Rozliczanie kosztów c.o. i wody - czy taka sytuacja jest możliwa?

accessdenied

Opis sytuacji:
1. Przez wiele lat członkom wspólnoty nie zwracano nadpłat za c.o. (występujących w każdym roku). Poruszyłem tę kwestię.
2. Od tej pory zarząd zaczął przedkładać do głosowania uchwalę upoważniającą go do przeksięgowania nadpłat za c.o. na fundusz remontowy. Członkowie wspólnoty, niezbyt chyba rozumiejąc, o co chodzi, głosowali za (ja nie). Zwracałem zarządowi uwagę, że taka uchwała jest sprzeczna z prawem.
3, Zarząd zmienił strategię postępowania. W tym roku nie wykazał nadpłat za c.o. Ze sprawozdania finansowego za rok 2020 wynika, że koszty c.o. w roku 2020 wyniosły 71.354,61 zł i dokładnie tyle, co do grosza, wynoszą przychody z zaliczek łaścicieli.
4. Żeby było ciekawiej. Jeśli wierzyć sprawozdaniu zarządu, podobne zjawisko wystąpiło w przypadku dostaw wody. Koszty dostawy zimnej wody w 2020 roku wyniosły 39.560,61 zł, a koszty podgrzania wody 22.208,00 zł. I dokładnie tyle samo, co do grosza, wyniosły zaliczki właścicieli.

Pytanie:
Czy to jest fizycznie możliwe? Co z tym zrobić?

KubaP

[cite] accessdenied:[/cite]Opis sytuacji:
1. Przez wiele lat członkom wspólnoty nie zwracano nadpłat za c.o. (występujących w każdym roku). Poruszyłem tę kwestię.
2. Od tej pory zarząd zaczął przedkładać do głosowania uchwalę upoważniającą go do przeksięgowania nadpłat za c.o. na fundusz remontowy. Członkowie wspólnoty, niezbyt chyba rozumiejąc, o co chodzi, głosowali za (ja nie). Zwracałem zarządowi uwagę, że taka uchwała jest sprzeczna z prawem. Czy to jest fizycznie możliwe? Co z tym zrobić?

Taką uchwałę należy zaskarżyć do sądu, a kosztami procesu obciążyć Zarząd WM ... taka pokazówka , przywróci normalność i będzie nowy Guru

Bardzo znaczący jest pogląd wyrażony przez Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 22.02.2001 r. ([b]I ACa 1309/2000[/b]), który dotyczył charakteru opłat wnoszonych przez właścicieli lokali. 

Sąd uznał, że wspólnota jest w tym zakresie jedynie pośrednikiem między właścicielem lokalu a dostawcą mediów. Wspólnota mieszkaniowa (...) ma tylko tyle praw w zakresie decydowania o wspólnej nieruchomości oraz świadczeniach poszczególnych właścicieli lokali, ile przewiduje to prawo. (...) Obowiązkiem właściciela lokalu jest pokrywanie dwojakiego rodzaju wydatków. Pierwsze - to koszty zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się głównie wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne o ile nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy (art. 14 ustawy). 

Na pokrycie powyższych kosztów właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat (art. 15 ustawy), których wysokość ustala w formie uchwały wspólnota (art. 22 ust. 3 pkt 3 ustawy). Środki uiszczone na tej podstawie mogą być przeznaczone tylko na zarząd nieruchomością wspólną, a gdy po ich rozliczeniu na koniec roku obrachunkowego okaże się, że wpłaty były wyższe niż wydatki, powstałą nadwyżkę, wspólnota może przeznaczyć na powiększenie funduszu remontowego lub inny cel związany z zarządem nieruchomością wspólną. Drugi rodzaj wydatków ponoszony przez właścicieli - to wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu (art. 13 ust. 1 ustawy). 

Zarząd wspólnoty w zakresie dostawy energii cieplnej i wody do poszczególnych lokali występuje praktycznie jedynie jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami - czyli właścicielami lokali. Zawiera umowy na dostawę i rozlicza się z dostawcami, a środki na ten cel otrzymuje od właścicieli lokali. Płacą oni z reguły za zużytą wodę według wskazań wodomierzy lub ryczałtu (gdy nie mają wodomierzy) i zaliczek na centralne ogrzewanie, które rozliczane są po zakończeniu sezonu grzewczego. 

[b]Pieniądze wpłacane na powyższe opłaty nie stają się środkami wspólnoty.[/b] 

[b]Ze środków tych wspólnota ma obowiązek rozliczyć się[/b], tj. po zakończeniu roku obrachunkowego winna wskazać ile wynosiły rzeczywiste wydatki na utrzymanie każdego lokalu (c.o., woda, wywóz śmieci, itp.), jaką kwotę na ten cel wpłacił każdy z właścicieli i w przypadku, gdy jego wpłata przewyższa wydatki, różnica winna mu być zwrócona lub zaliczona na poczet przyszłych wydatków na ten sam cel.

