Wyłaczenie części wspólnej
mgroch
Użytkownik
Mam wątpliwosć co do zgodności z Ustawą poczynań developera.Nowy budynek 25% mieszkań sprzedanych reszta developera,zaproponowana przez developera Uchwała wyłacza niektóre pomieszczenia z cześci wspólnej a w szczególnosci niesprzedaną hale garażową,lokal użytkowy ,wymiennikownie ciepła i pomieszczenia przynależne do lokalu użytkowego i hali garażowej.W związku z tym nie będzie wpłacał składek na eksploatację i utrzymanie tych pomieszczeń Czy jest to zgodne z Ustawą?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Zaanektowanie jej przez dewelopera budzi wręcz obawy, że mógłby Was szantażować gdybyście się z nim nie zgadzali w jakiejś sprawie.
Pozostałe nie należą i są własnością dewelopera dopóki ich nie sprzeda.
Przypisane im udzialy są składowymi udziału dewelopera w Waszej wspólnocie.
Tak jak Ty nie wpłacasz za utrzymanie swojego mieszkania do wspólnoty tak i deweloper nie będzie płacił za utrzymanie ich pomieszczeń na konto wspólnoty.
Nie dotyczy to oczywiście mediów, a w szczególności c.o., które to będzie musiał opłacać na konto wspólnoty.
Uchwałą nie można "wyłączyć" żadnych pomieszczeń z nieruchomości wspólnej.
Opłaty właścicieli lokali nie zależą od powierzchni pomieszczeń wspólnych, lecz od powierzchni użytkowej lokali oraz pomieszczeń przynależnych do lokali.
Czy hala garażowa jest odrębnym lokalem (ma oddzielną księgę wieczystą, tak samo, jak sprzedane lokale), czy należy do nieruchomości wspólnej? Jeżeli hala garażowa jest obecnie w całości własnością dewelopera (nikomu nie sprzedał udziałów w lokalu garażowym), to jest to jego lokal niewyodrębniony i wlicza się do jego powierzchni użytkowej, od której powinien płacić zaliczki.
Powinniście sprawdzić, czy osoby, które mają już akty notarialne, mają w nich wpisaną halę garażową jako część nieruchomości wspólnej. (Wraz z własnością lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, która powinna być opisana w akcie notarialnym, co wchodzi w jej skład). Jeśli tak, to garaż jest wspólną własnością wszystkich właścicieli lokali i taki pozostanie po sprzedaży wszystkich lokali. Jeżeli nie ma tam słowa o garażu, to jest on własnością dewelopera, wlicza się do jego udziału i wraz z niesprzedanymi lokalami (w tym: lokalem użytkowym i pom. przynależnym do niego) jest podstawą do naliczenia zaliczek dewelopera na koszty zarządu nieruchomością wspólną.
To jest ostatnio częsta praktyka deweloperów. Lokale sprzedają się trudniej, spora ich część stoi pusta i deweloperzy stosują manipulacje prawne, aby uniknąć płacenia zaliczek na KZNW od tych niesprzedanych lokali. Takie sztuczki są sprzeczne z prawem i działają na szkodę wspólnoty, zwłaszcza właścicieli wykupionych lokali - oni poniosą większą część kosztów niż wówczas, gdyby deweloper płacił tak, jak przewiduje prawo.
Wydaje się, że opisywany przypadek należy do tej kategorii. Jest to próba przeforsowania zasady, że mniejszy / biedniejszy ma dotować większego / bogatszego. Jeśli ta uchwała przejdzie (deweloper ma zdecydowaną większość udziałów), łatwo można będzie ją uchylić w sądzie jako sprzeczną z ustawą o własności lokali (art. 12 ust. 2 zdanie 2): http://lex.pl/bap/student/Dz.U.2000.80.903.html
Powierzchnia użytkowa lokalu i pomieszczeń przynależnych do lokalu
____________________________________________________________________ = UDZIAŁ WŁAŚCICIELA X
Powierzchnia użytkowa wszystkich lokali i wszystkich pomieszczeń przynależnych
Koszty związane z utrzymaniem lokalu to w szczególności:
- zużycia wody,
- dostawy ciepła
- dostawy gazu
- wywozu nieczystości.
Sposób rozliczania faktycznych kosztów zużycia mediów zależy od stopnia opomiarowania mediów, podjęcia uchwały właścicieli lokali w tym zakresie dotyczącej zarówno częstotliwości ich dokonywania jak też sposobu ich rozliczania w stosunku do posiadanej powierzchni lokalu, ilości zamieszkujących w nim osób lub przyjętych norm zużycia wody określonych rozporządzeniem Ministra Infrastruktury.
Wspomnieć należy, że WM nie ma żadnych narzędzi prawnych, aby dochodzić roszczeń w stosunku do właścicieli lokali, którzy nie płacą zaliczek za media. WM jest tylko stroną w umowie o ich dostawę (pośrednik). Zobowiązanie to powstaje w stosunku do wyodrębnionego lokalu i dlatego zgodnie z prawem należy dać Zarządowi lub Zarządcy pełnomocnictwo do reprezentowania go przed dostawcami.
Kto jak kto, ale developer (właściciel niewyodrębnionych lokali ) doskonale wie na kim spoczywa ciężar odpowiedzialności w zakresie indywidualnego rozliczania kosztów np. ciepła. Od dnia 3.05.2005r. odpowiedzialność spadła na właściciela lub zarządzającego budynkiem.
Na ogól właściciel wyodrębnionego lokalu nie zna uregulowań prawnych, a podejmuje uchwałę o indywidualnym rozliczaniu np. ciepła, której załącznikiem jest REGULAMIN. Do jego opracowania i wprowadzenia zobowiązany jest w świetle art.45a, ust. 10 ustawy z dnia 10.04.1997r. Prawo energetyczne (Dz.U.Nr. 89/06, poz.625,Nr.104/ 06, poz.708, Nr. 158/06, poz.1123) ZARZĄDCA.
