zarzadząnie małą wspólnotą

trojak11

Jestem właścicielem mieszkania w „byłej” małej wspólnocie. Piszę „byłej” bo kiedyś mała wspólnota była do 7 lokali, dzisiaj do 3. Nasza wspólnota ma 5 lokali, nie posiadamy do dzisiaj zarządcy, tylko administratora. Do tej pory wszystkie uchwały podejmowane były jednomyślnie. O tego roku administrator wymusza na nas wyłonienie zarządcy. Z uwagi na brak chętnych na tę funkcję wśród mieszkańców jaki i administratora, ten ostatni skierował sprawę do sądu celem ustanowienia zarządcy przymusowego. Moje pytanie dotyczy art.18 obecnej ustawy o własności lokali - Art.18.1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W moim akcie notarialnym umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu zapisano:” zarząd wspólną nieruchomością sprawowany będzie zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali/Dz.U.Nr.80/2000,poz.903/”. Czyli zgodnie z art.18 w/w ustawy zarząd częściami wspólnymi w naszej wspólnocie może być na „starych” zasadach, czyli jak mała wspólnota bez zarządcy, uchwały podejmowane jednomyślnie. Tak stanowiła stara ustawa.
Mylę się czy mam rację?
Proszę o interpretację tego przypadku w ciągu najbliższych dni z uwagi na zaplanowane kolejne zebranie wspólnoty na dzień 29.10.2020r. Co prawda akt prawny Dz.U.Nr.80/2000,poz.903 przestał być obowiązujący, ale tak stricte stanowi zapis w akcie notarialnym kupna pierwszego lokalu.

KubaP

[cite] trojak11:[/cite]Jestem właścicielem mieszkania w „byłej” małej wspólnocie.
W moim akcie notarialnym umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu zapisano:” zarząd wspólną nieruchomością sprawowany będzie zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali/Dz.U.Nr.80/2000,poz.903/”. Czyli zgodnie z art.18 w/w ustawy zarząd częściami wspólnymi w naszej wspólnocie może być na „starych” zasadach, czyli jak mała wspólnota bez zarządcy, uchwały podejmowane jednomyślnie. Tak stanowiła stara ustawa.
Mylę się czy mam rację?

Nie ma czegoś takiego czegoś jak "stare zasady"
Nie musicie mieć Zarządu WM, wystarczy art. 18.1 powierzyć zarządzanie NW zarządcy np. Obecnemu administratorowi
Taka uchwała powinna być podjęta w obecności notariusza.
Nie musi być jednomyślność , wystarczy ustawowa większość .
Uchwały podejmowane za "rządów" Zarządcy też są podejmowane ustawową większością.

Nie rozumiem, dlaczego chcesz tworzyć jakieś pozaustawowe prawo, jakie miałoby obowiązywać w Twojej wspólnocie.

[b]Art. 18. 1[/b]. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

[cite] trojak11:[/cite]Co prawda akt prawny ustawa o własności lokali Dz.U.Nr.80/2000,poz.903 przestał być obowiązujący,

a kto tak twierdzi ?

trojak11

Dzięki za pilną odpowiedź. Problem z tym iż nikt nie chce podjąć się zarządzaniem , nawet administrator. Moje pytanie po co nam zarząd czy zarządca, skoro przez ostatnie 15 lat wspólnota istniała tylko z administratorem , a wszystkie decyzje podejmowali właściciele mieszkań, aż 5. Czy nie może tak zostać dalej?

KubaP

[cite] trojak11:[/cite] Problem z tym iż nikt nie chce podjąć się zarządzaniem , nawet administrator.

to trzeba poszukać "dalej" ...

[cite] trojak11:[/cite]Moje pytanie po co nam zarząd czy zarządca, skoro przez ostatnie 15 lat wspólnota istniała tylko z administratorem , a wszystkie decyzje podejmowali właściciele mieszkań, aż 5. Czy nie może tak zostać dalej?

