Rezygnacja z ochrony budynku (obniżenie standardu).

ecoNec

Dzień dobry,
mieszkam w kompleksie trzech budynków, w których duża część mieszkań była wynajmowana w formie najmu krótkoterminowego. Wraz z nastaniem pandemii Wspólnota zaczęła mieć problemy ze ściąganiem z tych mieszkań opłat czynszowych. Jednym z pomysłów na poprawę sytuacji finansowej było ograniczenie ochrony na budynku (24/7 obecnie) co zostało poddane pod głosowanie. Problemem są firmy zarządzające mieszkaniami na wynajem hotelowy, które są zainteresowane tylko obniżeniem kosztów i chcące głosować za ograniczeniem/zlikwidowaniem ochrony. Ochrona jest konieczna gdyż niestety kompleks funkcjonuje jak hotel - jest bardzo duży przepływ ludzi, turyści zajmują nieswoje miejsca garażowe. Dodatkowo ochrona radziła sobie z głośnymi imprezowiczami itd.

1. Czy taką uchwałę o ograniczeniu/zlikwidowaniu ochrony jeżeli by przeszła można zaskarżyć? (W momencie kupna mieszkania - był to standard w budynku)

2. Co można zrobić w takich sytuacjach gdy grupa defacto niemieszkająca ma 5X % głosów - teoretycznie mieszkańcy budynków 2 i 3 mogliby zagłosować żeby wyłączyć windę w budynku 1 czy np. nie robić remontów w budynku 1 itd.

Bardzo dziękuję Państwo za pomoc.

ecoNec

To jest nieruchomość o dosyć wysokim standardzie - ochroniarze na miejscu jednak odstraszają wszelki element (nigdy np. Nie było problemu z włamaniami do komórek lokatorskich, smiecenem etc.

Ochrona to ~ 19% w opłatach miesięcznych do WM.

Czy zaskarzenie takiej ustawy ma sens?

ecoNec

Przyznaje racje (przeliczyłem w głowie) - dokładnie z zestawienia wychodzi o 29%.

A czy z samym najmem tymczasowym można coś zrobić?

KubaP

[cite] ecoNec:[/cite]mieszkam w kompleksie trzech budynków, w których duża część mieszkań była wynajmowana w formie najmu krótkoterminowego. Wraz z nastaniem pandemii Wspólnota zaczęła mieć problemy ze ściąganiem z tych mieszkań opłat czynszowych.

a co wspólnota jest właścicielem tych lokali, że zbiera czynsz ? ....przecież są jacyś właściciele tych lokali i to oni są zobowiązani płacić zaliczki na utrzymanie nieruchomości a nie najemcy . Jakiś bajzel u Was panuje.

[cite] ecoNec:[/cite]1. Czy taką uchwałę o ograniczeniu/zlikwidowaniu ochrony jeżeli by przeszła można zaskarżyć? (W momencie kupna mieszkania - był to standard w budynku)

oczywiście że mona każda uchwałę zaskarżyć

[cite] ecoNec:[/cite]2. Co można zrobić w takich sytuacjach gdy grupa defacto niemieszkająca ma 5X % głosów - teoretycznie mieszkańcy budynków 2 i 3 mogliby zagłosować żeby wyłączyć windę w budynku 1 czy np. nie robić remontów w budynku 1 itd.

wszytko jest możliwe w wirtualnym świecie . To Wy sobie taki los gotujecie. Niestety tworzycie jedną Wspólnotę to właściciele trzech budynków muszą współpracować, a nie walczyć ....

lolekanabolek

[cite] KubaP:[/cite]

[cite] ecoNec:[/cite]mieszkam w kompleksie trzech budynków, w których duża część mieszkań była wynajmowana w formie najmu krótkoterminowego. Wraz z nastaniem pandemii Wspólnota zaczęła mieć problemy ze ściąganiem z tych mieszkań opłat czynszowych.

a co wspólnota jest właścicielem tych lokali, że zbiera czynsz ? ....przecież są jacyś właściciele tych lokali i to oni są zobowiązani płacić zaliczki na utrzymanie nieruchomości a nie najemcy . Jakiś bajzel u Was panuje.

a przypadkiem nie było tak ??
turyści przestali wynajmować mieszkania > właścicielom mieszkań przestał się biznes kręcić > właściciele tych mieszkań przestali płacić czynsz > ... itd

blazejh

[cite] lolekanabolek:
a przypadkiem nie było tak ??
turyści przestali wynajmować mieszkania > właścicielom mieszkań przestał się biznes kręcić > właściciele tych mieszkań przestali płacić czynsz > ... itd

Oczywiście że tak było. Tak działa mentalność ludzi interesu. Nic z interesu nie mam, to nie płacę wspólnocie bo jak zapłacę, to będę bardziej pod kreską.

Uchwałę zaskarżyć można, ale sędzia zazwyczaj przychyla się po prostu do woli większości. Patrzy na wyniki głosowań. Jeśli przyjdzie mu zważyć dwa przeciwstawne interesy dwóch grup właścicieli, to za bardzo nie będzie wnikał, kto ile ma argumentów za danym stanowiskiem, a ile przeciw. Rozstrzygnie zgodnie z wolą większości.
Sala sądowa to nie forum. Nie ma tam czasu na takie rozważania.

