Płot na tarasie

FuggyFuggy Użytkownik
Dzień dobry,
Prośba o opinie dotyczące osłony zamontowanej na tarasie w następującym stanie.
Nowy budynek wielorodzinny o specyficznej bryle – budynek w kształcie podkowy z jednym skrzydłem składającym się z tarasów kaskadowych. W części kaskadowej tarasy stanowią stropy dla niżej położonych lokali. Balkony i tarasy nie są wpisywane w księgach wieczystych zakładanych dla poszczególnych lokali, według aktów notarialnych stanowią przedmiot własności wspólnej z prawem do wyłącznego korzystania przez właścicieli przyległych do nich mieszkań.
W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zapisano, że budynek ma mieć nowoczesną formułę utrzymaną w charakterze industrialnym o surowych elewacjach w kolorach: szarości, grafitu, bieli, koloru betonu, natomiast materiały nawiązujące do funkcji przemysłowej tj. beton, tynk, stal, szkło, cegła, kamień naturalny.
Budynek zlokalizowany w strefie obszaru będącego pomnikiem historii i wpisanego do gminnej ewidencji zabytków, realizowany pod nadzorem miejskiego konserwatora zabytków, gdzie nawet kwestie roślinności czy obiektów małej architektury w fazie wykonawczej były konsultowane.
Projekt zakładał budowę budynku jednobryłowego o złożonej formie z centralnym patio o funkcji rekreacyjnej na poziomie pierwszego piętra, na płycie nad parterem. Ze względu na konieczność normatywnego doświetlenia mieszkań wokół patio, południowe skrzydło ukształtowano schodkowo z tarasami zielonymi dostępnymi z mieszkań.
Na jednym z tarasów zamontowano dwie sztuki płotu lamelowego pełnego.
ec82f1430fd5.png
Czy uważacie, że dla montażu takiej osłony powinna być uchwała wspólnoty mieszkaniowej wyrażająca zgodę na taką ingerencję w wygląd elewacji?
Czy taka osłona może zaburzać doświetlenie mieszkań po przeciwnej stronie?

Komentarze

  • blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano 14 maja
    Całokształt opisu wujaszkuje, że właściciel mocno zaryzykował z tym montażem. Z kilku powodów.

    Jeśli chcesz pozostać tylko na samym gruncie prawa cywilnego, to masz zderzenie dwóch różnych praw. Prawa współwłaścicieli do decydowania o tym co się dzieje w częściach wspólnych budynku jakimi są te tarasy - z prawem posiadacza tego konkretnego tarasu, któremu przysługuje ochrona posesoryjna, tego co użytkuje na wyłączność.

    A ponieważ prawa stron są wzajemnie z zasady sprzeczne, to właściciel tarasu co najmniej naruszył zasady współżycia społecznego, nie informując nikogo o tym co zamierza postawić na tarasie który należny do NW, a tym bardziej w jaki sposób chce to zrobić.
    konkretnego przepisu nie naruszył. chyba że jakieś konkrety dot. użytkowania tarasów macie dodatkowo opisane w aktach notarialnych.

    Nie używałbym argumentu dot. doświetlenia, że może zasłonił, a może nie. Kto tam ma to stwierdzić? Spec od zasłaniania światła? A może nie zasłonił?

    Ten piękny komin to też stoi w obszarze?
  • FuggyFuggy Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Blazejh dzięki za szybką odpowiedź.
    Komin jak najbardziej w obszarze, niemniej ma być wyburzony. Zastanawiam się nad zainteresowaniem konserwatora zabytków, płot nie jest industrialny ;). Na innych tarasach są ażurowe osłony. Tylko ten jeden jest odstający od reszty. Urządzenie trochę nie w klimacie planu zagospodarowania przestrzennego. Czyli pozostaje prośba do posiadacza tarasu o wymianę osłony na inną ? Czy jakoś można powalczyć ?
  • blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano 14 maja
    Z normami przepisów administracyjnych oraz z normami przepisów prawa budowlanego to jest tak, że one są ściśle przestrzegane (jeśli są) do momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku. Ani Ty, ani sąsiad - amator opalania, nie jesteście adresatami tych norm. Nie bezpośrednimi. Był nim deweloper. Dlatego te tematy pomijam jako nierokujące.

    Macie tarasy będące przedmiotem quod usum, macie ogródki na patio będące przedmiotem quod usum. Pewnie też macie jakieś stanowiska parkingowe użytkowane na wyłączność? Może całą halę garażową?!!

    Zróbcie sobie uchwałę na przyszłość odnośnie tego wszystkiego.

    Może sąsiad się dostosuje? Jak nie na tarasie, to może sam sobie pachołka w hali nie zainstaluje? :smile:
  • FuggyFuggy Użytkownik
    edytowano listopada -1
    W tej wspólnocie jest problem z przegłosowaniem jakichkolwiek uchwał łącznie z planem gosp itd. ;). Może to dobry pomysł z uregulowaniem wykonywania quod usum. Garaże "na szczęście" są odrębnym lokalem. W każdym razie dziękuję.
  • PhantosPhantos Użytkownik
    edytowano 14 maja
    Do niedouczonych. Taras nie musi byc wpisany do aktu notarialnego. Najwazniejsze kto ma do niego dostęp. Jesli wejscie na taras jest z jednego z lokali to własciciel lokalu odpowiada za taras, jest jego uzytkownikiem, właścicielem . W dodatku może sobie na nim postawić wiele rzeczy, włącznie z zabudowa i to on za nia odpowiada, a nie wspólnota.
  • blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano 14 maja
    Jest quod usum na tarasach, czy nie?
    [cite] Phantos:[/cite]Do wybitnie niedouczonych. Taras nie musi być wpisany do aktu notarialnego. Nie jest najważniejsze kto ma do niego dostęp. Jeśli wejście na taras jest z jednego z lokali, to właściciel lokalu odpowiada za taras, tak samo, jakby było osiem wejść.

