Powstanie wspólnoty - odłączenie się od SM

wiegol

Witam. Mój blok - razem 18 mieszkań w tym 16 odrębna własność i 2 spółdzielcze własnościowe. Chcemy odłączyć się od spółdzielni mieszkaniowej i powołać własną wspólnotę. Spółdzielnia jednak uzależnia to od spłaty długów. Chodzi przede wszystkim o zapłatę zaległości czynszowych jednego z lokali (kilka tysięcy zł.), który jest lokalem spółdzielczym własnościowym, czyli to ograniczone prawo rzeczowe najemcy a właścicielem lokalu jest nadal spółdzielnia. W mojej ocenie to przyjmujemy do wspólnoty 2 lokale spółdzielcze a relacje wierzyciel - dłużnik pozostają bez zmian. Czyli spółdzielnia może dochodzić zapłaty od dłużnika w postępowaniu cywilnym nawet jeśli te 2 lokale wejdą w skład nowej wspólnoty. Czy się mylę? Spółdzielnia twierdzi, że wystąpiła już z pozwem o zapłatę do SR. Uzyskanie nakazu zapłaty to czysta formalność, gdyż dłużnik nie jest w stanie wnieść skutecznych zarzutów do wydanego nakazu zapłaty (moja ocena). Co najwyżej przeciągnie sprawę w czasie. Spółdzielnia twierdzi, że po powstaniu wspólnoty będziemy mogli dochodzić zapłaty od dłużników. W mojej ocenie tak nie jest. Ponieważ spłacając zadłużenie do zapłaty którego wspólnota nie jest zobowiązana (nawet nie wspólnota bo zaległości należy spłacić przed jej powstaniem, czyli płacą właściciele mieszkań) nie można dochodzić zwrotu świadczenia - art. 411 kc. Do sądu też nie będzie można wystąpić z pozwem o zapłatę, ponieważ rzecz została (lub zostanie) już prawomocnie osądzona. Proszę mnie ukierunkować. Pozdrawiam.

gab

USM
Art. 24 (1)
1. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych
w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów
w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i
obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy
ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się
odpowiednio przepisy tej ustawy.


Jeśli wśród właścicieli lokali zdobędziecie ponad 50 % to spółdzielnia z tak małym udziałem nie ma nic do gadania.

Członkami wspólnoty będą właściciele lokali i spółdzielnia , która jest właścicielem mieszkań, gdzie jest ustanowione spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Wspólnota zaczyna od zera. Długi wobec spółdzielni reguluje każdy z właścicieli osobno. Jeśli został zgromadzony FR remontowy, to każdy z właścicieli rozlicza się ze spółdzielnią osobno.

Czyli spółdzielnia może dochodzić zapłaty od dłużnika w postępowaniu cywilnym nawet jeśli te 2 lokale wejdą w skład nowej wspólnoty.

Lokale nie mogą wejść do wspólnoty, bo współnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali. To ludzie lub np. osoby prawne jak SM , nie mieszkania.

Nowy doklejony: 14.09.20 17:28
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20010040027
Tekst ujednolicony obowiązuje.


https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19940850388
Tekst ujednolicony obowiązuje.

Nowy doklejony: 14.09.20 17:34
Jeśli zalega wobec SM uprawniony do spółdzielczego prawa do lokalu, to jest sprawa między nim a SM. Spółdzielnia ma obowiązek uchwalone zaliczki płacić do WM. nawet, gdy tamten nie płaci SM>

Nowy doklejony: 14.09.20 17:42
Jeszcze jedno należy sprawdzić. Czy na gruncie opisana jedną KW gruntową leży tylko wasz blok a suma udziałów z wszystkich lokali i prawdopodobnie udziału niewyodrębnionego SM równa się 100 % (lub jeden).

