Zmiana Administratora Budynku

Nano

Dzień dobry,


Pytanie:

Czy wypowiedzenie umowy przez zarząd(właścicielski) wspólnoty obecnemu administratorowi budynku i podpisanie umowy z nowym administratorem bez uchwały właścicieli jest zgodne z prawem?

Amadeusz

Tak.
Gdy administrator jest spoza wspólnoty to po co mu uchwała, która go nie obowiązuje bo nie jest członkiem wspólnoty.
Generalnie, zmiana administratora nieruchomości wspólnej jest czynnością zwykłego zarządu a więc w gestii zarządu wspólnoty.

Nano

Uchwała jest dla właścicieli,żeby mogli w formie głosowania zdecydować czy chcą tego pierwszego administratora zostawić czy nie. Wówczas większość by zdecydowała o pracy jaką wykonuje na budynku,a nie tylko decyzją zarządu który może mieć swoich wykonawców,którzy nie do końca wywiązują się z prac które należy wykonać na budynku jak np.sprzątanie,naprawa awarii,jakość wykonania napraw itp. a obecny administrator te naprawy mógłby w sposób korzystniejszy jeśli chodzi o wykonanie i cenę wykonać przez swoich wykonawców.

A co w przypadku wynagrodzenia dla administratora jeśli będzie wyższe od poprzedniego które zarząd wspólnoty mu podpisał w umowie a właściciele nie mieli o tym pojęcia co wtedy?. Czy to się nie kłoci z art.22 ust.3pkt.1

Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu
są w szczególności:
1)ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;

KubaP

[cite] Nano:[/cite]Pytanie:

Czy wypowiedzenie umowy przez zarząd(właścicielski) wspólnoty obecnemu administratorowi budynku i podpisanie umowy z nowym administratorem bez uchwały właścicieli jest zgodne z prawem?

I Tak , I NIE ... wszytko zależy od tego, jak do tej pory było praktykowane we wspólnocie .
Ja uważam, że zamiana administratora to poważna sprawa ( choćby o dane z RODO) i Zarząd powinien mieć uchwałę na wykonanie tej czynności .


Oczywiście są takie Zarządy, co tak robią, bo trzeba dać pracę, jakiemuś pociotkowi , koledze , koleżance ...które mają taką wiedzę o zarządzaniu, jak #Amadeusz , widzą, że gdzieś dzwonią, ale gdzie i kto to już nie wiedzą .

W mojej WM potrzebna jest uchwała właścicieli lokali.

[cite] Amadeusz:[/cite]Generalnie, zmiana administratora nieruchomości wspólnej jest czynnością zwykłego zarządu a więc w gestii zarządu wspólnoty.

oczywiście, że jest ta interpretacja wyjęta z małego palca lewej nogi tej obok prawej ...

Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są [b]w szczególności:[/b]

W zawiązku z tym, że nie jest ujęta w UoWL właścicieli lokali powinni tę kwestie uregulować uchwałą, jak to u nich ma się odbywać

blazejh

Problem nie jest rozstrzygnięty i nie będzie.

Osobiście jestem na tak. Czyli że Zarząd powinien mieć swobodę w wyborze podmiotu z którym ma współpracować na co dzień. Bez tego minimum swobody cała zabawa w społeczny zarząd właścicielski nie ma sensu, bo zarząd wie że niewiele może. ... i wtenczas ... nic nie robi.

Bez tej swobody nawet zarząd powierzony jest lepszym rozwiązaniem. Lepszym również z punktu widzenia interesów właścicieli lokali.

Lysy

Zastanów się nad konsekwencjami:
1. Wybieramy administratora uchwałą to i odwołujemy uchwałą.
Jaki jest czas na przegłosowanie uchwał? Jak krótko to ok. Jeśli długo to w przypadku złej współpracy potrwa podjęcie uchwały odwołującej + rozwiązanie umowy. (1 miesiąc, 3 miesiące?)
2. Na ilu administratorów będą głosować właściciele? Jeśli na jednego - to taka uchwała to fikcja. Zarząd rekomenduje, a właściciele nie mają alternatywy? To po co taka uchwała.
Jeśli na wielu to co jeśli żaden nie otrzyma ponad 50%, a co jeśli dwu dostanie 50%+
3. Powołujemy uchwałą, a administrator składa wypowiedzenie i co dalej? Co z czasem kiedy poprzedniego admina już nie ma, a nowy nie został wybrany?
4. Przyjmijmy, że wybrano administratora gdzie współpraca z Zarządem się nie układa to co dalej. Zmienić Zarząd na taki, który będzie odpowiadał administratorowi?

W 90% to Zarząd współpracuje z administratorem i powinna ta współpraca być ok, co nie oznacza, że Zarząd ma nie słuchać właścicieli czy jest ok.