    Jest jego użytkownikiem, a zarazem współwłaścicielem. Dlatego W dodatku nie może sobie na nim postawić wielu rzeczy. Włączając w to stałą zabudowę. Zwłaszcza stałą zabudowę. Ponieważ to nie on wyłącznie za nią odpowiada, lecz wszyscy współwłaściciele nieruchomości wspólnej, czyli upraszczając - wspólnota.

    Wężykiem. Wężykiem.
  • FuggyFuggy Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Do niedouczonych. Taras nie musi byc wpisany do aktu notarialnego. Najwazniejsze kto ma do niego dostęp. Jesli wejscie na taras jest z jednego z lokali to własciciel lokalu odpowiada za taras, jest jego uzytkownikiem, właścicielem . W dodatku może sobie na nim postawić wiele rzeczy, włącznie z zabudowa i to on za nia odpowiada, a nie wspólnota.

    Hmm czyżby armchair expert?!
    To jest właścicielem czy użytkownikiem? Z tego co wiem quod usum nie znosi własności wspólnej. A jak taki "właścicel" zalewa mieszkanie pod tarasem to też sam odpowiada za remont swojego tarasu czy raczej sięgnie do kieszonki wspólnoty?
    Pozwolę sobie się nie zgodzić ze stwierdzeniem Phantosie. Troszkę już ten temat mnie nurtuje i coś tam wiem. Nie jest to prosta i jednoznaczna sytuacja więc chciałabym poznać opinie mądrzejszych.
    Z uzasadnienia Sądu Apelacyjnego w Poznaniu sygn. I ACa 840/17:
    Wyjaśniono, że pod pojęciem balkonu (w niniejszej sprawie także tarasu) jako części budynku stanowiącego zarazem część lokalu mieszkalnego należy rozumieć przestrzeń wewnętrzną, z reguły wyodrębnioną podłogą i balustradą, a niekiedy ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej. W związku z tym elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku należy uznać za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem stanowią nieruchomość wspólną. (...)
    Jak trafnie zauważył Sąd Okręgowy przywołując inne jeszcze przykłady, z uwagi na specyfikę konstrukcji budynków wielomieszkaniowych niejednokrotnie zachodzi konieczność rozdziału zakresu prac obciążających wspólnotę i właścicieli w odniesieniu do elementu budynku przypisanego w całości albo w części do danego lokalu, lecz mającego także znaczenie dla prawidłowego zaspakajania potrzeb mieszkaniowych przez pozostałych członków wspólnoty. (...)
    Jednocześnie poza sporem było, że tarasy stanowią dach dla lokali mieszkalnych położonych niżej, a ich przegrody boczne są ścianami nośnymi. Z kolei " podłogi" balkonów w części wysuniętej tworzą zadaszenie dla balkonów niżej położonych. Zwykle służą co najmniej 2 mieszkaniom i są częścią założeń architektonicznych budynku. W tych okolicznościach zachodziły w pełni podstawy do uznania przez Sąd I instancji podwójnego statusu prawnorzeczowego tarasów i balkonów. Są to konstrukcje służące nie tylko zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych właścicieli lokali mieszkalnych. Jako trwale połączone z budynkiem, są istotne tak dla koncepcji architektonicznej całego budynku, jak i dla prawidłowego korzystania z lokali mieszkalnych przez właścicieli mieszkań położonych niżej, przede wszystkim bezpośrednio pod tymi balkonami czy tarasami. W części ich konstrukcji w jakiej wpływają na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych przez innych członków wspólnoty stanowią zatem część wspólną. (...)
    Słusznie Sąd ten wskazał, że godzi w zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną pozostawienie właścicielom poszczególnych lokali mieszkalnych interpretację pojęcia "remontu" ścian bocznych, które są ścianami nośnymi oraz balustrad stanowiących z płytą czołową element koncepcji architektonicznej budynku, a więc tych części, które niewątpliwie służą wszystkim członkom wspólnoty mieszkaniowej.

    Kolejne orzeczenie:
    Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z z dnia 16 stycznia 2014 r. - I ACa 763/13, w podobnej sytuacji faktycznej, uznał, że "...balkony składają się w zasadzie z płyty podłogowej i balustrady, są dominującym elementem wizualnym zewnętrznej części budynku i w decydujący sposób wpływają na kształt estetyczny elewacji. Nie budzi przy tym wątpliwości, że wygląd elewacji przesądza o percepcji budynku, wpływając również w pewnym stopniu na wartość całej nieruchomości, jak i poszczególnych lokali. Zatem części budynku znajdujące się na zewnątrz odrębnych lokali, przesądzające o kształcie elewacji muszą być, co do zasady, traktowane jako części nieruchomości wspólnej. Barierka każdego z przedmiotowych balkonów jest elementem w istotny sposób kształtującym wygląd elewacji całego budynku i jako taka nie może być uznana za część nieruchomości służącej do wyłącznego użytku właściciela przylegającego do danego balkonu lokalu."