KubaP

[cite] wiegol:[/cite]Witam. Mój blok - razem 18 mieszkań w tym 16 odrębna własność i 2 spółdzielcze własnościowe. Chcemy odłączyć się od spółdzielni mieszkaniowej i powołać własną wspólnotę. Spółdzielnia jednak uzależnia to od spłaty długów.

to się odłączajcie . Zebranie właścicieli ( właściciele lokali + przedstawiciel SM-) i podejmijcie uchwałę, że do waszej nieruchomości ma zostawanie ustawa o własności lokali . Wybierzcie sobie Zarząd WM oraz administratora .

SM nie może uzależniać takiego wydzielenia od spłaty długu lokalu nieprzekształconego we własność. SM będzie członkiem WM , reprezentuje 2 lokale .

wiegol

Ok, dzięki wszystkim za info. Są pomocne. Napiszcie jeszcze, co lepsze, powołać zarząd WM i zatrudnić administratora czy też ustanowić zawodowego zarządcę? Chodzi o to by WM miała wpływ na nieruchomość, inwestycje itd. Wydaje mi się, że powołanie zarządcy (to wyklucza istnienie zarządu WM) spowoduje że wspólnota będzie miała o wiele mniejszy wpływ na działanie zarządcy. Czy to prawda?

blazejh

Powierzenie zarządu (nazywasz to powołaniem zarządcy) pomyślane jest dla wspólnot nowych, ale nie zorganizowanych. Gdy właściciele się nie znają, ich ilość zmienia się z czasem (przybywa wykupów lokali). W tle są gwarancje pięcioletnie dewelopera.

U was tego wszystkiego w ogóle nie ma. Jesteście zorganizowani i ogarnięci. Czyli raczej wybieracie zarząd wg art 20.1 ustawy i ewentualnie dobieracie administratora.

Powierzenie zarządu wg art 18.1 byłoby tutaj pomysłem dość oryginalnym, raczej niestandardowym.:cool:

Są niestety tacy zarządcy sprawujący zarząd powierzony, którzy zachowują się jak zarządy spółdzielni. To się chyba nazywa "mentalne pokrewieństwo". Niczego nie konsultuję, bo wiem lepiej od właścicieli.
Więc istniałoby nawet ryzyko, że po zmianie wpadacie z deszczu wprost pod rynnę. Gra jakby niewarta ryzyka, że się nadal będzie petentem.

gab

apiszcie jeszcze, co lepsze, powołać zarząd WM i zatrudnić administratora czy też ustanowić zawodowego zarządcę?

Do powierzenia zarządu z art.18.1 uwl potrzebna jest umowa notarialna wszystkich właścicieli w tym spółdzielni. Nie sądzę, że to przejdzie.

Wybrać zarząd a zarząd podpisuje umowę z administratorem ( może to być profesjonalny zarządca). Umowa może być o zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Art.185.2. Zakres zarządzania nieruchomością określa umowa o zarządzanie
nieruchomością, zawarta z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą
lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem
prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga
formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.

i co ważne:
art.186.3. Zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu
odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem
nieruchomością. Jeżeli zarządca nieruchomości wykonuje czynności przy pomocy
innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu
odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.

KubaP

[cite] wiegol:[/cite]Ok, dzięki wszystkim za info. Są pomocne.
Napiszcie jeszcze, co lepsze, powołać zarząd WM i zatrudnić administratora czy też ustanowić zawodowego zarządcę?

wybrać własny Zarząd najlepiej 3 osobowy , wybrać administratora, który udostępnia on line do salda rozrachunków (podgląd) ze wspólnotą, no, jak w programie Weles3 , e-mieszczanin , itp , mieć podpis finansowy związany z wydatkami kasy wspólnoty tzw wielopodpis ,

[cite] wiegol:[/cite]Chodzi o to by WM miała wpływ na nieruchomość, inwestycje itd. Wydaje mi się, że powołanie zarządcy (to wyklucza istnienie zarządu WM) spowoduje że wspólnota będzie miała o wiele mniejszy wpływ na działanie zarządcy. Czy to prawda?