Przegłosowanie wyłączenia windy to zły przykład ponieważ to całkowicie skrajny przypadek.

Amadeusz

>ecoNec<
...mieszkam w kompleksie trzech budynków, w których duża część mieszkań była wynajmowana w formie najmu krótkoterminowego. Wraz z nastaniem pandemii Wspólnota zaczęła mieć problemy ze ściąganiem z tych mieszkań opłat czynszowych.
Przypominam, że Wspólnotę interesują tylko i wyłącznie właściciele lokali a nie najemcy krótko - czy długoterminowi. Wspólnocie nic do opłat czynszowych czy najemców - no chyba że jest właścicielem tych mieszkań (co byłoby fenomenem jakimś) i czerpie z tego tytułu dochody.

Tak jak poprzednicy już doradzili: każdą uchwałę właścicieli lokali może zaskarżyć do sądu każdy z właścicieli.
Ten skarżący właściciel jeżeli chce wygrać sprawę - zgodnie z art. 25 - musi przed sądem udowodnić, że:
- uchwała jest niezgodna z prawem albo
- uchwała jest niezgodna z umową właścicieli albo
- uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania NW albo
- uchwała narusza w inny sposób interesy skarżącego właściciela

Czy zaskarzenie takiej ustawy ma sens?
Aby udzielić Ci rzetelnej odpowiedzi, należy uściślić jeszcze pewne fakty a więc musisz odpowiedzieć na pytania:
- ile jest wszystkich lokali we wspólnocie?
- ilu jest właścicieli lokali we wspólnocie?
- czy są właściciele lokali tzw. dominujący (z dużym udziałem)?
- jak macie określony sposób zarządu nieruchomością wspólną (czy wybrany zarząd czy zarządca powierzony)?
- ilu właścicieli lokali było "za" tą uchwałą a ilu "przeciw"?
- jaka wielkość udziałów była "za"?
Znając odpowiedzi można wtedy pokusić się o udzielenie Tobie konkretnej rady: czy warto?

KubaP

[cite] lolekanabolek:[/cite]

[cite] KubaP:[/cite]

[cite] ecoNec:[/cite]mieszkam w kompleksie trzech budynków, w których duża część mieszkań była wynajmowana w formie najmu krótkoterminowego. Wraz z nastaniem pandemii Wspólnota zaczęła mieć problemy ze ściąganiem z tych mieszkań opłat czynszowych.

a co wspólnota jest właścicielem tych lokali, że zbiera czynsz ? ....przecież są jacyś właściciele tych lokali i to oni są zobowiązani płacić zaliczki na utrzymanie nieruchomości a nie najemcy . Jakiś bajzel u Was panuje.

a przypadkiem nie było tak ??
turyści przestali wynajmować mieszkania > właścicielom mieszkań przestał się biznes kręcić > właściciele tych mieszkań przestali płacić czynsz > ... itd

we wspólnotach mieszkaniowych nie płaci się CZYNSZU , tylko zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości

KubaP

[cite] azygnerski:[/cite]

[cite] KubaP:[/cite]we wspólnotach mieszkaniowych nie płaci się CZYNSZU , tylko zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości

Weź się! Wszyzsy wiedzą o co chodzi, żenujący jesteś, skup się na własnych durnych komentarzach

naprawdę ?

a-z

Uchwała świadczy o głupocie właścicieli.
1. Mienie właścicieli niemieszkających jest o wiele bardziej zagrożone niż mienie właścicieli mieszkających. Jeśli w klatce mieszka tylko 1 - 2 rodziny to taka sytuacja ośmiela złodziei do działania. A nawet do działania w dzień.
2. Spada wartość lokali. Mieszkania w zamkniętym osiedlu są droższe.

Moje pytania są o windykację oraz czy jest uchwała o odsetkach?

KubaP

[cite] a-z:[/cite]Moje pytania są o windykację oraz czy jest uchwała o odsetkach?

WM nie może zarabiać na nieterminowych wpłatach, jak nie wynika żadna szkoda np. WM - nie została obciążona karnymi odsetkami .
Takich odsetek można dochodzi tylko w trakcie windykacji, a sąd rozważy, czy je się wspólnocie należą.

a-z

1.

WM nie może zarabiać na nieterminowych wpłatach

. Masz jaką podstawę? Bo ja z grubej rury:

Kodeks cywilny
Art.481. §1. Jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, [b]wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody[/b] i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

2.

Takich odsetek można dochodzi tylko w trakcie windykacji, a sąd rozważy, czy je się wspólnocie należą.

Tak się dzieje w sytuacji, gdy WM nie podjęła uchwały o odsetkach.

