Opłaty za miejsce postojowe w garażu podziemnym

Dzień dobry,
Mam prośbę o poradę związaną z opłatami eksploatacyjnymi miejsc postojowych w garażu podziemnym. W hali garażowej mamy zwykle miejsca postojowe i miejsca na platformach. Do tej pory opłaty za serwis i utrzymanie platform płacone bulybw czynszu tylko przez tych właścicieli którzy mieli takie miejsca. Teraz zarząd wspólnoty twierdzi że w aktach notarialnych miejsce postojowe zwykle nie zostały w żaden sposób odróznione od miejsc na platformach i taka sytuacja sprawia że platformy należy traktować jak wewnątrze hali a koszty eksploatacji powinny być przez wszystkich współwłaścicieli hali garażowej zgodnie z posiadanym udziałem. Powoduje to że osoby posiadające zwykle miejsca będą płacić więcej a osoby posiadające platformę mniej. Czy to napewno jest zgodne? Dlaczego osoby posiadające zwykle miejsca mają płacić za eksploatację platform? Nie korzystają z nich nie jest to część wspólna.

Komentarze

  • blazej_hblazej_h Użytkownik
    Dlaczego osoby z platformą miałyby płacić mniej? O ile mniej?
    Jest jakiś związek pomiędzy użytkowaniem jednej platformy, a udziałem w hali garażowej?
  • skwareckiskwarecki Użytkownik
    Może źle napisałem terazvbkazdy płaci tyle samo ponieważ koszty eksploatacji i napraw platformy zostały podzielone na wszystkich udziałowców garażu czyli na zwykle miejsca i miejsca na platformach. Pytanie czy to jest zgodne? Dlaczego właściciele zwykłych miejsc mają za to płacić?
  • blazej_hblazej_h Użytkownik
    Twój przykład pokazuje że obowiązują nadal dwie szkoły naliczania opłat w hali garażowej (każdej).
    Nie wdając się w szczegóły : przedtem, mieliście podział opłat odbierany intuicyjnie przez wspólwłascicieli takiej hali jako sprawiedliwy, ale zdaniem ustawowych ortodoksów niestety niezgodny z prawem.
    Teraz macie opłaty super zgodnie z zasadą udziałową, ale moim skromnym zdaniem (oraz Twoim, jak rozumiem) wybitnie niesprawiedliwy.
    Mamy w kraju taki trochę fetysz zasady udziałowej. Ona ponad wszystko. W tym tez na tym forum, więc zaraz Tobie ktoś napisze, że macie w porządku.
    Powiedz teraz ile kosztuje utrzymanie w sprawnym stanie technicznym takich platform?
    Jest przegląd UDT-u, są koszty eksploatacyjne, jest prąd zużyty przez t ustrojstwo. Co jeszcze?
  • skwareckiskwarecki Użytkownik
    UDT pomiar elektryczny, serwis platform i pewnie jakieś inne elementy. Rozumiem że chcesz powiedzieć że jest to zgodne ? Osoby posiadające zwykle miejsce postojowe mają ponosić koszty utrzymania platform?
  • gabgab Użytkownik
    edytowano 1 czerwca
    Proszę weź do ręki swój akt notarialny i sprawdź co kupiłeś.
    Założę się, że UDZIAŁ w hali garażowej wraz z prawem używania konkretnego miejsca na wyłączność.
    Teraz pytanie. Jak wyliczono ten udział?
    Czy wzięto pod uwagę miejsca na platformach?
    Np. 10 miejsc naziemnych + 10 miejsc na platformach = 20 miejsc
    I każdy ma udział 1/20?
    W takim przypadku każdy współwłaściciel garażu, ponosi wg udziału, wszystkie koszty, łącznie z obsługą platform.

  • blazej_hblazej_h Użytkownik
    Nie jest ważne co ja sadzę. Chociaż napisałem.
    Wg waszego zarządu jest to zgodne z prawem. Podstawą prawną - jedyną tutaj - będzie art 12.2. uwol. Niestety nic innego w ustawie nie ma. Tylko zasada udziałowa.
    Ponadto Twój szanowny zarząd doszedł do odkrycia, że w waszych aktach niema żadnych dodatkowych postanowień umownych, które uzasadniałyby podział sprawiedliwy.
    I finalnie - super odkrycie tego Zarządu - platformy są współwłasnością współwłaścicieli hali garażowej. Każdy kto nabył prawo udziału w hali, jednocześnie stal się współwłaścicielem wszystkiego co związane z tą halą. Stał się też współwłaścicielem każdej z platform.
    Od tych dwóch odkryć już była tylko krótka droga do wniosku że za platformy wszyscy mają płacić w proporcji do posiadanych udziałów. Jeśli więc udziały są równe (są?), to płacicie teraz po równo.
  • gabgab Użytkownik
    Opłaty ponosi się zgodnie z prawem a nie jakimiś fetyszami. <img class="emoticon" src="/plugins/Emoticons/images/smile.gif" alt=":-)" />
    Najpierw trzeba ten stan prawny ustalić, bo przy platfomach może być różnie.


