Zmiana zarządu w trybie art. 18 uowl na inny - nadal w trybie art. 18
kiksem
Użytkownik
Dzień dobry
Wspólnota mieszkaniowa ("duża") chce zmienić zarząd pełniony obecnie na podstawie art 18.1 Uowl przez osobę prawną (firmę/instytucję z siedzibą główną w innym mieście) i przekazać go też w trybie art. 18.1 Uowl profesjonalnej firmie zarządzającej z naszego miasta.
Prośba do fachowców o poradę w możliwie prosty sposób - jakie czynności Wspólnota winna wykonać po kolei (w którym momencie mamy korzystać z notariusza).
Ponadto, czy możecie podać linka do wzoru umowy dot. powierzenia zarządu nieruchomością w trybie art. 18? W necie dużo jest wzorów, ale dot. umów o zarządzanie w trybie tzw. zleconym (nie notarialnie)
Z góry bardzo dziękuję.
Wspólnota mieszkaniowa ("duża") chce zmienić zarząd pełniony obecnie na podstawie art 18.1 Uowl przez osobę prawną (firmę/instytucję z siedzibą główną w innym mieście) i przekazać go też w trybie art. 18.1 Uowl profesjonalnej firmie zarządzającej z naszego miasta.
Prośba do fachowców o poradę w możliwie prosty sposób - jakie czynności Wspólnota winna wykonać po kolei (w którym momencie mamy korzystać z notariusza).
Ponadto, czy możecie podać linka do wzoru umowy dot. powierzenia zarządu nieruchomością w trybie art. 18? W necie dużo jest wzorów, ale dot. umów o zarządzanie w trybie tzw. zleconym (nie notarialnie)
Z góry bardzo dziękuję.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
http://www.zarzadca.pl/komentarze/896-zmiana-osoby-zarzadcy-wymaga-wpisu-w-ksiedze-wieczystej-
a prawda jest taka :
Wnioskuje z niej, a raczej taki mam pogląd na sytuację, że należy dokładnie sprawdzić zapisy w KW. Jeżeli jest w niej zawarty tylko sposób zarządu nieruchomością w trybie art 18.1, to zmiana zarządu (w tym wypadku firmy której zarząd powierzono) wymaga tylko podjęcia stosownej uchwały przez wspólnotę większością głosów bez udziału notariusza.
Natomiast jeśli w odpowienim dziale KW wpisany jest obecny zarząd (czytaj firma/instytucja której zarząd w trybie art. 18.1 powierzono), uchwała winna być sporządzona/zaprotokołowana w obecności notariusza.
A co z umową o prowadzenie zarządu w trybie art. 18.1 z nową firmą? Kto ją podpisuje i w jakiej formie ona ma być? Gdzie szukać jakiegoś wzoru?
Pozdrawiam i czekam na dalszą pomoc fachowców.
Wujek google już sprawdza ....:bigsmile:
To jest najprawdopodobniej prawidłowy wniosek.
Nie ma formalnie takiej umowy. Jest po prostu umowa o zarządzanie, (zepchnięta przed paru laty do kategorii tzw. umów nienazwanych.)
W treści takiej umowy należy jedynie zachować terminologię zgodną ze stanem prawnym waszej wspólnoty. Czyli określić wyraźnie że podmiot X sprawuje zarząd powierzony na podtawie art. 18.1.
I unikać słów "zarząd wspólnoty" sugerujących że macie zarząd wybrany na podstawie art 20.1.
Firma X sprawuje czynności zarządu (nieruchomością wspólną można dodać). Zarządu nie ma. W ten sposób unikniecie mylenia zarządu w znaczenie przedmiotowym oraz podmiotowym i nie będziecie na co dzień mylić pojęć.
Umowę o zarządzanie możecie zawrzeć na dwa sposoby
Pierwszy - przez pełnomocników lepszy będzie imo w wersji z notariuszem, gdy umowa zawierana jest droga notarialną - przez pełnomocników właścicieli - wybranych również drogą notarialną.
Drugi, czyli drogą uchwały, jest możliwy w obu wersjach, przy czym jeśli nie w chodzi w grę notariusz, to lepszy sposób to raczej po prostu drogą uchwały właścicieli.
Przy czym warto wziąć pod uwagę że mamy pandemię i uchwała przejdzie jedynie drogę obiegową zbierania głosów. Tutaj może być pomocny notariusz, bo zebrania nie wolno wam odbyć. Chyba że pięcioosobowe.