KubaP

Na przykład: XV C 1375/12 - Wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku

1.1.2.4. W ocenie powódki niniejsza uchwała narusza przepisy prawa. Zaskarżona uchwała w zakresie jakim odnosi się do indywidualnych świadczeń do lokalu wykracza poza kompetencje wspólnoty mieszkaniowej tj art. 15 ust. 1 i art. 14 ust. 2 ustawy o własności lokali, albowiem dostawa mediów do poszczególnych lokali nie kwalifikuje się jako koszt utrzymania nieruchomości wspólnej. Pozwana nie może więc pobierać odsetek ustawowych od nieterminowych wpłat od opłat z tytułu indywidualnych świadczeń do lokali (jako opłaty za wodę dostarczaną do lokali czy ciepła).

1.1.2.5. Właściciela lokali nie mogą podejmować uchwał, które ingerują w sprawy wykraczające poza zarząd nieruchomością wspólną. Koszty dostawy mediów do lokali nie są objęte zaliczką w rozumieniu art. 15 ustawy o własności lokali i Wspólnota Mieszkaniowa nie może skutecznie narzucić właścicielom lokali obowiązku płacenia odsetek ustawowych od tych środków

Nie mniej jednak należałoby tu przytoczyć pogląd wyrażony przez Sąd Apelacyjny w Gdańsk, który uzasadniając wyrok z dnia 21 marca 2012 r., sygn. akt I ACa 1592/11, stwierdził m.in. że [b]wspólnota nie jest uprawniona do pobierania odsetek od nieterminowych wpłat[/b] za media i wodę do lokali w sytuacji, gdy dostawca nie obciążył jej odsetkami z tego tytułu.
Sąd argumentował to tym, że po pierwsze: wspólnota zwykle posiada pewien zapas pieniędzy na ten cel a po drugie ten rodzaj opłat jest związany ze świadczeniami, które jak stwierdził sąd[b] "kwoty wpłacane tytułem opłat za media do chwili ich wydatkowa stanowią własność właściciela danego lokalu"[/b]

czyli więcej z tymi odsetkami kłopotu niż pożytku, gdy są naliczane jednostronnie przez WM . Nie wiem, jak to jest w programach komputerowych ...czy jest możliwość naliczania tylko od niektórych pozycji zaliczki (?).

a-z

W przytoczonej sprawie sąd oddalił powództwo gminy (właściciela) jako bezzasadne.

4.6.2.2.  [...]
Reasumując, pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nakładając w drodze uchwały na członków wspólnoty obowiązek zapłaty odsetek od nieterminowych wpłat, nie narusza obowiązującego prawa. Źródłem uprawnienia wspólnoty do podjęcia uchwały w przedmiocie rozliczenia zaliczek na pokrycie kosztów dostawy wody i odprowadzania ścieków z poszczególnych lokali jest nie tyle art. 13, 14 i 15 ustawy o własności lokali, ile powołany art. 26 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowe odprowadzanie ścieków.

Wspólnota w każdym czasie powinna mieć środki na regulowanie zobowiązań tak, aby nie doprowadzać powstania zadłużenia przeterminowanego, rodzącego konieczność płacenia odsetek. Środkiem mobilizującym członków do takiego zachowania, może być naliczanie odsetek maksymalnych od nieterminowych wpłat.

4.7. Na podstawie powyższych rozważań Sąd doszedł do przekonania, iż powództwo za bezzasadne, Sąd na podstawie art. 25a contrario ustawy o własności lokali oddalił powództwo w całości, o czym orzekł w punkcie I wyroku.

KubaP

[cite] a-z:[/cite]W przytoczonej sprawie sąd oddalił powództwo gminy (właściciela) jako bezzasadne.

tu nie chodzi kto co komu oddali, tylko co zważył

Nie mniej jednak należałoby tu przytoczyć pogląd wyrażony przez Sąd Apelacyjny w Gdańsk, który uzasadniając wyrok z dnia 21 marca 2012 r., sygn. akt I ACa 1592/11, stwierdził m.in. że [b]wspólnota nie jest uprawniona do pobierania odsetek [/b]od nieterminowych wpłat za media i wodę do lokali w sytuacji, gdy dostawca nie obciążył jej odsetkami z tego tytułu. 
Sąd argumentował to tym, że po pierwsze: wspólnota zwykle posiada pewien zapas pieniędzy na ten cel a po drugie ten rodzaj opłat jest związany ze świadczeniami, które jak stwierdził sąd [i][b]"kwoty wpłacane tytułem opłat za media do chwili ich wydatkowa stanowią własność właściciela danego lokalu"[/b][/i]

i tak moŻna wkoło mACIEJU :bigsmile:

lolekanabolek

A co z odsetkami od nieterminowych wplat zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej?? Sąd w tym wyroku tylko wspomina o odsetkach od wpłat za media.

a-z

ad KubaP: sąd zważył, ale podjął inną decyzję.
ad loleknabolek: Tego nikt nie próbuje zaskarżyć :bigsmile:

KubaP

[cite] a-z:[/cite]ad KubaP: sąd zważył, ale podjął inną decyzję.

tu nie o decyzje chodzi, powtarzam, ale o analizę tematu jaką dokonał Sąd ....już starczy,
a z analizy wynika, że WM nie może zarabiać na odsetkach za nieterminowe wpłaty