Ogródek we wspólnocie a budowa wodociągu
janbuczynski
Użytkownik
Dzień dobry! Potrzebuję porady w następującej sprawie:
1. Wspólnota Mieszkaniowa zakupiła projekt przyłącza wodociągowego, mamy już wszystkie zgody i umowę z wykonawcą.
2. Okazało się, że jeden z właścicieli (który na stałe nie mieszka w lokalu w budynku, ale to chyba nie ma znaczenia) zgłosił teraz pretensje do tego faktu, ponieważ planowany wodociąg ma przechodzić pod jego ogródkiem.
3. Właściciel powiedział, że oczywiście zgadza się na wykop i instalację wodociągu, ale nie zgadza się na to, żeby studzienka wodomierzowa była umiejscowiona w jego ogródku - tylko że według wytycznych MPWiK musi być w określonej odległości od granicy nieruchomości, więc nie ma możliwości innego zaprojektowania.
I teraz moje pytanie, dotyczące praw właściciela lokalu do a) tego ogródka, b) zablokowania ww. inwestycji:
1. W rozmowie dowiedziałem się, że zapis do własności ogródka jest w księdze wieczystej. Zajmuję się tą wspólnotą od roku, przejrzałem wcześniej księgi pod tym kątem i nie zauważyłem nic takiego - wczoraj jeszcze raz dokładnie sprawdziłem, nic takiego nie ma. Ewidencja gruntów też jest jednoznaczna, nie ma nic wydzielonego na mapie.
2. Nie ma w dokumentacji żadnej umowy na użytkowanie ogródka.
3. Jest za to zapis W AKCIE NOTARIALNYM, okazuje się, że:
a) jest to właściciel pierwszego wyodrębnionego lokalu i na tej podstawie zostało mu zapisane użytkowanie konkretnego miejsca na działce;
b) zapis brzmi tak:
"Strony [Miasto i Kupujący] umawiają się co do korzystania działki w ten sposób, że [N.] korzystać będą wyłącznie z jej południowo-zachodniej części przylegającej do ulicy [N.] o powierzchni około 188 metrów kwadratowych."
c) Poza tym zapisano, w części dot. przedmiotu sprzedaży, że przedmiotem sprzedaży jest konkretny lokal, o takiej a nie innej powierzchni itd., "wraz z udziałem wynoszącym [x] części we współwłasnoci części wspólnych budynku i urządzeniach służących do wspólnego użytku ogółu mieszkańców oraz w tej samej części działkę nr ewid. [x] o powierzchni 10 arów 80 metrów kwadratowych."
To jest jedyna dokumentacja dotycząca użytkowania działki (ogródka) - jakie prawa ma w tej sytuacji Właściciel, a jakie Wspólnota, jeśli chodzi o budowę instalacji wodociągowej?
1. Wspólnota Mieszkaniowa zakupiła projekt przyłącza wodociągowego, mamy już wszystkie zgody i umowę z wykonawcą.
2. Okazało się, że jeden z właścicieli (który na stałe nie mieszka w lokalu w budynku, ale to chyba nie ma znaczenia) zgłosił teraz pretensje do tego faktu, ponieważ planowany wodociąg ma przechodzić pod jego ogródkiem.
3. Właściciel powiedział, że oczywiście zgadza się na wykop i instalację wodociągu, ale nie zgadza się na to, żeby studzienka wodomierzowa była umiejscowiona w jego ogródku - tylko że według wytycznych MPWiK musi być w określonej odległości od granicy nieruchomości, więc nie ma możliwości innego zaprojektowania.
I teraz moje pytanie, dotyczące praw właściciela lokalu do a) tego ogródka, b) zablokowania ww. inwestycji:
1. W rozmowie dowiedziałem się, że zapis do własności ogródka jest w księdze wieczystej. Zajmuję się tą wspólnotą od roku, przejrzałem wcześniej księgi pod tym kątem i nie zauważyłem nic takiego - wczoraj jeszcze raz dokładnie sprawdziłem, nic takiego nie ma. Ewidencja gruntów też jest jednoznaczna, nie ma nic wydzielonego na mapie.