  • blazej_hblazej_h Użytkownik
    Wskazałem tylko sposób rozumowania, który doprowadził do wprowadzenia nowego systemu opłat.
    Jaki jest tam stan prawny w szczegółach w tej hali, to możemy sobie dociec oczywiście.
    Jaki by jednak nie był, to i tak zadziałał fetysz zasady udziałowej.

    ps.
    Najciekawiej by było, gdyby kazało się że płacą teraz po równo, chociaż udziały wcale nie są równe.
  • gabgab Użytkownik
    "Podstawą prawną - jedyną tutaj - będzie art 12.2. uwol",
    Nieprawda!
    Jeśli garaż jest odrębnym lokalem, to podstawą do rozliczeń wewnątrz garażu będzie kodeks cywilny.





  • Kwestią sporną, nie jest posiadanie udziału w hali garażowej, a podział kosztów eksploatacyjnych. Jeżeli w aktach jest jasno powiedziane, że koszt utrzymania dźwigów ponoszą wszyscy wg udziału tyma samym nabywcy zgodzili się na to , i OK, w przeciwnym razie nie ma podstaw do interpretowania podziału kosztu tylko na podstawie ilości udziałów. O podziale kosztów decydują współwłaściciele hali i mogą dokonywać zmian.
    Analogicznie, tam gdzie właściciele ogrodzili i postawili bramy na swoich miejscach (bo tak się umówili z deweloperem przed sprzedażą udziałów ), to nie oznacza automatycznie, że stały się wyposażeniem hali i za każdą awarię i konieczność wezwania ślusarza, będą płacić również pozostali współwłaściciele, zgodnie z posiadanym udziałem.
    Ja bym zaskarżył taki podział kosztów a wcześniej sprawdził, czy zarząd wspólnoty jest umocowany do zarządzania waszym lokalem i dzielenia kosztów.
  • blazej_hblazej_h Użytkownik
    Umówmy się że to jest typowy przypadek. Dlaczego? Bo jest?!
    Czyli KC nie jest stosowany, choć powinien, a zarząd nie ma umocowania, choć też powinien je mieć.
    Zwłaszcza jeśli grzebane jest w opłatach.
    A nie ma umocowania, bo kodeks w hali nie jest stosowany.
  • gabgab Użytkownik
    edytowano 1 czerwca
    Złe rozumowanie azygnerski.
    Czy muszę mieć wpisaną w akcie notarialnym, źe ponoszę koszty utrzymania windy? A schodów?
    To, że deweloper podsunie niekorzystną umowę a cwany notariusz klepnie ją , jako swoją, nie oznacza, że to jest obowiązujące prawo albo, że tej umowy nie można zmienić?
    Przypadek nr 1.
    Nie uwględniono miejsc na platformach przy wyliczeniu udziałów. Użytkownik konkretnego miejsca naziemnego, jest jednocześnie użytkownikiem drugiego miejsca na platformie.
    Koszty obsługi platform ponosi ten, kto z niej korzysta.

