Dostęp do terenu zielonego we wspólnocie.

Witam Państwa.
We wspólnocie mamy mały zgrzyt. Żeby lepiej zobrazować skalę problemu, przedstawię chronologiczny zarys.
Kupiliśmy mieszkanie u dewelopera. Wokół bloku jest spory obszar zielony należący do naszej wspólnoty. Teren jest ogrodzony. Mieszkańcy parterów mają swoje przydomowe ogródki. Po roku funkcjonowania, postanowili się ogrodzić malymi plotkami. Nic by nie stało na przeszkodzie gdyby deweloper nie zawinił z obliczeniami. Po jednej stronie bloku gdzie widnieje jedyne dojście do ogrodu wspólnego, część ogródków wchodzi jakby w tą drogę. Pierwszy płot wyeliminował dostęp do części wspólnej. I powstał konflikt między mieszkańcami parteru a pięter. Deweloper zasugerował wstawienie dodatkowej furtki, lecz pewni mieszkańcy parteru protestują temu rozwiązaniu. Można powiedzieć że nie dość że ogrodzili swoje ogródki, to przy okazji tak jakby chcieli zagarnąć resztę terenu zielonego dla siebie. Brzmi to niby banalnie, bo w końcu dostęp do terenu zielonego nam się należy. Niedługo mamy pierwsze spotkanie z administracją. Ten temat będzie poruszany. Chciałabym się dobrze przygotować na konfrontację. Można prosić o jakieś rady, przepisy.
Pozdrawiam serdecznie

Komentarze

  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano 17 lipca
    Lokator 86 napisał użytkownik: »
    Deweloper zasugerował wstawienie dodatkowej furtki, lecz pewni mieszkańcy parteru protestują temu rozwiązaniu.
    Te sytuację można skwitować tak ... Widziały gały co kupowały ...
    Te sprawę muszą załatwić sami właściciele lokali nie administrator NW . On jest od wykonywania woli większości właścicieli lokali wyrażonych w uchwałach .
    Jak będzie podjęta uchwała właścicieli lokali ( liczona posiadanymi udziałami w NW) o wstawieniu w ogrodzenie dodatkowej furtki to tak się stanie ...
    Trzeba jak najszybciej uchwalić treść regulaminu porządku domowego . A w nim zapisać wszystkie możliwe zakazy. np zakaz sadzenia roślinności wyrastającej pond parter ... bo 8-10 lat znowu będą kwasy związane z wysokimi drzewami czy winogronem pnącym się po elewacji ...
  • Opcje
    Lokator 86Lokator 86 Użytkownik
    Dziękuję za pierwsza odpowiedź.
    Kupując mieszkanie od dewelopera, na projektach nie było żadnych płotków. Nikt też nie informował że taki ogrodzenia mogą powstać. Kupiliśmy to mieszkanie, gdyż mamy mieć zapewniony dostęp do części wspólnej ogrodu. Czy w tej sytuacji deweloper nie ma obowiązku zapewnić nam dostęp do ogrodu?
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano 17 lipca
    Lokator 86 napisał użytkownik: »
    Dziękuję za pierwsza odpowiedź.
    Kupując mieszkanie od dewelopera, na projektach nie było żadnych płotków.
    Chłopie, ale wiedziałeś, że do lokali na parterze są przydzielone tereny zielone do wyłącznego użytkowania ?
    Nie znasz polskich realiów ?... płoty powstają dlatego, że inni nie szanują pracy tych co maja ten teren zielony na wyłączność ... np.wyprowadzają psy, kto im zabroni . :(

    Lokator 86 napisał użytkownik: »
    Nikt też nie informował że taki ogrodzenia mogą powstać.
    Podobnie jest z remontami lokali ... kto innych informuje, że remonty będą trwać ... 6 miesięcy, a głośne prace remontowe przez trzy ? :)


    Lokator 86 napisał użytkownik: »
    Kupiliśmy to mieszkanie, gdyż mamy mieć zapewniony dostęp do części wspólnej ogrodu. Czy w tej sytuacji deweloper nie ma obowiązku zapewnić nam dostęp do ogrodu?
    Deweloper zasugerował wstawienie dodatkowej furtki,
    Ma , więc wybuduje dodatkową furtkę , podejmijcie taką uchwałę , aby było wiadomo, kto za to ma zapłacić .