2. Nie ma w dokumentacji żadnej umowy na użytkowanie ogródka.
3. Jest za to zapis W AKCIE NOTARIALNYM, okazuje się, że:
a) jest to właściciel pierwszego wyodrębnionego lokalu i na tej podstawie zostało mu zapisane użytkowanie konkretnego miejsca na działce;
b) zapis brzmi tak:
"Strony [Miasto i Kupujący] umawiają się co do korzystania działki w ten sposób, że [N.] korzystać będą wyłącznie z jej południowo-zachodniej części przylegającej do ulicy [N.] o powierzchni około 188 metrów kwadratowych."
c) Poza tym zapisano, w części dot. przedmiotu sprzedaży, że przedmiotem sprzedaży jest konkretny lokal, o takiej a nie innej powierzchni itd., "wraz z udziałem wynoszącym [x] części we współwłasnoci części wspólnych budynku i urządzeniach służących do wspólnego użytku ogółu mieszkańców oraz w tej samej części działkę nr ewid. [x] o powierzchni 10 arów 80 metrów kwadratowych."
To jest jedyna dokumentacja dotycząca użytkowania działki (ogródka) - jakie prawa ma w tej sytuacji Właściciel, a jakie Wspólnota, jeśli chodzi o budowę instalacji wodociągowej?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Odczytałbym to w ten sposób, że części nieruchomości wspólnej tej wspólnoty obejmują dwie działki gruntowe i właściciele lokali nabyli odpowiednie udziały w obydwu działkach.
Przy czym w pierwszym akcie notarialnym dodatkowo ustanowiono wyłączne użytkowane tej małej drugiej działki na rzecz właściciela [N.].
W przypadku małej działki mamy więc zbieg dwóch praw rzeczowych: własności ( tzw. współwłasności przymusowej) właścicieli lokali oraz wyłącznego użytkowania jednego z nich. Oprócz właścicieli tej działki pojawił się równolegle jej posiadacz.
Czyli występuje zbieg posiadania z własnością. Z czego płyną dalsze wnioski.
Głupoty wypisujesz.
Jeśli jest tak, jak napisałeś , to przy sprzedaży pierwszego lokalu dokonano podziału NW (nieruchomości wspólnej ) do użytkowania - quoad usum.
Nie ma tego zapisanego w KW, więć można tę umowę zmienić beż udziału notariusza.
Ile jest lokali ?
Jak rozkładają się udziały?
Nowy doklejony: 14.10.20 14:15
Czy inni tez mają przydzielony grunt do użytkowania?
Lokali jest razem 5. Udziały rozłożone równomiernie. Inni nie mają takich zapisów w akcie/księdze.
Nowy doklejony: 14.10.20 17:57
OK, skoro traktujemy to jako umowę quoad usum: czy Właściciel może nie zgodzić się na naruszenie takiego obszaru, np. przez budowę studzienki?
Czy inni też mają grunt (który jest NW) do użytkowania na wyłączność?
Jeśli i tak, to na jakiej podstawie?
Czytaj uważnie moje pytania i spróbuj na nie odpowiadać.
Być u Was nie ma żadnej umowy quoad usum , tylko była próba obejścia prawa.
Poza tym quoad usum zawsze można zmienić.
dziś KW nie przejrzysz.
Ale jutro warto obejrzeć KW gruntową i lokalową tego właściciela , co rości sobie prawo do gruntu.
https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/eukw_prz/KsiegiWieczyste/wyszukiwanieKW?komunikatSerwisowy=%3Cp%3ESzanowni+Pa%C5%84stwo%2C%3Cbr+%2F%3Ew+zwi%C4%85zku+z+planowanymi+pracami+serwisowymi+informujemy%2C+i%C5%BC+w+dniu+17.10.2020+aplikacje+Systemu+Elektroniczna+Ksi%C4%99ga+Wieczysta+b%C4%99d%C4%85+wy%C5%82%C4%85czone.%3Cbr+%2F%3EZa+zaistnia%C5%82e+utrudnienia+przepraszamy.%3C%2Fp%3E&komunikaty=true&kontakt=true&okienkoSerwisowe=false
KW przejrzałem dokładnie, i jedną i drugą - nie ma tam NIC o szczegółowych prawach do gruntu, jest jedynie zwykły udział w części wspólnej.