Źródło : http://www.administrator24.info/artykul/id258,rozliczanie-mediow-we-wspolnocie

[cite] accessdenied:[/cite]3, Zarząd zmienił strategię postępowania. W tym roku nie wykazał nadpłat za c.o. Ze sprawozdania finansowego za rok 2020 wynika, że koszty c.o. w roku 2020 wyniosły 71.354,61 zł i dokładnie tyle, co do grosza, wynoszą przychody z zaliczek właścicieli.
4. Żeby było ciekawiej. Jeśli wierzyć sprawozdaniu zarządu, podobne zjawisko wystąpiło w przypadku dostaw wody. Koszty dostawy zimnej wody w 2020 roku wyniosły 39.560,61 zł, a koszty podgrzania wody 22.208,00 zł. I dokładnie tyle samo, co do grosza, wyniosły zaliczki właścicieli.

Pytanie:
Czy to jest fizycznie możliwe? Co z tym zrobić?

Tak, to możliwe , bo media zostały rozliczone na właścicieli lokali z dniem 31-12-.... zobacz swoje saldo za 2020.. jakie księgowania masz w grudniu ...?

Tak, też powinno być zawsze , że po rozliczeniu mediów przychody równają się wydatkom czyli saldo na SF powinno wynosić "0".

accessdenied

Opłaty za c.o. są wnoszone zaliczkowo na początku każdego miesiąca. Obecnie wynoszą 3,50 zł za m.kw. Nie ma opomiarowania lokali, nie tylko ciepłomierzy, ale nawet podzielników ciepła. Trudno mi więc sobie wyobrazić, by suma zaliczek za cały rok idealnie zrównała się z rzeczywistymi wydatkami. Do tej pory co rok powstawały nadpłaty (których nie zwracano), czemu więc tym razem miałoby być inaczej?

Co do wody, to nie rozumiem, czemu nie ma niedopłaty wynikającej z uchybu wodnego? Przecież to zjawisko występuje w każdym budynku; skąd taki ewenement (po raz pierwszy, podobnie jak w przypadku c.o.)?

KubaP

[cite] accessdenied:[/cite]Opłaty za c.o. są wnoszone zaliczkowo na początku każdego miesiąca. Obecnie wynoszą 3,50 zł za m.kw. Nie ma opomiarowania lokali, nie tylko ciepłomierzy, ale nawet podzielników ciepła.
Trudno mi więc sobie wyobrazić, by suma zaliczek za cały rok idealnie zrównała się z rzeczywistymi wydatkami. Do tej pory co rok powstawały nadpłaty (których nie zwracano), czemu więc tym razem miałoby być inaczej?

Nierozumiesz ... Przyjminmy 4000 m² to powierzchnia ogrzewana
stawka zaliczkowa to 3,50 zł/m²
Rocznie naliczono 3,50 X 4000 X 12 m-c= 168 000 zł

Koszt z 12 m-c z faktur to 155 000 zł
do zwrotu właścicielom lokali pozostaje 13000 zł

Stawka rozliczeniowa za 1 m² to 3,23 zł.

Po rozliczeniu nadwyżki i rozksięgowaniu na właścicieli lokali 13000 zł w sprawozdaniu finansowym pokazuje się
Naliczone zaliczki 155 000 (zwrócono 13000) ; koszt 155 000 saldo 0 .

[cite] accessdenied:[/cite] Co do wody, to nie rozumiem, czemu nie ma niedopłaty wynikającej z uchybu wodnego?
Przecież to zjawisko występuje w każdym budynku; skąd taki ewenement (po raz pierwszy, podobnie jak w przypadku c.o.)?

Na to ma wiele czynników":
Jednym z nich jest odczyt wodomierza głównego.
Trzeba sprawdzić czy WM była obciążana kosztowo z rzeczywistego odczytu na wodomierzu głównym, czy szacunkowego zużycia naliczonego za biurka, bo pandemia .

blazejh

[cite] accessdenied:[/cite]Opłaty za c.o. są wnoszone zaliczkowo na początku każdego miesiąca. Obecnie wynoszą 3,50 zł za m.kw. Nie ma opomiarowania lokali, nie tylko ciepłomierzy, ale nawet podzielników ciepła. Trudno mi więc sobie wyobrazić, by suma zaliczek za cały rok idealnie zrównała się z rzeczywistymi wydatkami. Do tej pory co rok powstawały nadpłaty (których nie zwracano), czemu więc tym razem miałoby być inaczej?

