Dostęp do terenu zielonego we wspólnocie.
Lokator 86
Użytkownik
Witam Państwa.
We wspólnocie mamy mały zgrzyt. Żeby lepiej zobrazować skalę problemu, przedstawię chronologiczny zarys.
Kupiliśmy mieszkanie u dewelopera. Wokół bloku jest spory obszar zielony należący do naszej wspólnoty. Teren jest ogrodzony. Mieszkańcy parterów mają swoje przydomowe ogródki. Po roku funkcjonowania, postanowili się ogrodzić malymi plotkami. Nic by nie stało na przeszkodzie gdyby deweloper nie zawinił z obliczeniami. Po jednej stronie bloku gdzie widnieje jedyne dojście do ogrodu wspólnego, część ogródków wchodzi jakby w tą drogę. Pierwszy płot wyeliminował dostęp do części wspólnej. I powstał konflikt między mieszkańcami parteru a pięter. Deweloper zasugerował wstawienie dodatkowej furtki, lecz pewni mieszkańcy parteru protestują temu rozwiązaniu. Można powiedzieć że nie dość że ogrodzili swoje ogródki, to przy okazji tak jakby chcieli zagarnąć resztę terenu zielonego dla siebie. Brzmi to niby banalnie, bo w końcu dostęp do terenu zielonego nam się należy. Niedługo mamy pierwsze spotkanie z administracją. Ten temat będzie poruszany. Chciałabym się dobrze przygotować na konfrontację. Można prosić o jakieś rady, przepisy.
Pozdrawiam serdecznie
We wspólnocie mamy mały zgrzyt. Żeby lepiej zobrazować skalę problemu, przedstawię chronologiczny zarys.
Kupiliśmy mieszkanie u dewelopera. Wokół bloku jest spory obszar zielony należący do naszej wspólnoty. Teren jest ogrodzony. Mieszkańcy parterów mają swoje przydomowe ogródki. Po roku funkcjonowania, postanowili się ogrodzić malymi plotkami. Nic by nie stało na przeszkodzie gdyby deweloper nie zawinił z obliczeniami. Po jednej stronie bloku gdzie widnieje jedyne dojście do ogrodu wspólnego, część ogródków wchodzi jakby w tą drogę. Pierwszy płot wyeliminował dostęp do części wspólnej. I powstał konflikt między mieszkańcami parteru a pięter. Deweloper zasugerował wstawienie dodatkowej furtki, lecz pewni mieszkańcy parteru protestują temu rozwiązaniu. Można powiedzieć że nie dość że ogrodzili swoje ogródki, to przy okazji tak jakby chcieli zagarnąć resztę terenu zielonego dla siebie. Brzmi to niby banalnie, bo w końcu dostęp do terenu zielonego nam się należy. Niedługo mamy pierwsze spotkanie z administracją. Ten temat będzie poruszany. Chciałabym się dobrze przygotować na konfrontację. Można prosić o jakieś rady, przepisy.
Pozdrawiam serdecznie
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Te sprawę muszą załatwić sami właściciele lokali nie administrator NW . On jest od wykonywania woli większości właścicieli lokali wyrażonych w uchwałach .
Jak będzie podjęta uchwała właścicieli lokali ( liczona posiadanymi udziałami w NW) o wstawieniu w ogrodzenie dodatkowej furtki to tak się stanie ...
Trzeba jak najszybciej uchwalić treść regulaminu porządku domowego . A w nim zapisać wszystkie możliwe zakazy. np zakaz sadzenia roślinności wyrastającej pond parter ... bo 8-10 lat znowu będą kwasy związane z wysokimi drzewami czy winogronem pnącym się po elewacji ...
Kupując mieszkanie od dewelopera, na projektach nie było żadnych płotków. Nikt też nie informował że taki ogrodzenia mogą powstać. Kupiliśmy to mieszkanie, gdyż mamy mieć zapewniony dostęp do części wspólnej ogrodu. Czy w tej sytuacji deweloper nie ma obowiązku zapewnić nam dostęp do ogrodu?
Nie znasz polskich realiów ?... płoty powstają dlatego, że inni nie szanują pracy tych co maja ten teren zielony na wyłączność ... np.wyprowadzają psy, kto im zabroni .
