Zarząd / zarządca / pobieranie opłat

accessdenied

1. Czy we wspólnocie mogą współistnieć zarząd właścicielski i zarząd powierzony?
2. Do kogo powinny należeć rachunki bankowe, na które właściciele wnoszą opłaty, w przypadku gdy wspólnota ma zarząd właścicielski i zatrudnia firmę jako administratora: do wspólnoty czy do administratora?
3. Czy jest normalną sytuacja, gdy rachunki należą do wspólnoty, ale zarządza nimi administrator?

a-z

1. Nie.
2. Wspólnoty.
3. Nie (ale niestety się zdarza).

KubaP

[cite] accessdenied:[/cite]1. Czy we wspólnocie mogą współistnieć zarząd właścicielski i zarząd powierzony?

nie ma takiej prawnej możliwości. Jak jest Zarząd WM to może być co najwyżej Administrator NW.
Zarządca NW występuje wtedy, gdy nie ma wybranego Zarządu WM

[cite] accessdenied:[/cite]2. Do kogo powinny należeć rachunki bankowe, na które właściciele wnoszą opłaty, w przypadku gdy wspólnota ma zarząd właścicielski i zatrudnia firmę jako administratora: do wspólnoty czy do administratora?

Takie rachunki - Do Wspólnoty Mieszkaniowej, a dostęp do Nich powinien mieć Zarząd WM (podpis finasowy np elektroniczny) .
Administrator NW, co najwyżej, dostęp pasywny (zawieszanie przelewów, wydruki obrotów , ect. ) bez możliwości uruchamiani środków z konta .

[cite] accessdenied:[/cite]3. Czy jest normalną sytuacja, gdy rachunki należą do wspólnoty, ale zarządza nimi administrator?

nie jest to właściwa sytuacja ... Zarząd nie ma kontroli na bieżąco nad przelewami i środkami na nich zgromadzonymi ... np wyłapywanie pomyłek , co może się zdarzyć wszak człowiek, to najsłabsze ogniwo w procesie realizacji przelewu

accessdenied

A kto w takiej sytuacji (zarząd właścicielski + administrator) ma prawo do zwoływania zebrań i zbierania głosów nad uchwałami w trybie głosowania indywidualnego? Zgodnie z UoWL tyko zarząd, zgadza się? Kto ma prawo założyć rachunki bankowe do gromadzenia opłat właścicieli?

Od trzech lat otrzymuję pisma, które w nagłówku mają dane wspólnoty, ale w stopce dane administratora. Są one sygnowane przez przedstawiciela administratora a nie zarządu, a owo "sygnowanie" to często nadrukowane imię i nazwisko bez odręcznego podpisu. Tak wyglądają również zawiadomienia o zwołaniu zebrania rocznego. W tym roku uchwały głosowano w trybie indywidualnym. Karty należało wrzucać do "skrzynek oddawczych" wywieszonych w budynku przez administratora. Czy tym wszystkim nie powinien zajmować się zarząd?

Kilkakrotnie pomiędzy zebraniami rocznymi głosowano jakieś uchwały, zbierając indywidualnie podpisy właścicieli. Nigdy nie zostałem poinformowany o planowanym głosowaniu, a w jego trakcie zawsze pomijano moje mieszkanie. Potem administrator (a nie zarząd) przysyłał mi zawiadomienia o podjętych uchwałach. Do owych zawiadomień nie dołączał treści uchwał, pisząc, że mogę się z nią zapoznać w jego siedzibie. Czemu? Pewnie dlatego, że zadawałem za dużo dociekliwych pytań.

Trzy lata temu firma przysłała mi zawiadomienie, że "z dniem ... przejęła funkcję Zarządcy Nieruchomości". Przysłała mi też numery indywidualnych rachunków bankowych, na które mam wnosić opłaty. Dołączyła blankiety wpłat, na których nadrukowano nazwę wspólnoty z adresem firmy. Nigdy nie otrzymałem informacji, by wspólnota zmieniła siedzibę.