    Także jak widać Phantosie chyba pora na rozszerzenie swojej wiedzy ;). Niemniej dziękuję za poświęcenie mi uwagi ;).
  • KubaPKubaP Uczestnik
    edytowano listopada -1
    A jak taki "właścicel" zalewa mieszkanie pod tarasem to też sam odpowiada za remont swojego tarasu czy raczej sięgnie do kieszonki wspólnoty?
    Izolacja balkonu/ tarasu jest zaliczana do elementów konstrukcji ,
    czyli jest to koszt Wspólnoty; natomiast wykończenie tarasu / balkonu należy do użytkownika .
  • AmadeuszAmadeusz Użytkownik
    edytowano 14 maja
    Fuggy
    Zadałeś dwa pytania.
    Czy uważacie, że dla montażu takiej osłony powinna być uchwała wspólnoty mieszkaniowej wyrażająca zgodę na taką ingerencję w wygląd elewacji?
    Nie. Uważam nawet, że taka uchwała byłaby bezprawna ponieważ właściciele mogą podejmować uchwały tylko związane z NW.
    Oczywistym jest, że konstrukcja tego typu tarasów (kaskadowych) jako trwale powiązana z budynkiem i służąca dwóm właścicielom: właścicielowi tarasu jako posadzka i sąsiadowi z dołu jako strop nad jego mieszkaniem zaliczana jest do NW co potwierdzają wpisy w AN. Oczywistym też jest, iż wewnętrzna przestrzeń tego tarasu należy do właściciela lokalu i wspólnota nie ma nic do niej!
    ...składającym się z tarasów kaskadowych. W części kaskadowej tarasy stanowią stropy dla niżej położonych lokali. Balkony i tarasy nie są wpisywane w księgach wieczystych zakładanych dla poszczególnych lokali, według aktów notarialnych stanowią przedmiot własności wspólnej z prawem do wyłącznego korzystania przez właścicieli przyległych do nich mieszkań.
    Jak z powyższego wynika właściciel tarasu może korzystać z jego wnętrza (przestrzeni wewnętrznej) jak z własnej - to jest też jednoznaczna linia orzecznictwa dotyczącego tarasów czy balkonów), czyli nie musi się pytać wspólnoty czy chce postawić na tarasie leżak, parasol czy pergolę tudzież jakiś inny parawan.
    "... Sąd przypomniał, że elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokojenia potrzeb właściciela lokalu, nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, a w konsekwencji – z mocy art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali – powinny być kwalifikowane jako stanowiące część nieruchomości wspólnej. Uchwała właścicieli nie może natomiast ingerować w sferę uprawnień właścicieli, co w przypadku balkonu oznacza przestrzeń wewnętrzną, z reguły wyodrębnioną podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem..."
    - Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 20.02.2017 r., sygn. akt I ACa 777/16

    Ze zdjęcia wynika iż postawiony płot nie jest trwale połączony z konstrukcją tarasu więc jego właściciel nie ingerował w NW i nie musiał się pytać o zgodę wspólnoty. Czy oszpecił wygląd formuły budynku? Rzecz gustu i niezmierzalna.
    Czy taka osłona może zaburzać doświetlenie mieszkań po przeciwnej stronie?
    Może - z tym, że jest to kwestia gustów i dokładnych pomiarów, no bo jak określić w jakim stopniu mówiąc kolokwialnie - ten płot zasłania widok ograniczając dostęp światła, 10% czy 90%? Uważam, że ten płot stoi zbyt daleko od przeciwnej strony mieszkań aby ograniczał dostęp światła - ale to jest moje zdanie.
    Ma to też swoje plusy jeżeli właściciel tego płotu jest palący a więc taki plot zabezpiecza sąsiadów przed ewentualnymi szkodliwymi immisjami dymu tytoniowego. Może sąsiadka lubi opalać się nago a więc ten płot pełni wtedy funkcję zabezpieczającą małolatów przed zgorszeniem itd.

    Kwestie quod usum i tym podobnych rozważań są w tym wypadku nieistotne.

    Reasumując: jeżeli uważasz mimo wszystko, że ten postawiony plot oddziałuje negatywnie na Twoje korzystanie ze swojego mieszkania, możesz toczyć boje na gruncie kodeksu cywilnego ale raczej z miernym skutkiem. Pozostaje Ci zaakceptować istniejący stan bo brak jest argumentów i możliwości prawnych aby wymusić na właścicielu tego tarasu określone zachowania zgodne z Twoimi subiektywnymi odczuciami. Zawsze też można porozmawiać z sąsiadem i poszukać jakiegoś kompromisu.
    Komentarz edytowany Amadeusz
  • PhantosPhantos Użytkownik
    edytowano 14 maja
    blazejh: Jest quod usum na tarasach, czy nie?
    Umowa o której mowisz moze dotyczyc tylko nieruchomości wspólnej. Zależy jak jest skonstruowany taras/balkon. W duzej większości dostep do tarasu/balkonu jest z jednego lokalu, więc nie zalicza sie go do nieruchomości wspólnej.
    Fuggy: Z tego co wiem quod usum nie znosi własności wspólnej. A jak taki "właścicel" zalewa mieszkanie pod tarasem to też sam odpowiada za remont swojego tarasu czy raczej sięgnie do kieszonki wspólnoty?
    Jak juz wspomniano wyżej quoad usum nie ma z tym nic wspólnego. QUOAD USUM moze dotyczyc tylko nieruchmosci wspolnej Jeżeli własciciel mieszkania z tarasem zalewa mieszkanie pod tarasem, to trzeba ustalić usterke według uchwały SN z 2008 roku dotyczacej balkonu.