TAK.

wiegol

Wielkie dzięki, za wszystkie informacje. Są naprawdę pomocne. Mam jeszcze sporo różnych wątpliwości które muszę uporządkować i wtedy dopytam. Problem w tym, że w mojej miejscowości (miasto powiatowe) jest tylko SM i komunalka której można powierzyć administrowanie. Czyli zero konkurencji. Tego też się obawiam. Pozdrawiam.

KubaP

[cite] wiegol:[/cite] Problem w tym, że w mojej miejscowości (miasto powiatowe) jest tylko SM i komunalka której można powierzyć administrowanie. Czyli zero konkurencji.

a w promieniu 15-20 km brak zarządców - administratorów? poszukaj w necie ...
Sprawny Zarząd WM i taki administrator sprawdzają się w realu .

blazejh

Szczerze? Omijaj także komunalkę. To też ryzyko wpadnięcia prosto pod rynnę.

Po wydzieleniu się spod SM nie stać was na takie ryzyka.

gab

Szczerze? Omijaj także komunalkę. To też ryzyko wpadnięcia prosto pod rynnę.

Mam podobne zdanie.

Kirk70

A po wydzieleniu się ze spóldzielni co z opłatami eksploatacyjnymi? U mnie cześć włascicieli płaci opłaty eksploatacyjne wprost na nowe konto wspólnoty, poniewaz mają odrebne wlasności( no i ok.) a druga cześć posiadajacych mieszkania spóldzilecze -wlasnościowe opłaty przelewa najpierw na konto spóldzielni a potem spóldzielnia te same srodki przelewa na konto wspólnoty. Przeciez to chore. Pieniadze krążą o tydzien dłuzej miedzy bankami. Jaka jest podstawa prawna takiego postepowania , bo nic nie znalazłem w uwl. Zarzadca czyni dobrze czy źle? Jaka jest praktyka?

gab

a druga cześć posiadajacych mieszkania spóldzilecze -wlasnościowe opłaty przelewa najpierw na konto spóldzielni a potem spóldzielnia te same srodki przelewa na konto wspólnoty.

Właścicielem lokali, gdzie ustanowione jest własnościowe prawo do lokalu, i członkiem wspólnoty jest spółdzielnia mieszkaniowa. Zatem to ona jest zobowiązana do wnoszenia zaliczek.
Wspólnoty nie interesuje, jak spółdzielnia rozlicza z posiadaczami sp. -wł. prawa do lokalu.

To nie jest chore., To jest zgodne z prawem .

Kirk70

Przepraszam, ale wspólnote interesuje bardzo albowiem obieg gotówki wydłuża się o kilka dni nawet do 1,5 tygodnia i niejednokrotnie wpływy są opóznione. Najemca- omyłkowo zwany włascicielem ( bo właściciel jest niezależny i nie żyje na przydzielonym a kupionym) twierdzi, ze wpłacił trzy dni przed 10-tym a spóldzielnia, że pracownik był chory i nie miał kto przelać. Wspólnoty nie interesuje?, ale kogo w tej sytuacji obciążać odsetkami - niewinnego najemce, który jest nieudacznikiem nie słucha jak sie mu mówi -przekształć to mieszkanie, bo możesz czy spóldzielnię, która sie wybroni. To jedno a drugie skoro zgodne z prawem to możesz mi wskazać z jakim prawem? Konkretnie. Konkretny artykuł ustawy o własności lokali, skoro własnie ta ustawa jest u nas stosowana a nie system jakiś "mieszany. A jakbys był/a tak miła i jeszcze podał/a mi choc jedno orzeczenie sądowe , które tak niezyciowe, niepraktyczne postepowanie w rozliczaniu akceptuje, będę dozgonnie wdzieczny

Prezesod13lat

Jak nie ma problemów to zarządcy zajmują się duperelami.Dywagacje na temat WM. Macie jakieś egzaminy?:bigsmile:

Kirk70

Duperele z prezesem spoldzielni, o kuźwa sorki zutylizuj sie gościu lub napisz esej o tow. Bierucie

gab

Duperele z prezesem spoldzielni, o kuźwa sorki zutylizuj sie gościu lub napisz esej o tow. Bierucie

[

Gdybyś założył własny wątek, to mógłbyś tego trolla usunąć.