Co do wody, to nie rozumiem, czemu nie ma niedopłaty wynikającej z uchybu wodnego? Przecież to zjawisko występuje w każdym budynku; skąd taki ewenement (po raz pierwszy, podobnie jak w przypadku c.o.)?

Nie trzeba wielkiej wyobraźni. To po prostu niemożliwe.

Przedtem nadpłaty przeksięgowywano na konto księgowe innego funduszu. Więc one znikały. Przepadały poszczególnym właścicielom, którzy posiadają indywidualne konta księgowe z naliczeniami zaliczek również na media.
Był to, jak sam czujesz, rodzaj przewłaszczenia środków, ponieważ nadpłaty za media zużyte indywidualnie zostały przekazane księgowo do worka z pieniędzmi wspólnymi. Bez uchwały - byłaby to pospolita kradzież, za pomocą uchwały - przewłaszczenie. Różnica dla Ciebie w zasadzie subtelna.

W 2020 (faktycznie po zamknięciu roku kalendarzowego 2020, ale przed zamknięciem okresu ostatniego księgowego, czyli prawdopodobnie pod datą 31.12.2020) wykonano natomiast dodatkową operację księgową. Uwzględniającą sumę nadpłat i niedopłat za dane medium (z wodą mogli zrobić tak samo jak i z CO, uchyby w zasadzie nie mają tutaj nic do rzeczy) w całym roku obrachunkowym. Czyli wyzerowali salda indywidualne na mediach, a suma tych sald dała "zero" na sprawozdaniu finansowym w danej pozycji.

Czyli saldo "zerowe" na sprawozdaniu za 2020 jest prawdopodobnie świadectwem tego, że nadpłaty i niedopłaty za poszczególne media trafiły (po raz pierwszy) na wasze konta indywidualne. Natomiast taka forma sprawozdania (prawdopodobnie) nie daje już obrazu przychodów (zaliczek) ponieważ ta pozycja została dodatkowo uzupełniona saldem pochodzącym z tego dodatkowego księgowania.

W tym układzie w pozycjach tak rozliczonych rzeczywiste są faktycznie wartości sumy kosztów. Wartości przychodów równe kosztom co do grosza, to efekt tej dodatkowej operacji księgowej.:cool:

Dlatego nie ma już uchwały o przeksięgowaniu na fundusz remontowy. Nie ma czego przeksięgowywać.

accessdenied

[cite] blazejh:[/cite]W 2020 (faktycznie po zamknięciu roku kalendarzowego 2020, ale przed zamknięciem okresu ostatniego księgowego, czyli prawdopodobnie pod datą 31.12.2020) wykonano natomiast dodatkową operację księgową. Uwzględniającą sumę nadpłat i niedopłat za dane medium (z wodą mogli zrobić tak samo jak i z CO, uchyby w zasadzie nie mają tutaj nic do rzeczy) w całym roku obrachunkowym. Czyli wyzerowali salda indywidualne na mediach, a suma tych sald dała "zero" na sprawozdaniu finansowym w danej pozycji.

Czyli saldo "zerowe" na sprawozdaniu za 2020 jest prawdopodobnie świadectwem tego, że nadpłaty i niedopłaty za poszczególne media trafiły (po raz pierwszy) na wasze konta indywidualne. Natomiast taka forma sprawozdania (prawdopodobnie) nie daje już obrazu przychodów (zaliczek) ponieważ ta pozycja została dodatkowo uzupełniona saldem pochodzącym z tego dodatkowego księgowania.

Sprawa jest nieco bardziej złożona. Rozliczenia odbywają się na podstawie uchwały, której fragment zamieszczam poniżej. Oczywiście ją oprotestowałem (z powodu p. 6), słałem pisma, powoływałem się na przepisy, ale nic to nie dało.

"Par. 2.
1. Właściciele lokali ustalają miesięczną stawkę zaliczki na pokrycie kosztów dostarczania zimnej wody i odprowadzania ścieków, podgrzania wody oraz dostarczania energii cieplnej:
-- na pokrycie kosztów dostarczania energii cieplnej - 3,50 zł/m.kw. powierzchni użytkowej lokalu,
-- na podgrzanie zimnej wody - 16 zł/m.sześc. x średnie zużycie ciepłej wody w lokalu,
-- na zimną wodę - aktualna cena zimnej wody zł/m.sześc. x średnie zużycie zimnej wody w lokalu,
zgodnie z załączonym do niniejszej uchwały planem zaliczki.
[...]
5. Zaliczki wpłacane w trakcie roku zostaną rozliczone na poszczególnych właścicieli na koniec okresu rozliczeniowego wspólnoty z uwzględnieniem rzeczywistych kosztów wynikających z faktur i faktycznego zużycia wykazanego przez zamontowane w lokalach urządzenia pomiarowe.
6. Właściciele lokali ustalają, iż zaliczki określone w par. 2 p. 1 podlegają rozliczeniu, a w
-- przypadku nadpłaty właścicieli jest ona przeksięgowywana na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej celem jego zasilenia,
-- przypadku niedopłaty właścicieli otrzymują oni informację o jej wysokości i terminie zapłaty dla wspólnoty mieszkaniowej."