Podobnie jest z remontami lokali ... kto innych informuje, że remonty będą trwać ... 6 miesięcy, a głośne prace remontowe przez trzy ?
Ma , więc wybuduje dodatkową furtkę , podejmijcie taką uchwałę , aby było wiadomo, kto za to ma zapłacić .
A w temacie kosztów, deweloper bierze to na siebie.
KubaP - Ty się nic nie nauczyłeś przez te lata.
W pierwszej kolejności zasadnicza uwaga, o której deweloperzy zdają się zapominać – podział quoad usum nieruchomości wspólnej nie jest definitywny i właściciele lokali mogą go zmienić w drodze uchwały, z czego nabywca zawierając umowę winien sobie zdawać sprawę, szczególnie gdy uiszcza deweloperowi za to wyłączne korzystanie jakąś należność (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2010 roku, sygn. akt: III CSK 325/09, niepubl.). Oczywiście zniesienie takiego podziału musi być uzasadnione okolicznościami, chodzi mianowicie o taką sytuację, gdy narusza on zasady słuszności, np. ustanawia się prawo wyłącznego korzystania przy braku miejsc postojowych dla pozostałych nabywców, należy zatem zawsze mieć na uwadze obiektywne interesy wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej. "
Więcej na ten temat w artykule: Umowa deweloperska: postanowienia quoad usum w większości bezskuteczne
Artykuł na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
https://zarzadca.pl/artykuly/umowa-deweloperska-postanowienia-quoad-usum-w-wiekszosci-bezskuteczne
Szkoda, że piszesz tak nieprecyzyjnie i przy tym nie jesteś konsekwentny.
"Jakby chcieli zagarnąć". A potem piszesz, że to błąd dewelopera, a ludzie mają prawo do grodzenia części NW, którą użytkują na wyłączność. I dobrze że przyznajesz im jednak to prawo, ponieważ je mają.
Podział "quod usum" oczywiście nie jest definitywny, ale wszyscy wiemy że w warunkach wspólnoty mieszkaniowej w nowym obiekcie, to tylko teoria. I ostateczność.
Najprawdopodobniej możliwe jest jedynie utworzenie dostępu do części wspólnej nieruchomości nie objętej podziałem podziałem quod usum. Nowy płot jak rozumiem spowodował , że nagle dostępu nie ma. Skoro tak, to musisz moim skromnym zdaniem, teraz się dowiedzieć, czy ten nowy płot stoi zgodnie z planem podziału. Czyli czy stoi zgodnie z prawem i zapisami aktu notarialnego (załącznikami do aktu?).
Jeśli tak, to dopiero masz stwierdzony błąd dewelopera. Albo wykonawcy terenu wspólnego, ponieważ to będzie albo błąd projektowy, albo wykonawczy. Tak czy inaczej finalnie odpowiada deweloper, ale warto rozróżniać.
Jeśli jest to taki własnie błąd, to zwróć uwagę że poszkodowani są nie tylko właściciele nie posiadający żadnego ogródka, ale tęż ci sąsiedzi, którzy nabyli lokal na parterze z wadą prawną. Bo oni kupili pogódek (kilka ogródków??) do użytkowania na wyłączność, a okazuje się teraz, że one nie powinny zostać wytyczone w sposób w jaki zostały, lub nawet w ogóle nie powinny zostać wytyczone.
Także punkt widzenia tych z parteru to trzeba zrozumieć.
Nie wiem jak to rozwiążecie i kto ustąpi i co na to deweloper w ogóle, jednak nie wyobrażam sobie żeby na wytyczonym ogródku, który jest quod usum nagle ustanawiać służebność przejścia.
To już prędzej zmienicie podział na koszt dewelopera, przy czym wpierw deweloper musiałby uznać swój błąd. A raczej go nie uzna, bo to kosztowałoby sporo.
PS: O quod usum to jednak doczytaj, bo na temat tej instytucji wciąż krąży wiele torii spiskowych. Podstawowy zapis masz w swoim akcie notarialnym - zacznij od lektury swojego aktu.