Jak wykupić suszarnię od wspólnoty

kasia

Witam
Kupiłam mieszkanie obok którego znajduje się suszarnia. Od poprzedniej właścicielki mieszkania dowiedziałam się że jest możliwość wykupienia suszarni i dołączenie do mieszkania. Szczerze, nie bardzo wiem jakby to wyglądało i co po krok po kroku mam zrobić , a także jakie koszty należy ponieść. W mojej wspólnocie jest 45 mieszkań, kilka jest własnością gminy, z uzyskaniem zgody na sprzedaż nie będzie problemu ponieważ z suszarni nikt nie korzysta. Gdybym zdecydowała się na zakup chciałaby wziąć kredyt, czy to jest możliwe czy trzeba dysponować gotówką. Proszę o podpowiedź bo nie ukrywam że wykupienie tej suszarni znacznie powiększyłoby moje mieszkanie.
Z góry dziękuję za mądre odpowiedzi

gothic

W zadnym wypadku nie jestem ekspertem od tych spraw, a wrecz przeciwnie, ale przechodze akurat na wlasnej skorze podobną procedure, tylko, ze ona dotyczy strychu nad moim mieszkaniem wiec pewnie kwestie beda pewnie takie same. Ponadto moja wspolnota jest tez duza (>7 lokali).

1. Na poczatku musialem przeforsowac przyjecie na zebraniu uchwaly w spr. adaptacji i wykupu strychu. Musisz tutaj przekonac ponad polowe udzialowcow i zadbac o to, zeby nikt nie byl stanowczo przeciw, bo wtedy taka osoba moze zaskarzyc uchwale i sprawa zacznie sie babrać - nawet jesli finalnie zostania to odrzucone to stracisz czas.

2. Pozniej wystapilem o decyzje o warunkacj zabudowy odnosnie strychu (udalo sie). Ten punkt nie zawsze jest niezbedny - musisz zapytac w swoim miescie w wydziale architektury. Jesli jest to konieczne beda potrzebne mapki, wypisy z rejestru gruntow i troche papierow, koszt ok. 100 zl. Czas oczekiwania ok 30 dni, choc to tez zalezy.

3. Pozniej musialem poszukac projektanta i konstruktora i zlecic opracowanie projektu budowlanego. Ta czesc jest w toku. Koszt zalezy od powierzchni i komplikacji projektu - ale raczej moze byc to ok 2-3 tysiecy zlotych.

I ja narazie jestem na tym etapie. Teraz po zlozeniu projektu bede czekal na pozwolenie na budowe, z tym pozwoleniem na kolejnym zebraniu podpisze umowe ze wspolnota o adaptacji, a pozniej przystapie do samych prac budowlanych.

Niestety to co, mam zrobic pozniej nie jest jeszcze do konca dla mnie klarowne. Wiem, ze bedzie trzeba dopisac ten strych do mojego mieszkania u notariusza i zmienic wszystkie ksiegi wieczyste (bo zmienia sie udzialy wszystkich wlascicieli w budynku). Sprawa sporna jest taka, czy bedzie to wymagalo wizyty i podpisow u notariusza WSZYSTKICH udzialowcow - jestem w trakcie badania tej sprawy, ale z tego co juz widze, to zalezy to od konkrtengeo notariusza i wydzialu ksiag wieczystych w danym miescie. W kazdym razie to wszystko bedzie takze kosztowac (akt notarialny + zmiana ksiegi wieczystej * ilosc mieszkan).

Aha, przed tym etapem czeka mnie jeszcze ponoc ponowna inwentaryzacja CALEGO budynku, aby na nowo obliczyc udzialy (co takze bedzie kosztowne).

Co do platnosci, to w umowie ze wspolnota uda mi sie rozlozyc platnosci na kilka rat - radze tez tak sprobowac.

