MAŁA WSPÓLNOTA

mars78

Jesteśmy małą wspólnotą ( 4 lokale). Załatwiamy właśnie wszystkie formalności. Chcemy sprawować zarząd bezpośredni. Jak musi wyglądać uchwała w sprawie wyboru sposobu zarządzania? Czy wystarczy paragraf- Wlaściciele sprawują zarząd bezpośredni?
Druga sprawa dotyczy kosztów zarzadu czescia wspólną. Mianowicie ustaliliśmy jednoglośnie ze kazdy właściciel wpłaca taka samą kwotę. Czy jest to prawidłowe rozwiązanie? Na koszty naszej nieruchomości składaja się: en. elektryczna piwnicy, przeglady techniczne, opłaty bankowe i remonty. Nie ma kosztow ogrzewania, wody itp.. Czy z wpłat właścicieli na konto : "koszty zarządu" możemy opłacać np ocieplenie budynku? Czy musi stworzyć oddzielne konto " fundusz remontowy"? Chodzi nam tez o ograniczenie zbędnych opłat bankowych.
Z góry dziekuje za pomoc i proszę o odpowiedź.

owner

Sposobu zarządu nie ustanawia się uchwałą, lecz umową w formie aktu notarialnego (art. 18.1 ustawy o własności lokali).
Nie musicie podejmować żadnej decyzji w sprawie sposobu zarządzania - zarząd bezpośredni jest to ustawowy sposób zarządu małych wspólnot.
Dopiero wówczas, gdybyście chcieli go zmienić na inny (np. taki, jak dla dużych wspólnot), musielibyście zawierać umowę notarialną.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, koszty zarządu nieruchomością wspólną każdy właściciel ponosi według swojego udziału:

Art. 207. Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

owner

Środków na cele remontowe nie musicie gromadzić na osobnym rachunku bankowym - możecie je wyodrębnić księgowo.

Zarządca

Taki sposób sprawowania zarządu (zarząd bezpośredni) wynika z mocy samego prawa, chyba że właściciele wyrażą wolę jego zmiany - wówczas konieczna jest zgoda wszystkich wyrażona w formie prawem przewidzianej (stosuje się art. 18 uwl).
Pełnej wykładni poruszanej kwestii (zarząd właścicielski w małej wspólnocie) dokonał Sąd Najwyższy uzasadniając uchwałę z dnia 7 października 2009 roku, sygn. akt: III CZP 60/09)


"Natomiast jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych nie jest większa niż siedem (tzw. „mała wspólnota mieszkaniowa”), według art. 19 u.w.l. do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Oznacza to odesłanie do przepisów art. 199–209 k.c. oraz art. 611–616 k.p.c. Wymienione przepisy Kodeksu cywilnego regulują zarząd rzeczą wspólną (będącą przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych) jako zarząd wykonywany przez samych współwłaścicieli, który w odróżnieniu do zarządu pośredniego, sprawowanego przez odpowiedni organ i zarządu powierniczego, określany jest mianem zarządu bezpośredniego (właścicielskiego). Uregulowanie zarządu rzeczą wspólną w art. 199–209 k.c. jest uregulowaniem kompletnym. Nie zawiera odesłania do innych przepisów i jest wystarczające do sprawowania zarządu bez potrzeby stosowania zasad określonych w innych, szczególnych przepisach dotyczących zarządu. W myśl tego uregulowania sprawowanie zarządu rzeczą wspólną odbywa się poprzez dokonywanie czynności faktycznych i prawnych przez samych współwłaścicieli, bez podejmowania uchwał stwierdzających możliwość ich dokonania. "

Zatem nie jest konieczne podejmowanie uchwały w tym zakresie.
Odnośnie podziału kosztów - wskazany sposób rozliczeń nie jest prawidłowy, ponieważ koszty te należy rozliczać proporcjonalnie do wielkości udziałów w nieruchomości, wynika to z brzmienia art. 207 kodeksu cywilnego ("Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.").
Tworzenie funduszu nie jest obligatoryjne, to właściciele decydują czy utworzą osobne konto.

mars78

Teoretycznie nie potrzeba takich uchwał ale np. GUS zyczy sobie uchwały o powstaniu wspólnoty a bank uchwały o sposobie zarządzania więc aby załatwic te sprawy musimy takie uchwały podjąć. Jakich dokumentów bedzie wymagał urzad skarbowy?
Czy gdzieś można znaleźć jak ma wyglądać księgowość w małej wspólnocie?
Czy jeżeli właściciele bedą wpłacać tylko pieniadze na koszty nieruchomości wspólnej a poza tym nie bedzie żadnych dochodów to zapłacimy podatek? Rozumiem że jesteśmy płatnikami CIT jako wspolnota?

owner

[cite] mars78:[/cite]GUS zyczy sobie uchwały o powstaniu wspólnoty a bank uchwały o sposobie zarządzania więc aby załatwic te sprawy musimy takie uchwały podjąć.

Co to znaczy: "życzy sobie"? Czy te życzenia zostały podparte jakimś przepisem prawa? Pewnie nie, bo takich nie ma. Wystarczy okazać akt notarialny z wpisem o ustanowieniu odrębnej własności lokali - oznacza to, że powstała wspólnota. Albo odpis księgi wieczystej - 1 strona 6 zł, odpis księgi elektronicznej - 30 zł. Tam są wykazane udziały współwłaścicieli, jest opisana nieruchomość wspólna.

[cite] mars78:[/cite]Jakich dokumentów bedzie wymagał urzad skarbowy?

Wypełniony formularz NIP-2 - z niego dowiesz się, jakie musisz mieć załączniki:
http://www.mf.gov.pl/_files_/podatki/formularze_podatkowe/nip_2006/nip_2.pdf
Między innymi: zaświadczenie o nadaniu numeru REGON, numer rachunku bankowego (oraz nazwę i siedzibę banku) itp. Musisz też wskazać adres przechowywania dokumentów księgowych.

[cite] mars78:[/cite]Czy jeżeli właściciele bedą wpłacać tylko pieniadze na koszty nieruchomości wspólnej a poza tym nie bedzie żadnych dochodów to zapłacimy podatek? Rozumiem że jesteśmy płatnikami CIT jako wspolnota?

Podatku nie zapłacicie, chyba, że od lokaty bankowej.

wwwinyl

Skoro nie ma innych przychodów, to tak jak owner napisał:

Podatku nie zapłacicie, chyba, że od lokaty bankowej.

Rzeczywiście jesteście płatnikami podatku CIT i będziecie musieli raz w roku do końca marca sporządzać za ubiegły rok deklaracje CIT-8 i CIT-8/O.
W tym celu musicie wiedzieć jakie były Wasze przychody i koszty w aspekcie podatkowym. Zatem tak będziecie musieli poukładać konta lub ich odpowiedniki, aby sporządzenie deklaracji nie było późnbiej zbyt skomplikowane.