Opłaty za miejsce postojowe w garażu podziemnym
skwarecki
Użytkownik
Dzień dobry,
Mam prośbę o poradę związaną z opłatami eksploatacyjnymi miejsc postojowych w garażu podziemnym. W hali garażowej mamy zwykle miejsca postojowe i miejsca na platformach. Do tej pory opłaty za serwis i utrzymanie platform płacone bulybw czynszu tylko przez tych właścicieli którzy mieli takie miejsca. Teraz zarząd wspólnoty twierdzi że w aktach notarialnych miejsce postojowe zwykle nie zostały w żaden sposób odróznione od miejsc na platformach i taka sytuacja sprawia że platformy należy traktować jak wewnątrze hali a koszty eksploatacji powinny być przez wszystkich współwłaścicieli hali garażowej zgodnie z posiadanym udziałem. Powoduje to że osoby posiadające zwykle miejsca będą płacić więcej a osoby posiadające platformę mniej. Czy to napewno jest zgodne? Dlaczego osoby posiadające zwykle miejsca mają płacić za eksploatację platform? Nie korzystają z nich nie jest to część wspólna.
Mam prośbę o poradę związaną z opłatami eksploatacyjnymi miejsc postojowych w garażu podziemnym. W hali garażowej mamy zwykle miejsca postojowe i miejsca na platformach. Do tej pory opłaty za serwis i utrzymanie platform płacone bulybw czynszu tylko przez tych właścicieli którzy mieli takie miejsca. Teraz zarząd wspólnoty twierdzi że w aktach notarialnych miejsce postojowe zwykle nie zostały w żaden sposób odróznione od miejsc na platformach i taka sytuacja sprawia że platformy należy traktować jak wewnątrze hali a koszty eksploatacji powinny być przez wszystkich współwłaścicieli hali garażowej zgodnie z posiadanym udziałem. Powoduje to że osoby posiadające zwykle miejsca będą płacić więcej a osoby posiadające platformę mniej. Czy to napewno jest zgodne? Dlaczego osoby posiadające zwykle miejsca mają płacić za eksploatację platform? Nie korzystają z nich nie jest to część wspólna.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Jest jakiś związek pomiędzy użytkowaniem jednej platformy, a udziałem w hali garażowej?
Nie wdając się w szczegóły : przedtem, mieliście podział opłat odbierany intuicyjnie przez wspólwłascicieli takiej hali jako sprawiedliwy, ale zdaniem ustawowych ortodoksów niestety niezgodny z prawem.
Teraz macie opłaty super zgodnie z zasadą udziałową, ale moim skromnym zdaniem (oraz Twoim, jak rozumiem) wybitnie niesprawiedliwy.
Mamy w kraju taki trochę fetysz zasady udziałowej. Ona ponad wszystko. W tym tez na tym forum, więc zaraz Tobie ktoś napisze, że macie w porządku.
Powiedz teraz ile kosztuje utrzymanie w sprawnym stanie technicznym takich platform?
Jest przegląd UDT-u, są koszty eksploatacyjne, jest prąd zużyty przez t ustrojstwo. Co jeszcze?
Założę się, że UDZIAŁ w hali garażowej wraz z prawem używania konkretnego miejsca na wyłączność.
Teraz pytanie. Jak wyliczono ten udział?
Czy wzięto pod uwagę miejsca na platformach?
Np. 10 miejsc naziemnych + 10 miejsc na platformach = 20 miejsc
I każdy ma udział 1/20?
W takim przypadku każdy współwłaściciel garażu, ponosi wg udziału, wszystkie koszty, łącznie z obsługą platform.
Wg waszego zarządu jest to zgodne z prawem. Podstawą prawną - jedyną tutaj - będzie art 12.2. uwol. Niestety nic innego w ustawie nie ma. Tylko zasada udziałowa.
Ponadto Twój szanowny zarząd doszedł do odkrycia, że w waszych aktach niema żadnych dodatkowych postanowień umownych, które uzasadniałyby podział sprawiedliwy.