Mój adwokat wysłał wówczas do firmy prośbę o kopię uchwały o powierzeniu jej zarządu nieruchomością. Otrzymał odpowiedź (napisaną przez prawnika firmy), że "wspólnota nie powierzyła [jego Mandatowi] sprawowania zarządu w rozumieniu art. 18 ust. 1 UoWL, a jedynie zawarła z nim umowę cywilnoprawną w zwykłej formie pisemnej, której przedmiotem jest podejmowanie czynności związanych z administrowaniem nieruchomością". Czy w takim razie firma ma prawo podejmować działania zarezerwowane dla zarządu (zwoływanie zebrań, zbieranie głosów, wyznaczanie wysokości opłat)?

W tym samym piśmie prawnik firmy napisał: "W oparciu o zawartą umowę Wspólnota upoważniła mojego Mocodawcę do założenia rachunków bankowych oraz powierzyła mu dokonywanie rozliczeń należności przysługujących Wspólnocie od tworzących ją właścicieli nieruchomości lokalowych. [...] Art. 12 UoWL ma zastosowanie wyłącznie do wydatków i ciężarów utrzymania nieruchomości, które zostaną ustalone i rozliczone proporcjonalnie po upływie okresu rozliczeniowego, lecz nie dotyczy zaliczek na poczet tych kosztów".

Wyrażenie "Wspólnota upoważniła mojego Mocodawcę do założenia rachunków bankowych" jest niejednoznaczne:
-- Wspólnota upoważniła firmę do założenia rachunków bankowych dla wspólnoty? Czy takie coś jest możliwe?
-- Wspólnota upoważniła firmę do założenia rachunków bankowych dla firmy, skoro to ona zajmuje się pobieraniem zaliczek? Czemu w takim razie na blankietach jako odbiorca wpłaty widnieje wspólnota?
Jadnak na zadane przez mojego adwokata pytanie, do kogo należą podane rachunki, prawnik nie odpowiedział.

Choć prawnik firmy wyraźnie stwierdził, że nie miało miejsca powierzenie firmie sprawowania zarządu, ona nadal we wszelkich dokumentach pisze o sobie "zarządca nieruchomości". Na wszelkich rozliczeniach (np. w rocznym sprawozdaniu finansowym) znajduje się pozycja "koszty zarządu" bez wyraźnej specyfikacji, kto otrzymuje te pieniądze. W dodatku owe "koszty zarządu" są wyznaczane po równo na lokal, a nie proporcjonalnie do udziałów, a pisma mojego adwokata wskazujące na bezprawność takiego rozliczania pozostają bez odpowiedzi.

Co zrobić z tym pasztetem?

blazejh

Pasztet taki sam jak wszędzie. Nic specjalnego.


Bałagan pojęciowy jest celowy. Administrator zwykle nazwie siebie zarządcą, a umowę o administrowanie nazwie jakoś inaczej niż o administrowanie - bo ładniej brzmi, gdy inaczej.

Początek świadczenia usług nazwie nawet "powierzeniem", żeby było nie bardziej głupio, niż żeby brzmiało bardziej "poważnie". Itd. itp.

Z treści dokumentów może wynikać, że właścicielem dokumentu jest administrator, a nie wspólnota. Nawet w uchwałach są takie babole. Zwykle nikomu to nie przeszkadza, chociaż powinno.

To wszystko dzieje się zawsze , gdy zarząd jest fasadowy. A zwykle taki jest. Firma administrująca wtedy podejmuje wszystkie działania zarezerwowane dla zarządu/zarządcy.


Natomiast złamaniem ustawy jest powiadamianie o podjęciu uchwały w trybie obiegowym bez podania treści uchwały podjętej w tym powiadomieniu.

Złamaniem prawa jest zwoływanie zebrań przez administratora w imieniu własnym.