    Przypadek nr 2.
    Użytkownik (tylko!) platformy, ma udział w garażu. Koszt utrzymania platform obciąża wszystkich współwłaścicieli garażu.
  • gabgab Użytkownik
    "Umówmy się że to jest typowy przypadek. Dlaczego? Bo jest?! "
    Tylko wśród ignorantów i cwaniaków, ktòrzy chcą żyć na koszt innych. I pewnie tylko takich znasz, skoro piszesz, że to typowe.
    Nie, nie jest to typowe.
  • gab napisał użytkownik: »
    Złe rozumowanie azygnerski.
    Czy muszę mieć wpisaną w akcie notarialnym, źe ponoszę koszty utrzymania windy? A schodów?
    co w tym złego? racjonalne podejście, używasz na wyłączność - koszt utrzymania należy do ciebie, wiedziałeś co kupujesz.
    Przykład z windą i schodami nie wydaje się właściwy, bo te kwestie są wprost określone w uwl, więc byłoby truizmem wstawianie tego do umowy. Poza tym, nie dokonuje się podziału do używania schodów czy windy, korzystają wszyscy partycypanci. Trudno mi sobie wyobrazić, że za wodę do podlewania ogródka przy mieszkaniu płacą również pozostali, albo za wymianę zepsutego zaworu wody.
    Idąc tym tokiem, współwłaściciele nie mają żadnego wpływu na prawidłowość obsługi urządzenia, a w przypadku śmierci technicznej urządzenia, wszyscy zrzucają się na nowy sprzęt?
    Musiałbym zobaczyć orzeczenie sądu z uzasadnieniem dla takiego podziału kosztów.
  • blazej_hblazej_h Użytkownik
    azygnerski napisał użytkownik: »
    Kwestią sporną, nie jest posiadanie udziału w hali garażowej, a podział kosztów eksploatacyjnych. Jeżeli w aktach jest jasno powiedziane, że koszt utrzymania dźwigów ponoszą wszyscy wg udziału tyma samym nabywcy zgodzili się na to , i OK, w przeciwnym razie nie ma podstaw do interpretowania podziału kosztu tylko na podstawie ilości udziałów. O podziale kosztów decydują współwłaściciele hali i mogą dokonywać zmian.

    Bardzo dobre rozumowanie. Wężykiem, wężykiem.
    Tutaj, jak rozumiem, o nowym podziale kosztów zdecydowali ludzie, którzy nawet niekoniecznie są współwłaścicielami hali.
    Ale stosowana jest ustawa , a nie kc.

  • ZarządcaZarządca Zarzadca.pl
    Podział kosztów nalezy ustalić tak, jak to wynika z przepisów ustawy o własności lokali (udziały) i kodeksu cywilnego (współwłasność - udziały) - bo tak rozstrzygąłby sąd. Można się oczywiście umawiać na różne sposoby i dopóki wszyscy sie zgadzają nie ma problemu, jednak w razie sporu zasze będzie problem - z tego wynika takie restrykcyjne podejście do przepisów, bo trzeba się liczyć z konsekwencjami.

    Odnośnie pytania postawionego w wątku, to już nie wnikając w to co kto ma (platformę czy nie) - decyduje wielkość udziału. W zasadzie wspólnota mogłaby obciążać garaż jednym rachunkiem za cały udział.
  • blazej_hblazej_h Użytkownik
    Zarządca napisał użytkownik: »
    W zasadzie wspólnota mogłaby obciążać garaż jednym rachunkiem za cały udział.
    Miałoby to nawet sens. Ale w przypadku jedynie gdy taka hala jest wyodrębniona (od wspólnoty) nie tylko decyzją administracyjną, ale jest też odrębna co najmniej księgowo-finansowo.
    Czyli wspólnota prowadzi dwie buchalterie : własną oraz hali garażowej.
    No to jest znowu nie ten przypadek, co w wątku. Nawet jeśli ten tutaj nazwiemy "nietypowym".

  • gabgab Użytkownik
    Zarządco masz rację. Ale nie w ostatnim zdaniu. Po zmianie uwl wspólnota musi (!) obciążać każdego współwłaściciela garażu osobno.
    Chodzi o koszty dotyczące NW.
    Atr.3. 3a. Na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości
    wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi
    wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we
    współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.

    I wspólnota nie powinna zajmować zarządzaniem garażem. Ale może to robić ten sam administrator/zarządca, ktòry zajmuje się wspólnotą.
    .
  • blazej_hblazej_h Użytkownik
    No to jeśli dochodzimy jednak do art 3.3a ustawy, to teraz zgadzam się. Rzeczywiście rozsądna interpretacja tego artykułu (prawdopodobnie, bo to jest jednak dość trudny przepis i do interpretowania, i do stosowania) wskazuje na ścisłe wiązanie udziału właściciela hali w hali z udziałem tej hali w ramach sumy udziałów obydwu nieruchomości.
    Ale gdy treść tej normy jest tajemnicą dla zarządu (lub zarządcy), to myślenie jest proste: platformy są współwłasnością - opłaty naliczamy od udziałów. Niby skutek ten sam lub podobny, ale z innych przesłanek.
    Natomiast ciekawostką jest tutaj że oni doszli do wniosku, że trzeba jednak odejść od podejścia funkcjonalnego (tego co wężykiem) i jednak powrócić do zasady udziałowej.
    Chodziło zapewne o pieniądze, a nie o jakieś tam przepisy lub orzeczenia.
  • ZarządcaZarządca Zarzadca.pl
    Tak, racja, wprowadzenie art. 3 a rodzi pewne skutki nie tylko w zakresie głosowania, ale i rozliczania - i co ważne -ma ona również zastosowanie do współwłasności w lokalach innego rodzaju niż garaże, np. w mieszkalnych.
  • skwareckiskwarecki Użytkownik
    Problem z tymi opłatami jest taki że w aktach notarialnych notarialnych deweloper nie odróżnił miejsc postojowych od platform podał tylko sumę ma miejsc postojowych. W rzeczywistości garażu jest 50 nim miejsc zwykłych i 120 platform. Według administracji i kancelarii w takim wypadku wszystkie koszty muszą być podzielone równo. Temat chyba nie do przeskoczenia ? Macie jakiś pomysł?
  • blazej_hblazej_h Użytkownik
    Nie mamy (!!!) bo nadal nie napisałeś czy przedmiotem sprzedaży były udziały w hali wraz z prawem wyłącznego użytkowania wskazanego miejsca, czy jedynie udziały bez quod usum, a także jak wyliczono te udziały, skoro połowę hali zajmują platformy.