A tak - pozostaje go ignorować.

aszam, ale wspólnote interesuje bardzo albowiem obieg gotówki wydłuża się o kilka dni nawet do 1,5 tygodnia i niejednokrotnie wpływy są opóznion

Kolejny raz. WM nie interesuje i nie ma żadnego wpływu na to , jak posiadacz spł.- wł. prawa do lokalu rozlicza się ze spółdzielnią.


Spółdzielnia, podobnie jak inni właściciele lokali ,ma obowiązek wpłacać zaliczki do 10 każdego miesiąca i nie powinna uzależniać swojej wpłaty, od tego czy wpłynęły pieniądze od posiadacza spł.-wł. prawa do lokalu.

Nawet , jak ten ostatni nie zapłaci, to SM ma obowiązek wpłacać zaliczki w terminie.

ale kogo w tej sytuacji obciążać odsetkami - niewinnego najemce,

Właściciela lokalu czyli spółdzielnie mieszkaniową!

Najemca- omyłkowo zwany włascicielem

To nie jest najemca i nie jest to też właściciel.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to ograniczone prawo rzeczone, o którym mowa w art. 244 kodeksu cywilnego.

Najemca nie może dysponować dowolnie lokalem, posiadacz spł. wł. prawa do lokalu może lokal sprzedać, założyć na ten lokal KW , podarować, obciążyć hipoteką, lokal podlega dziedziczeniu, jak przy własności.

Ale mimo tych praw nie jest się właścicielem a co za tym idzie - członkiem wspólnoty mieszkaniowej.


Najemca nie ma praw wymienionych wyżej.

który jest nieudacznikiem nie słucha jak sie mu mówi -przekształć to mieszkanie

Jego wybór. Nie chce ponosić dodatkowych kosztów, nikt go nie zmusi. I nie możecie mieć do niego pretensji.

To przedstawiciel spółdzielni głosuję uchwały, nie on. To SM może uchwałę wspólnoty zaskarżyć , nie on.

Nowy doklejony: 19.09.20 14:41

To jedno a drugie skoro zgodne z prawem to możesz mi wskazać z jakim prawem?

Z ustawa o własności lokali, która mówi o prawach i obowiązkach właściela lokalu - w tym przypadku dotyczy to spółdzielni.

Z kodeksem cywilnym, gdzie jest mowa o spółdzielczym własnościuowym prawie do lokalu .

Art. 244. § 1. Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie,
służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.
§ 2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę regulują odrębne
przepisy.

Te odrębne przepisy dotyczące spł. - wł. prawo do lokalu , to ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.
Od art. od 17 (1).6.

https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20010040027


Tekst jednolity obowiązuje.

Przestańcie męczyć człowieka, który ma spół.-wł. prawo do lokalu, zajmijcie się spółdzielnia i egzekwowaniem od niej obowiązków.

Nowy doklejony: 19.09.20 15:03

A jakbys był/a tak miła i jeszcze podał/a mi choc jedno orzeczenie sądowe , które tak niezyciowe, niepraktyczne postepowanie w rozliczaniu akceptuje, będę dozgonnie wdzieczny

Tylko w twojej opinii,.

Nie możesz zrozumieć prostej rzeczy, że to SM jest członkiem wspólnoty , więc prawo jest złe.


https://sip.lex.pl/orzeczenia-i-pisma-urzedowe/orzeczenia-sadow/i-c-477-12-potracenie-przez-spoldzielnie-mieszkaniowa-521884678

Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w Z. jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej (...) 4 A, B, Nad Z. 18 A, B i Nad (...) w Z. z udziałem wynoszącym 6,15%.

