Umowa deweloperska: notariusz odpowiada za klauzule abuzywne

Gość Zarzadca.pl (Marek)

Pierwszy komentarz do artykułu: https://zarzadca.pl/artykuly/umowa-deweloperska-notariusz-odpowiada-za-klauzule-abuzywne

Czyli jak mam w akcie zapis, że udzielam deweloperowi pełnomocnictwa do zmiany udziałów to jest ten zapis nieważny

Zarządca

Tak, moim zdaniem to klauzula abuzywna, nie mniej jednak, dla uproszczenia, o ile nie jest Pan zainteresowany takim pełnomocnictwem, proszę je po prostu wypowiedzieć - najlepiej w trybie natychmiastowym i z zastrzeżeniem, że czyni Pan to z ostrożności, ponieważ taki zapis narusza w sposób rażący prawo. Z drugiej strony można zadać pytanie czy notariusz pouczył strony, że to klauzula abuzywna i niewiążaca? Czy w akcie notarialnym znajduje się jakikolwiek zapis o ty pouczeniu. Proszę zauważyć, że rejenci bardzo się pilnują wkwestiach podatkowych, zawsze są jakieś pouczenia, np. przy spadku, że trzeba zapłacić podatek, przy sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od daty nabycia, itd. Jak to się dzieje, że w tych aktach tyle niedozwolonych postanowień? To świadczy o bardzo niskiej kulturze prawnej.

blazej_h

No to notariuszy musiało teraz zmrozić po taki artykule.
Jak ładnie napisano, ogólna klauzula pełnomocnictwa dla dewelopera do zmian udziałów nie ma racji bytu w świetle obowiązującego porządku prawnego. Czyli jest abuzywna.
Z tym że jeszcze powinna występować w rejestrze takich klauzul, których jest dla umów deweloperskich ponad 250, jak pamiętam, jeśli nie więcej.

Zarządca

Przed 17 kwietnia 2016 r., czyli przed wejściem w życie nowelizacji ustawy z dnia 16 lutego 2007 r.o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. 2007 Nr 50 poz. 331 z późn. zm.) rzeczywiście było tak, że o niedozwolonym charakterze klauzul umownych decydował Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (SOKiK). Postanowienia umowne uznane prawomocnym wyrokiem SOKiK za niedozwolone były wpisywane do rejestru klauzul niedozwolonych i od tego momentu ich stosowanie w obrocie z konsumentami było zakazane. Obecnie tak już nie jest, ponieważ jeśli umowa, którą konsument już podpisał, zawiera niedozwolone postanowienia to – zgodnie z definicją określoną w kodeksie cywilnym – nie wiążą one konsumenta z mocy prawa.

Klauzul abuzywnych w umowach deweloperskich jest mnóstwo, a wpisują je do aktów notarialnych notariusze. Oczywiście można się zasłaniać prawem swobody umów, itd. , ale obowiązkiem notariusza jest pouczyć strony o tym, że dane postanowienie jest niedozwolone. Tymczasem rejenci na usługach deweloperów biorą udział w procederze.

Zarządca

Oczywiście, że nosi znamiona abuzywności, ponieważ o ewentualnych opłatach za korzystanie z tego pomieszczenia decyduje wspólnota mieszkaniowa, a nie deweloper z nabywcą. Cytowany zapis narusza interesy ekonomiczne nabywców lokali. Notariusz wprowadza w błąd.

Gość Zarzadca.pl (Oświecony)

W akcie mam zapis, że zarządca wydaje zgody na alkohol. Ten zarządca to oczywiscie deweloper. Czy to klauzula niedozwolona?

Zarządca

Tak, to klauzula niedozwolona. Takie pouczenie powinien zawrzeć notariusz w akcie notarialnym - powinien wpisać, że postanowienie to jest nieskuteczne, nie wywołuje skutków prawnych. Sądzę jednak, że tego nie uczynił, mimo że powinien, w dodatku za tę umowę pobrał opłatę, również od nabywcy.

Zgoda na prowadzenie przez innych współwłaścicieli lokali użytkowych sprzedaży alkoholu to klauzula abuzywna - wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 15 listopada 2017 r., sygn. akt VII ACa 974/17.

Ponadto, udzielenie pełnomocnictwa zarządowi do udzielania takich zgód, to niedozwolone ominięcie prawa, również kaluzula abuzywna. Zarząd, czy zarządca któemu powierzono sprawowanie zarządu, działa w takim przypadku na podstawie uchwały właścicieli lokali, ponieważ czynność przekracza zarząd zwykłego zarządu.