Nie jestem pewien czy rozumiesz znaczenie słowa "monolog", ale dostrzegasz pewnie że staram się przynajmniej unikać pomawiania obcych mi ludzi o nieuctwo, lenistwo czy obojętność.
Czy wręcz o działanie na szkodę wspólnoty.
:cool:
Jeśli dobrze rozumiem mówisz tu o:
1) możliwości zawarcia umowy przed notariuszem, gdzie wspólnotę reprezentować będą pełnomocnicy (pełnomocnik) wspólnoty umocowani w drodze podjętej wcześniej większością głosów uchwały, zaprotokoławanej przez notariusza
lub
2) możliwości zawarcia umowy przed notariuszem gdzie wspólnotę reprezentować będą pełnomocnicy (pełnomocnik) wspólnoty umocowani w drodze podjętej wcześniej większością głosów uchwały, ale bez udziału notariusza?
Tu natomiast, jeśli dobrze zrozumiałem, mówisz o:
3) możliwości zawarcia umowy w drodze uchwały wspólnoty podjętej większością głosów, zaprotokołowanej przez notariusza
lub
4) możliwości zawarcia umowy w drodze uchwały wspólnoty podjętej większością głosów, bez udziału notariusza
Jeśli każdy z tych wariantów jest prawnie dopuszczalny, to naturalnie wybrany zostanie ten ostatni (teoretycznie najprotszy do przeprowadzenia), gdzie umowa zawarta będzie w drodze uchwały podjętej większością głosów właścicieli zbieranych obiegowo, a załącznikiem do uchwały będzie rzeczona umowa
W jaki sposób może być tu pomocny notariusz - właściciele mają pojedynczo chodzić do kancelarii składać podpis po uchwałą obiegową (ewentualnie po kilku z uwagi na COVID), czy notariusz ma uczestniczyć osobiście w zbieraniu głosów, chodząc od mieszkania do mieszkania? (o takich rozwiązaniach jeszcze nie słyszałem)
Pozdrawiam
Powierzenie zarządu (po zmianie sposobu zarządu na podstawie art.18.1) osobie fizycznej lub prawnej to jest umowa między WM a podmiotem przyjmującym zarząd i nie wymaga formy notarialnej.
Zdarza się, że podmiot przyjmujący zarząd zostanie wpisany do KW.
I żeby go wykreślić można również wystąpić do sądu o uzgodnienie księgi wieczystej ze stanem prawnym.
Zmiana samego podmiotu, któremu WM powierza zarząd nie wymaga formy notarialnej. Wystarczy zwykła uchwała w tej sprawie. I W TEJŻE UCHWALE ustanawia się pełnomocnika do podpisania umowy z nowym zarządcą. Może to być jeden lub kilku właścicieli lokali.
Czyli mamy sytuację, że pozostawiamy zarząd powierzony jako taki, zmieniamy zarządcę, ale jest jeszcze ten nieszczęsny wpis w KW o starym zarządcy.
Tutaj notariusz nie wiem czy nie będzie być konieczny, a na pewno pomocny.
Poza tym notariusz nie obawiający się wirusa może przeprowadzić głosowanie w trybie obiegowym u siebie w kancelarii. Po domach nie będzie chodził i z resztą mu nie wolno.
Organizacyjnie nikt tam tego lepiej nie załatwi , jak właśnie notariusz.
BTW: W dobie pandemii zmiana sposobu zarządu wydaje się łatwiejsza i sensowniejsza na dłuższa metę od zmiany zarządcy powierzonego. Ze względów organizacyjnych.
Nie zmieniają umowy między właścicielami o powierzeniu zarządu , zmieniają tylko podmiot, któremu powierzono zarząd.
To nie wynaga obecności notariusza.
Jeśli jest wpis w KW, że X jest zarządcą z art.18.1 uwl, to można go wykreślić na kilka sposobów. Ale na to przyjdzie czas.
Dwa dni temu napisałem: Podparte to stwierdzenie zostało orzeczeniem SN.
No i fachowcy - zwłaszcza jeden od siedmiu boleści - zaczynają wymyślać jakiś notariuszy, protokoły itp. by wreszcie przyznać, że: Wystarczyło napisać - Amadeusz ma rację w pierwszym wpisie, że notariusz nie jest potrzebny - kiksem miałby pewność.
#Amadeusz napisał, że innym dokumentem można dokonać zapisu w KW przy zmianie Zarządcy ustanowionego wg art 18.1. Ja się pytam jaki?
Bardzo dziękuję za dotychczasową, ciekawą i rzeczową wymianę zdań.