Prawo energetyczne - kompendium pojęć
http://www.mojaenergia.pl/strony/1/i/183.php
W internecie jest sporo informacji, jak to Zarząd Wspólnoty podpisał umowę o rozliczeniach za media z Zarządcą o której nie wiedzieli właściciele lokali. I gdyby nie sprawy w sądzie nikt by o tym się nie dowiedział.
We wszystkich przypadkach uchwała właścicieli lokali w sprawie przyjęcia Regulaminu rozliczenia mediów była załącznikiem.
Po drugie zarząd też ma sporo możliwości.
Jedynym co nie może, to wytoczenie powództwa z żądaniem sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
WM nie ma, ale Zarząd ma, ponieważ oto się postarał. To on przekłada właścicielom lokali uchwałę w sprawie przyjęcia Regulaminu w sprawie rozliczenia mediów.
Każdy właściciel lokalu, który uczestniczył w podjęciu takiej uchwały mógłby napisać na forum jak do tego doszło.
Opracowaną uchwałę wraz z Regulaminem przekłada właścicielom lokali Zarząd Wspólnoty.
Udział Ownera = 40 : 2000 = 0,02 = 2/100 = 1/50 (tj. 2%.)
Udział podaje się w ułamku zwykłym, gdyż zaokrąglenia powodują, że udział różni się od zakładanych 100% .
Zaliczki właścicieli lokali wniesione na pokrycie centralnego ogrzewania, wywozu nieczystości oraz zimnej wody i ścieków rozlicza WM, która gromadziła i wydatkowała je w ciągu roku.
Marto, nie wpisuj w wątkach wszystkiego, co Ci przyjdzie na myśl, bo zaśmiecasz forum.
Owner:
Pojedynczy właściciel lokalu nie podejmuje uchwał.
Zastosowanie liczby pojedynczej w tym przypadku było zasadne. Właściciel wyodrębnionego lokalu nr X to Jan Kowalski. Nie rozumiem, jak mogłeś tak napisać.
Owner:
Nie zarządca, lecz "Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego". Właścicielem w przypadku wspólnot jest podmiot zbiorowy: ogół właścicieli lokali, współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.
To kolejny przykład. Ja napisałam "ZARZĄDCA" a Ty dodałeś resztę. Przytoczenie art.45a pkt.10 ustawy dla uściślenia byłoby lepszym wyjściem.
Art.45a pkt 10. Właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego wprowadza wybraną metodę, o której mowa wust. 9, w formie wewnętrznego regulaminu rozliczeń ciepła przeznaczonego na ogrzewanie tego budynku i przygotowanie ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie poprzez instalację w budynku, zwanego dalej "regulaminem rozliczeń"; regulamin rozliczeń podaje się do wiadomości osobom, o których mowa w ust. 2, w terminie 14 dni od dnia jego wprowadzenia do stosowania.
marta26421:To właściciele lokali muszą wyrazić zgodę w formie UCHWAŁY na dokonanie czynności prawnej, z której wynika dochodzenie wierzytelności przed sądem.
Owner:
Nieprawda. Dochodzenie należności wspólnoty jest czynnością zwykłego zarządu i zarząd wspólnoty w tym zakresie podejmuje działania samodzielnie, bez uchwały.
W mojej wypowiedzi zastosowałam termin z kodeksu cywilnego " czynność prawna" i odniosłam go do właścicieli lokali podejmujących UCHWAŁĘ (akt ustanawiający wewnętrzne prawo w budynkach WM) w sprawie wyodrębnienia z nieruchomości wspólnej hali garażowej, lokalu użytkowego ,wymiennikownię ciepła i pomieszczenia przynależne do lokalu użytkowego i hali garażowej.
Art. 58. § 1. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy.
§ 2. Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.
§ 3. Jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.
Sprzedawca - Developer X zawarł umowę kupna sprzedaży lokalu w której określił udział w nieruchomości wspólnej kupującego.
Art. 546. § 1. Sprzedawca obowiązany jest udzielić kupującemu potrzebnych wyjaśnień o stosunkach prawnych i faktycznych dotyczących rzeczy sprzedanej oraz wydać posiadane przez siebie dokumenty, które jej dotyczą. Jeżeli treść takiego dokumentu dotyczy także innych rzeczy, sprzedawca obowiązany jest wydać uwierzytelniony wyciąg z dokumentu.
§ 2. Jeżeli jest to potrzebne do należytego korzystania z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, sprzedawca powinien załączyć instrukcję dotyczącą sposobu korzystania z rzeczy.
A zatem Developer X był obowiązany przez ustawodawcę do wykonania określonej czynności prawnej podczas sprzedaży lokalu. Mgroch przed podjęciem UCHWAŁY w trybie ustawy o własności lokali winien posiadać pełen obraz sytuacji przedstawionej przez Developera X. Z postawionego pytania na forum wynika, że nie miał.
Ponieważ Mgroch nie podał daty kupna lokalu i podjęcia uchwały to niemożna określić stanu prawnego obowiązującego sprzedającego - Developera X i właścicieli lokali, w tym Developara X. Jak widać Developer X działa na dwóch płaszczyznach prawnych.
Podstawa prawna: Ustawa z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (Dz.U. ...)
Art. 1. 1. Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.
2. W zakresie nie uregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.
Ustawodawca m.in. w ustawie o własności lokali i Kodeksie cywilnym posługuje się różnymi zwrotami. Ustalenie rzeczywistego znaczenia terminu wymaga każdorazowo stosowania określonej wykładni.