Wychodzi na to, że kto ma nadpłatę, ten łoży na remonty więcej niż ci z niedopłatami. Jedyne wyjaśnienie idealnej zgodności kosztów z sumą zaliczek, jakie przychodzi mi do głowy, jest takie, że nie wystąpiły niedopłaty, a wszystkie nadpłaty przeksięgowano na fundusz remontowy. Ale... wiem, że są właściciele z niedopłatami, więc już nic nie rozumiem.

KubaP

[cite] accessdenied:[/cite] Oczywiście ją oprotestowałem (z powodu p. 6), słałem pisma, powoływałem się na przepisy, ale nic to nie dało.

a ten protest to do kogo złożyłeś , do sądu może? ... czy do tych co łamią prawo ?

[cite] accessdenied:[/cite]Sprawa jest nieco bardziej złożona. Rozliczenia odbywają się na podstawie uchwały, której fragment zamieszczam poniżej. Oczywiście ją oprotestowałem (z powodu p. 6), słałem pisma, powoływałem się na przepisy, ale nic to nie dało.

"Par. 2.
1. Właściciele lokali ustalają miesięczną stawkę zaliczki na pokrycie kosztów dostarczania zimnej wody i odprowadzania ścieków, podgrzania wody oraz dostarczania energii cieplnej:
-- na pokrycie kosztów dostarczania energii cieplnej - 3,50 zł/m.kw. powierzchni użytkowej lokalu,
-- na podgrzanie zimnej wody - 16 zł/m.sześc. x średnie zużycie ciepłej wody w lokalu,
-- na zimną wodę - aktualna cena zimnej wody zł/m.sześc. x średnie zużycie zimnej wody w lokalu,
zgodnie z załączonym do niniejszej uchwały planem zaliczki.
[...]
5. Zaliczki wpłacane w trakcie roku zostaną rozliczone na poszczególnych właścicieli na koniec okresu rozliczeniowego wspólnoty z uwzględnieniem rzeczywistych kosztów wynikających z faktur i faktycznego zużycia wykazanego przez zamontowane w lokalach urządzenia pomiarowe.
6. Właściciele lokali ustalają, iż zaliczki określone w par. 2 p. 1 podlegają rozliczeniu, a w
-- przypadku nadpłaty właścicieli jest ona przeksięgowywana na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej celem jego zasilenia,
-- przypadku niedopłaty właścicieli otrzymują oni informację o jej wysokości i terminie zapłaty dla wspólnoty mieszkaniowej."

dla mnie ta uchwała to Matrix ...

[cite] accessdenied:[/cite] 6. Właściciele lokali ustalają, iż zaliczki określone w par. 2 p. 1 podlegają rozliczeniu, a w
-- przypadku nadpłaty właścicieli jest ona przeksięgowywana na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej celem jego zasilenia,
-- przypadku niedopłaty właścicieli otrzymują oni informację o jej wysokości i terminie zapłaty dla wspólnoty mieszkaniowej."

niezgodna jest z linią orzecznictwa sądowego .

[cite] accessdenied:[/cite] Wychodzi na to, że kto ma nadpłatę, ten łoży na remonty więcej niż ci z niedopłatami. Jedyne wyjaśnienie idealnej zgodności kosztów z sumą zaliczek, jakie przychodzi mi do głowy, jest takie, że nie wystąpiły niedopłaty, a wszystkie nadpłaty przeksięgowano na fundusz remontowy.
Ale... wiem, że są właściciele z niedopłatami, więc już nic nie rozumiem.

Masz racje, że ci co mieli nadpłatę zapłacili więcej niż ci co mieli niedopłatę.
Ci co zalegają muszą dopłacić ... więc zapłacą mniej na FR od tych co mają nadpłaty , chyba że ...


Czy macie indywidualne konta Fundusu remontowego przypisane do lokalu ?

accessdenied

[cite] KubaP:[/cite]a ten protest to do kogo złożyłeś , do sądu może? ... czy do tych co łamią prawo ?

I tu, i tu. Postępowanie sądowe trwa.

[cite] KubaP:[/cite]Czy macie indywidualne konta Fundusu remontowego przypisane do lokalu ?

Tak.

Amadeusz

niezgodna jest z linią orzecznictwa sądowego .