No, nie, bo obowiązujące prawo stanowi inaczej, jak Ty chcesz . Możecie spisać, z udziałem notariusza, inne zasady niż te spisane w ustawie, ale tu musi być 100% zgody "Za"

trojak11

1) Prawo ( Dz.U. 1994Nr 85poz. 388 ) stanowi :Art.18.1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
2) No to w mojej umowie stoi: ” zarząd wspólną nieruchomością sprawowany będzie zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali/Dz.U.Nr.80/2000,poz.903/”

3) W ustawie /Dz.U.Nr.80/2000,poz.903/” napisano: Art. 19.Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
a wtedy u mnie było i nadal jest 5 lokali, podlegaliśmy pod kodeks cywilny i tak nadal jest, zgodnie z pkt.1 mojej wypowiedzi. I nie był nam potrzebny zarządca i nadal nie jest.

gab

O tego roku administrator wymusza na nas wyłonienie zarządcy.

Nie wyłonienie zarządcy a wybranie zarządu WM.

uwagi na brak chętnych na tę funkcję wśród mieszkańców jaki i administratora, ten ostatni skierował sprawę do sądu celem ustanowienia zarządcy przymusowego.

Jeśli nie jest właścicielem lokalu lub pełnomocnikiem właściciela , to sąd oddali wniosek.

W moim akcie notarialnym umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu zapisano:” zarząd wspólną nieruchomością sprawowany będzie zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali/Dz.U.Nr.80/2000,poz.903/”. Czyli zgodnie z art.18 w/w ustawy zarząd częściami wspólnymi w naszej wspólnocie może być na „starych” zasadach, czyli jak mała wspólnota bez zarządcy, uchwały podejmowane jednomyślnie. Tak stanowiła stara ustawa.

Nie. Zapis "zgodnie z ustawą" sugeruje, że nie macie powierzonego zarządu z art.18.1. i dotychczas do zarządzania stosowane były zapisy kodeksu cywilnego - dział współwłasność. (art. 19 uwl).

Po zmianie prawa nie ma możliwości, byście dalej mogli się tak zarządzać chyba , że wszyscy (!) właściciele lokali zawrą notariana umoę, że zmieniacie sposób zarządu z ustawowego (art.20 uwl) na umowny.


Tylko po co? Teraz łatwiej jest zarządzać.

Co prawda akt prawny Dz.U.Nr.80/2000,poz.903 przestał być obowiązujący, ale tak stricte stanowi zapis w akcie notarialnym kupna pierwszego lokalu.

Skoro przestał obowiązywać , to nie ma znaczenie co zapisano w akcie notarialnym w tej kwestii.



https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19940850388


Tekst ujednolicony obowiązuje.

trojak11

Jeśli nie jest właścicielem lokalu lub pełnomocnikiem właściciela , to sąd oddali wniosek.

Piąty właściciel to Urząd Miasta, a reprezentuje go właśnie administrator.:sad:

Tylko po co? Teraz łatwiej jest zarządzać.

Czyli jak, zgodzić się na zarządcę przymusowego czy co?

gab

Piąty właściciel to Urząd Miasta, a reprezentuje go właśnie administrator.

No to nie oddali. Wniosek o ustanowienie zarządcy złoży gmina poprzez swojego pełnomocnika.

Art. 26. 
1. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.

Czyli jak, zgodzić się na zarządcę przymusowego czy co?

Wybrać zarząd wśród prywatnych właścicieli.


Ile udziałów ma gmina?

trojak11

1 głos na 5 właścicieli.Procentowo to 1/3 licząc metraż.

gab

1. Jeżeli lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. 
2. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.

Nowy doklejony: 21.10.20 22:01
Liczy się udział. Czyli gdzieś 30 %? dużo.

Wybieracie zarząd a administrator jest nadal. Zarząd go tylko kontroluje.

Nowy doklejony: 21.10.20 22:05
Nie radzę wybierać na członka zarządu pracownika administratora czy innego z gminy.

Wybierzcie dwie osoby.

trojak11

Ok. Dzięki za podpowiedź.

Nowy doklejony: 21.10.20 22:13
Dużo zachodu z tym zarządzaniem? Pytam, bo pewno po raz trzeci padnie na mnie propozycja objęcia tej funkcji. Ostatnio dałem im zaporowy warunek: najniższa krajowa co miesiąc.