W kazdym razie, jak widzisz, procedura jest dla twardzieli...

kasia

Dziękuję za informację, mam jeszcze kilka pytań.
Odnośnie punktu trzeciego: czy konieczne jest wynajęcie projektanta? Do tej suszarni i mojego mieszkania wchodzi się z małego wspólnego korytarza, w mieszkaniach na niższych piętrach ten korytarz to po prostu przedpokój. Tak sobie myślę że przecież wystarczyło by na odpowiedniej mapce "postawić" kreskę i nie trzeba żadnych skomplikowanych projektów. Pozwolenie na budowę ???? przecież wystarczy postawić jedną ściankę ( jeśli wspólnota się zgodzi na przyłączenie korytarza) albo zrobić przejście z mojego mieszkania bezpośredni do suszarni.
Zastanawia mnie także czy inwentaryzacją muszę zająć się sama , czy może zrobić to w imieniu wspólnoty zarząd, oczywiście na mój koszt?
A wynagrodzenie notariusza za spisanie aktu notarialnego? Czy jest jakaś z góry ustalona taksa?
Na szczęście mam trochę czasu i łatwo się nie poddaję, tylko nie chcę żebym przez jakąś drobnostkę umoczyła sporo kasy, bo na końcu okaże się że jednak o czymś zapomniałam i z suszarni nici.
gothic życzę powodzenia

Zarządca

Połączenie korytarza z lokalem to przebudowa w rozumieniu art. 3, pkt. 7a ustawy Prawo budowlane z dnia z dnia 7 lipca 1994 r,Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118,z późn. zm., konieczne jest zatem uzyskanie pozwolenia na budowę.
Aby uzyskać decyzję do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę należy dołączyć m.in. projekt architektoniczny, sporządzenie projektu wymaga natomiast określonych uprawnień.
Czy rzeczywiście przebudowa ta ma polegać wyłącznie na postawieniu lub rozbiórce ścianki działowej ( a np. wstawienie okien, ogrzewanie tej powierzchni i inne media)?

kasia

W tej suszarni wszystko jest, okno, centralne ogrzewanie oraz instalacja elektryczna ( którą pewnie nalezałoby przerobić i dołączyć do mojej lub wstawić odzielny licznik). Sama adaptacja polegałaby własnie na postawieniu (w sytuacji dołączenia korytarza) lub rozbiórce ścianki( moje mieszkanie ma jedną wspólną ścianę), bo chyba już dalszy remont np. panele na podłogę, malowanie ścian to nie zalicza się do adaptacji bo co kogo obchodzi jak to dalej będzie wygladało:smile:
A sprawa z przyłączeniem suszarni do mieszkania, czy sam akt notarialny przeniesienia praw własności wystarczy? Czy na podstawie tego aktu można już dokonać wpisu do księgi wieczystej mieszkania? Czy to przyłączenie muszę jeszcze gdzieś zgłaszać? No i jeszcze jeden problem, na to mieszkanie mam kredyt, mam nadzieję że nie będzie żadnych przeciwności z przyłączeniem suszarni.
Im więcej informacji, tym więcej pytań....

gothic

Mysle, ze w sprawie pozwolenia na budowe i warunkow zabudowy nikt na tym forum nie odpowie ze 100% pewnoscia - bo kazdy przypadek jest indywidualny. Zapytaj w swoim lokalnym Wydziale Budownictwa i Architektury - bedziesz miala od razu jasnosc.

Akt notarialny musi byc raczej poprzedzony uprzednią uchwala ze zgodą wspolnoty na adaptacje i sprzedaz. Taxa dla notariusza zalezy (chyba) od ceny tego pomieszczenia - to chyba analogiczna sytyuacja do aktu np. w przypadku kupna mieszkania.

Wydaje mi sie, ze Inwentaryzacje moze poprowadzic zarząd, jesli pokryjesz wszystkie koszty.

To ze mieszkanie jest obciazone kredytem, nie powinno byc problemem. W koncu bank dostanie 'lepsze' zabezpieczenie w postaci finalnie wiekszego mieszkania - ale to jest sprawa, ktora tez trzeba sprawdzic (daj znac, jak bedziesz miala jakies pewne informacje).

Jeszcze jedna POTWIERDZONA wiadomosc, koszt zmiany wpisu w jednej ksiedze wieczystej to 60 złotych - zatem kolejny koszt jaki dochodzi do calej operacji to 60 zl * ilosc_mieszkan.