Jak rozumiem większość przedmówców podtrzymuje, że zmiana zarządcy, bez zmiany dotychczasowego sposobu zarządu (art. 18.1) - nie wymaga formy notarialnej, a jedynie uchwały podjętej zwykła większością głosów, w której określone zostaną jednocześnie osoby upoważnione z ramienia wspólnoty do podpisania stoosownej umowy z nowym zarządcą.
No właśnie, a jakie to sposoby na wykreślenie / zmianę zapisów w KW dot. zmiany zarządcy (zarządu) z art. 18.1, o których gab pisał wyżej?
KubaP podtrzymuje, że zmiana jedynie osoby zarządcy (a nie sposobu zarządu) wymaga również uchwały protokołowanej przez notariusza, co podparł orzeczeniem SN.
Dzięki za dalsze opinie. Pozdrawiam serdecznie.
Artykuł zlinkowany powyżej przez poprzednika zawiera mi.in. takie stwierdzenia:
"Na tle powyższych regulacji pojawia się pytanie czy zmiana osoby zarządcy w sytuacji powierzenia zarządu w rozumieniu art. 18 ust. 1 uwl stanowi zmianę sposobu zarządu oraz czy do przeprowadzenia takiej czynności konieczny jest udział notariusza.
Właściciele mogą, rezygnując z modelu ustawowego, powierzyć zarząd zarządcy, obecnie powszechnie przyjmuje się, że wybór osoby zarządcy, czy też wybór innej osoby na jego miejsce nie stanowi zmiany sposobu zarządu (por. uzasadnienie uchwały S.N. z dnia 21 stycznia 2009 roku, sygn. akt: III CZP 129/08, czy postanowienia SN z dnia 27 lutego 2009 roku, sygn. akt: II CZ 4/09).
W uzasadnieniu uchwały z dnia 21 stycznia 2009 roku (sygn. akt: III CZP 129/08) Sąd Najwyższy przedstawił pogląd, iż zmiana osoby zarządcy wymaga podjęcia uchwały protokołowanej przez notariusza, ponieważ podmiot zarządzający podlega wpisowi w dziale III księgi wieczystej, dlatego też zdaniem składu orzekającego art. 18 ust. 2 a ustawy o własności lokali znajdzie tutaj zastosowanie.
Z powyższym poglądem nie zgodził się katowicki Sąd Apelacyjny, który uzasadniając postanowienie z dnia 29 czerwca 2010 roku (sygn. akt: I Acz 369/10) skonstatował, że dokonanie wpisu dotyczącego zmiany osoby zarządcy nie wymaga dochowania formy aktu notarialnego: „nie zawsze wszak dla dokonania wpisu w księdze wieczystej konieczny jest dokument sporządzony w formie aktu notarialnego, polskie prawo zna bowiem przypadki, gdy wystarczające jest złożenie dokumentu sporządzonego w formie innej niż akt notarialny...". Sąd zwrócił też uwagę, że wymóg zastosowania dla czynności formy szczególnej musi znajdować podstawę w wyraźnym przepisie prawa; nie można go konstruować w oparciu o kryteria pozaustawowe bądź w drodze ryzykownej analogii".
Treść artykułu na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/896-zmiana-osoby-zarzadcy-wymaga-wpisu-w-ksiedze-wieczystej-
Zdroworozsądkowo wygląda to tak.
Wpisywanie osoby zarządcy nie leży specjalnie w interesie właścicieli. Stąd często wpisywany w ogóle nie jest.
A skoro zamiana osoby zarządcy nie jest zmianą sposobu zarządu, ale ten wpis jednak jest, to ma znaczenie zupełnie drugorzędne.
Inaczej z punktu widzenia dewelopera naturalnie, bo ten będzie się trzymał tego wpisu kurczowo i wymyśli każdą kłodę, którą można by rzucić właścicielom do nóg, żeby zarządcy starego jak najdłużej nie zmieniać.
Ja tego notariusza doradzałem z czystej ostrożności procesowej oraz dodatkowo z powodu pandemii.
Ten wpis to relikt starej epoki, w której deweloperzy byli w przewadze i ich manewry nie figurowały jeszcze w rejestrze klauzul niedozwolonych.
PS. Przyjmuje się widzę stale, że powierzenie zarządu na podst. 18,1 oznacza jakąś rezygnację właścicieli z modelu ustawowego.
