Zarząd i wspólnota ściągają długi w złym trybie?

Dzień dobry,
Mieszkam w dużej WM, w której około 10% udziałów (mieszkania+udziały w odrębnym garażu) posiadają 3 spółki z o.o. będące spółkami córkami nieuczciwego dewelopera tego budynku - deweloper oficjalnie oczywiście już dawno ogłosił upadłość.
Wszystkie nieruchomości wspominanych spółek generują od 3 lat potężne zadłużenie, realnie zagrażające płynności finansowej wspólnoty - jest to już około 100 tys zł zaległości względem WM, a utrzymujemy się tylko dzięki środkom z funduszu remontowego.
Wszystkie 3 spółki są niewyplacalne, a na nieruchomościach mają już hipoteki przymusowe na 100% wartości mieszkań/miejsc w garażu. Jednocześnie wynajmują one te mieszkania, pobierając opłaty, a do wspólnoty nie trafia nic.
Od kilku lat toczą się różne procesy w standardowym trybie (nakazowym?) - nadal nie ma nawet prawomocnego nakazu zapłaty - zadłużenie rośnie z każdym miesiącem + ponosimy niemałe koszty kancelarii prawnych (w sumie będzie to już pewnie 15+ tys zł przez te lata, przy kompletnym braku odzyskania nawet części długu).

I teraz pytanie - czy to, że zarząd i administracja bronią się przed zebraniem w celu rozpoczęcia całej procedury (upoważnienia zarządu by wystąpił w imieniu wspólnoty) licytacji komorniczej w trybie procesu zgodnie z UWL, może być traktowane jako zaniedbanie i niedostateczne działanie w celu ściągnięcia długów?
Czy dobrze rozumiem, że działając od razu w kierunku licytacji w trybie procesu, już dawno mielibyśmy problem z głowy i przynajmniej nie powstawałby nowy dług?
Czy ktoś ma może jakieś pomysły co jeszcze można zrobić w takiej sytuacji? Długi proces sądowy ciągnie całą wspólnotę na dno...
Z góry dziękuję za porady <img class="emoticon" src="/plugins/Emoticons/images/smile.gif" alt=":)" />
Pozdrawiam

Komentarze

  • gabgab Użytkownik

    Jest w ustawie artykuł:
    Art. 16. 1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od
    niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu
    porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie
    z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa
    może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie
    przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
    2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do
    lokalu zamiennego.

    Tylko najpierw WM musi podjąć uchwałę w tej sprawie a potem iść do sądu.
    I sprawa w sądzie może trwać latami z niewiadomym skutkiem.

    Lepiej uzyskać prawomocny nakaz zapłaty i wtedy licytować.
    Jeśli lokale są wynajmowane, to komornik może zająć czynsz.

  • tompiortompior Użytkownik
    Uzyskanie prawomocnego nakazu zapłaty to również lata rozpraw gdy dłużnikami są spółki zoo faktycznie powiązane z jednym człowiekiem żyjącym z przekrętów i żonglowania firmami/kapitałem (w tym momencie siedzi np. w 13 spółkach, z czego połowa zarejestrowana jest pod tym samym adresem).
    Tutaj kluczowe jest żeby po prostu ktokolwiek kupił mieszkania i zaczął płacić czynsz. Nawet jeżeli nie odzyskamy zaległych długów.
    Zatem tryb procesu będzie pewnie najszybszy?
  • gabgab Użytkownik
    Najszybszy będzie nakaz zapłaty. I licytacja lokalu na podstawie tego nakazu.
    Po co wy zatrudniacie tych prawników, skoro tak prostej rzeczy nie potrafią wytłumaczyć
  • AmadeuszAmadeusz Użytkownik
    gab: Najszybszy będzie nakaz zapłaty. I licytacja lokalu na podstawie tego nakazu.
    To jest niepotrzebne mieszanie ludziom w głowach.
    Taki cwaniak:
    spółki zoo faktycznie powiązane z jednym człowiekiem żyjącym z przekrętów i żonglowania firmami/kapitałem (w tym momencie siedzi np. w 13 spółkach, z czego połowa zarejestrowana jest pod tym samym adresem).
    - na byle nakaz zapłaty, zgłasza sprzeciw do nakazu i o licytacji wspólnota może sobie pomarzyć, bo nakaz zapłaty wędruje do kosza i zaczyna się długotrwała procedura sądowa.
  • gabgab Użytkownik
    Jeśli się odwoła, to będzie proces. Jeśli roszczenie jest zasadne w całości lub części, sąd zasądzi zwrot długu. I wtedy komornik i licytacja. Mimo wszystko prościej i szybciej niż z art. 16.1.