Plzarzadca

O sprzedaży nieruchomości wspólnej
http://www.zarzadca.pl/content/view/498/45/

Continuum o uwarunkowaniach sprzedaży nieruchomości powstałej z części wspólnej
http://www.zarzadca.pl/content/view/522/45/

Pułapki adaptacji strychu we wspólnocie mieszkaniowej
http://www.zarzadca.pl/content/view/659/45/

kasia

Byłam w banku.
Z samym przyłączeniem suszarni do mieszakania nie ma problemu ze strony banku, należy tylko dostarczyć dokumenty potwierdzające przyłaczenie i bank będzie sie cieszyl że ma lepsze zabezpieczenie . Schody zaczynają się gdybym chciała wziąść kredyt. Na samą suszarnię nie można wziąść kredytu, bo po przyłączeniu będzie to jedno mieskanie, a na jednym mieszakniu nie może być dwóch hipotek. Kredyt refinansowy w moim banku też odpada.Pierwszym sposobem na zdobycie pieniedzy jest kredyt refinansowy w innym banku na powiększone już mieszkanie ( część na spłacenie kredytu, reszta dla wspólnoty),choć będzie to kredyt droższy niż ten który mam. Drugi sposób to kredyt lub pożyczka hipoteczna pod inną nieruchomość. Z tym nie było by problemu. Oczywiscie bardziej opłacalny jest kredyt który można wziąśc, w moim przypadku, nawet na 40 lat, ale trzeba go przeznaczyć wyłącznie na mieszkanie. Pożyczka jest droższa i można ją wziąść tylko na 25 lat ale bank nie wnika na co bedzie wydana, takze możnaby z pożyczki sfinansować także wszystkie inne wydatki.
Najlepiej oczywiście jeśli za wszystko można by zapłacić gotówką ale w moim przypadku to nie możliwe.
Jeszcze muszę odwiedzić wydział architektury i dowiedzieć się o koszt inwentaryzacji budynku i już mniej wiecej będę wiedziała ile to wszystko bedzie kosztowało.
Czy cena 3000 zł za metr kw. suszarni to duzo czy mało? W Warszawie.

wwwinyl

Banki często nie wymagają 100 % wydania na mieszkanie. Np. mój bank (remont mieszkania) nie planuje nawet oglądać faktur. Zrobił foto przed udzieleniem kredytu i zrobi po remoncie. Wiedzą, że robocizna częstokroć jest bez faktur, że chcę wymienić meble, oświetlenie i TV...

TomTom

Czy cena 3000 zł za metr kw. suszarni to duzo czy mało?

Był taki przetarg na Mokotowie z ceną wywoławczą za 1 m2 powierzchni według operatu szacunkowego 2 836,90 zł.
Cena z lipca 2008.

kasia

Rozmawiałam z administratorem mojego budynku, powiedział że takie lokale są w cenie 3800-5000 zł za mk. Trochę mnie to zniechęciło.

kasia

Administrator kazał napisać mi pismo do wspólnoty z wnioskiem o adaptację suszarni, który mam złożyć w administracji, tam mają srawdzić czy oprócz " zgody wspólnoty" istnieją jakieś inne przeszkody w wykupie. Czy ktoś może mi pomóc napisać taki wniosek, co powinien zawierać, bo jak zaczęłam sama pisać to wyszły mi dwa zdania.

a-z

A po co więcej? Napisz co chcesz kupić (oznacz). Poproś o cenę i warunki zakupu.

akera

Witam,

jeśli przy dużej wspólnocie wymagane jest tylko ponad 50% głosów za uchwałą dot. adaptacji to co będzie jeśli ktoś bedzie przeciw i nie zjawi się na spotkanie u notariusza na przeniesienie swojej częsci własnosci wspólnej ?
Dalej jest to ważne ? Przy sprzedaży mieszkania w ksiedze wieczystej nie bedzie wspomniane że ktos coś przejął wcześniej i że cześci wspolne są już mniejsze i np . część strychu nie jest już wspólna?