    Nowy doklejony: 14.05.21 23:23
    Kolejne orzeczenie:
    Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z z dnia 16 stycznia 2014 r. - I ACa 763/13,
    Zweryfikuj to orzeczenie z Wyrokiem
    Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku
    z dnia 5 stycznia 2021 r.
    II SA/Gd 530/20
    Tymczasem trzeba mieć na uwadze, że nie wszystkie pomieszczenia pomocnicze muszą być ujęte w akcie notarialnym, w szczególności jeżeli nie są liczone do powierzchni użytkowej lokalu, a balkon czy taras do takiej powierzchni nie są wliczane. Istotne jest natomiast, czy takie pomieszczenia są ujęte w szkicach lokalu oraz kto i jaki ma do nich dostęp. Z przedłożonej przez Wspólnotę dokumentacji w postaci "Powykonawczej inwentaryzacji architektonicznej lokalu nr (...) w budynku w S. ul. A." wynika wprost, że w szkicu tego lokalu ujęty jest taras, na który wchodzi się bezpośrednio z dwóch pomieszczeń lokalu. Z rysunków tych nie wynika, aby dostęp na taras miały również inne lokale bądź mógł mieć miejsce z części wspólnych budynku. Z taką właśnie sytuacją, tj. wyłącznym dostępem do tarasu przez właściciela lokalu nr (...), mamy do czynienia w niniejszej sprawie, co z kolei oznacza, że wybudowany na tym tarasie obiekt oranżerii (ogród zimowy) nie stanowi części wspólnej budynku przy ul. A. Wobec tego, w świetle art. 52 w zw. z art. 49b Prawa budowlanego podmiotem, na który należało nałożyć obowiązki związane z legalizacją samowoli była właścicielka lokalu nr (...).

    Nowy doklejony: 14.05.21 23:34
    Fuggy: ukształtowano schodkowo z tarasami zielonymi dostępnymi z mieszkań
    Więc jezeli dostęp do tarasu jest z jednego mieszkania nie stanowi ono nieruchomosci wspolnej.

    Nowy doklejony: 14.05.21 23:37
    Fuggy: "także jak widać Phantosie chyba pora na rozszerzenie swojej wiedzy ;). Niemniej dziękuję za poświęcenie mi uwagi ;)."
    Trenuj dalej..
  • FuggyFuggy Użytkownik
    edytowano listopada -1
    Dziękuję bardzo za wszystkie opinie.
  • blazejhblazejh Użytkownik
    edytowano 17 maja
    Ustalono na samym początku że tarasy są tam elementem NW. To jest fakt prawny. To taka okoliczność która wypiera drugorzędne okoliczności faktyczne. Tak więc okoliczność faktyczna dostępu do tarasów nie ma żadnego tutaj znaczenia.

    Do kotłowni nie ma dostępu żaden z właścicieli, a jest przecież pomieszczeniem wspólnym. Do kotłowni może być jedno wejście lub dwa. Nawet osiem. Tak jak na taras.

    Quod usum ma pierwszorzędne znaczenie, ponieważ z tej konstrukcji prawnej wypływają uprawnienie wszystkich zainteresowanych funkcjonowaniem nieruchomości wspólnej. Bez zrozumienia jej - zawsze z czasem powstaje bałagan.
    Dlatego powąnym błędem deweloperów jest dbanie o regulacje dotyczące użytkowania na wyłączność na poziomie aktów notarialnych. Ludzie kupują mieszkania i miejsca parkingowe i od początku nie wiedzą co z tym robić.


    Jeśli facet zakotwiczył ten panel w powierzchnię tarasu, to zaingerował w NW. A poniżej jest pomieszczenie mieszkalne.

    Zasłanianie światła i estetyka, to już rzecz do oceny.
  • ZarządcaZarządca Zarzadca.pl
    blazejh napisał użytkownik: »
    Ustalono na samym początku że tarasy są tam elementem NW. To jest fakt prawny. To taka okoliczność która wypiera drugorzędne okoliczności faktyczne. Tak więc okoliczność faktyczna dostępu do tarasów nie ma żadnego tutaj znaczenia.

    Do kotłowni nie ma dostępu żaden z właścicieli, a jest przecież pomieszczeniem wspólnym. Do kotłowni może być jedno wejście lub dwa. Nawet osiem. Tak jak na taras.

    Okoliczność dostępu do tarasu ma zasadnicze znaczenie, dlatego nie zgadzam się z cytowaną opinią. W sytuacjach, gdy takie pomieszczenie nie jest "wpisywane" do aktów notarialnych właśnie przesłanka wyłączności korzystania przesądza o tym czy stanowi część nieruchomości wspólnej, czy też pomieszczenie to wchodzi w skład nieruchomości lokalowej.



  • ZarządcaZarządca Zarzadca.pl
    Pomocne orzecznictwo:
    z uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08:

    "Nie ma wątpliwości, że balkony, których dotyczy kwestionowana uchwała strony pozwanej, służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali, ponieważ wejścia na nie prowadzą wyłącznie z poszczególnych lokali mieszkalnych. Ta okoliczność przesądza, że balkony są tymi częściami budynku, które służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, co w świetle art. 3 ust. 2 u.w.l. wyłącza możliwość uznania ich za elementy nieruchomości wspólnej.
    Konsekwencją tej negatywnej kwalifikacji jest uznanie takiego balkonu za pomieszczenie pomocnicze, stanowiące część składową samodzielnego lokalu mieszkalnego, służącą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych wyłącznie osób zamieszkałych w powiązanej funkcjonalnie i fizycznie z tym balkonem pozostałej części samodzielnego lokalu mieszkalnego. "