    Przy art. 16.1 potrzebna jest uchwała, którą można zaskarżyć. I czekać miesiącami na uchylenie, bądź nie uchylenie uchwały.
    Potem czekać następne miesiące na proces i w czasie procesu udowodnić, że nie tylko dług ustnieje ale że nie da się go ściągnąć np. z czynszu.
    I rozstrzygnięcie może być niepewne.

    I jeszcze jedno. Przedawnienie długu.
    Jeśli nie były składane pozwy o zapłatę, to część długu może być przedawniona.

  • ZarządcaZarządca Zarzadca.pl
    Proces z art. 16 uwl jest dość kosztowny: opłacenie sprawy (wpis), koszty zastępstwa procesowego są liczone od wartości przedmiotu sporu, a jest to wartość nieruchomości. Tymczasem, tak jak już napisano powyżej, o wiele taniej, prościej i szybciej można osiągnąć ten sam cel składając pozew o zapłatę. Oczywiście w opisanej sprawie jest to lepszy sposób, ponieważ dłużnik jest niewypłacalny.

  • tompiortompior Użytkownik
    Pozwy były składane bo kancelarie ciągną sprawy od 3 lat - po prostu nie rozumiem jak po takim czasie można nawet nie mieć prawomocnego nakazu zapłaty. Albo jak to możliwe, że na tych nieruchomościach od 3 lat wiszą sobie hipoteki przymusowe + zapis o tytule wykonawczym komorniczej egzekucji -- i to w dodatku z tytułu niepłaconych podatków, na rzecz Skarbu Państwa...

    Jestem względnie nowy we wspólnocie - jak zacząłem się interesować i robić drobne kontrole jej działania, to złapałem się za głowę...
    Zarząd jest fikcyjny - jedyne co robi to składa podpisy i nawet nie wie pod czym (wie, że dzwony biją, ale nie wie, w którym kościele). Mieszkańcy w ogóle się nie interesują sprawami wspólnoty - nawet gdy podaję im na tacy (w łatwej formie) analizy dotyczące kondycji/sposobu zarządzania - mają to gdzieś <img class="emoticon" src="/plugins/Emoticons/images/wink.gif" alt=";)" />
    A fakt jest taki, że połowa uchwał z ostatnich 3 lat zawiera zapisy niezgodne z prawem i działające na szkodę części mieszkańców...
    Dlatego też tak ciężko mi uzyskać faktyczne informacje odnośnie historii i obecnego statusu postępowań sądowych - nikt mi nie chce udzielić szczegółowych informacji - jedynie jakieś ogólniki niepoparte żadnymi dowodami.

    Czyli reasumując - taki mamy klimat jeżeli chodzi o pracę sądów i trzeba przygotować się na kilka lat ping ponga i sponsorowania dłużników?
  • MirekLMirekL Użytkownik
    tompior - to Ty KubaP? Taki wątek tylko on mógł wymyślić, albo przepisał z notatek z kursu sprzed 20 lat.
    Jak sie nie bylo nigdy w sądzie to pisze się takie bz---ry. Takie bajki to opowiadaj przy ognisku gimnazjalistom.
  • MirekLMirekL Użytkownik
    Jak widzę wszystko wraca do normy, Na forum jest 11 on-line, Ja i 10 wcieleń KubyP.
  • tompiortompior Użytkownik
    Polecam przyjąć dawkę leku - najwidoczniej już jest spóźniona bo pojawiły się paranoje i psychozy.

    Nie wiem czy tak w trudno to uwierzyć, ale po prostu jestem nowym użytkownikiem szukającym porady w dość złożonym problemie wspólnoty. Czytałem kilka innych tematów na tym forum i praktycznie wszędzie jakieś przepychanki rodem z piaskownicy - proszę mnie w to nie mieszać.
    Większa wartość na pewno miałby post na temat, a nie dzielenie się swoimi zwidami.
    Pozdrawiam
  • gabgab Użytkownik
    Nie ma pewności czy to kancelarie ciągną czy sprawy ślimaczą się w sądzie. Ostatnie nieudolne pseudoreformy spowodowały, że sprawy w sądach się znacznie wydłużyły.