I finalnie - super odkrycie tego Zarządu - platformy są współwłasnością współwłaścicieli hali garażowej. Każdy kto nabył prawo udziału w hali, jednocześnie stal się współwłaścicielem wszystkiego co związane z tą halą. Stał się też współwłaścicielem każdej z platform.
Od tych dwóch odkryć już była tylko krótka droga do wniosku że za platformy wszyscy mają płacić w proporcji do posiadanych udziałów. Jeśli więc udziały są równe (są?), to płacicie teraz po równo.
Najpierw trzeba ten stan prawny ustalić, bo przy platfomach może być różnie.
Jaki jest tam stan prawny w szczegółach w tej hali, to możemy sobie dociec oczywiście.
Jaki by jednak nie był, to i tak zadziałał fetysz zasady udziałowej.
ps.
Najciekawiej by było, gdyby kazało się że płacą teraz po równo, chociaż udziały wcale nie są równe.
Nieprawda!
Jeśli garaż jest odrębnym lokalem, to podstawą do rozliczeń wewnątrz garażu będzie kodeks cywilny.
Czyli KC nie jest stosowany, choć powinien, a zarząd nie ma umocowania, choć też powinien je mieć.
Zwłaszcza jeśli grzebane jest w opłatach.
A nie ma umocowania, bo kodeks w hali nie jest stosowany.
Czy muszę mieć wpisaną w akcie notarialnym, źe ponoszę koszty utrzymania windy? A schodów?
To, że deweloper podsunie niekorzystną umowę a cwany notariusz klepnie ją , jako swoją, nie oznacza, że to jest obowiązujące prawo albo, że tej umowy nie można zmienić?
Przypadek nr 1.
Nie uwględniono miejsc na platformach przy wyliczeniu udziałów. Użytkownik konkretnego miejsca naziemnego, jest jednocześnie użytkownikiem drugiego miejsca na platformie.
Koszty obsługi platform ponosi ten, kto z niej korzysta.
Przypadek nr 2.
Użytkownik (tylko!) platformy, ma udział w garażu. Koszt utrzymania platform obciąża wszystkich współwłaścicieli garażu.
Tylko wśród ignorantów i cwaniaków, ktòrzy chcą żyć na koszt innych. I pewnie tylko takich znasz, skoro piszesz, że to typowe.
Nie, nie jest to typowe.
Bardzo dobre rozumowanie. Wężykiem, wężykiem.
Tutaj, jak rozumiem, o nowym podziale kosztów zdecydowali ludzie, którzy nawet niekoniecznie są współwłaścicielami hali.
Ale stosowana jest ustawa , a nie kc.
Odnośnie pytania postawionego w wątku, to już nie wnikając w to co kto ma (platformę czy nie) - decyduje wielkość udziału. W zasadzie wspólnota mogłaby obciążać garaż jednym rachunkiem za cały udział.
Czyli wspólnota prowadzi dwie buchalterie : własną oraz hali garażowej.
No to jest znowu nie ten przypadek, co w wątku. Nawet jeśli ten tutaj nazwiemy "nietypowym".
Chodzi o koszty dotyczące NW.
Atr.3. 3a. Na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości
wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi
wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we
współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.
I wspólnota nie powinna zajmować zarządzaniem garażem. Ale może to robić ten sam administrator/zarządca, ktòry zajmuje się wspólnotą.
.
Ale gdy treść tej normy jest tajemnicą dla zarządu (lub zarządcy), to myślenie jest proste: platformy są współwłasnością - opłaty naliczamy od udziałów. Niby skutek ten sam lub podobny, ale z innych przesłanek.
Natomiast ciekawostką jest tutaj że oni doszli do wniosku, że trzeba jednak odejść od podejścia funkcjonalnego (tego co wężykiem) i jednak powrócić do zasady udziałowej.
Chodziło zapewne o pieniądze, a nie o jakieś tam przepisy lub orzeczenia.
