Zarządzanie drogą wewnętrzną przez wspólnotę

Tomark

Dzień dobry.
Czy wspólnota może zarządzać drogą wewnętrzną, w której każdy z mieszkańców ma udział (np. 1/36 udziałów w drodze)? Z tego co wiem to ustawa o wspólnotach "mówi" o lokalu mieszkalnym, a droga nim nie jest. Dodatkowo przecież droga jest osobną działką i wspólnota mieszkaniowa nie może chyba zarządzać i wydawać pieniędzy na nie swoją działkę. A jeśli nie może to jak to zrobić żeby było dobrze, bezpiecznie i skutecznie? Założyć stowarzyszenie, a może wystarczy jakaś umowa wszystkich (36) współwłaścicieli i/lub wyznaczenie reprezentanta/zarządu?

Amadeusz

Twój problem niestety do tej pory nie jest prawnie rozwiązany. W zasadzie to nie jesteście wspólnotą, chociaż niektórzy uważają że jesteście konglomeratem kilkunastu wspólnot.
Ten twór w którym mieszkasz najbliżej ma do tzw. kondominium. Szukaj pod tym hasłem rozwiązań problemu bo tego typu kondominia różnie je rozwiązują.

Tomark

Dziękuję bardzo za odpowiedź. Szukałem właśnie w internecie i nie znalazłem żadnego konkretnego rozwiązania, a ustawodawca chyba nie widzi problemu :(
Jako współwłaściciele (36 osób) chcemy zrobić drogę wewnętrzną, która jest w strasznym stanie. No i tu powstaje problem, bo koszty budowy drogi są znaczne i przydało by się to jakoś sformalizować, bo trzeba organizować zbiórkę pieniędzy, podpisać umowę z podwykonawcą itp.

KubaP

[cite] Tomark:[/cite]Dzień dobry.
Czy wspólnota może zarządzać drogą wewnętrzną, w której każdy z mieszkańców ma udział (np. 1/36 udziałów w drodze)?
Z tego co wiem to ustawa o wspólnotach "mówi" o lokalu mieszkalnym, a droga nim nie jest. Dodatkowo przecież droga jest osobną działką i wspólnota mieszkaniowa nie może chyba zarządzać i wydawać pieniędzy na nie swoją działkę.

A jeśli nie może to jak to zrobić żeby było dobrze, bezpiecznie i skutecznie? Założyć stowarzyszenie, a może wystarczy jakaś umowa wszystkich (36) współwłaścicieli i/lub wyznaczenie reprezentanta/zarządu?

to chyba tzw . Kondominium (?)
Czy to jest osiedle domków jednorodzinnych ? czy domów, które sa wspólnotami, a każdy właściciel ma udział w drodze komunikacyjnej ?

[b]Kondominium[/b] – w architekturze zespół mieszkaniowy złożony najczęściej z własnościowych budynków jednorodzinnych. Zbudowany na terenie stanowiącym współwłasność mieszkańców, bądź posiadający wspólne urządzenia (np. garaże, dojazd w postaci drogi prywatnej). Często stanowi osiedle strzeżone. 

Także budynek mieszkalny wielorodzinny, apartamentowiec lub wieżowiec, w którym każde z mieszkań lub apartamentów stanowi własność ich mieszkańców. Termin stosowany jest przede wszystkim w krajach anglosaskich, w Polsce pojawia się coraz częściej w [b]nazwach osiedli[/b].

Polecam jeszcze ten tekst : https://wspolnota.net.pl/viewtopic.php?t=2351

Tomark

Czy to jest osiedle domków jednorodzinnych ? czy domów, które są wspólnotami, a każdy właściciel ma udział w drodze komunikacyjnej ?

To są domy/działki i dodatkowo każdy właściciel ma udział w drodze (osobna działka z wpisem KW)

KubaP

[cite] Tomark:[/cite]

Czy to jest osiedle domków jednorodzinnych ? czy domów, które są wspólnotami, a każdy właściciel ma udział w drodze komunikacyjnej ?

To są domy/działki i dodatkowo każdy właściciel ma udział w drodze (osobna działka z wpisem KW)

czyli osiedle domków jednorodzinnych (?)

Tomark

czyli osiedle domków jednorodzinnych (?)

No tak Tylko nie wiem czy nazwa "osiedle" nie ma jakiś implikacji prawnych?

gab

Tomark
Droga jest współwłasnością i do jest zarządzania mają zastosowanie zapisy kodeksu cywilnego - dział współwłasność.
W polskim prawie nie ma czegoś takiego, jak kondominium.

Zakładanie stowarzyszeń do zarządzania drogą też jest mocno naciągane.
Macie dwie możliwości:
1. Zarządzacie się sami.
2. Wynajmujecie zarządcę/administratora.