KubaP

[cite] Lysy:[/cite]Zastanów się nad konsekwencjami:
1. Wybieramy administratora uchwałą to i odwołujemy uchwałą.
Jaki jest czas na przegłosowanie uchwał? Jak krótko to ok. Jeśli długo to w przypadku złej współpracy potrwa podjęcie uchwały odwołującej + rozwiązanie umowy. (1 miesiąc, 3 miesiące?)

zazwyczaj jest to 3 miesiące
Czasami lepiej zmienić skład Zarządu - amatorów - niż pożegnać się, a podmiotem zatrudniającym specjalistów.

[cite] Lysy:[/cite]2. Na ilu administratorów będą głosować właściciele? Jeśli na jednego - to taka uchwała to fikcja. Zarząd rekomenduje, a właściciele nie mają alternatywy? To po co taka uchwała.
Jeśli na wielu to co jeśli żaden nie otrzyma ponad 50%, a co jeśli dwu dostanie 50%+

wszystko można przedstawić, tak, że moje musi być na wierzchu .
Zarząd ma przygotować oferty, napisać opinie i zarekomendować , ala to wielu się nie podoba, bo lepiej rzucić wypowiedzenie ... administratora, który na złość będzie handlował danymi osobowymi np dla firm ubezpieczeniowych

[cite] Lysy:[/cite]3. Powołujemy uchwałą, a administrator składa wypowiedzenie i co dalej? Co z czasem kiedy poprzedniego admina już nie ma, a nowy nie został wybrany?

Są na to3 miesiące ... Jest Zarząd WM więc niech coś robi, a nie tylko narzeka , szuka winy u innych , buduje obraz że tylko on jest nieomylny i wie lepiej

[cite] Lysy:[/cite]4. Przyjmijmy, że wybrano administratora gdzie współpraca z Zarządem się nie układa to co dalej. Zmienić Zarząd na taki, który będzie odpowiadał administratorowi?
W 90% to Zarząd współpracuje z administratorem i powinna ta współpraca być ok, co nie oznacza, że Zarząd ma nie słuchać właścicieli czy jest ok.

Tu nie chodzi kto komu ma odpowiadać tylko o kontrolę własciciela lokalu nad praca Zarządu, któremu udziela absolutorium i Administratora, który wykonuje jego polecenia zawarete w uchwałach włascicieli lokali

KubaP

[cite] azygnerski:[/cite]

[cite] KubaP:[/cite]I Tak , I NIE ... wszytko zależy od tego, jak do tej pory było praktykowane we wspólnocie .
Ja uważam, że zamiana administratora to poważna sprawa ( choćby o dane z RODO) i Zarząd powinien mieć uchwałę na wykonanie tej czynności .

A to ciekawa historia... To musicie wybierać takich zdrowych, bez problemów kardiologicznych i z limitem wieku. Swoją drogą, wzajemne zaufanie, jak w ruskim politbiurze, co? :bigsmile:

jeszcze wszystko przed tobą , świat się nie kręci wkoło twojego nosa .... i nie wszystko musisz rozumieć

Do Zarządu wybieramy takich: mądrych , rezolutnych i ku_matych (jest inżynier budownictwa z uprawnieniami , księgowa (nierasowa) i ja) ... są już od 15 -20 lat i ten sam Administrator .... choć różnie bywało.
Budżet roczny WM, to przeszło milion zł . Do pomocy mamy ciało nieformalne : 10 osobową Radę Właścicieli lokali .
Z RW spotykamy się raz na kwartał (obecnie na Skypie)
Czy to jest model zarządzania nieruchomości ? Nie wiem , ale się sprawdza, przynajmniej u mnie .

[cite] azygnerski:[/cite] A nie myśleliście, po prostu o ankiecie? :cool:

ankiety popularności nas nie interesują ... tak, jak tu na forum "oceń pozytywnie", bo nie merytoryczność wypowiedzi (nie licząc ad vocem) , tylko populizm, koalicje przeciwko komuś decyduje o tym, kto jest na czele tego rankingu. Ja nie chce mieć takiego administratora.

[cite] azygnerski:[/cite] Natomiast, nie wyobrażam sobie sytuacji, że taki zarząd nie informuje właścicieli o takim zamiarze, lub przynajmniej nie wyjaśnia podstaw swojej nagłej decyzji. Za to, wyobrażam sobie, możliwość podjęcia przez właścicieli uchwały o upoważnieniu zarządu do cofnięcia decyzji o wypowiedzeniu.

a ja sobie wyobrażam , sam to przeżyłem na własnej skórze w 1997 roku , stąd takie uregulowania w mojej WM, że administrator jest wybrany uchwałą właścicieli lokali ....

KubaP

[cite] azygnerski:[/cite]

[cite] KubaP:[/cite](jest inżynier budownictwa z uprawnieniami , księgowa (nierasowa) i ja)

Czyli jest was troje i ty?

:bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile::bigsmile:
Można i tak...