  • MirekLMirekL Użytkownik
    KubaP - Ty się lubisz ośmieszać. Wymyślasz wątki IDIOTYCZNE. Wiem musisz z czegoś żyć. Chcesz dyskutować to się najpierw poucz. Nakaz zapłaty napisze średnio zdolny licealista. Formularze znajdzie z Internecie. Jak nie ma sprzeciwu to referendarz zrobi to w miesiąc, jak będzie to potrwa to kilka miesięcy, góra pól roku. Deweloper sprzedał swoim spółkom mieszkania??? KABARET. A te spółki są tak zadłużone ,że mają hipotekę 100% na każdym mieszkaniu, Czy Ty rozumiesz co tu piszesz????? A wierzyciele tych spółek czekają aż WM je zlicytuje!!??? Lubie to forum , odpręża, czuję ,że powinienem zażądać podwyżki.
  • tompiortompior Użytkownik
    Po kolei:
    Deweloper (PPU "nazwa") ogłosił upadłość - w skład organu wchodził pewien człowiek (nazwijmy go XX) będący faktycznie mózgiem wszystkich przyszłych operacji.
    Chwilę po ogłoszeniu upadłości powstaje nowa spółka zoo, której jedynym członkiem zarządu z 0 udziałami zostaje koleżanka Pana XX - nazwijmy YY -, a wszystkie udziały posiada inna spółka zoo utworzona kiedyś (kilka lat wcześniej) przez XX, a w której wszystkie udziały posiada YY i jest również członkiem zarządu.
    W tym samym roku (upadłości) powstaje kolejna spółka (trzecia z tych poupadlosciowych i swoją drogą - zarejestrowana pod tym samym adresem co powyższe 2 spółki) , której 100% udziałów posiada druga z wcześniejszych spółek. Rok później cały udział przejmuje pierwsza z wcześniejszych spółek, a 3 lata później jedynym członkiem zarządu zostaje pan XX, zastępując panią YY.

    No i taka jest sytuacja - wszystkie 3 spółki były zadłużone, od pierwszej podobno udało się odzyskać większość, a druga i trzecia zalegają z czynszami za 2-3 lata. Druga spółka 2 lata temu ponownie zmieniła całą strukturę - jej wszystkie udziały posiada czwarta spółka zoo, utworzona pół roku wcześniej (kap. Zakl. 5000 zł) przez obywatela Turcji, który także stał się jedynym członkiem zarządu spółki drugiej (zastępując YY). Pewnie typowy słup.
    Na wszystkich nieruchomościach spółek 2 i 3 wiszą hipoteki przymusowe (nie nasze - część na pewno na rzecz skarbu państwa za zaległości podatkowe).
    I przy okazji - Pani YY prywatnie jest także członkiem wspólnoty (ma tu swoje mieszkanie i faktycznie jest naszą sąsiadka).

    Czy mam wytlumaczyc coś jeszcze szanowny MirkuL?
    I tak - staram się dowiedzieć od zarządu i administracji jakie działania, kiedy i z jakim efektem zostały podjęte przez kancelarie prawne zajmujące się ściągnięciem długu.
    Pozdrawiam
  • MirekLMirekL Użytkownik
    Ty powinieneś bajki pisać.
  • blazej_hblazej_h Użytkownik
    Samo życie Panie Prezesie. Jednych ono dogania innych nie.
    Są ludzie którzy w u kadzie własnych spółek nawet się nie gubią.
    Ale połowa się gubi.
  • blazej_hblazej_h Użytkownik
    Można dodać, że ścieżka z artykułem 16.1 w tym wypadku odpada z samego powodu tych hipotek przymusowych.
  • ZarządcaZarządca Zarzadca.pl
    edytowano 4 czerwca
    Sytuacja jest rzeczywiście skomplikowana, skoro zadłużona spółka pozostaje właścicielką nieruchomości i nadal nie reguluje należności, przypadające na tę spółkę koszty ponoszą pozostali członkowie wspólnoty mieszkaniowej.
    Proszę się zwrócić do zarządu na piśmie o podanie infromacji w zakresie zadłużenia, od kiedy spółka nie płaci, o podanie kiedy wytoczono powództwa o zapłatę (data jest ważna), jakie są sygnatury akt, jakie orzeczenia zapadły.
    Zarząd ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą wobec wspólnoty mieszkaniowej, dlatego jeżeli, np. okazałoby się, że dopuścił się niedbalstwa, ponieważ nie skierował pozwu o zapłatę, to jego członkowie mogą zostać pozwani przez wspólnotę lub każdego z członków wspólnoty.
  • tompiortompior Użytkownik
    Bardzo dziękuję za wszystkie odpowiedzi (oczywiście oprócz tych od Mirka) - faktycznie temat jest dość złożony i chyba faktycznie najlepszym rozwiązaniem będzie oficjalne wystąpienie do zarządu o udzielenie odpowiedzi.

    A jeszcze dodając - czy wspólnota powołując się na UWL Art. 16 może żądać licytacji lokali w trybie procesu, jeżeli taka licytacja nie spłaci nawet części zadłużenia (z uwagi na hipoteki i kolejność zaspokajania wierzycieli)? Czyli jedynym powodem chęci licytacji byłaby chęć zatrzymania powstawania kolejnych długów, a nie spłaty tych już istniejących. Czy sąd bierze coś takiego pod uwagę?
    Dziękuję!
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.