  • FuggyFuggy Użytkownik
    Z aktu notarialnego wynika wyraźnie, że tarasy, balkony, ogródki są nieruchomością wspólną oddawana do wyłącznego korzystania. Prosty zapis nie budzący żadnych wątpliwości. Obecnie do "płotu" dodano konstrukcję drewnianą (chyba pod zadaszenie) zamontowane na ścianie elewacyjnej oparte na 3 lub 4 słupkach - coś jak wiata przy domowa, co raczej ingeruje w nieruchomość wspólną.
  • PhantosPhantos Użytkownik
    Jak już zarządca nadmienił to pomieszczenie pomocnicze nie jest nieruchomością wspólna. Liczy się dostęp, a nie co jest pod czy nad tarasem.
  • ZarządcaZarządca Zarzadca.pl
    W przypadku gruntu - mam na myśli część ziemi, na której urządzono ogródek, będzie to nieruchomość wspólna (ten ogródek nie ma odrębnej księgi wieczystej). W sytuacji tarasu, czy balkonu jest inaczej - decyduje sposób korzystania ("komu służy"), podobnie jak z innymi elementami nieruchomości (rury wod. - kan, itd.).
  • AmadeuszAmadeusz Użytkownik
    Zarządca - wprowadzasz użytkowników Forum w błąd cytując mały fragment uzasadnienia tej uchwały. Prawda jest całkowicie inna!
    SN odpowiadał w tej uchwale na zapytanie Sądu Apelacyjnego:
    "...Czy obowiązek remontu balkonów w budynku mającym wyodrębnioną własność
    lokali obciąża wyłącznie właścicieli poszczególnych lokali, czy też może obciążać
    wspólnotę mieszkaniową, zwłaszcza jeśli remont dotyczy elementów
    konstrukcyjnych balkonów?...”
    ...i podjął uchwałę:
    "...Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w
    należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące
    wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym
    lokalu.
    Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są
    elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają
    wspólnotę mieszkaniową..
    . - Uchwała z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08..."
    Powyższe koreluje z przyjętą cały czas linią orzeczniczą wyrażoną choćby w cytowanym w tym wątku już przeze mnie, wyroku Sądu Apelacyjnego z 2017 roku:
    "... Sąd przypomniał, że elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokojenia potrzeb właściciela lokalu, nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, a w konsekwencji – z mocy art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali – powinny być kwalifikowane jako stanowiące część nieruchomości wspólnej. Uchwała właścicieli nie może natomiast ingerować w sferę uprawnień właścicieli, co w przypadku balkonu oznacza przestrzeń wewnętrzną, z reguły wyodrębnioną podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem..." - Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 20.02.2017 r., sygn. akt I ACa 777/16
    I nie dostęp do balkonu (tarasu) decyduje o kwalifikacji balkonu - lecz zgodnie z art. 3 ust. 2 czy jakiś element budynku jest NW decyduje - komu służy, czyli kto korzysta! W tym konkretnym przypadku omawianym w tym wątku - konstrukcja tego tarasu służy dwóm właścicielom (a nawet większej ilości), natomiast przestrzeń wewnętrzna jest prywatna, tylko i wyłącznie właściciela lokalu który jako jedyny może z niej korzystać.
    Potwierdzają to także wpisy w Aktach Notarialnych.



  • ZarządcaZarządca Zarzadca.pl
    Cytowane powyżej orzeczenia potwierdzają słuszność wyrażonej tezy. Jeżeli wejścia na ten sam balkon znajdują się w więcej niż w jednym mieszkaniu (czyli jest dostęp z co najmniej dwóch mieszkań), to taki balkon nie służy właścicielowi jednego lokalu.
  • AmadeuszAmadeusz Użytkownik
    edytowano 21 maja
    Zarządca - dalej z uporem maniaka wprowadzasz w błąd opierając się tylko na fragmencie uchwały SN. Bardzo proszę o uważne przeczytanie jeśli nie całego tekstu tej uchwały to przynajmniej mojego zacytowanego fragmentu mówiącego jednoznacznie, że balkon ma jakby "dwóch właścicieli" - tego co z niego korzysta jako z pomieszczenia przynależnego do jego lokalu i wszystkich pozostałych właścicieli jako współwłaścicieli NW do której należą elementy balkonu trwale związane z konstrukcją budynku.
    Wynika to jednoznacznie z tej uchwały SN jak i z późniejszego orzecznictwa, więc nie rozumiem tych Twoich kombinacji z rozmydlaniem tematu Zarządca?!
  • PhantosPhantos Użytkownik
    edytowano 22 maja
    Amadeusz przestań wprowadzać ludzi w błąd. Jakich dwóch "jakby" właścicieli może mieć pomieszczenie pomocnicze do lokalu? Tak -balkon jest to pomieszczenie pomocnicze, a nie przynależne tak jak błędnie napisałeś. Tak samo jak przedpokój, łazienka i wc także są pomieszczeniami pomocniczymi w lokalu. Tego rodzaju pomieszczenia stanowią integralną część lokalu i nie mogą być od niego odłączone bez jego fizycznego i funkcjonalnego zniszczenia.

    Idąc twoim tokiem rozumowania to twoje mieszkanie tez ma dwóch "jakby" właścicieli - Ciebie i resztę członków wspólnoty, bo twoje mieszkanie ma elementy trwale związane z konstrukcją budynku, a skoro tak to mogą oni do Ciebie przychodzić kiedy chcą i robić co tam sobie chcą. Dokształć się od podstaw, a dopiero potem zwracaj uwagę, bardziej doświadczonemu Zarządcy.



