Inwestycja - co
barbra
Użytkownik
Poszukuję najlepszych rozwiązań. Planujemy inwestycję- założenie co w nieruchomości. Obecnie jest wiele instalacji co (gazowych) w lokalach właścicelskich, ogrzewanie elektryczne,i inne. Koszt przyłącza to ok. 250zł/mb.Natomiast nie wiem czy opłaca się węzeł dostawcy czy raczej własny, coś mi chodzi po głowie, że drugi wariant był lepszy, pewności nie mam. Węzeł to duży koszt dla wspólnoty ok. 40tys. Dostawca robi to na swój koszt i zapewnia konserwację. Ale przy inwestycji ze strony dostawcy nie ma możliwości zmiany mocy zamówionej przez 2 lata oraz cena za dostawy jest wyższa. Nie mamy doświadczenia w tym względzie, może ktoś coś poradzi w celu wyboru najlepszego wariantu.Czy możliwe jest podjęcie uchwaly o rozliczaniu co w lokalach wg. kubatury a nie m2, występuje b. duża różnica w wysokości pomieszczeń na IV kondygnacjach, a co z częściami wspólnymi wtedy? Jak to zrobić żeby było zgodnie z przepisami i dobrze. Czy do podjęcia uchwały o takiej inwestycji wystarczy zwykła większość właścicielskich głosów? nie wiem czy wszyscy się zgodzą a myślę o wejściach do mieszkań w celu wykonania prac związanych z instalacją.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Dostawca ciepła może zajmować się konserwacją, o ile podpiszecie z nim taką umowę, a węzeł może być Wasz.
W mojej wspólnocie dwa węzły są naszą własnością, ten drugi mamy od roku. Całość inwestycji kosztowała ok. 50.000,- PLN dla powierzchni grzewczej nieco ponad 3.000 m2.
Jeśli macie za mało pieniędzy, to albo trzeba wziąć kredyt, albo poczekać i dozbierać tyle, aby Wam na wszystko wystarczyło.
Można też czasowo zwiększyć wysokość zaliczek na fundusz remontowy.
A może - jeśli nawet ktoś ma te pieniądze - lepiej je zainwestować w innym obszarze, np. w dodatkowe izolacje cieplne, nowe energooszczędne okna, lub odzysk ciepła z wentylacji, względnie kolektory słoneczne, a węzeł wziąć jednak od dostawcy i wtedy mniejszy (bo mniejsze zapotrzebowanie na energię)?
Ponieważ wszystkie lokale mają własne systemy grzewcze, wspólnota nie może zmusić właścicieli do zmiany odrębnego systemu ogrzewania na wspólny.
Inwestycja nie jest niezbędna, dla żadnego lokalu. Bez zgody właściciela nie macie prawa wejść do jego lokalu, więc przewody instalacyjne (piony) musicie poprowadzić klatką schodową. Jeśli to niemożliwe, trzeba będzie zapomnieć o inwestycji.
Nawiasem mówiąc - po co Wam to?
Będzie drożej, wspólnota ma dodatkowy problem z rozliczaniem kosztów, ściąganiem zaległych zaliczek, drastycznie wzrośnie niebezpieczeństwo utraty płynności finansowej (ogrzewanie generuje największe koszty w planie gospodarczym wspólnoty). Dodaj do tego spory we wspólnocie o regulamin rozliczeń, liczniki czy podzielniki, nadpłaty i niedopłaty...
W mojej wspólnocie są indywidualne umowy o dostawy wody oraz odrębne systemy ogrzewania w każdym lokalu. Nie przymuszony wyższą koniecznością, w życiu nie zamieniłbym tego na systemy wspólnotowe. Im mniej współwłasności we wspólnocie - tym lepiej.
Znane jest kontrowersyjne orzeczenie wrocławskiego sądu apelacyjnego, kwestionujące w ogóle prawo wspólnoty do dokonywania inwestycji (wyrok z dnia 18 grudnia 2007, sygn. akt I ACa 1226/07). W waszej sytuacji nie chodzi o remont (wymianę istniejącej instalacji), lecz o inwestycję (budowę nowej instalacji, której dotychczas nie było). Nie jest to więc działanie, mające na celu "utrzymanie nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym".
