Współistnienie dwóch form zarządu

Zarząd powierzony, a zarząd wybrany to w świetle Ustawy o własności lokali dwie formy sprawowania zarządu we wspólnocie mieszkaniowej. Należy przede wszystkim zwrócić uwagę, że z brzmienia przepisów UWL nie wynika zakaz wybrania zarządu mimo jego powierzenia. Jednak w doktrynie i orzecznictwie trwa w tej materii spór.

W orzecznictwie pojawiły się dwie sprzeczne ze sobą koncepcje. W postanowieniu z 14 września 2005 roku w sprawie III CZP 62/05, Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) na podstawie art. 18 ust.1 UWL wyklucza możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym) według postanowień art. 20 tejże ustawy, motywując to istotnymi względami natury organizacyjno-gospodarczej. Do tego czasu w orzecznictwie dominował pogląd, że zarząd i zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono mogą występować w tej samej wspólnocie mieszkaniowej, inne bowiem są ich zadania, inne też jest ich usytuowanie. Zarząd, o którym mowa w art. 20 ust. 1 i w art. 21 ust. 1 UWL jest organem wspólnoty, a zarządca któremu zarząd powierzono w świetle art. 18 ust. 1 tejże wspólnoty mieszkaniowej jest podmiotem w stosunku do wspólnoty mieszkaniowej zewnętrznym, realizującym czynności związane z bieżącym zarządzaniem. Pogląd ten wyrażony został najpełniej w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z 14 stycznia 2004 roku w sprawie I CK 108/03. Także Sąd Apelacyjny w Katowicach w postanowieniu z 29 czerwca 2010 roku (sygn. akt I ACz 369/10) zdecydowanie opowiedział się za tradycyjną koncepcją współwystępowania obu rodzajów zarządu. Nie można wszak tracić z pola widzenia, że ustawodawca, wprowadzając aktualne brzmienie art. 18, ani nie zmodyfikował odpowiednio art. 20 i art. 21, ani nie zawarł w ustawie żadnej normy, która nakazywałaby odstąpienie od powołania zarządu w znaczeniu podmiotowym, jeżeli doszło do powierzenia zarządu w jego funkcjonalnym znaczeniu. Wprawdzie art. 18 ust. 3 ustawy utrzymuje obowiązek wyboru zarządu płynący z art. 20 ust. 1 wyłącznie wtedy, gdy sposobu zarządu nie określono ani w umowie, ani w późniejszej uchwale, nie oznacza to jednak, że zarząd taki z woli członków wspólnoty nie może zostać wybrany. Przemawiają za tą koncepcją względy natury organizacyjno-gospodarczej co najmniej tak samo ważkie, jak te, które miał na myśli Sąd Najwyższy w sprawie III CZP 62/05. Właściciele lokali ze zrozumiałych względów są zainteresowani, by zarządca działał efektywnie i by nie generował nadmiernych kosztów. Nie są do tego na ogół należycie przygotowani, nie dysponują czasem, a oczywiste jest, że im liczniejsza wspólnota, tym większy jest stopień komplikacji. Pożądane jest, by taką stałą bieżącą kontrolę zarządcy powierniczego prowadził organ wspólnoty, a jedynym znanym ustawie organem jest wybieralny zarząd. Art. 20 ust. 1 UWL nakłada na wspólnotę mieszkaniową, w której jest więcej niż siedem lokali, obowiązek wyboru zarządu, w skład którego wchodzić mogą tylko osoby fizyczne, wybrane spośród właścicieli lub spoza ich grona. Wybór takiego zarządu nie narusza w niczym umowy o powierzeniu zarządu osobie fizycznej lub prawnej (art. 18 ust. 1 ustawy) lub późniejszej uchwały zmieniającej sposób zarządu (art. 18 ust. 2a ustawy), w szczególności zaś nie stanowi zmiany sposobu zarządu ustalonego w umowie lub w uchwale (Sąd Najwyższy w wyroku z 14 stycznia 2004 r. w sprawie I CK 108/03).

Komentarze

  • AmadeuszAmadeusz Użytkownik
    edytowano 21 maja
    Grafen - artykuł 20 nic nie mówi na temat osób spoza - tak było w starej ustawie dawno temu. Obecnie ten artykuł brzmi tak:
    Art. 20. 1. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.

    - dalej:
    Wprawdzie art. 18 ust. 3 ustawy utrzymuje obowiązek wyboru zarządu płynący z art. 20 ust. 1 wyłącznie wtedy, gdy sposobu zarządu nie określono ani w umowie, ani w późniejszej uchwale, nie oznacza to jednak, że zarząd taki z woli członków wspólnoty nie może zostać wybrany.
    A kto zabroni udziałowcom np. jakieś firmy wybrać dwa zarządy?! Tylko po co.
    We wspólnocie istnienie dwóch zarządów ma sens tylko wtedy gdy właściciele zgodnie z art. 18 ust. 1 określą inny sposób zarządu, przypisując każdemu szczegółowy zakres kompetencji i obowiązków bo inaczej jest to zarzewie konfliktów na miarę wojny bliskowschodniej.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.