Do obu czynności potrzebna zgoda większości liczona wg udziałów.

Jeśli nie będzie większości, to każdy ze współwłaścicieli może skorzystać z zapisów kc.

Art. 203. Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie
zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych
sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli
narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Tomark

[cite] gab:[/cite]Tomark
Droga jest współwłasnością i do jest zarządzania mają zastosowanie zapisy kodeksu cywilnego - dział współwłasność.
W polskim prawie nie ma czegoś takiego, jak kondominium.

Zakładanie stowarzyszeń do zarządzania drogą też jest mocno naciągane.
Macie dwie możliwości:
1. Zarządzacie się sami.
2. Wynajmujecie zarządcę/administratora.

Do obu czynności potrzebna zgoda większości liczona wg udziałów.

Jeśli nie będzie większości, to każdy ze współwłaścicieli może skorzystać z zapisów kc.

Art. 203. Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie
zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych
sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli
narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Dziękuję za odpowiedź

KubaP

Droga jest współwłasnością i do jest zarządzania mają zastosowanie zapisy kodeksu cywilnego - dział współwłasność.

Choć i tam są pewne ograniczenia

[b]Art. 199.[/b]
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

gab

Utrzymanie i remont drogi nie przekracza zakresu zwykłego zarządu. WYNAJĘCIE admina ròwnież. To współwłasność a nie WM.

Tomark

Tak czy tak jak ktoś się nie zgodzi na remont to nie można nic z tym zrobić. No chyba, że sądownie. Nie można też w żaden sposób wymusić partycypacji w kosztach remontu i utrzymania drogi Wszystko zależy od dobrej woli i jednomyślności współwłaścicieli, a niestety w życiu rzadko bywa idealnie.

gab

We wspólnocie też tak jest. ktoś się nie godzi- głosuje na nie. Nie płaci zaliczek, więc go się windukuje. Sąd, nakaz zapłaty, komornik.
Samo się nie zrobi.
Gorzej będzie, gdy ktoś na takuej drodze dozna uszczerbku na zdrowiu i pozwie współwłaścicieli o odszkodowanie. Może się wtedy obudzą.

KubaP

[cite] gab:[/cite]We wspólnocie też tak jest. ktoś się nie godzi- głosuje na nie. Nie płaci zaliczek, więc go się windukuje. Sąd, nakaz zapłaty, komornik.
Samo się nie zrobi.
Gorzej będzie, gdy ktoś na takuej drodze dozna uszczerbku na zdrowiu i pozwie współwłaścicieli o odszkodowanie. Może się wtedy obudzą.

[cite] Tomark:[/cite]Tak czy tak jak ktoś się nie zgodzi na remont to nie można nic z tym zrobić. No chyba, że sądownie.
Nie można też w żaden sposób wymusić partycypacji w kosztach remontu i utrzymania drogi Wszystko zależy od dobrej woli i jednomyślności współwłaścicieli, a niestety w życiu rzadko bywa idealnie.

Różnica jest taka, że wg KC musza się zgodzić wszyscy na czynność przekraczającą zarząd zwykły a we Wspólnocie wystarczy większość .

Katalog czynności zwykłych zarządu nie został opracowany , należy więc go opracować dla waszych i tylko waszych potrzeb .

[cite] Tomark:[/cite]Nie można też w żaden sposób wymusić partycypacji w kosztach remontu i utrzymania drogi
Wszystko zależy od dobrej woli i jednomyślności współwłaścicieli, a niestety w życiu rzadko bywa idealnie.

każdy z mieszkańców ma udział (np. 1/36 udziałów w drodze)?

Nieprawda..... każdy z współwłaścicieli jest zobowiązany do ponoszenia kosztów utrzymania współwłasności , a każdy do 1/36 części, inaczej: koszt remontu X 1/36 , koszt EE X 1/36, Koszt utrzymanie czystości X 1/36 , ect.

Może to się odbywać w okresach miesięcznych, kwartalnych, rocznych - do ustalenia przez współwłaścicieli

Art. 207.
Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; [b]w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.[/b]

blazejh

Niestety kondominium nie posiada żadnych swoich regulacji i pozostaje oparcie o KC. A skoro o KC, to takie kondominium najlepiej oprzeć na mądrze skonstruowanej oryginalnej umowie.

Bez powoływania się wprost lub pośrednio na rozwiązania żywcem z Ustawy o własności lokali.
Bez zakładania podmiotów przeznaczonych do innych celów, czyli konkretnie - stowarzyszeń.

Te dwie rzeczy się raczej u was nie sprawdzą, jeśli macie klasyczne kondominium jak w tej definicji podanej powyżej.

PS. Nie ma w internecie polskim niczego mądrego o tej formie współwłasności. Jakby nie istniała. Tylko na naszym forum, ale nie potrafię odgrzebać.