Powstaje pytanie, czy ta instalacja - jeśli powstanie - wejdzie w skład nieruchomości wspólnej? Nie wydaje mi się. Będzie to współwłasność grupy właścicieli, którzy wyrazili na nią zgodę i wyłożyli swoje środki. Swoje, ponieważ uchwałą nie możecie decydować o przeznaczeniu wspólnych środków na cele niezgodne z zarządem nieruchomością wspólną: "nie znajduje oparcia w przepisach ustawy o własności lokali nałożenie na właścicieli lokali obowiązku pokrywania kosztów bliżej nieokreślonych robót budowlanych innych niż remonty (...) czy też nowych zadań inwestycyjnych (...)" (cytat z wyroku sądu).
Zanim więc rozpoczniecie jakiekolwiek działania w tym kierunku, warto sprawę gruntownie przemyśleć.
Też tak uważam, wspólnota mieszkaniowa nie może decydować o zmianie systemu ogrzewania z indywidualnego na "wspólne", wymaga to zgody wszystkich właścicieli lokali.
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2008 r. sygn. akt:V CSK 143_08 :
"Zobowiązaniami dotyczącymi nieruchomości wspólnej są zobowiązania związane z gospodarowaniem taką nieruchomością. Gospodarowanie nieruchomością wspólną nie może być przy tym interpretowane w sposób rozszerzający, jak chciałby skarżący. Zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej to zobowiązania wynikające z normalnego jej funkcjonowania, mieszczące się w granicach zwykłego zarządu (zapłata za dostawę prądu, gazu, wody, odbiór ścieków, wywóz nieczystości, wynagrodzenia zarządu lub zarządcy), jak też czynności zakres ten przekraczające, w szczególności wymienione w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. Związek gospodarczy nie może jednak wykraczać poza granice nieruchomości wspólnej w tym znaczeniu, że odnosić się będzie do innych nieruchomości, choćby sąsiednich. Gospodarowanie tymi nieruchomościami w jakikolwiek sposób nie mieści się w zdolności prawnej wspólnoty jako osoby ustawowej."
Treść orzeczenia na stronie czasopisma:
http://www.zarzadca.pl/content/view/558/94/
Wspólnota ma prawo do uzasadnionego inwestowania w nieruchomość wspólną (a nie w nieruchomości jej członków, jak w omawianym przypadku zamiany sposobu ogrzewania). Niezupełnie się zgadzam z interpretacją uzasadnienia tego orzeczenia. Być może uzasadnienie było nieco nieprecyzyjne.
Wykonawcą był zakład ciepłowniczy. Ciepło do węzła dostarcza zakład ciepłowniczy. Spłatę, za zgodą zakładu ciepłowniczego, rozłożyliśmy na 13 miesięcy. Węzeł jest nasz. Umowę na konserwację tego węzła podpisaliśmy z osoba nie związaną z zakładem ciepłowniczym.
Po roku użytkowania:
- za metr kwadratowy powierzchni grzewczej płacimy 2,40 zł, z czego opłata stała 0,60 zł a zmienna 1,80 zł za m2;
- na koniec 2009 r mamy oszczędności około 6,5 tys. zł na wspólnotę (powierzchnia grzewcza 1179 m2 );
Druga wspólnota :
- za metr kwadratowy powierzchni grzewczej płaci 3,10zł;
- nie wiem dokładnie ile, ale będą musieli jeszcze dopłacić, gdyż są na minusie.
Czy się opłaca - na pewno!!!
Gdyby ta inwestycja dotyczyła jedynie nieruchomości wspólnej, nie byłoby problemu - ale też nie miałaby ekonomicznego sensu.
Ja również jestem zdania, że wspólnoty mogą inwestować w obrębie NW, nie zgadzam się z wymową wyroku wrocławskiego SA. Ale budowa instalacji "dla lokali" i obciążanie właścicieli kosztami wymiany systemu ogrzewania lokali rodzi poważny problem. Wspólnota nie może takiej decyzji narzucić. Albo będzie zgoda wszystkich albo nie będzie inwestycji.
Wydaje się, że byłoby lepiej, gdyby ta zgoda była wyrażona w formie umowy ogółu właścicieli lokali, ponieważ uchwałę (mimo jej poparcia) może zaskarżyć każdy z jej właścicieli - również ten, który głosował za nią.