A jest jakiś inny grunt, który jest NW? Część jest pod budynkiem, część to ta sporna. Coś jeszcze jest? I jak jest wykorzystywana?
Co jest na tym spornym gruncie? Ogród?
I teraz pytanie: czy ten właściciel może zablokować budowę studzienki wodomierzowej na tej "swojej" części? Tylko na podstawie ww. zapisu w akcie notarialnym?
Wydaje mi się, że nie.
Skoro prosta, to po co pytasz?
Nie chcesz odpowiedzieć na proste pytania, ok. Nie będę traci czasu.
Może i żebyś nie zdziwił. Quad usum może mieć też dorozumianą.
Ale co/kto w takim razie to rozstrzyga? Sąd? Na jakiej podstawie, skoro mamy tylko ten cytowany wyżej zapis w akcie notarialnym? Czy quad usum domyślnie oznacza, że WM w zasadzie nie może nic robić na danym obszarze?
Uważam, że popełniliście błąd na etapie przygotowania inwestycji . Należało wyłożyć ten projekt do wglądu, na pewien okres czasu np 6 tygodni, z zaznaczeniem składania wniosków.
Taka studzienna winna być umiejscowiona na granicy działki gruntowej.
A czy Wspólnota może np. podjąć uchwałę o zmianie sposobu korzystania z tego terenu, czy właściciel musiałby się na to zgodzić?
Studzienka według wytycznych musi być maksymalnie 2 metry od granicy nieruchomości - w tym problem, inaczej można by ją zaprojektować poza terenem tego ogródka.
???? jakiej nieruchomości ? budowlanej czy gruntowej .
Studzienna z wodomierzem powinna być tak zaprojektowana, żeby dostawca wody nie musiał wchodzić na ten wspólnoty w celu odczytu wodomierza.
między osią studzienki a ogrodzeniem lub linią rozgraniczającą nieruchomość.
2) Powinna być zapewniona możliwość dojścia lub dojazdu do studzienki
Mnie się też tak wydaje.:cool:
Z jednym gołym wpisem w jednym akcie pozycja [N.] jest po prostu bardzo słaba. To nie jest pozycja tzw. posiadacza zależnego, która podlega bezwzględnej ochronie prawnej. [N.] tej pozycji jeszcze nie dowiódł.
Jeśli zapis podobny do Quod Usum znajduje się tylko w jednym jedynym akcie notarialnym i potem nie został powtórzony w następnych aktach, to na sam ten zapis [N.] nie może się powoływać. Bo on nie został ujawniony i nie wiąże pozostałych właścicieli.
[N.] mógłby bronić swojego posiadania jedynie dowodząc, że quod usum istnieje na zasadzie dorozumianej. Czyli moim zdaniem dopiero w sądzie, gdzie sposób dorozumiany powstania prawa [N.] oceniłby sąd.
I moim zdaniem, dopiero gdyby skutecznie pan [N.] dowiódł posiadania wyłącznego użytkowania na zasadzie dorozumianej, do dopiero może skutecznie sprzeciwiać się inwestycji na tej działeczce.
Tzn. faktycznie blokować was może, ale prawnie - facet ma bardzo słaby papier do tego gruntu. Bo rozumiem że [N.] nie dysponuje żadnymi innymi dokumentami świadczącymi o jego związku z tym gruntem?
Gdyby jednak sąd potwierdził jego użytkowanie, to [N.] mógłby nazywać się wyłącznym użytkownikiem tej działeczki. I mógłby skutecznie chronić swoje posiadanie.
Jeśli stronom nie wystarczy własnego rozsądku, to taki spór mógłby rozstrzygnąć sąd.