  • MirekLMirekL Użytkownik
    To bicie piany jest FASCYNUJĄCE.
  • AmadeuszAmadeusz Użytkownik
    Posłuchaj Phantos!
    Zanim zarzucisz komuś nierzetelność - samemu trzeba być w porządku.
    Kłamiesz i oszukujesz w powyższym wpisie!
    Radzę przeczytać jeszcze raz moje wpisy ale ze zrozumieniem tekstu pisanego.
    Nigdzie nie napisałem o balkonach jako pomieszczeniach przynależnych!
    Natomiast we wspomnianej uchwale SN na ten temat się wypowiada:
    "...W pierwszej sytuacji przyjmuje się, że balkony stanowią ogólnodostępne części budynku i dlatego są częścią nieruchomości wspólnej, natomiast w sytuacji drugiej, że balkony nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej, lecz stanowią część składową lokalu mieszkalnego, co nie wyklucza kwalifikowania ich jako pomieszczeń przynależnych w rozumieniu art. 2 ust. 4 u.w.l. (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2002 r., III RN 153/01, OSNP 2003, nr 18, poz. 423, oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 września 2005 r., VII SA/Wa 1498/04, niepubl.)..."

    Nie musisz iść moim tokiem rozumowania bo nie ma mojego toku.

    Pretensje i uwagi a także inwektywy kieruj pod adresem Sądu Najwyższego i Sądów Apelacyjnych bo to ich orzecznictwo przytoczyłem w cytatach, wskazując na najważniejsze kwestie w jakich sądy się wypowiadały, dotyczące poruszanego w tym wątku problemu tarasów kaskadowych.
  • PhantosPhantos Użytkownik
    Zacofany Amadeuszku znowu klamiesz. Uchwała SN z 2002 roku która powyżej zacytowałes, bo uznałeś ze tak ci będzie wygodniej, została doprecyzowana przez ten sam SN w 2008 roku i stwierdzono w niej ze balkonu nie kwalifikujemy jak pomieszczenie przynależne, tylko jako pomieszczenie pomocnicze. Wiem ze takie bałwany jak ty lubia cytować zdania pod swoje widzi misie ale tutaj jesteś na przegranej pozycji co do joty:). I jeszcze kłamie ze nie pisał o pomieszczeniach przynależnych, a wystarczy zrobić scrolla i mamy mitomana na gorącym uczynku <img class="emoticon" src="/plugins/Emoticons/images/smile.gif" alt=":)" />
  • AmadeuszAmadeusz Użytkownik
    edytowano 22 maja
    Phantos - aby nie rozpisywać się bo z głupotą się nie dyskutuje aby nie zejść za nisko, tylko jeden przykład na to, że nie rozumiesz czytanego tekstu ani podstawowych pojęć.
    ...twoje mieszkanie ma elementy trwale związane z konstrukcją budynku, a skoro tak to mogą oni do Ciebie przychodzić kiedy chcą i robić co tam sobie chcą. Dokształć się od podstaw, a dopiero potem zwracaj uwagę,
    Do mojego mieszkania jak i na mój balkon mam prawo wejścia tylko ja i nikt inny - mimo iż tak mieszkanie jak i balkon mają również elementy należące do NW - poniał?!
    Niech ci ktoś przeczyta poniższy fragment uzasadnienia SN i wytłumaczy znaczenie podstawowych określeń jakimi posłużył się SN!
    ... należy przyjąć, że pod pojęciem „balkonu” jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy
    wyłącznie do użytku właściciela lokalu
    i osób z nim zamieszkałych. Jest nią
    przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy
    także ścianami bocznymi i sufitem
    , z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której
    brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem
    korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec tego elementy
    architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół
    usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do
    wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w
    lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku
    właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. – powinny być
    kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.
    W konsekwencji należy
    przyjąć, na podstawie art. 14 pkt 1 u.w.l., że wydatki na remonty i bieżącą
    konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością,
    które obciążają wspólnotę mieszkaniową. - Uchwała SN z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08
    <img class="emoticon" src="/plugins/Emoticons/images/laugh.gif" alt=":D" />
  • PhantosPhantos Użytkownik
    edytowano 22 maja
    Amadeusz, dalej brniesz w kłamstwa i usprawiedliwiasz swoją głupotę, kolejnymi cytatami wyrwanymi z kontekstu z którymi nikt tutaj nie dyskutuje, tylko ty je przeinaczasz. Wróć do podstawówki, potem szkoła średnia i studia. Wtedy zawitaj na forum i pokaż czego się nauczyłeś. Zarządca już ci pokazał twoje miejsce w szeregu, nabierz trochę pokory...krnąbrny, smutny człowieku.
  • FuggyFuggy Użytkownik
    Ależ dyskusja ;). Różne są sytuacje i różne orzeczenia. W każdym razie większość orzeczeń dotyczy balkonów. Taras to czasem jednak coś innego. " W przypadku balkonów i tarasów co do zasady do nieruchomości wspólnej zaliczać się będą wszystkie te ich elementy, które decydują o kształcie elewacji, a więc konstrukcja balkonu, widoczne z zewnątrz części ściany budynku, balustrady itp.
    Taras na szczycie budynku przy ul. (...) stanowi przestrzeń ograniczoną w płaszczyźnie poziomej z trzech stron balustradą i z jednej ścianą budynku, w której znajdują się okna i drzwi do mieszkań na 5 piętrze. Natomiast w płaszczyźnie pionowej stanowi on strop i dach nad częścią budynku. Bez dokonywania adaptacji jest przestrzenią dostępną fizycznie w całej swojej powierzchni dla wszystkich mieszkańców ostatniego piętra bloku przy ul. (...). Jako taki w ocenie Sądu, biorąc pod uwagę usytuowanie, dostępność i funkcję, którą pełni, nie może być uznany za pomieszczenie pomocnicze lokali znajdujących się na ostatniej kondygnacji. Nie służy do wyłącznego użytku właściciela jednego lokalu. Ze specyfiki budowy bloku mieszkalnego wynika, że nie wszyscy właściciele lokali mają dostęp do wszystkich przestrzeni stanowiących nieruchomość wspólną. Dotyczy to np. przestrzeni klatek schodowych, piwnic, strychów i korytarzy związanych z klatkami schodowymi, w obrębie których nie leżą ich lokale. Taras stanowi nieruchomość wspólną, która z jednej strony współtworzy elewację budynku, z drugiej zaś stanowi dach dla jego części.
    " - Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie I C 77/18.
    W sytuacji, gdy taras pełni jednocześnie rolę dachu budynku, można stwierdzić, że to jest jego podstawowa funkcja, a funkcja tarasu jest funkcją wtórną. W takiej sytuacji fakt korzystania z tarasu przez właściciela jednego lokalu nie zmienia jego podstawowej funkcji i roli jaką pełni tj. stropodachu. Stąd też występujące wady, uszkodzenia, czy zniszczenia tarasu mające wpływ nie tylko na lokal mieszkalny tego właściciela, który korzysta z tarasu, ale przede wszystkim na stropodach i znajdujący się pod nim inny lokal mieszkalny, winny być traktowane jako dotyczące elementu części wspólnej budynku”.- Wyrok WSA w Gliwicach II SA/Gl 839/16.
    "Taras przylegający do lokalu będzie częścią nieruchomości wspólnej nawet wówczas gdy korzysta z niego tylko jeden z właścicieli i nie może stawić ani części lokalu ani pomieszczenia przynależnego do lokalu. Nie można go też uwzględnić w udziale związanym z lokalem. Fakt, że taras stanowi część nieruchomości wspólnej nie oznacza, że nie można tak uregulować stosunków prawnych, aby właściciel lokalu do niego przynależnego nie mógł z niego korzystać z pominięciem innych właścicieli w budynku" - Paweł Puch Taras i ogródek we wspólnocie - Administrator 6/2012
    " Dach na budynku to część wspólna nieruchomości – uważa mec. Wysocki. Według niego deweloper nie mógł przenieść własności jego części na osoby, które kupiły mieszkanie z tarasem. Mają one jedynie w aktach notarialnych zagwarantowane korzystanie z nich na wyłączność. Skoro są one częścią wspólną nieruchomości, to za ich remont powinni zapłacić wszyscy właściciele, czyli wspólnota mieszkaniowa. Zarząd wspólnoty powinien też znaleźć wykonawcę remontu." Renata Krupa-Dąbrowska Wspólnota mieszkaniowa: Kto naprawia taras na dachu www.rp.pl
    Zatem, czy w przypadku qoud usum wspólnota powinna mieć możliwość wypowiadania się co to stawiania płotów na tarasach i innych konstrukcji? Jak uważacie? Trenuję dalej zgodnie z zaleceniem Phantosa ;).
  • PhantosPhantos Użytkownik
    edytowano 23 maja
    Fuggy - "W każdym razie większość orzeczeń dotyczy balkonów. Taras to czasem jednak coś innego"
    Pierwszy błąd - Balkonów i tarasów oraz loggi dotyczą te same przepisy.