Linia orzecznicza wcale nie jest taka zgodna w tej kwestii:

"... w tym zakresie można w orzecznictwie spotkać się z dwoma odmiennymi kierunkami. Zgodnie z pierwszym z nich wspólnota mieszkaniowa nie ma możliwości swobodnego dysponowania nadwyżką środków przekazanych na koszty zarządu nieruchomością wspólną i ma obowiązek jej proporcjonalnego zwrotu właścicielom lokali (wyrok SA w Szczecinie z 18 VI 2008 r., I ACa 119/08, wyrok SA w Łodzi z 29 IV 2014 r., I ACa 1382/13). Zgodnie natomiast z drugim stanowiskiem wspólnota mieszkaniowa ma prawo swobodnie dysponować nadwyżką środków przekazanych na koszty zarządu nieruchomością wspólną i decydować o jej przeznaczeniu (wyrok SN z 26 I 2011 r. II CSK 358/10, wyrok SA w Warszawie z 12 IV 2018 r., VI ACa 1822/16). Sąd Okręgowy przyłączył się do tego drugiego poglądu cytując za Sądem Najwyższym, że dopuszczalne jest przeznaczenie - na podstawie uchwały właścicieli lokali - nadwyżki środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu (art. 15 ust. 1 u.w.l.) na zasilenie funduszu remontowego wspólnoty mieszkaniowej... Decyzja wspólnoty o przeksięgowaniu nadwyżki pochodzącej z zaliczek eksploatacyjnych uiszczonych w roku 2017 na fundusz remontowy w tych okolicznościach była jak najbardziej zasadna, spełniała kryterium celowości gospodarczej..."

- Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 21 maja 2020 r. V ACa 737/19

accessdenied:
Postępowanie sądowe trwa.

Jak widzisz może być bardzo ciężko przeforsować przed sądem Twój pogląd na przeksięgowywanie nadwyżek na FR. Musisz mieć wyjątkowo dobrego w sprawach wspólnot prawnika no i lepsze dojścia niż strona przeciwna. Inaczej szanse marne. Powodzenia!

accessdenied

[cite] Amadeusz:[/cite]Linia orzecznicza wcale nie jest taka zgodna w tej kwestii:

"... w tym zakresie można w orzecznictwie spotkać się z dwoma odmiennymi kierunkami. Zgodnie z pierwszym z nich wspólnota mieszkaniowa nie ma możliwości swobodnego dysponowania nadwyżką środków przekazanych na koszty zarządu nieruchomością wspólną i ma obowiązek jej proporcjonalnego zwrotu właścicielom lokali [...] Zgodnie natomiast z drugim stanowiskiem wspólnota mieszkaniowa ma prawo swobodnie dysponować nadwyżką środków przekazanych na koszty zarządu nieruchomością wspólną [...]"

- Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 21 maja 2020 r. V ACa 737/19

W opisanym przeze mnie przypadku nie chodzi o środki przekazane na rzecz zarządu nieruchomością wspólną tylko o indywidualne rozliczanie mediów. To zupełnie inna sytuacja.

Amadeusz

To zupełnie inna sytuacja.

???
Przecież stwierdziłeś, to Twoje wpisy:

2. Od tej pory zarząd zaczął przedkładać do głosowania uchwalę upoważniającą go do przeksięgowania nadpłat za c.o. na fundusz remontowy. Członkowie wspólnoty, niezbyt chyba rozumiejąc, o co chodzi, głosowali za (ja nie). Zwracałem zarządowi uwagę, że taka uchwała jest sprzeczna z prawem.

...na podstawie uchwały, której fragment zamieszczam poniżej. Oczywiście ją oprotestowałem (z powodu p. 6)

6. Właściciele lokali ustalają, iż zaliczki określone w par. 2 p. 1 podlegają rozliczeniu, a w -- przypadku nadpłaty właścicieli jest ona przeksięgowywana na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej celem jego zasilenia,

nie wystąpiły niedopłaty, a wszystkie nadpłaty przeksięgowano na fundusz remontowy.

Chciałem Ci tylko zwrócić uwagę, że wspólnota (właściciele) może przeksięgowywać nadpłaty z wpłaconych zaliczek kosztów zarządu - na FR, bo jak widać z Twoich wpisów to jest głównym problemem.

accessdenied

[cite] Amadeusz:[/cite]Chciałem Ci tylko zwrócić uwagę, że wspólnota (właściciele) może przeksięgowywać nadpłaty z wpłaconych zaliczek kosztów zarządu - na FR, bo jak widać z Twoich wpisów to jest głównym problemem.

Zaliczki na pokrycie kosztów dostawy mediów do poszczególnych lokali nie są opłatami na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Stanowią własność właścicieli poszczególnych lokali, a wspólnota nie może nimi dysponować.