Zarządca

Moim zdaniem wystarczająca jest zgoda większości wyrażona w uchwale i upoważnienie zarządu ( w formie aktu notarialnego) do przeniesienia własności lokalu powstałego po jego adaptacji. U notariusza stawia się zarząd a nie poszczególni właściciele. Sąd wieczystoksięgowy dokonuje wpisów we wszystkich księgach, również prowadzonych dla lokali właścicieli, którzy byli p-ko uchwale.
Można się jednak spotkać z odmiennym stanowiskiem (konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli).

kasia

Dzisiaj było zebranie wspólnoty na którym poruszyłam temat wykupu suszarni, nie obyło się bez awantury i tekstów typu "ale sobie wykombinowała". Następnym krokiem jest głosowanie za lub przeciw uchwale o sprzedaży w trybie indywidualnego zbieranie głosów, łatwo nie będzie. Kwestia kilkudziesięciu tysięcy na FR na niektórych robiła wrażenie szczególnie że wspólnota ma już zaciągnięty kredyt a niezbędne są różne modernizacje. Pani z Zarządu powiedziała że wystarczy żeby większość była za i uchwała przejdzie.

Zarządca

Na pytania użytkowników dotyczące zgody na zbycie nieruchomości wspólnej tak wypowiedział się Naczelnik Wydziału do Utrzymania Zasobów Mieszkaniowych - Departament Strategii Budownictwa i Mieszkalnictwa w Ministerstwie Infrastruktury:

"Zatem w dużej wspólnocie zgodę na sprzedaż nieruchomości wspólnej powstałej w wyniku przebudowy (art. 22 ust. 3 pkt. 5) winni wyrazić właściciele lokali większością głosów liczoną według wielkości udziałów (art. 23 ust. 2).
Natomiast opinia powyższa nie ma zastosowania do sprzedaży gruntu po dokonaniu podziału, bowiem czynność ta nie została wymieniona w art. 21 ust. 3 co oznacza, że po podziale sprzedaż gruntu wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali."
Więcej:
https://forum.zarzadca.pl/ekspert_radzi/2/zgoda-wlascicieli-na-sprzedaz-nieruchomosci-wspolnej-powstalej-w-wyniku-przebudowy

kasia

Po długim czasie coś ruszyło. Administrator, oczywiście na mój koszt, zrobił wycenę suszarni wraz z przyległym korytarzem. Powierzchnia razem 21,30m2 cena wynosi 96 938zł, wychodzi 4551 za m2 (Warszawa), wydaje mi się że, trochę dużo. Zastanawiam się czy jest sens brać się za wykup. Nawet jeśli odliczy się koszt adaptacji, to zostają koszty związane z notariuszem, zaświadczeniami i inne, których nie da się odliczyć więc i tak wyjdzie ponad 4000 zł za m2. Może ktoś się orientuje w jakich cenach obecnie chodzą takie lokale?

koziorozka

Nie wiem jaka to dzielnica, ale 4 tys. zł za m2 to w wawie bardzo tanio. Poczytaj w internecie oferty sprzedaży mieszkań w swojej okolicy i odejmij tak 10-15%, będziesz miała realne ceny

napo3

Witam.To stary wątek ale aktualnie przeprowadzamy remont kawalerki, która również posiada ścianę wspólna z suszarnią. Oba lokale mieszczą się na ostatnim piętrze w 4-piętrowym bloku, z tą różnicą od lokalu Pani Kasi, że suszarnia jest do kompletnej adaptacji (nie ma w niej ogrzewania, żadnej instalacji sanitarnej, brak ocieplenia od dachu i ścian zewnętrznych, posiada tylko 2 malutkie okienka 60x60cm i podłączoną elektryczność). Zastanawiamy się nad opłacalnością dołączenia suszarni do naszego mieszkania. Proszę o radę w tym temacie. Jestem ciekawa czy udało się wykupić przez Panią Kasię tą suszarnię czy sprawa się nadal ciągnie?

koziorozka

Jak to zrobić tu poczytaj
http://gazetadom.pl/prawo/1,65546,3538369.html
Poza tym wpisz do forumowej wyszukiwarki (w szukaj w tytule) - adaptacja, sporo haczyków już tam obgadaliśmy

napo3

Dziękuję :)