  • Opcje
    Lokator 86Lokator 86 Użytkownik
    Nie chodzi o to, że ktoś się ogrodzil. Jest to zrozumiałe. Każdy chce moc zostawić dziecko na końcu czy wypuścić psa. 8 nie chodzi by komuś nakazać rozebrać ogrodzenie. Chodzi mi o dewelopera i kilka osób które stoją okoniem przed wstawieniem furtki. 85 % mieszkańców mieszka na piętrach i chcą tylko furtki. Nic więcej nie oczekujemy. Znamy swoje prawo lecz szukamy konkretnych przepisów prawnych
  • Opcje
    Lokator 86Lokator 86 Użytkownik
    KubaP napisał użytkownik: »
    Lokator 86 napisał użytkownik: »
    Dziękuję za pierwsza odpowiedź.
    Kupując mieszkanie od dewelopera, na projektach nie było żadnych płotków.
    Chłopie, ale wiedziałeś, że do lokali na parterze są przydzielone tereny zielone do wyłącznego użytkowania ?
    Nie znasz polskich realiów ?... płoty powstają dlatego, że inni nie szanują pracy tych co maja ten teren zielony na wyłączność ... np.wyprowadzają psy, kto im zabroni . :(

    Lokator 86 napisał użytkownik: »
    Nikt też nie informował że taki ogrodzenia mogą powstać.
    Podobnie jest z remontami lokali ... kto innych informuje, że remonty będą trwać ... 6 miesięcy, a głośne prace remontowe przez trzy ? :)


    Lokator 86 napisał użytkownik: »
    Kupiliśmy to mieszkanie, gdyż mamy mieć zapewniony dostęp do części wspólnej ogrodu. Czy w tej sytuacji deweloper nie ma obowiązku zapewnić nam dostęp do ogrodu?
    Deweloper zasugerował wstawienie dodatkowej furtki,
    Ma , więc wybuduje dodatkową furtkę , podejmijcie taką uchwałę , aby było wiadomo, kto za to ma zapłacić .

    A w temacie kosztów, deweloper bierze to na siebie.
  • Opcje
    MirekLMirekL Użytkownik
    Lokator 86 - czy Ty masz jakieś problemy ,żeby się zalogować na tym forum???A ta wasza WM liczy 8 czy 88 właścicieli? po roku macie pierwszy kontakt z administracją?????? A co u was robi po roku deweloper???? Doradza wstawić furtkę???
    KubaP - Ty się nic nie nauczyłeś przez te lata.
  • Opcje
    azygnerskiazygnerski Użytkownik
    Lokator 86 napisał użytkownik: »
    Deweloper zasugerował wstawienie dodatkowej furtki, lecz pewni mieszkańcy parteru protestują temu rozwiązaniu. Można powiedzieć że nie dość że ogrodzili swoje ogródki, to przy okazji tak jakby chcieli zagarnąć resztę terenu zielonego dla siebie. Brzmi to niby banalnie, bo w końcu dostęp do terenu zielonego nam się należy. Niedługo mamy pierwsze spotkanie z administracją. Ten temat będzie poruszany. Chciałabym się dobrze przygotować na konfrontację. Można prosić o jakieś rady, przepisy.
    Pozdrawiam serdecznie
    Takie "przydzielenie" ogródka, to tzw. podział rzeczy wspólnej do korzystania, łac. quoad usum - poszukaj, poczytaj...
    Dobrze byłoby zajrzeć w akt notarialny, czy jest tam mowa o ogródkach, sprawdzić mapkę i wpis w KW nieruchomości, czy takie uprawnienie zostało wpisane do księgi (dział III). Spotkałem się z przypadkiem "ziemi niczyjej" ale wtedy chodziło o patio, i rozwiązaniem było rozdysponowanie kawałka zieleni pomiędzy dwóch właścicieli.
    Co do konfrontacji, o ile jest się o co bić i ten wspólny kawałek zieleni ma istotne znaczenie, to należałoby w po pierwsze uświadomić właścicielom na parterze, że podział do korzystania z zieleni, jak każde quoad usum, nie jest definitywny i może ulec zmianie (tym bardziej jeśli przemawia za tym interes pozostałych właścicieli), poprzez wolę większości udziałów pozostałych właścicieli, a po drugie ten kawałek zieleni musi być utrzymywany w należytym stanie przez wspólnotę (koszenie, podlewanie, pielęgnacja, renowacja, itd), innymi słowy, musi do niego być dostęp, więc sąsiadujący właściciel musiałby udostępniać drogę dla obsługi przez swoje mieszkanie i ogródek (raczej wątpliwa sprawa).
    Dlatego, są przynajmniej trzy rozwiązania;
    - podjąć uchwałę o podziale tego fragmentu zieleni pomiędzy właścicieli przylegających ogródków i obciążyć obowiązkiem utrzymywania tego kawałka zieleni
    - podjąć uchwałę o zmianie dotychczasowego quoad usum w ten sposób, że ogródki zostają pomniejszone o pas zieleni stanowiący dostęp do terenu wspólnego lub zawnioskować do sądu o dokonanie takiej zmiany.
    - nic nie robić i poczekać na rozwój sytuacji.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    Lokator 86 napisał użytkownik: »
    A w temacie kosztów, deweloper bierze to na siebie.
    to w czym problem, niech montuje tę bramkę.