"Zgodnie bowiem z umową zarządu nieruchomością wspólną i ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, przedmiotem uchwał właścicieli mogą być stawki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Nie mogą one natomiast dotyczyć wydatków ponoszonych przez właściciela, a związanych z utrzymaniem jego lokalu. Opłaty te są bowiem wpłacane zaliczkowo i podlegają rozliczeniu z końcem danego roku, zaś wszelkie nadwyżki winny podlegać zwrotowi właścicielowi lokalu lub być zaliczone na poczet jego świadczeń indywidualnych na następny rok kalendarzowy".
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 lutego 2001 r. I ACa 1309/00

"Jeżeli na koncie eksploatacyjnym Wspólnoty Mieszkaniowej znajdowały się środki pieniężne na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, które to środki nie stanowią ani własności wspólnoty, ani nie były objęte wspólnością, lecz stanowią fundusze (»własność«) właścicieli lokali, to podjęte uchwały co do innego przeznaczenia tych funduszy oznaczają dysponowanie cudzym mieniem przez osoby nieuprawnione".
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 15 kwietnia 2004 r. I ACa 1382/03

"W zakresie dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli, przekazanymi jej do rozliczenia się, wspólnota mieszkaniowa nie ma żadnych uprawnień. To nadal są pieniądze właścicieli lokali, a nie Wspólnoty i nie może ona, nawet gdy chce tego większość właścicieli, zmieniać ich przeznaczenia. Wspólnota mieszkaniowa, która w zakresie usług dostawy mediów jest jedynie pośrednikiem pomiędzy usługodawcą a właścicielem lokalu, nie posiada uprawnienia - także wolą większości - do decydowania o przeznaczeniu nadwyżki z opłat uiszczanych na jej rzecz na podstawie art. 13 i 14 ustawy o własności lokali. Wkracza bowiem w ten sposób w prawo własności poszczególnych właścicieli, do których środki te należą. Powyższe stanowisko, z którym orzekający Sąd całkowicie się zgadza, zostało wyrażone przez Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 22 lutego 2001 r. w sprawie o sygn. akt I ACa 1309/00, jak również przez Sąd Apelacyjny w Szczecinie w uzasadnieniu wyroku z dnia 18 czerwca 2008 r. w sprawie o sygn. akt I ACa 119/08. Nadpłata stanowi zatem własność właściciela i tylko on może zadecydować co z tymi środkami zrobić. Może je przeznaczyć np. na fundusz remontowy utworzony na rachunku Wspólnoty mieszkaniowej, ale nie musi, a wówczas - nadwyżkę wpłaconych przez niego tytułem zaliczki środków, należy mu zwrócić".
Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 15 grudnia 2016 r. I C 1015/16

Amadeusz

Zaliczki na pokrycie kosztów dostawy mediów do poszczególnych lokali nie są opłatami na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Stanowią własność właścicieli poszczególnych lokali, a wspólnota nie może nimi dysponować.

Obyś się nie sparzył i to mocno!
To nie jest wcale tak jednoznaczny pogląd o czym już wspomniałem.
Najnowsza linia orzecznicza mówi co innego.

"...W wyroku z dnia 2 października 2009 r., sygn. akt I ACa 514/09, Sąd Apelacyjny w Katowicach stwierdził wprost, że „wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do podejmowania decyzji o przeznaczeniu części uzyskanego majątku na określony uchwałą właścicieli cel, jeśli jest związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem jej w należytym stanie. Także Sąd Najwyższy w sprawie o sygn. akt V CSK 133/08 wyraził pogląd, iż w przypadku powstania nadwyżki sumy zaliczek nad rzeczywiście poniesionymi kosztami zarządu, właściciele powinni podjąć uchwałę określającą sposób jej rozliczenia, przy uwzględnieniu możliwości zaliczenia jej na poczet przyszłych wydatków tego rodzaju, zwrotu właścicielom lub innego przyjętego celu.”
Powyższa interpretacja wynika z uznania, że zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali na pokrycie kosztów zużycia mediów stanowią koszt zarządu nieruchomością wspólną (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 12 grudnia 2012 r. I ACa 641/12). Do majątku wspólnoty wchodzą bowiem przede wszystkim uiszczane przez właścicieli zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (powołane: art. 13 ust. 1 w zw. z art. 15 ust. 1 i art. 14 ustawy) oraz pożytki i dochody z nieruchomości wspólnej. Wspólnota jest więc uprawniona do podejmowania decyzji o przeznaczeniu części uzyskanego majątku na określony uchwałą właścicieli cel, jeśli jest związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem jej w należytym stanie.
Po uiszczeniu zaliczki te stanowią majątek wspólnoty, która wobec powstania nadwyżki finansowej może podjąć uchwałę w przedmiocie jej przeznaczenia. Wspólnota powinna rozliczyć się z uzyskanej nadwyżki z właścicielami lokali. Może to jednak zostać zrealizowane w różny sposób, nie tylko przez jej zwrot właścicielom lokali. Jednym ze sposobów rozliczenia może być przeznaczenie nadwyżki na poczet dalszych należności.
Sąd podziela pogląd zawarty w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 19.05.2006 r., sygn. akt III CZP 28/06, z którego wynika iż koszty za media, nawet te zużyte przez indywidualne lokale, zaliczają się do kosztów zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 ust. 1 ustawy. W konsekwencji zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 3 ustawy, a więc dopuszczalna jest uchwała podjęta w przedmiocie, o którym mowa w art. 22 ust. 2 w zw. art. 22 ust. 3 pkt 8 ustawy, upoważniająca zarząd do rozliczania i umarzania we wskazanych przypadkach tych należności (tak też Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 12 czerwca 2015 r., sygn. akt VI ACa 1158/14). Sąd Najwyższy także wypowiedział się o dopuszczalności przeznaczenia - na podstawie uchwały właścicieli lokali - nadwyżki środków pieniężnych z tytułu uiszczonych zaliczek na pokrycie np. kosztów zarządu (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2011 r., sygn. akt II CSK 358/10). Tym bardziej uzasadnione jest jej przeznaczenie na poczet przyszłych należności tego samego rodzaju..."

- Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z 4 lipca 2018 r., sygn. akt II C 82/17.

accessdenied

[cite] Amadeusz:[/cite]

Zaliczki na pokrycie kosztów dostawy mediów do poszczególnych lokali nie są opłatami na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Stanowią własność właścicieli poszczególnych lokali, a wspólnota nie może nimi dysponować.

Obyś się nie sparzył i to mocno!

Przywołany wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi (II C 82/17) dotyczył innej sytuacji. Powódka kwestionowała następujący punkt regulaminu rozliczania kosztów mediów:

Pkt. I ppkt 2. Nadpłata wynikająca z rozliczeń zaliczana jest na poczet przyszłych należności. Od posiadanej nadpłaty odsetki nie należą się.

Negowała więc prawo wspólnoty do zaksięgowania nadpłat w poczet przyszłych należności. Nie chodziło o przeksięgowanie nadpłat za media na inny cel, czyli o pozbawienie właścicieli ich pieniędzy. Sąd uznał prawo wspólnoty do podjęcia decyzji o zaliczeniu nadpłat na rzecz przyszłych należności, ale stwierdził również: "Natomiast treść zawarta w zdaniu drugim omawianego przepisu regulaminu oznacza pozbawienie właścicieli lokali prawa do żądania odsetek od nadpłaty w rozliczeniu opłat i z tej przyczyny w obrocie prawnym ostać się nie może". Skoro sąd stwierdził, że nie można pozbawić właścicieli prawa do odsetek od nadpłat, to tym samym uznał, że stanowią one własność poszczególnych właścicieli.

Wyrok Sądu Najwyższego (II CSK 358/10), do jakiego odwołał się SO w Łodzi, dotyczył prawa wspólnoty do przeksięgowania na fundusz remontowy nadpłat z tytułu uiszczonych zaliczek na pokrycie kosztów zarządu. To też jest sytuacja odmienna od opisanej przeze mnie. Właściciele lokali zarówno na pokrycie kosztów zarządu, jak i na fundusz remontowy wpłacają zaliczki wyznaczone proporcjonalnie do ich udziałów. Takie przeksięgowanie jest tylko zmianą przeznaczenia środków. W opisanej przez mnie sytuacji jest inaczej. Właściciele płacą za media zgodnie z indywidualnym zużyciem, więc przeksięgowanie ich nadpłat na fundusz remontowy oznacza, że łożą oni na ten fundusz nieproporcjonalnie do udziałów. To łamie UoWL, łamie też elementarną zasadę równości wszystkich wobec prawa.

Amadeusz

Zdecyduj się który Twój wpis jest zgodny z prawdą, czy ten:

Nie ma opomiarowania lokali, nie tylko ciepłomierzy, ale nawet podzielników ciepła.

czy ten:

W opisanej przez mnie sytuacji jest inaczej. Właściciele płacą za media zgodnie z indywidualnym zużyciem,

Po drugie - nie czytasz uważnie przytoczonych orzeczeń sądów, nastawiony z góry na swój problem, że Twoje jest na wierzchu.
Moje obawy o Twoją "wygraną" w tej sprawie zwiększyły się. Sorry - tak to widzę.
Napisz tu później jak Ci poszło.

accessdenied

[cite] Amadeusz:[/cite]Zdecyduj się który Twój wpis jest zgodny z prawdą, czy ten:

Nie ma opomiarowania lokali, nie tylko ciepłomierzy, ale nawet podzielników ciepła.

czy ten:

W opisanej przez mnie sytuacji jest inaczej. Właściciele płacą za media zgodnie z indywidualnym zużyciem,

Nie ma opomiarowania c.o. W takim przypadku właściciele płacą proporcjonalnie do powierzchni mieszkań, bo inaczej się nie da tego rozliczyć. Instalacja wodna jest opomiarowana.