Po pierwsze to jednak jest fałszywe założenie, że istnieją w ustawie jakieś dwa modele - tak nie jest. Po drugie: wszyscy wiemy, że faktycznie właściciele lokali z niczego nie rezygnują. Ten "model" z zarządcą powierzonym , nie należy do wyboru właścicieli lokali. Oni najwyżej mieszkania mogą nie kupić w danym budynku.
Myślenie o powierzonym jako o "modelu" oraz traktowanie powierzenia w trybie 18,1 jako rzekomej rezygnacji z innego modelu prowadzi ludzi do obrony tezy, że ten nieszczęsny wpis w KW jest świętością, którą trzeba obalać za pomocą notariusza.
Się nie dziwię gdy notariusze odmawiają...
Powierzenie zarządu na podstawie art.18.1 oznacza rezygnację właścicieli z zapisanego w ustawie sposobu zarządu (art.20.1 i dalsze).
To jest przejście na UMOWNY sposób zarządu. Umowę można ukształtować w zasadzie dowolnie. Powierzenie zarządu to tylko jedna z opcji.
A i tutaj można dać zarządcy z art.18.1 więcej lub mniej praw.
Ten sposób wymaga dopelnienia warunków określonych w art. 18 uwl.
Tak, w tym przypadku, masz rację.
1. Dobrowolnie stary zarządca "wykreśla się sam". Może zaproponować , że zapłaci się mu za notariusza i za zmiany w KW.
2. Występuje się do sądu z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Nowy doklejony: 05.03.21 10:48
kiksem
sprawdziłeś co masz wpisane w KW czy tylko tak teoretyzujemy?
Wpis nie normuje sytuacji prawnej wspólnoty.
Wpis oczywiście jest bardzo przydatny, np. w postępowaniu sądowym - aby udowodnić sposób zarządu wystarczy przedłożyć wypis z kw.
Uchwały dotyczące sposobu zarządu, albo klauzule umów (najczęściej deweloperskich) - obok zapisu dotyczącego sposobu zarządu, wskazują podmiot zarządzający.
Następnie sądy wieczystoksięgowe przepisują całą treść takiej uchwały (postanowienia umownego) - to dlatego właśnie dzisiaj dyskutujemy na ten temat.
Gdyby sie dobrze nad tym zastanowić, to należałoby odpowiedzieć sobie na pytanie czy rzeczywiście sąd wieczystoksięgowy winien ujawniać w księdze wieczystej osobę zarządcy - czyli automatycznie przepisywać dany zapis uchwały (umowy).
Uważam, że nie. W mojej opinii sąd wieczystoksięgowy winien ujanić wyłącznie sposób zarządu, a to juz oczywiście wymaga pewnej refleksji, trzeba się trochę wysilić, odpowiedzieć na pytanie czym jest ten sposób i na czym on polega.
W konsekwencji takiego rozumowania przyjąć należałoby, że cała dyskusja w tym przedmiocie jest bezprzedmiotowa, powinna raczej zmierzać w kierunku: czy rzeczywiście sąd powinien ujawniać osobę zarządcy?
Gdyby tak było (uważam, że tak nie jest), to kolejne pytanie brzmi:
gdyby założyć, że może taką osobę ujanić i konieczny jest akt notarialny (co podważa katowicki sąd apelacyjny w cytowanym powyżej orzeczeniu), to kolejną kwestią jest - czy rzeczywiście to uchwała winna być zaprotokołowana przez notariusza, czy może zarząd składa oświadczenie przed noatriuszem o podjęciu takiej uchwały?
Sąd ujawnia to, o co wnioskuje notariusz.
Notariusz wnioskuje o to, o co prosi deweloper. A deweloperowi jest wygodnie, by wpis w KW się pojawił, bo zawsze może powołać na rangę KW.
A że większość kupujących nie rozumie tych zapisów, więc zarządca wybrany przez dewelopera może rządzić latami. Bez względu na jakość usługi.
https://www.gov.pl/web/sprawiedliwosc/formularze-wnioskow-stosowanych-w-sadach-rejonowych-prowadzacych-ksiegi-wieczyste-w-systemie-informatycznym-oraz-wnioskow-skladanych-do-centralnej-informacji-kw
Czy może być ujawniana osoba zarządcy w KW? Może!
Zatem nie możesz pisać, że "nie powinno" . Lepiej dla WM , żeby nie była i tylko była wpisana tylko zmiana sposobu zarządu. Ale jest tak jak jest, i to też jest zgodne z prawem
Nowy doklejony: 05.03.21 13:35
I nie uchwały a UMOWY.
art.18.1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
W umowach bardzo często określa się sposób zarządu i wskazuje jednocześnie osobę zarządcy.