    Wiemy tylko, że w aktach ie ma słowa o podziale kosztów eksploatacji hali, ale był podział umowny, teraz zniesiony i że zarząd wprowadził udziałową urawniłowkę. No i że czasami stosujecie w hali KC, ale najczęściej nie. Czyli, że stosujecie tylko wtedy, gdy to jest komuś wygodne.
  • ZarządcaZarządca Zarzadca.pl
    Z platformami nie wiąże się udział w garażu, ponieważ udział ten obliczany jest w stosunku do powierzchni.
    Oczywiście można brać pod uwagę jeszcze inne aspekty związane ze sposobem użytkowania, przewiduje to, np. art. 12 ust. 3: "uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. "

  • ZarządcaZarządca Zarzadca.pl
    edytowano 9 czerwca
    jeżeli są platformy, to jest większe zużycie, ponieważ samochodów też jest więcej, więc sposób rozliczeń nieco odmienny niż wynikający z samych udziałów ma jednak uzasadnienie, dlatego pozwolę się tu ze sobą nie zgodzić w tej kwestii.
    Odnośnie formalizmów, to konieczna byłaby tutaj uchwała właścicieli.
  • gabgab Użytkownik
    "Z platformami nie wiąże się udział w garażu, ponieważ udział ten obliczany jest w stosunku do powierzchni."
    Garaż moźe mieć 20 współwłaścicieli a tylko 10 miejsc naziemnych. Tu, wewnątrz garażu, który jest odrębnym lokalem, nie ma zastosowania uwl. Uwl ma zastosowanie tylko przy wyliczeniu udziału w NW dla samodzielnego lokalu, jakim jest garaź i wtedy całkowita powierzchnia garażu jest ważna.
    Ale skoro komuś nie chce się zajrzeć do własnego aktu notarialnego, to szkoda na tę osobę czasu.

  • skwareckiskwarecki Użytkownik
    Sprawdzę jutro dokładnie w akcie notarialnym jak jest to zapisane.
  • blazej_hblazej_h Użytkownik
    Jeśli interpretujemy w końcu znaczenie i zastosowanie magicznego art. 3a, to trzeba się zdecydować na jedno z dwóch:

    A) - art. 3a ma zastosowanie do rozliczeń - i wtedy przy braku postanowień umownych w aktach notarialnych, zasadą będzie zasada udziałowa i w ogóle cała hala objęta jest tylko ustawą i zasadą udziałową, halę reprezentuje zarząd wspólnoty z mocy ustawy

    B) - art. 3a jest sobie a muzom, ewentualnie do głosowania uchwał udziałami związanymi także z halą żeby garażowicze nie byli częściowo w głosowaniach pominięci (przy najmniej przy uchwałach dot. hali, ale może wszystkich (??)), a do rozliczeń i w ogóle do wszystkiego co dotyczy hali stosujemy KC, w tym zasadę reprezentacji wynikającą z KC - czyli hale reprezentuje niekoniecznie zarząd wspólnoty, tyko osoby konkretnie umocowane przez garażowiczów