Nowy doklejony: 21.10.20 22:15
A czeka nas duży remont na 100 tys. zł z unijną dotacją.

gab

Ostatnio dałem im zaporowy warunek: najniższa krajowa co miesiąc.

Chciwy jesteś. Nie przejdzie.

Przy takiej wspólnocie za dużo roboty nie ma, bo i tak robotę odwala admin.

A czeka nas duży remont na 100 tys. zł z unijną dotacją.

Już są przyznane środki?

trojak11

Chciwy? Nie? Napisałem Ci że zaporowy, czyli taki na który ich nie stać, bo nie miałem na poczekaniu innego pomysłu żeby odmówić. Środki już są, to duży program,kilka budynków już zrobili. Połowę daje unia drugie tyle my, czyli jakieś 50 tyś z naszej puli

KubaP

[cite] trojak11:[/cite]Chciwy? Nie? Napisałem Ci że zaporowy, czyli taki na który ich nie stać, bo nie miałem na poczekaniu innego pomysłu żeby odmówić. Środki już są, to duży program,kilka budynków już zrobili. Połowę daje unia drugie tyle my, czyli jakieś 50 tyś z naszej puli

Wynagrodzenie należy się adekwatne do wkładu pracy , a nie widzimisię

z UoWL 
[b]Art. 28[/b]. Właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty [b]wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy[/b].

czerwinska

Dzień dobry,
zmiana ustawy o własności lokali wnosi wiele korzyści do zarządzania nieruchomością np. 4-5 lokalową. Na ten moment wspólnota może być jednomyślna i tak, jak w przypadku przedstawionym powyżej wszelkie zgody wyrażało 100% właścicieli lokali. Z czasem sytuacja może się zmienić, pojawi się nowy właściciel, kogoś dotknie zdarzenie losowe i nie będzie w stanie podejmować decyzji i wtedy cała nieruchomość będzie miała problem. Zarząd może być 5 osobowy, jeżeli Państwo mają takie życzenie wystarczy podjąć o takiej treści uchwałę. Radziłabym nie angażować w podjęcie takiej uchwały notariusza, ponieważ wówczas tylko notarialnie będzie istniała możliwość odwołania takiego zarządu. Najlepszym rozwiązaniem jest podjęcie zwykłej uchwały Wspólnoty w sprawie członków zarządu wspólnoty. U ustawie o własności lokali art. 21 oraz 22 przedstawiają prawa i obowiązki zarządu. Pomimo sprawowania przez daną osobę, osoby Zarządu Wspólnoty większość obowiązków przejmuje Administrator. Z doświadczenia w zakresie zarządzania pragnę wspomnieć, że w małych wspólnotach zarząd sprawowany jest bezpłatnie. Oczywiście każdy może się domagać wynagrodzenia, jednak przy tylu lokalach jest to dodatkowe obciążenie finansowe. W przypadku pytań służę pomocą.
Pozdrawiam,
Zarządca Nieruchomości
516 212 323

KubaP

Z doświadczenia w zakresie zarządzania pragnę wspomnieć, że w małych wspólnotach zarząd sprawowany jest bezpłatnie.

Doprawdy ??? rozumiem, że Administrator NW tego dopilnuje ....:bigsmile:

czerwinska

Nie rozumiem. Proszę o wyjaśnienie powyższego komentarza. Czego Administrator ma dopilnować? Zwyczajowo to członkowie tak niewielkiej wspólnoty nie wyrażają zgody na wynagrodzenie Zarządu.

KubaP

[cite] czerwinska:[/cite]Nie rozumiem.

to typowe dla Zarządców

[cite] czerwinska:[/cite]Czego Administrator ma dopilnować?

w małych wspólnotach [b]zarząd sprawowany jest bezpłatnie[/b].