Wiemy tylko, że w aktach ie ma słowa o podziale kosztów eksploatacji hali, ale był podział umowny, teraz zniesiony i że zarząd wprowadził udziałową urawniłowkę. No i że czasami stosujecie w hali KC, ale najczęściej nie. Czyli, że stosujecie tylko wtedy, gdy to jest komuś wygodne.
Oczywiście można brać pod uwagę jeszcze inne aspekty związane ze sposobem użytkowania, przewiduje to, np. art. 12 ust. 3: "uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. "
Odnośnie formalizmów, to konieczna byłaby tutaj uchwała właścicieli.
Garaż moźe mieć 20 współwłaścicieli a tylko 10 miejsc naziemnych. Tu, wewnątrz garażu, który jest odrębnym lokalem, nie ma zastosowania uwl. Uwl ma zastosowanie tylko przy wyliczeniu udziału w NW dla samodzielnego lokalu, jakim jest garaź i wtedy całkowita powierzchnia garażu jest ważna.
Ale skoro komuś nie chce się zajrzeć do własnego aktu notarialnego, to szkoda na tę osobę czasu.
A) - art. 3a ma zastosowanie do rozliczeń - i wtedy przy braku postanowień umownych w aktach notarialnych, zasadą będzie zasada udziałowa i w ogóle cała hala objęta jest tylko ustawą i zasadą udziałową, halę reprezentuje zarząd wspólnoty z mocy ustawy
Stosowanie metod A) i
Osobiście uważam ten artykuł za solidny bubel prawny, nie mniejszy od tej nowelizacji sprzed roku (dot. "uchwał zarządu").
Generalnie zgadzam się z tym stanowiskiem, ponieważ również i w tym wyroku rola udziałów w określeniu podziału kosztów (hali) jest czysto pomocnicza. Można odejść od zasady udziałowej, można do niej powrócić.
W wątku jest powrót do zasady udziałowej, a wyroku odwrotnie - jest podział nierówny z odejściem od zasady udziałowej - i nie ma to specjalnego znaczenia dla obydwu spraw, ponieważ istotą jest rozstrzygniecie, że garażowicze mają urządzać się w halach wyodrębnionych sami. Byle w zgodzie z kc.
Nic do gadania o kosztach parliftów nie ma wspólnota, a już tym bardziej krewki zarząd wspólnoty.
Wspólnota nie ma prawa na mocy uwol zajmować się sprawami garażowiczów (hala wyodrębniona). Sam podział kosztów eksploatacyjnych może być odmienny od zasady udziałowej, lecz wprowadzić go sobie mogą tylko sami garażowicze.
I to nawet jeśli jest zarządcza powierzony 18,1 i w akcie dość wyraźnie powierza mu się konkretne czynności elementami wspólnymi w samej hali, w tym konkretnie też parkliftami.
Autor wątku sprawdza jednak, mam nadzieję, co tam słuchać w jego akcie, ale tu mamy wyrok ze wszystkimi szczegółami i okazuje się że wszelkie różnice jakie są lub mogą być - będą drugorzędne. Wyrok ten zapadł w trzy lata po słynnej noweli czerwcowej 2015 i sąd w ogóle nie zahaczył o art. 3a. Jakby go nie było.
A na końcu jest dopiero ciekawostka: sąd zajął się interpretacją treści art. 23 ust. 2b. Czyli pochodzącego z tej samej nowelizacji, ale dotyczącego glosowań garażowiczów. Przy czym obowiązek wyłonienia w głosowaniu uchwal wspólnoty pełnomocnika lokalu garażowego, który oddaje jeden wspólnie uzgodniony w garażu głos, sąd wyraźnie wywodzi ze starego przepisu poprzedzającego! Oraz powołując się na jakiś wytok SN z 2012. Czyli znowu: jakby tamtej nieszczęsnej nowelizacji w ogóle nie było!!
Albo sąd troszkę pomylił artykuły (w przypadku 23 ust 2a), albo udaje że tych artykułów z literkami a i b w ogóle w ustawie nie ma.