Nowy doklejony: 19.09.20 15:35
I jeszcze jedno.
Jeśli spółdzielnia będzie zalegać z zaliczkami, bez względu na powód, to pozywacie spółdzielnię. I komornik może zająć rachunek spółdzielni.

Jeśli posiadacz spółdzielczego - własnościowego prawa do lokalu zalega spółdzielni, to tylko spółdzielnia jest władna odzyskiwać dług - łącznie ze sprzedażą własnościowego spółdzilczego prawa do lokalu na licytacji komorniczej.

Kirk70

Pojąłem. Ale gnòj. Zadnej umowy, to jasne!!!!. Cos niesamowitego. Spoldzielnia musi nabzykac 12 tysiecy na 10 tego( w moim przypadku), a potem te pieniądze sciagnac od tych nieborakow. O matko bosko pikutynska!!!!! To tylko modlic sie, żeby i jednym i drugim nie było to na rękę.

gab

Myśl pozytywnie.

Problemem wielu WM i SM są zalegający z opłatami zaliczek/opłat/czynszów.

Łatwiej i szybciej komornik ściągnie dług z konta spółdzielni niż od dłużnika, który nie ma legalnych dochodów. Wystawienie jego lokalu na licytację trwa długo i najpierw wspólnota musi mieć pieniądze na sąd, wycenę, wynagrodzenie komornika.

Nowy doklejony: 19.09.20 16:27
A podane przeze mnie orzeczenie powinni przeczytać wszyscy, nim odejdą od spółdzielni.

Z jednej strony spółdzielnia może się stać członkiem wspólnoty a z drugiej strony może żądać opłat za korzystanie z mienia spółdzielni Np. dzierżawy gruntu pod Śmietniki, parkingów, utrzymywania i remontu drogi dojazdowej.

Tyle że nie może sobie tego potrącać wedle własnego widzimisie. Albo umowa ze WM albo orzeczenie sądu.

Kirk70

Akurat mój blok nie ma z tym problemu. Włąsna działka, własny węzeł, śmietnik, drogi dojazdowe itd. Naprawdę ludziska płacą . Niedawno utworzylismy wspolnotę, po wielkich bojach z tymi dziadami :devil: i prezes i z-cy oczywiście za tych swoich ( sp. własnościowców głosował przeciw a ci robili oczy dlaczego, przeciez "my tez chcema wspólnoty"!!!!- no to im tłumacze dlaczego. "Łun ni rozumie ło co mi chodzi", wszak nikt go z doma nie wygania więc mieszkanie jest jego, (brał kredyt na jego zakup) a nie tego k...czerwonego co głosował przeciw. Więc zwalisty chłop prezesa za krawat i do niego: TY sk.., ja chce wspólnoty, rozumiesz kundlu?!- głosuj ty gnido czerwonoskóra za!!!! I potrząsa nim jak kuklą. A ten teczka i do domu!!!!:bigsmile: Zalezy nam zeby ta reszta po prostu sie przekształciła w odrebną i zebyśmy pognali s.m. . Na pohybel czerwonym ze s.m na pohybel wszytskim s.m. szczególnie tej bierutowskiej z Warszawy, którą zakładał!!!!!!:devil:

gab

Zalezy nam zeby ta reszta po prostu sie przekształciła w odrebną i zebyśmy pognali s.m. .

Nie macie prawa tego od nich żądać. Może pewnego dnia sami do tego dojrzeją

Poza tym to się wiąże z dodatkowymi kosztami.

Wynagrodzenie notariusza, koszt założenia KW - jeśli nie ma.


Jeśli lokal (a dokładnie spł.- wł. prawo do lokalu) został kupiony na kredyt , to zgoda banku (kosztuje).

Spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie można obciążyć dożywociem (art. 908 i dalsze kodeksu cywilnego).

Emerytury będą coraz mniejsze, więc może mieszkanie będzie zabezpieczeniem godnej starości.

I to może być argument.