    Fuggy - cyctat z Paweł Puch. - "Taras przylegający do lokalu będzie częścią nieruchomości wspólnej nawet wówczas gdy korzysta z niego tylko jeden z właścicieli i nie może stawić ani części lokalu ani pomieszczenia przynależnego do lokalu"
    Drugi błąd - Niech Paweł Puch który myli pomieszczenia pomocnicze z przynależnymi, te dyrdymały opowie w Sądzie ze skargi własciciela lokalu do którego przylega taras, może się czegoś nauczy. Oto przykład:
    "WSA podkreślił, że nie wszystkie pomieszczenia pomocnicze muszą być ujęte w akcie notarialnym, w szczególności, jeżeli nie są liczone do powierzchni użytkowej lokalu. Tak też jest w przypadku balkonu czy tarasu. Istotne jest natomiast, czy takie pomieszczenia są ujęte w szkicach lokalu oraz kto i jaki ma do nich dostęp. Z przedłożonej przez wspólnotę dokumentacji wprost wynikało, że w szkicu ujęto taras, na który wchodzi się bezpośrednio z dwóch pomieszczeń lokalu. Z rysunków tych nie wynika, że dostęp do niego został zapewniony z innych mieszkań lub z części wspólnych budynku. Oznacza to, że użytkownikiem wybudowanej na tarasie oranżerii był wyłącznie właściciel jednego lokalu, więc nie wchodziła ona w skład nieruchomości wspólnej. Dlatego też adresatem obowiązków związanych z legalizacją samowoli nie mogła być wspólnota mieszkaniowa, tylko właściciel lokalu. Mając powyższe na uwadze, WSA uchylił zaskarżone oraz poprzedzające je postanowienie."
    Wyrok WSA w Gdańsku z 5 stycznia 2021 r., sygn. akt II SA/Gd 530/20


    Fuggy - cytat z - Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie I C 77/18. - "taras ten jest przestrzenią dostępną fizycznie w całej swojej powierzchni dla wszystkich mieszkańców ostatniego piętra bloku"

    No i to wszystko wyjaśnia <img class="emoticon" src="/plugins/Emoticons/images/smile.gif" alt=":)" /> , w tym wypadku taras jest nieruchomoscią wspólna bo dostep do niego ma wiecej niż 1 właściciel lokalu.
    Reszta dywagacji w tym orzeczeniu to tylko "dodatek do korzucha".