    Stosowanie metod A) i B) zamiennie, czy równolegle, to recepta na niezły bałagan.
    Osobiście uważam ten artykuł za solidny bubel prawny, nie mniejszy od tej nowelizacji sprzed roku (dot. "uchwał zarządu").
  • Ale problem sprowadza się wyłącznie do podziału kosztów eksploatacyjnych wspólnego garażu, nie dotyczy udziałów, oraz interpretacji uwl... Jeżeli w akcie notarialnym jest mowa o podziale kosztów, to znaczy, że wszyscy zgodzili się na określony sposób (np, że koszt utrzymania platform, będzie pokrywany przez wszystkich współwłaścicieli), to mamy rozwiązanie problemu. W innym przypadku, kwestia jest do ustalenia pomiędzy współwłaścicielami garażu/lokalu. Dodatkowo, zgodnie z tym co napisał autor wątku, do wyjaśnienia jest rola zarządu, i podstawa na której wyznacza podział kosztów w samodzielnym lokalu, który normalnie jest poza zakresem kompetencyjnym wspólnoty (z małymi wyjątkami).
    "Ustalenie, czy koszty utrzymania platform na poszczególnych miejscach postojowych powinni ponosić wszyscy
    współwłaściciele garażu czy też tylko ci spośród nich, którzy wyłącznie z tych platform korzystają, należy do
    współwłaścicieli garażu. Ustawa o własności lokali reguluje zasady zarządzania nieruchomością wspólną, nie znajduje
    w ogóle zastosowania do zarządzania poszczególnymi lokalami. Decyzje dotyczące utrzymania garażu powinni podjąć
    współwłaściciele tegoż garażu i to na zasadach ogólnych dotyczących stosunków współwłasności, unormowanych
    w kodeksie cywilnym, a nie na zasadach wynikających z ustawy o własności lokali.
    "
    orzeczenia.wroclaw.so.gov.pl/content.pdffile/$002fneurocourt$002fpublished$002f15$002f502500$002f0006003$002fC$002f2018$002f001063$002f155025000006003_XII_C_001063_2018_Uz_2018-05-08_002-publ.xml?t:ac=$N/155025000006003_XII_C_001063_2018_Uz_2018-05-08_002
  • blazej_hblazej_h Użytkownik
    azygnerski napisał użytkownik: »
    Ale problem sprowadza się wyłącznie do podziału kosztów eksploatacyjnych wspólnego garażu, nie dotyczy udziałów, oraz interpretacji uwl...

    Generalnie zgadzam się z tym stanowiskiem, ponieważ również i w tym wyroku rola udziałów w określeniu podziału kosztów (hali) jest czysto pomocnicza. Można odejść od zasady udziałowej, można do niej powrócić.
    W wątku jest powrót do zasady udziałowej, a wyroku odwrotnie - jest podział nierówny z odejściem od zasady udziałowej - i nie ma to specjalnego znaczenia dla obydwu spraw, ponieważ istotą jest rozstrzygniecie, że garażowicze mają urządzać się w halach wyodrębnionych sami. Byle w zgodzie z kc.
    Nic do gadania o kosztach parliftów nie ma wspólnota, a już tym bardziej krewki zarząd wspólnoty.

    Wspólnota nie ma prawa na mocy uwol zajmować się sprawami garażowiczów (hala wyodrębniona). Sam podział kosztów eksploatacyjnych może być odmienny od zasady udziałowej, lecz wprowadzić go sobie mogą tylko sami garażowicze.
    I to nawet jeśli jest zarządcza powierzony 18,1 i w akcie dość wyraźnie powierza mu się konkretne czynności elementami wspólnymi w samej hali, w tym konkretnie też parkliftami.

    Autor wątku sprawdza jednak, mam nadzieję, co tam słuchać w jego akcie, ale tu mamy wyrok ze wszystkimi szczegółami i okazuje się że wszelkie różnice jakie są lub mogą być - będą drugorzędne. Wyrok ten zapadł w trzy lata po słynnej noweli czerwcowej 2015 i sąd w ogóle nie zahaczył o art. 3a. Jakby go nie było. <img class="emoticon" src="/plugins/Emoticons/images/smile.gif" alt=":)" />

    A na końcu jest dopiero ciekawostka: sąd zajął się interpretacją treści art. 23 ust. 2b. Czyli pochodzącego z tej samej nowelizacji, ale dotyczącego glosowań garażowiczów. Przy czym obowiązek wyłonienia w głosowaniu uchwal wspólnoty pełnomocnika lokalu garażowego, który oddaje jeden wspólnie uzgodniony w garażu głos, sąd wyraźnie wywodzi ze starego przepisu poprzedzającego! Oraz powołując się na jakiś wytok SN z 2012. Czyli znowu: jakby tamtej nieszczęsnej nowelizacji w ogóle nie było!!

    Albo sąd troszkę pomylił artykuły (w przypadku 23 ust 2a), albo udaje że tych artykułów z literkami a i b w ogóle w ustawie nie ma.

Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.