Amadeusz

...zapis, że zarządca wydaje zgody na alkohol.

To nie tylko klauzula niedozwolona ale zapis ten jest niezgodny z prawem!
Zgodnie z art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy, do wniosku o wydanie zezwolenia na sprzedaż alkoholu, należy dołączyć pisemną zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, jeżeli punkt sprzedaży jest zlokalizowany w wielorodzinnym budynku mieszkalnym.
Pytanie - czy deweloper jako zarządca jest:
- właścicielem budynku?
- użytkownikiem budynku czyli najemcą budynku, dzierżawcą budynku, osobą, której użyczono budynku?
- zarządcą budynku?
- administratorem budynku?
Jeżeli przypiszemy go do któreś z tych funkcji to wszystko jest OK.
Ale - moim zdaniem deweloper jako zarządca, nie jest żadnym z tych podmiotów i nie ma żadnych uprawnień do wydawania pisemnej zgody na sprzedaż alkoholu w budynku wspólnoty.

Zgoda ta musi zostać udzielona w postaci uchwały wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ sądy od lat stoją na stanowisku, że czynność ta przekracza zakres zwykłego zarządu nieruchomością i nie mieści się w pojęciu bieżącego zarządzania nieruchomością.

https://capitallegal.pl/obowiazek-uzyskania-zgody-wspolnoty-mieszkaniowej-na-sprzedaz-alkoholu/

Amadeusz

---

Zarządca:
Zgoda na prowadzenie przez innych współwłaścicieli lokali użytkowych sprzedaży alkoholu to klauzula abuzywna - wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 15 listopada 2017 r., sygn. akt VII ACa 974/17.

Nieprawda - proszę przeczytać dokładnie uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego - który brzmi dokładnie odwrotnie - i sprostować powyższe błędne zdanie. Owo zdanie same w sobie jest błędne ponieważ wykonywanie prawa określonego ustawą - a taką jest wydanie pisemnej zgody przez właściciela budynku (wszystkich właścicieli lokali) na sprzedaż alkoholu, nie może być uznane za niezgodne z prawem.

Amadeusz

Tu nie trzeba "ochłaniania" czy domyślania się - co Zarządca miał na myśli. Powtarzam - napisane zdanie:

Zgoda na prowadzenie przez innych współwłaścicieli lokali użytkowych sprzedaży alkoholu to klauzula abuzywna - wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 15 listopada 2017 r., sygn. akt VII ACa 974/17.

Jest nieprawdą!
Po pierwsze: cytowany wyrok brzmi dokładnie odwrotnie.
Po drugie: zgoda jest wymagana ustawą a więc wydawanie takiej zgody nie może być złamaniem prawa.
Powyższe zdanie jako wprowadzające w błąd - należy skasować i sprostować informację!

Gość Zarzadca.pl (Dorota Struzik)

Jak podejść do sytuacji w której notariusz sprzedał udział (lokal ) nie lokal użytkowy w dopiero co wyremontowanym budynku który to budynek nie miał odbioru technicznego gdyż był przebudowany bez zezwolenia. O czy nikt z kolejnych właścicieli nie był poinformowany. Ponadto został przekroczony współczynnik brany pod uwagę w planowaniu przestrzennym. Ciekawe!

blazej_h

Podejść tak, jak do przypadku, że w budynku nie ma jeszcze wspólnoty mieszkaniowej. A może nawet nigdy nie będzie?

Chodzi tu wtedy o udział w całej nieruchomości, w której nie ma części wspólnych nieruchomości i nie ma udziałów w części wspólnej nieruchomości.
Sprzedaż samego udziału w częściach wspólnych nieruchomości nie jest możliwa, bo taki udział jest prawem związanym z prawem własności jakiegoś niewyodrębnionego lokalu.
Gdy lokale nie są wyodrębnione, w grę może wchodzić jedynie sprzedaż udziału w calutkim budynku, w którym ani jeden lokal nie jest wyodrębniony. Czyli w którym nie ma wspólnoty mieszkaniowej. I to prawdopodobnie będzie ten twój przypadek.

Zarządca

Udział został sprzedany w nieruchomości - czyli w gruncie, na którym wzniesiono budynek. Każdy ze współwłaścicieli ma udział we wszystkim, czyli w gruncie, w budynku, w urządzeniach - podobnie jest w garażach wielostanowiskowych. Proszę zauważyć, że korzystanie z poszczególnych miejsc wynika z podziału quoad usum. Współwłaściciel garażu - czyli całej hali jest jednocześnie posiadaczem określonego miejsca parkinowego (współwłaścielem tego miejsca).