  • FuggyFuggy Użytkownik
    W sumie czy to nieistotne czy taras jest dostępny dla jednego mieszkania czy kilku z kilkunastu? Są różne sytuacje i różne konstrukcje a na każdą znajdzie się orzeczenie. Jakoś nie przekonuje mnie zaliczanie tarasów do pomieszczeń.
    Z pewnością nie jest tak, że jedno rozwiązanie jest zawsze prawidłowe a inne nie. To tak na marginesie.
    Decydujące zapisy znajdują się w aktach notarialnych - w naszej wspólnocie tarasy są nieruchomością wspólną z quod usum dla właścicieli lokali przylegających do tarasów. Dlatego chciałabym znać wasze zdanie, co w takim właśnie konkretnym przypadku - taras jako własność wspólna z uprawnieniem do wyłącznego korzystania.
  • MirekLMirekL Użytkownik
    Przygotowujecie się do jakiegoś egzaminu zarządców? Ten watek jest fascynujący dla milionów czlonków WM.
  • PhantosPhantos Użytkownik
    edytowano 23 maja
    Fuggy: Jakoś nie przekonuje mnie zaliczanie tarasów do pomieszczeń
    Najważniejsze że Sąd Najwyższy taka kwalifikacja przekonuje, ty możesz żyć swoim snem, ale niewiele to Ci przyniesie.
    Fuggy: Decydujące zapisy znajdują się w aktach notarialnych
    Nie. WSA podkreślił, że nie wszystkie pomieszczenia pomocnicze muszą być ujęte w akcie notarialnym, w szczególności, jeżeli nie są liczone do powierzchni użytkowej lokalu. Tak też jest w przypadku balkonu czy tarasu. Istotne jest natomiast, czy takie pomieszczenia są ujęte w szkicach lokalu oraz kto i jaki ma do nich dostęp.
    Czego w tym zdaniu nie rozumiesz?
  • PhantosPhantos Użytkownik
    Fuggy: w naszej wspólnocie tarasy są nieruchomością wspólną z quod usum dla właścicieli lokali przylegających do tarasów.
    Takie umowy sa bezpodstawne.
  • blazej_hblazej_h Użytkownik
    W ogóle nie rozumiem skąd to się bierze i to kolejny już raz na forum, że wypieracie fakt, że jest takie prawo rzeczowe, które nazwano wyłącznym użytkowaniem (i ma drugą nazwę z łaciny), które związane jest zawsze ze współwłasnością. Nigdy z wyłączną własnaością (lokalu), tylko właśnie współwłasnością.
    W przypadku wspólnot chodzi o współwłasność łączną i przymusową. Jest to szczególny rodzaj współwłasności, ale instytucja quod usum nadal ma zastosowanie. Ona nie znika!! Jest wpisana w papiery autora wątku. Nie znika, nawet gdyby szukać analogii na jakiś balkonach, albo liczyć ile wejść jest na taras.
    Strzelam, w tej niezręcznej już dla mnie sytuacji, że osiem wejść na taras, to zawsze będzie za mało (żart).
    Zarządca napisał użytkownik: »
    blazejh napisał użytkownik: »
    Okoliczność dostępu do tarasu ma zasadnicze znaczenie, dlatego nie zgadzam się z cytowaną opinią. W sytuacjach, gdy takie pomieszczenie nie jest "wpisywane" do aktów notarialnych właśnie przesłanka wyłączności korzystania przesądza o tym czy stanowi część nieruchomości wspólnej, czy też pomieszczenie to wchodzi w skład nieruchomości lokalowej.

    Nie można było napisać nic bardziej mylnego w tym temacie i w przypadku tarasu z tego zdjęcia..
    Orzeczenie z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08 jest naturalnie tutaj nieprzydatne. Na tamtych balkonach nie ma w ogóle zapisów o quod usum. Ono dotyczy remontowania balkonów. W ogóle nie na temat. Na tarasie sąsiada jest zapis.
    Ufam tutaj ponadto Amadeuszowi, że doczytał to orzeczenie dokładnie. Naturalnie i jak powyżej - kwalifikowanie pomieszczenia jako przynależne w rozumieniu prawa administracyjnego nie ma żadnego związku z ustawą o własności lokali i z rozstrzyganiem sporów na tle stosowania tej ustawy. Ustawa o własności lokali przynależy przecież do porządku prawa cywilnego. Podobnie zresztą jak quod usum. Problem jest tylko taki, że użytkowanie nie znalazło żadnego miejsca również w ustawie. Jest tylko w KC. Co dalej rodzi też problem u sędziów - oni znają KC, a nie znają ustawy. Stąd mętlik nawet w ich głowach.
    To dziwne słowo "przynależne" dla nas ma dwa znaczenia i sędziowie to nawet często mylą. Raz możemy, np. na tym forum, słowo przynależne brać w cudzysłów i wtedy chodzi o balkon wpisany do ewidencji budynków i lokali (prawo administracyjne) jako pomiesczenie przynależne. Ma to pewne znaczenie dalej w prawie budowlanym (znowu gałąź prawa administracyjnego), a raz bez cudzysłowowa i stosować w kontekście uowl. A i tak niczego to nie wnosi. Nigdy nie wnosiło.

    Ale widzę, że autor wątku zdanie ma wyrobione. I ma spore wyczucie prawa cywilnego.
    pozdrawiam
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.