[cite] Amadeusz:[/cite]Po drugie - nie czytasz uważnie przytoczonych orzeczeń sądów, nastawiony z góry na swój problem, że Twoje jest na wierzchu.

Cóż - przekonamy się.

Amadeusz

Chciałbym Ci dobrze życzyć, sam kilkanaście lat temu toczyłem podobny bój ale to o czym napisałeś i jak interpretujesz orzecznictwo, budzi moje najgłębsze obawy o Twoją wygraną.
Jeden tylko przykład bo nie chcę się już rozpisywać - sąd Cię lepiej przekona.
Stwierdzasz jednoznacznie, nie wiem na jakiej podstawie, że:

Zaliczki na pokrycie kosztów dostawy mediów do poszczególnych lokali nie są opłatami na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Stanowią własność właścicieli poszczególnych lokali, a wspólnota nie może nimi dysponować.

Jest to z gruntu fałszywe stwierdzenie i jeżeli na nim oparłeś swój pozew - to przegrałeś, bo m.in. z orzecznictwa wynika iż:

...Sąd podziela pogląd zawarty w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 19.05.2006 r., sygn. akt III CZP 28/06, z którego wynika iż koszty za media, nawet te zużyte przez indywidualne lokale, zaliczają się do kosztów zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 ust. 1 ustawy...

Sędziowie to mają w laptopach i nie przeskoczysz.
Dobrej nocy życzę.

KubaP

[cite] accessdenied:[/cite]

[cite] KubaP:[/cite]a ten protest to do kogo złożyłeś , do sądu może? ... czy do tych co łamią prawo ?

I tu, i tu.
Postępowanie sądowe trwa.

WM dostanie orzeczenie, jak ma to być robione i przestaną być lekceważone głosy przeciwne do linii działania Zarządu WM .

[cite] accessdenied:[/cite][cite] KubaP:[/cite]Czy macie indywidualne konta Fundusu remontowego przypisane do lokalu ?

Tak.

Ważna informacja ...to nie ma raczej dużej nieprawidłowości, bo środki są gromadzone na Indywidualnym koncie właściciela lokalu.
Sam możesz sobie potrącić nadwyżkę wstrzymując wpłaty na FR w kolejnych miesiącach, aż do czasu wykorzystania wartości nadpłaty

Nadwyżki są księgowane na indywidualnym koncie właściciela lokalu FR . to tak jakby Tobie zwrócili na konto bankowe.

blazejh

W opisanym przeze mnie przypadku nie chodzi o środki przekazane na rzecz zarządu nieruchomością wspólną tylko o indywidualne rozliczanie mediów. To zupełnie inna sytuacja.

Naturalnie. Ten spór w orzecznictwie cytowany przez Amadeusza dotyczy kosztów wspólnych nieruchomości.

Natomiast u was za pomocą Par. 6 pomieszano to, co wspólne z rozliczeniami indywidualnymi. W rezultacie czego , jeśli ktoś zaczął więcej zużywać, dajmy na to wody, bo zaczął myć dokładniej siebie, czy swoje mieszkanie, czy swoje auto, to jednocześnie nie zasilił wspólnego funduszu remontowego w takim stopniu, jak osoby oszczędniej gospodarujące wodą w danym okresie rozliczeniowym. Przykład myślę nie taki głupi, bo uwydatnia absurd tego waszego rozwiązania.

Z tym, że nie zgadzam się z twierdzeniem, że Paragraf 6 z waszego cudownego regulaminu sprawia, że "sprawa jest nieco bardziej złożona".

Z punktu widzenia waszego księgowego sprawa jest mniej więcej dwa razy prostsza, ponieważ mniej więcej połowa rozliczeń polega nadal na prostym przeksięgowaniu nadpłat na fundusz, a tylko druga polowa księgowana jest w efekcie dodatkowej operacji polegającej na zaksięgowaniu na indywidualnych kontach niedopłat za media.

Dla mnie jest to pewna innowacja, tj. po raz pierwszy spotykam przypadek, żeby salda "zerowe" na mediach na koniec roku regulować samymi niedopłatami za te media. Wymyślił to wariat albo cudotwórca.

Robicie więc głupiej, niż to opisałem, a jednocześnie trochę prościej.

Ten, kto wymyślił Par 6 nie rozumie czym jest wspólnota mieszkaniowa oraz do czego służy fundusz remontowy.



Prezes skup się, ja cię proszę, bo ty sadzisz u siebie podobne babole od 13 lat.:devil: