2 bloki jedna wspólnota, jedno konto

scroll

Nasza wspólnota mieszkaniowa składa sie z dwóch bloków zarządzana przez jedna spółdzielnię. Mamy jedno wspólne kont na fundusz remontowy. Czy taki stan jest dopuszczalny prawnie?
Chcielibyśmy dokonać podziału tak aby każdy blok miał swoje indywidualne konto na fundusz remontowy. Czy możemy dokonać takiego podziału? Co zrobić aby każdy blok był oddzielną wspólnotą?

Prezesod13lat

Chyba sie nudzicie w tych dwóch blokach? Jedna WM , jedno konto. To rzecz OCZYWISTA. U mnie budynek ma 6 klatek, i co ma być konto dla każdej klatki?? B_dura!!!!

Co zrobić aby każdy blok był oddzielną wspólnotą?

Praktycznie można to zrobić poprzez podział nieruchomości, Jak macie dużo pieniędzy to naprzód. A macie zarząd właścicielski, czy jesteście zbyt leniwi, żeby zajmować się swoją współwłasnością?:bigsmile:

scroll

A macie zarząd właścicielski, czy jesteście zbyt leniwi, żeby zajmować się swoją współwłasnością?:bigsmile:

Co to znaczy?

A co jeśli w jednym budynku coś sie stanie, nie starczy pieniędzy na naprawy z konta i trzeba bedzie wziąć kredyt to cała wspólnota bedzie sie zrzucać na ten kredyt?

koziorozka

Tak, bo takie jest prawo, czyli ustawa o własności lokali.
Przeczytaj, krótka jest

Prezesod13lat

to może wreszcie ją uaktualnicie na tym forum?:bigsmile:

a-z

Nasza wspólnota mieszkaniowa składa sie z dwóch bloków zarządzana przez jedna spółdzielnię. Mamy jedno wspólne kont na fundusz remontowy. Czy taki stan jest dopuszczalny prawnie?

Dopóki to jedna wspólnota to zgodne z prawem jest posiadanie wspólnego konta.

Chcielibyśmy dokonać podziału tak aby każdy blok miał swoje indywidualne konto na fundusz remontowy. Czy możemy dokonać takiego podziału? Co zrobić aby każdy blok był oddzielną wspólnotą?

Punkt wyjściowy: podzielić teren na dwie nieruchomości.

A co jeśli w jednym budynku coś sie stanie, nie starczy pieniędzy na naprawy z konta i trzeba bedzie wziąć kredyt to cała wspólnota bedzie sie zrzucać na ten kredyt?

Właśnie tak. Właśnie na tym polega solidarność wspólnoty. Ale też możecie głosować przeciw zaciąganiu kredytu.

KubaP

[cite] scroll:[/cite]Nasza wspólnota mieszkaniowa składa sie z dwóch bloków zarządzana przez jedna spółdzielnię. Mamy jedno wspólne kont na fundusz remontowy. Czy taki stan jest dopuszczalny prawnie?

Tak, jest prawnie dozwolone pod warunkiem, że księgowość jest prowadzona odrębnie na każdą nieruchomość

[cite] scroll:[/cite]Chcielibyśmy dokonać podziału tak aby każdy blok miał swoje indywidualne konto na fundusz remontowy.
Czy możemy dokonać takiego podziału?
Co zrobić aby każdy blok był oddzielną wspólnotą?

Wszystko można zrobić, ale trzeba to robić z głową .\
Najpierw zapoznaj się z treścią ustawy o własności lokali (link masz w mojej stopce UoWL) zanim zadasz kolejne pytanie z gatunku DLACZEGO?
Najpierw zmieńcie Zarządcę . SM nie nadaje się do zarządzania/administrowania WM, Oni myślą tylko w kategoriach prawa spółdzielczego.[/quote]

Prezesod13lat

Tak, jest prawnie dozwolone pod warunkiem, że księgowość jest prowadzona odrębnie na każdą nieruchomość

Większej b-dury dawno nie czytałem

Amadeusz

scroll:

Czy możemy dokonać takiego podziału? Co zrobić aby każdy blok był oddzielną wspólnotą?

Możecie, chociaż trzeba się koło tego trochę nachodzić.
Poniżej masz opisaną procedurę postępowania:
http://www.administrator24.info/artykul/id9013,podzial-wielobudynkowej-wspolnoty-mieszkaniowej

Sprawą odrębną jest pytanie - dlaczego przy "wyodrębnianiu" wspólnoty dwubudynkowej z zasobów spółdzielni nie uregulowaliście sprawy podziału i dlaczego dalej pozostaliście w niewoli spółdzielczej i nie wybraliście swojego zarządu?

KubaP

[cite] azygnerski:[/cite] Tu nie ma żadnych warunków, tam jest tylko jedna nieruchomość gruntowa zabudowana dwoma budynkami, więc powinien być jeden rachunek.

a gdzieś to wyczytał? , nawet nie wiemy, czy to jest wspólnota powstała na bazie dawnych mieszkań spółdzielczych, gdzie SM ma jeszcze swoje lokale i dlatego zgodnie z prawem, jest zarządcą nieruchomości .
Nie wiemy, czy udziały zostały rozpisane na dwa bloki, czy każdy blok ma swoje 100%?

KubaP

[cite]azygnerski[/cite] ...w pierwszym zdaniu

Nasza wspólnota mieszkaniowa składa sie z dwóch bloków

To wcale nie oznacza, że jest to jedna działka gruntowa ? TO oznacza ze są dwa budynki, a ile jest działek gruntowych nie wiadomo ? mogą być dwie - trzy , może też być jedna .

[cite]azygnerski[/cite] a co to nas obchodzi i jakie ma znaczenie w kontekście podziału nieruchomości???

uważam, że jest to bardzo ważne

KubaP

[cite] azygnerski:[/cite]

[cite] KubaP:[/cite]To wcale nie oznacza, że jest to jedna działka gruntowa ? TO oznacza ze są dwa budynki, a ile jest działek gruntowych nie wiadomo ? mogą być dwie - trzy , może też być jedna

nie ma znaczenia ile jest działek w danej nieruchomości i ile budynków, ale cytując za autorką bloga "Wyjaśnijmy sobie więc tę kwestię raz na zawsze!" https://radcaonieruchomosciach.pl/jedna-ksiega-wieczysta-jedna-nieruchomosc/
przeczytaj proszę, bo utrwaliłeś sobie mylne pojęcie, że; wspólnota=działka+budynek=>nieruchomość

BŁĘNY wniosek , i nic sobie nie utrwaliłem ...

EKSPERT:
[b] W jednej księdze wieczystej [b][color=#00f]może być wpisana tylko jedna nieruchomość[/color][/b]. W ramach jednej nieruchomości może być  wydzielona geodezyjnie większa ilość działek, będą one stanowić jednak nadal jedną nieruchomość.[/b]

z UoWL :
Art 3. 5. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, [b]stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami[/b], udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Hmmm....

scroll

Oba budynki są na jednej działce.

Wnioskuje z tego wszystkiego, że powinniśmy zawiadomić SM o chęci rozdziału obu bloków i przeprowadzić głosowanie - jeśli większość się zgodzi to podejmować kolejne kroki. Rozumie że kazdy własciciel musiałby sie wstawić u notariusza żeby dokonać zmiany w KW mieszkań i zapłacić jakąś kwotę za tą usługę.

Jest też opcja druga czyli najpierw zmienić zarządce/pozbyć się SM, a potem kolejne kroki.

Może ktoś miał podobną sytuację i podzieli się jak udało sie to załatwić?

koziorozka

Sporo w sieci znajdziesz - zwykle łatwe to nie jest, co spółdzielnie nie chce się pozbywać żródła przychodów
https://prawomieszkaniowe.com/podzial-spoldzielni-wspolnota/
https://www.morizon.pl/blog/wyodrebnienie-wspolnoty-ze-spoldzielni-niezbedne-procedury/
https://www.mieszkanie-i-wspolnota.pl/artykul/powstawanie-wspolnot-mieszkaniowych-z-zasobow-spoldzielni
https://www.wizjerprawny.pl/porada/jak-zalozyc-wspolnote-mieszkaniowa-w-spoldzielni/

KubaP

#scroll czy Ty masz jakiekolwiek pojęcie, jak funkcjonują spółdzielnie mieszkaniowe ? Uważam, że nie . Znasz ustawę o SM.

Czy te budynki przed przekształceniem właściwościowym wchodziły w skład SM?

[cite]scroll[/cite] Oba budynki są na jednej działce.

Wnioskuje z tego wszystkiego, że powinniśmy zawiadomić SM o chęci rozdziału obu bloków i przeprowadzić głosowanie - jeśli większość się zgodzi to podejmować kolejne kroki.
Rozumie że kazdy własciciel musiałby sie wstawić u notariusza żeby dokonać zmiany w KW mieszkań i zapłacić jakąś kwotę za tą usługę.

NIE, NIE ,NIE

[cite]scroll[/cite] Jest też opcja druga czyli najpierw zmienić zarządce/pozbyć się SM, a potem kolejne kroki.

jak SM ma jeszcze w tej WM spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to nic nie zrobisz; za wyjątkiem dużych kłopotów

scroll

[cite] KubaP:[/cite]#scroll czy Ty masz jakiekolwiek pojęcie, jak funkcjonują spółdzielnie mieszkaniowe ? Uważam, że nie . Znasz ustawę o SM.

Tak, masz racje - nie znam. Dlatego tu piszę, żeby się coś dowiedzieć.

Osiedle składa się z kilku bloków, kazdy na jednej działce. Ta sama spółdzielnia zarządza nimi ale kazdy blok to odzielna wspólnota (kazdy blok moze wybrac sobie do zarządzania kogo chce). Wyjątkiem sa 2 bloki, króre są jedną wpólnotą od początku. To są 2 budynki na jednej działce zarządzane przez SM.

To w takim razie nie wiem jak sie za to zabrać.

blazejh

Może w ten sposób:

W SM jest zasada, że jest jeden fundusz remontowy dla wszystkich budynków spółdzielni.
Spółdzielnia tworzy jeden fundusz remontowy przeznaczony na remonty wszystkich należących do niej budynków, nie zaś odrębne fundusze remontowe na każdy budynek

ale

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nakłada jednak na spółdzielnie obowiązek prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczeń przychodów i kosztów oraz ewidencji wpływów i wydatków funduszu remontowego. Ewidencja wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości.

czyli

W momencie wydzielenia waszych dwóch bloków i powstania wspólnoty, spółdzielnia, jako wasz zarządca (teraz już tzw. powierzony) powinien był przekazać/wykazać wspólnocie (a wspólnota powinna była przejąć) salda (stany początkowe) wykazane w owej ewidencji. Tyle mówi teoria i zapisy ust. o spółdzielniach mieszkaniowych.


Dalej mówi teoria: w budynkach wspólnot mieszkaniowych, które nie należą do zasobu spółdzielni mieszkaniowej, a którymi spółdzielnia zarządza na podstawie umowy zawartej ze wspólnotą mieszkaniową, występuje odrębny fundusz remontowy (odrębny od tego funduszu spółdzielni, o którym było na początku). Zgromadzone na nim środki finansowe mogą być przeznaczane tylko na remonty tego budynku.
Czyli funkcjonowanie tylko jednego funduszu u was jest zgodne z prawem. Niezgodne jest tylko ze zdrowym rozsądkiem i z interesami właścicieli dwóch osobnych bloków.

Ale, moim zdaniem, skoro przed wyodrębnieniem wspólnoty istniał obowiązek prowadzenia tej ewidencji, to logicznym i w sumie bardzo prostym dla SM jako wciąż aktualnym zarządcy rozwiązaniem, było założenie dwóch odrębnych kont związanych z funduszem remontowym dla wspólnoty. Dwóch odrębnych kont (rachunków) bankowych i oczywiście dwóch odrębnych kont księgowych dla funduszy remontowych.


Różne byłyby porady co dalej, w zależności w którym miejscu lub w ilu miejscach tutaj wskazanych SM dała ciała. Jak dała ciała już z tym, że nie prowadziła tej ewidencji w podziale, albo zarzuciła jej prowadzenie po powstaniu wspólnoty, to myślę, że należałoby się z nimi żegnać jako zarządcą w pierwszej kolejności. I urządzić się bez Spółdzielni.

Nowy doklejony: 16.02.21 13:11

[cite] blazejh:[/cite]Może w ten sposób:

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nakłada jednak na spółdzielnie obowiązek prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczeń przychodów i kosztów oraz ewidencji wpływów i wydatków funduszu remontowego. Ewidencja wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości.

Strzeliłem tutaj kulą w płot, ponieważ wasza wspólnota to chyba jedna nieruchomość? Więc zawsze istniała ewidencja wspólna dla obydwu budynków.
O ile w ogóle istniała.

Nowy doklejony: 16.02.21 13:49

[cite] blazejh:[/cite]Może w ten sposób:

W SM jest zasada, że jest jeden fundusz remontowy dla wszystkich budynków spółdzielni.
Spółdzielnia tworzy jeden fundusz remontowy przeznaczony na remonty wszystkich należących do niej budynków, nie zaś odrębne fundusze remontowe na każdy budynek

ale

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nakłada jednak na spółdzielnie obowiązek prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczeń przychodów i kosztów oraz ewidencji wpływów i wydatków funduszu remontowego. Ewidencja wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości.

czyli

W momencie wydzielenia waszych dwóch bloków i powstania wspólnoty, spółdzielnia, jako wasz zarządca (teraz już tzw. powierzony) powinien był przekazać/wykazać wspólnocie (a wspólnota powinna była przejąć) salda (stany początkowe) wykazane w owej ewidencji. Tyle mówi teoria i zapisy ust. o spółdzielniach mieszkaniowych.


Dalej mówi teoria: w budynkach wspólnot mieszkaniowych, które nie należą do zasobu spółdzielni mieszkaniowej, a którymi spółdzielnia zarządza na podstawie umowy zawartej ze wspólnotą mieszkaniową, występuje odrębny fundusz remontowy (odrębny od tego funduszu spółdzielni, o którym było na początku). Zgromadzone na nim środki finansowe mogą być przeznaczane tylko na remonty tego budynku.
Czyli funkcjonowanie tylko jednego funduszu u was jest zgodne z prawem. Niezgodne jest tylko ze zdrowym rozsądkiem i z interesami właścicieli dwóch osobnych bloków.

Ale, moim zdaniem, skoro przed wyodrębnieniem wspólnoty istniał obowiązek prowadzenia tej ewidencji, to logicznym i w sumie bardzo prostym dla SM jako wciąż aktualnym zarządcy rozwiązaniem, było założenie dwóch odrębnych kont związanych z funduszem remontowym dla wspólnoty. Dwóch odrębnych kont (rachunków) bankowych i oczywiście dwóch odrębnych kont księgowych dla funduszy remontowych.


Różne byłyby porady co dalej, w zależności w którym miejscu lub w ilu miejscach tutaj wskazanych SM dała ciała. Jak dała ciała już z tym, że nie prowadziła tej ewidencji w podziale, albo zarzuciła jej prowadzenie po powstaniu wspólnoty, to myślę, że należałoby się z nimi żegnać jako zarządcą w pierwszej kolejności. I urządzić się bez Spółdzielni.

Nowy doklejony: 16.02.21 13:11

[cite] blazejh:[/cite]Może w ten sposób:

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nakłada jednak na spółdzielnie obowiązek prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczeń przychodów i kosztów oraz ewidencji wpływów i wydatków funduszu remontowego. Ewidencja wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości.

Strzeliłem tutaj kulą w płot, ponieważ wasza wspólnota to chyba jedna nieruchomość? Więc zawsze istniała ewidencja wspólna dla obydwu budynków.
O ile w ogóle istniała.

Ale też doczytałem takie dwa zdania:

"Jeśli spółdzielnia i jej organy – zarząd i rada nadzorcza – są otwarte na sprawy członków, to poprzez regulacje w statucie lub regulaminach wewnętrznych, uchwalonych na ogół z dyspozycji statutu przez radę nadzorczą, uregulują tę kwestię np. rozliczając przychody i koszty na budynki w nieruchomości.

Moim zdaniem, jeśli prawo wewnętrzne spółdzielni mieszkaniowych: statut i regulaminy będą uwzględniać subtelności w rozwiązaniach, uwzględniać równość członków spółdzielni nie tylko w obowiązkach, ale także w prawach, ze zrozumieniem będą traktowane i rozwiązywane sprawy wnoszone przez użytkowników lokali, tym mniej spraw będzie trafiać do sądów."

Czyli mądra spółdzielnia to tak, jak napisałem powyżej o tym rozdziale funduszy na budynki. Szanująca równość członków spółdzielni w obowiązkach, ale też w prawach.
Nie wiadomo tylko jak z tym szanowaniem w przypadku omawianym, gdy SM jest jedynie zarządcą powierzonym.

KubaP

[cite] azygnerski:[/cite]SM, to może mieć swoje lokale w tej wspólnocie, jak pozostali właściciele, ale co w związku z tym? Wyciągnij tego asa z rękawa spółdzielni i oświeć nas...

[b]Art.27[/b]. 2. [b]Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony,[/b] o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z wyjątkiem art. 22 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.

blazejh

Po pierwsze przepis art. 27.2 działa tylko w kontekście przepisów sąsiadujących. Sama kolejność przepisów w ustawie zwykle ma znaczenie.

Po wtóre: jest przepis odwracający znaczenie art. 27.2 ustawy spółdzielniach mieszkaniowych.

Jest nim przepis wcześniejszy: art.24 z jedynaczką pkt 1. Jeżeli właściciele podejmą uchwałę, o której mowa w tym przepisie, to faktyczne rządy SM sprawowane na podstawie art 27.2 kończą się z dnia na dzień

Wtedy dla SM pozostaje pozycja zarządcy powierzonego. Takiego jakiego znamy z ustawy o własności lokali. Art 27.2 przestaje działać. Kluczowym jest punkt 1 art 27.2, z którego wynika, że normy następujące mają zastosowanie tylko "w zakresie nieuregulowanym w ustawie".

Ale jeśli właściciele zastosują art. 24, z jedyneczką, to za pomocą tej uchwały uruchomią "zakres uregulowany w ustawie".

I Spółdzielnia stanie się zwykłym zarządcą powierzonym zdatnym do zmiany sposobu zarządu np. na właścicielski.

Tyle teoria mówi, bo rzeczywistość może skrzyczeć. I w takiej spółdzielni i w tej dwubudynkowej wspólnocie.


Myślę że lobby spółdzielczemu bardzo zależy na tym, żeby nikt nie wiedział o istnieniu art 24. Najlepiej całego.
W ogóle żeby wszyscy czytali tę ustawę wybiórczo, ale znali przepis art. 27.2.
W ten czas żadnej spółdzielni krzywda się nie stanie i będzie dalej taka spółdzielnia zarządzała tymi samymi zasobami. Niby już nie swoimi, ale tak, jakby dalej były to jej zasoby.