uchwała właścicieli zawierająca zapis o działaniu wstecz

drops

Jak osądzicie taką sprawę: W listopadzie 2020 r. Zarząd zaproponował uchwałę obniżająca czynsz z reklam na częściach wspólnych - w zwiazku z pandemią. Nagle 31.05.2021 r. uchwała została pr\egłosowana. Par. 2 uchwały zawiera zapis "Czynsz ulega obniżeniu od 01.04.2020 r. ". Czyli ponad rok wstecz. Czy w tym przypadku nie ma zastosowania zasada "prawo nie działa wstecz" ?

blazej_h

Ta zasada ma zastosowanie w stosunku do ustaw. Nie do umów.

Amadeusz

Mowa jest o uchwale a nie umowie.

Nagle 31.05.2021 r. uchwała została pr\egłosowana.

Skoro taka była nagła wola właścicieli lokali to pojedynczy właściciel może tylko skorzystać z dobrodziejstw art. 25 UoWL jeżeli mu to nie odpowiada. Osobiście bym nie zaskarżał bo brak mocnych argumentów.

Natomiast rozważając temat szerzej, można podyskutować o samej zasadzie lex retro non agit, w zastosowaniu do uchwał właścicieli lokali.
Należałoby wyjaśnić najpierw problem, czy owa uchwała właścicieli lokali jest aktem normatywnym czy aktem stosowania prawa bo:

"...Zaskarżona uchwała Zarządu Powiatu D. nie jest aktem normatywnym a aktem stosowania prawa, w związku z czym nie może mieć do niej zastosowania zasada lex retro non agit. W ocenie sądu I instancji zaskarżona uchwała pozostaje w zgodzie z zasadą nieretroaktywności, rozumianą jednak w kategoriach stosowania prawa..."

- taką ocenę stosuje jeden sąd a inny inną (poniżej).
Ja uważam, iż w tym konkretnym wypadku ta uchwała nie ustanawia norm prawnych lecz sankcjonuje tylko funkcjonowanie jednego zagadnienia stosowania prawa i to niedotyczącego w zasadzie bezpośrednio właścicieli lokali. Dopóki nie zostanie ona zaskarżona, obowiązuje.

W sądzie natomiast może być różnie.

"...Powód sprecyzował, że zaskarża tylko pkt. (...) uchwały albowiem jest on niezgodny z prawem. Uchwała nie może obowiązywać z terminem wstecznym.
Apelacja jest słuszna, rację bowiem ma skarżący, o ile stoi na stanowisku, że zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali). A zatem po myśli tych przepisów zarząd z istoty swej nie może zostać wybrany z datą wsteczną..."

- Sygn. akt I ACa 609/09 wyrok Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny dnia 5 listopada 2009 r.

"...Należy jeszcze zwrócić uwagę na niespójne zapisy uchwały odnoszące się do jej obowiązywania. Przedmiotowa uchwała została podjęta w dniu 21 maja 2015 roku i z jej treści wynika, że wchodzi w życie z dniem podjęcia. Natomiast w § 1 uchwały wskazano, że dotyczy ona ponownego przeliczenia i rozliczenia mediów, tj. centralnego ogrzewania i ciepłej wody za 2014 rok, a zatem przedmiotowe rozliczenie będzie obejmowało okres sprzed podjęcia uchwały. W ocenie Sądu nie ulega wątpliwości, że takie zapisy uchwały mogą wywołać wątpliwości dotyczące sposobu rozliczenia ww. kosztów.
...Należy zgodzić się ze stanowiskiem strony powodowej, że co do zasady prawo nie działa wstecz. Dotyczy to wszystkich aktów stanowiących przepisy prawa i powinno odnosić się także do uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej jako aktu, na podstawie którego mają być nałożone obowiązki na jej członków. Ustawodawca wprawdzie nie określił zakazu podejmowania uchwał przez Wspólnoty z mocą wsteczną, jednak także w przypadku Wspólnoty należałoby stosować pewne zasady poprawnej legislacji łącznie z zasadą niedziałania prawa wstecz..."

- Wyrok Sąd Okręgowy w Poznaniu XIV Wydział Cywilny Sygn. akt XIV C 595 / 15. Dnia 02 czerwca 2016 r.

drops

Dziękuję

Zarządca

Moim zdaniem w przypadku tej uchwały, która dotyczy wymiaru czynszu, tj. obniżenia jego wysokości, gdy nie dochodzi do naruszenia praw nabytych, trudno będzie przeforsować stanowisko o jej niezgodności z prawem w związku z naruszeniem wyartykułowanej powyżej zasady. Każdą sytuację należy rozpatrywać odmiennie, w zależności od stanu faktycznego, a w tym przypadku mamy pandemię, działalność gospodarczą była w dużym stopniu ograniczona, być może zobowiązani składali już jakieś wnioski w tej sprawie jeszcze przed podjęciem uchwały. Wyobraźmy sobie taką sytuację, gdy nie ma uchwały - przecież sąd, gdyby doszło do jakiegoś procesu o zapłatę, może ten czynsz obniżyć, prawda? Obniżyć wstecz, ukształtować stosunek prawny w inny sposób, aniżeli ten, który określono w umowie.

drops

Uważam, że zapis Zarządcy jest kontrowersyjny, nie wiem czy sąd ma prawo obniżyć czynsz najmu na wniosek zainteresowanego.

Zarządca

Sąd może zmniejszyć wyskość zobowiązania w wyjątkowych sytuacjach, a z taką właśnei mamy do czynienia - nadzwyczajna zmiana stosunków spowodowana pandemią.

drops

Nikt nie zmusza najemców do najmu powierzchni pod reklamę, to nie jest czynsz za lokal. Od tego nie zależy egzystencja ludzi.

KubaP

Zarządca napisał użytkownik: »

Sąd może zmniejszyć wyskość zobowiązania w wyjątkowych sytuacjach, a z taką właśnei mamy do czynienia - nadzwyczajna zmiana stosunków spowodowana pandemią.

sąd nie może ingerować w umowy między WM, a najemcą NW . Jest wolność zawierania umów .
Pandemia jest wyjątkiem, ale to strony umowy muszą rozwiązać od kiedy opłaty będą zmienione i na jaki czas .