Umowa deweloperska: notariusz odpowiada za klauzule abuzywne

Pierwszy komentarz do artykułu: https://zarzadca.pl/artykuly/umowa-deweloperska-notariusz-odpowiada-za-klauzule-abuzywne

Czyli jak mam w akcie zapis, że udzielam deweloperowi pełnomocnictwa do zmiany udziałów to jest ten zapis nieważny

Komentarze

  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    Tak, moim zdaniem to klauzula abuzywna, nie mniej jednak, dla uproszczenia, o ile nie jest Pan zainteresowany takim pełnomocnictwem, proszę je po prostu wypowiedzieć - najlepiej w trybie natychmiastowym i z zastrzeżeniem, że czyni Pan to z ostrożności, ponieważ taki zapis narusza w sposób rażący prawo. Z drugiej strony można zadać pytanie czy notariusz pouczył strony, że to klauzula abuzywna i niewiążaca? Czy w akcie notarialnym znajduje się jakikolwiek zapis o ty pouczeniu. Proszę zauważyć, że rejenci bardzo się pilnują wkwestiach podatkowych, zawsze są jakieś pouczenia, np. przy spadku, że trzeba zapłacić podatek, przy sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od daty nabycia, itd. Jak to się dzieje, że w tych aktach tyle niedozwolonych postanowień? To świadczy o bardzo niskiej kulturze prawnej.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    No to notariuszy musiało teraz zmrozić po taki artykule. :)
    Jak ładnie napisano, ogólna klauzula pełnomocnictwa dla dewelopera do zmian udziałów nie ma racji bytu w świetle obowiązującego porządku prawnego. Czyli jest abuzywna.
    Z tym że jeszcze powinna występować w rejestrze takich klauzul, których jest dla umów deweloperskich ponad 250, jak pamiętam, jeśli nie więcej.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano czerwca 2021
    Przed 17 kwietnia 2016 r., czyli przed wejściem w życie nowelizacji ustawy z dnia 16 lutego 2007 r.o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. 2007 Nr 50 poz. 331 z późn. zm.) rzeczywiście było tak, że o niedozwolonym charakterze klauzul umownych decydował Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (SOKiK). Postanowienia umowne uznane prawomocnym wyrokiem SOKiK za niedozwolone były wpisywane do rejestru klauzul niedozwolonych i od tego momentu ich stosowanie w obrocie z konsumentami było zakazane. Obecnie tak już nie jest, ponieważ jeśli umowa, którą konsument już podpisał, zawiera niedozwolone postanowienia to – zgodnie z definicją określoną w kodeksie cywilnym – nie wiążą one konsumenta z mocy prawa.

    Klauzul abuzywnych w umowach deweloperskich jest mnóstwo, a wpisują je do aktów notarialnych notariusze. Oczywiście można się zasłaniać prawem swobody umów, itd. , ale obowiązkiem notariusza jest pouczyć strony o tym, że dane postanowienie jest niedozwolone. Tymczasem rejenci na usługach deweloperów biorą udział w procederze.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    azygnerskiazygnerski Użytkownik
    "przyjmuje do wiadomości i akceptuje fakt, że pomieszczenie przyległe do portierni, oznaczone w projekcie wykonawczym numerem P.3, będzie nieodpłatnie używane jako pomieszczenie administracyjne Dewelopera i obsługi serwisowej inwestycji ********* przez okres co najmniej trwania rękojmi."
    Z życia wzięte, notariusz nie miał z tym problemu, spierał się ze mna, że nie nosi znamion abuzywności...
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    Oczywiście, że nosi znamiona abuzywności, ponieważ o ewentualnych opłatach za korzystanie z tego pomieszczenia decyduje wspólnota mieszkaniowa, a nie deweloper z nabywcą. Cytowany zapis narusza interesy ekonomiczne nabywców lokali. Notariusz wprowadza w błąd.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    W akcie mam zapis, że zarządca wydaje zgody na alkohol. Ten zarządca to oczywiscie deweloper. Czy to klauzula niedozwolona?
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano czerwca 2021
    Tak, to klauzula niedozwolona. Takie pouczenie powinien zawrzeć notariusz w akcie notarialnym - powinien wpisać, że postanowienie to jest nieskuteczne, nie wywołuje skutków prawnych. Sądzę jednak, że tego nie uczynił, mimo że powinien, w dodatku za tę umowę pobrał opłatę, również od nabywcy.

    Zgoda na prowadzenie przez innych współwłaścicieli lokali użytkowych sprzedaży alkoholu to klauzula abuzywna - wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 15 listopada 2017 r., sygn. akt VII ACa 974/17.