Niektórzy twierdzą, że zawarcie przez zarząd umowy o administrowanie jest czynnością przekraczającą zakres zwykłych czynności zarządu nieruchomością. Że powinna być uchwała. Ale to niektórzy.

accessdenied

[cite] blazejh:[/cite]Pasztet taki sam jak wszędzie. Nic specjalnego.

Niekoniecznie. Należę również do innej wspólnoty, w innym mieście. Tam też jest zarząd właścicielski i administrator, więc mam porównanie. Te dwie wspólnoty dzieli przepaść. W tej drugiej, choćbym nawet bardzo chciał, absolutnie niczego nie mogę się przyczepić. Klarowny podział kompetencji, profesjonalnie opracowane dokumenty, jasne wyliczenia opłat, zgodne z prawem rozliczenia właścicieli. Projekty uchwał dostarczane wszystkim przed głosowaniami, zbieranie głosów przez zarząd, informacja o wynikach głosowania + treść uchwał po zakończeniu głosowania również wysyłana do wszystkich. Rozbicie na "wynagrodzenie zarządu" i "opłaty dla administratora". Jak się chce, to można.

blazejh

No tak, ale dobrych norm z jednego miasta łatwo nie przeszczepisz do wspólnoty w innym mieście. Musiałbyś dać się wybrać do zarządu i o to powalczyć. Samemu naprawić pasztet, bo sami z siebie tego na pewno nie zrobią.

KubaP

[cite] accessdenied:[/cite]A kto w takiej sytuacji (zarząd właścicielski + administrator) ma prawo do zwoływania zebrań i zbierania głosów nad uchwałami w trybie głosowania indywidualnego? Zgodnie z UoWL tyko zarząd, zgadza się?
Kto ma prawo założyć rachunki bankowe do gromadzenia opłat właścicieli?

Zarząd WM , ale .... na podstawie pełnomocnictwa może też to zrobić Administrator .

Wyrażenie "[b]Wspólnota upoważniła [/b]mojego Mocodawcę do założenia rachunków bankowych" jest niejednoznaczne:
-- Wspólnota upoważniła firmę do założenia rachunków bankowych dla wspólnoty? [b]Czy takie coś jest możliwe?[/b]
-- Wspólnota upoważniła firmę do założenia rachunków bankowych dla firmy, skoro to ona zajmuje się pobieraniem zaliczek? Czemu w takim razie na blankietach jako odbiorca wpłaty [b]widnieje wspólnota[/b]?
Jadnak na zadane przez mojego adwokata pytanie, do kogo należą podane rachunki, [b]prawnik nie odpowiedział.[/b]

Rachunek jest Wspólnoty, ale dostęp do środków na nim zgromadzonych ma pewnie tylko Administrator, bo Zarząd WM nie chciał

[cite] accessdenied:[/cite]

[cite] blazejh:[/cite]Pasztet taki sam jak wszędzie. Nic specjalnego.

Niekoniecznie. Należę również do innej wspólnoty, w innym mieście. Tam też jest zarząd właścicielski i administrator, więc mam porównanie.
Te dwie wspólnoty dzieli przepaść.

W tej drugiej, choćbym nawet bardzo chciał, absolutnie niczego nie mogę się przyczepić. Klarowny podział kompetencji, profesjonalnie opracowane dokumenty, jasne wyliczenia opłat, zgodne z prawem rozliczenia właścicieli.
Projekty uchwał dostarczane wszystkim przed głosowaniami, zbieranie głosów przez zarząd, informacja o wynikach głosowania + treść uchwał po zakończeniu głosowania również wysyłana do wszystkich. Rozbicie na "wynagrodzenie zarządu" i "opłaty dla administratora".

Jak się chce, to można.

a słyszałeś o takiej instytucji prawnej, jak substytucja https://pl.wikipedia.org/wiki/Substytucja_(prawo) Zarząd WM bez walki przekazał swoje uprawnienia Administratorowi ...

Trzeba zmienić skład Zarządu WM na waleczny, którzy będą chcieli pracować na rzecz Wspólnoty.