[cite] czerwinska:[/cite]Zwyczajowo to członkowie tak niewielkiej wspólnoty nie wyrażają zgody

gdzie tak jest ? czyli według fochów , zwyczajowo "z niewolnika nie ma pracownika" lub jest "marionetką"w rękach Zarządcy,
a nie przyszło Tobie do głowy podzielić się wynagrodzeniem z Zarządem ? Chyba nie

z UoWL
Art. 28. [b]Właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu[/b] może żądać od wspólnoty wynagrodzenia [b]odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy[/b].

gab

[cite] czerwinska:[/cite]Dzień dobry,
zmiana ustawy o własności lokali wnosi wiele korzyści do zarządzania nieruchomością np. 4-5 lokalową. Na ten moment wspólnota może być jednomyślna i tak, jak w przypadku przedstawionym powyżej wszelkie zgody wyrażało 100% właścicieli lokali. Z czasem sytuacja może się zmienić, pojawi się nowy właściciel, kogoś dotknie zdarzenie losowe i nie będzie w stanie podejmować decyzji i wtedy cała nieruchomość będzie miała problem. Zarząd może być 5 osobowy, jeżeli Państwo mają takie życzenie wystarczy podjąć o takiej treści uchwałę. Radziłabym nie angażować w podjęcie takiej uchwały notariusza, ponieważ wówczas tylko notarialnie będzie istniała możliwość odwołania takiego zarządu. Najlepszym rozwiązaniem jest podjęcie zwykłej uchwały Wspólnoty w sprawie członków zarządu wspólnoty. U ustawie o własności lokali art. 21 oraz 22 przedstawiają prawa i obowiązki zarządu. Pomimo sprawowania przez daną osobę, osoby Zarządu Wspólnoty większość obowiązków przejmuje Administrator. Z doświadczenia w zakresie zarządzania pragnę wspomnieć, że w małych wspólnotach zarząd sprawowany jest bezpłatnie. Oczywiście każdy może się domagać wynagrodzenia, jednak przy tylu lokalach jest to dodatkowe obciążenie finansowe. W przypadku pytań służę pomocą.
Pozdrawiam,
Zarządca Nieruchomości
516 212 323

Zarządca nieruchomości, który myli podstawowe pojęcia i nie rozumie ustawy o wlasności lokali. Ale pewnie naiwni się znajdą.

Prezesod13lat

:bigsmile:Jak ja czytam wypowiedzi zarządców nieruchomości to szczęka mi opada. Mam nadzieję ,że klon KubyP "czerwińska" niczym nie zarzadza.:bigsmile:

a-z

Zarządca przymusowy nie będzie pracował za darmo. Ergo: wzrosną Wam opłaty we wspólnocie. Uważam, że strzelacie sobie w stopę...

gab

Administrator też nie pracuje za darmo. Jeden zastąpi drugiego.

a-z

O ile zarządca przymusowy wypowie administratorowi umowę. Pamiętaj zarządca zastępuje brak zarządu lub niedziałający zarząd, a nie złego administratora.

Może najpierw przeczytaj - koniecznie do końca.

blazejh

[cite] czerwinska:[/cite] Pomimo sprawowania przez daną osobę, osoby Zarządu Wspólnoty większość obowiązków przejmuje Administrator. Z doświadczenia w zakresie zarządzania pragnę wspomnieć, że w małych wspólnotach zarząd sprawowany jest bezpłatnie.

Może nie mieszajmy do tego wszystkiego jeszcze administratora skoro go nie ma? :bigsmile:

Jeśli we wspolnocie jest problem ze wskazaniem chociaż jednej osoby skłonnej do zajęcia się wspólnotą, to uwaga o wynagrodzeniu ( o jego braku ) dla tej osoby jest także mocno nietrafna.

Chyba zabrakło doświadczenia?

a-z

Ależ jest. :bigsmile:

Nasza wspólnota ma 5 lokali, nie posiadamy do dzisiaj zarządcy, tylko administratora. Do tej pory wszystkie uchwały podejmowane były jednomyślnie. O tego roku administrator wymusza na nas wyłonienie zarządcy. Z uwagi na brak chętnych na tę funkcję wśród mieszkańców jaki i administratora, ten ostatni skierował sprawę do sądu celem ustanowienia zarządcy przymusowego.

blazejh

Przegapiłem! Mój błąd. Ale odźwiernego na etacie nie mają?