    Ponadto, udzielenie pełnomocnictwa zarządowi do udzielania takich zgód, to niedozwolone ominięcie prawa, również kaluzula abuzywna. Zarząd, czy zarządca któemu powierzono sprawowanie zarządu, działa w takim przypadku na podstawie uchwały właścicieli lokali, ponieważ czynność przekracza zarząd zwykłego zarządu.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    AmadeuszAmadeusz Użytkownik
    ...zapis, że zarządca wydaje zgody na alkohol.
    To nie tylko klauzula niedozwolona ale zapis ten jest niezgodny z prawem!
    Zgodnie z art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy, do wniosku o wydanie zezwolenia na sprzedaż alkoholu, należy dołączyć pisemną zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy lub administratora budynku, jeżeli punkt sprzedaży jest zlokalizowany w wielorodzinnym budynku mieszkalnym.
    Pytanie - czy deweloper jako zarządca jest:
    - właścicielem budynku?
    - użytkownikiem budynku czyli najemcą budynku, dzierżawcą budynku, osobą, której użyczono budynku?
    - zarządcą budynku?
    - administratorem budynku?
    Jeżeli przypiszemy go do któreś z tych funkcji to wszystko jest OK.
    Ale - moim zdaniem deweloper jako zarządca, nie jest żadnym z tych podmiotów i nie ma żadnych uprawnień do wydawania pisemnej zgody na sprzedaż alkoholu w budynku wspólnoty.
    Zgoda ta musi zostać udzielona w postaci uchwały wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ sądy od lat stoją na stanowisku, że czynność ta przekracza zakres zwykłego zarządu nieruchomością i nie mieści się w pojęciu bieżącego zarządzania nieruchomością.
    https://capitallegal.pl/obowiazek-uzyskania-zgody-wspolnoty-mieszkaniowej-na-sprzedaz-alkoholu/
  • Opcje
    AmadeuszAmadeusz Użytkownik

    Zarządca:
    Zgoda na prowadzenie przez innych współwłaścicieli lokali użytkowych sprzedaży alkoholu to klauzula abuzywna - wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 15 listopada 2017 r., sygn. akt VII ACa 974/17.
    Nieprawda - proszę przeczytać dokładnie uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego - który brzmi dokładnie odwrotnie - i sprostować powyższe błędne zdanie. Owo zdanie same w sobie jest błędne ponieważ wykonywanie prawa określonego ustawą - a taką jest wydanie pisemnej zgody przez właściciela budynku (wszystkich właścicieli lokali) na sprzedaż alkoholu, nie może być uznane za niezgodne z prawem.
  • Opcje
    azygnerskiazygnerski Użytkownik
    Amadeusz napisał użytkownik: »

    Zarządca:
    Zgoda na prowadzenie przez innych współwłaścicieli lokali użytkowych sprzedaży alkoholu to klauzula abuzywna - wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 15 listopada 2017 r., sygn. akt VII ACa 974/17.
    Nieprawda - proszę przeczytać dokładnie uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego - który brzmi dokładnie odwrotnie - i sprostować powyższe błędne zdanie. Owo zdanie same w sobie jest błędne ponieważ wykonywanie prawa określonego ustawą - a taką jest wydanie pisemnej zgody przez właściciela budynku (wszystkich właścicieli lokali) na sprzedaż alkoholu, nie może być uznane za niezgodne z prawem.

    Ochłoń Amadeo. Zarządca ma na myśli wpisywanie do umów (przez deweloperów) zgody nabywców na sprzedaż alkoholu. Wyrwałeś z kontekstu i wydajesz dyspozycje :)
    Dodam, że deweloper może pominąć przyszłych nabywców i taką zgodę "wydać" na wczesnym etapie sprzedaży (przeniesienia własności) lokali, dysponując większością udziałów w nowopowstałej wspólnocie i przegłosowując uchwałę.
  • Opcje
    AmadeuszAmadeusz Użytkownik
    Tu nie trzeba "ochłaniania" czy domyślania się - co Zarządca miał na myśli. Powtarzam - napisane zdanie:
    Zgoda na prowadzenie przez innych współwłaścicieli lokali użytkowych sprzedaży alkoholu to klauzula abuzywna - wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 15 listopada 2017 r., sygn. akt VII ACa 974/17.
    Jest nieprawdą!
    Po pierwsze: cytowany wyrok brzmi dokładnie odwrotnie.
    Po drugie: zgoda jest wymagana ustawą a więc wydawanie takiej zgody nie może być złamaniem prawa.
    Powyższe zdanie jako wprowadzające w błąd - należy skasować i sprostować informację!
  • Opcje
    Jak podejść do sytuacji w której notariusz sprzedał udział (lokal ) nie lokal użytkowy w dopiero co wyremontowanym budynku który to budynek nie miał odbioru technicznego gdyż był przebudowany bez zezwolenia. O czy nikt z kolejnych właścicieli nie był poinformowany. Ponadto został przekroczony współczynnik brany pod uwagę w planowaniu przestrzennym. Ciekawe!
  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    Podejść tak, jak do przypadku, że w budynku nie ma jeszcze wspólnoty mieszkaniowej. A może nawet nigdy nie będzie?

    Chodzi tu wtedy o udział w całej nieruchomości, w której nie ma części wspólnych nieruchomości i nie ma udziałów w części wspólnej nieruchomości.
    Sprzedaż samego udziału w częściach wspólnych nieruchomości nie jest możliwa, bo taki udział jest prawem związanym z prawem własności jakiegoś niewyodrębnionego lokalu.
    Gdy lokale nie są wyodrębnione, w grę może wchodzić jedynie sprzedaż udziału w calutkim budynku, w którym ani jeden lokal nie jest wyodrębniony. Czyli w którym nie ma wspólnoty mieszkaniowej. I to prawdopodobnie będzie ten twój przypadek.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    Udział został sprzedany w nieruchomości - czyli w gruncie, na którym wzniesiono budynek. Każdy ze współwłaścicieli ma udział we wszystkim, czyli w gruncie, w budynku, w urządzeniach - podobnie jest w garażach wielostanowiskowych. Proszę zauważyć, że korzystanie z poszczególnych miejsc wynika z podziału quoad usum. Współwłaściciel garażu - czyli całej hali jest jednocześnie posiadaczem określonego miejsca parkinowego (współwłaścielem tego miejsca).
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.