  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    Lokator 86 napisał użytkownik: »
    Nie chodzi o to, że ktoś się ogrodzil. Jest to zrozumiałe. Każdy chce moc zostawić dziecko na końcu czy wypuścić psa. 8 nie chodzi by komuś nakazać rozebrać ogrodzenie.

    Chodzi mi o dewelopera i kilka osób które stoją okoniem przed wstawieniem furtki. 85 % mieszkańców mieszka na piętrach i chcą tylko furtki. Nic więcej nie oczekujemy.

    Znamy swoje prawo lecz szukamy konkretnych przepisów prawnych
    We wspólnocie decyduje większość właścicieli lokali. o tym jest napisane w ustawie o własności lokali ....

  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    "Kiedy można stracić miejsce parkingowe lub ogródek

    W pierwszej kolejności zasadnicza uwaga, o której deweloperzy zdają się zapominać – podział quoad usum nieruchomości wspólnej nie jest definitywny i właściciele lokali mogą go zmienić w drodze uchwały, z czego nabywca zawierając umowę winien sobie zdawać sprawę, szczególnie gdy uiszcza deweloperowi za to wyłączne korzystanie jakąś należność (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2010 roku, sygn. akt: III CSK 325/09, niepubl.). Oczywiście zniesienie takiego podziału musi być uzasadnione okolicznościami, chodzi mianowicie o taką sytuację, gdy narusza on zasady słuszności, np. ustanawia się prawo wyłącznego korzystania przy braku miejsc postojowych dla pozostałych nabywców, należy zatem zawsze mieć na uwadze obiektywne interesy wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej. "

    Więcej na ten temat w artykule: Umowa deweloperska: postanowienia quoad usum w większości bezskuteczne

    Artykuł na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
    https://zarzadca.pl/artykuly/umowa-deweloperska-postanowienia-quoad-usum-w-wiekszosci-bezskuteczne


    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    Lokator 86 napisał użytkownik: »
    Witam Państwa.
    Pierwszy płot wyeliminował dostęp do części wspólnej. I powstał konflikt między mieszkańcami parteru a pięter. Deweloper zasugerował wstawienie dodatkowej furtki, lecz pewni mieszkańcy parteru protestują temu rozwiązaniu. Można powiedzieć że nie dość że ogrodzili swoje ogródki, to przy okazji tak jakby chcieli zagarnąć resztę terenu zielonego dla siebie. Brzmi to niby banalnie, bo w końcu dostęp do terenu zielonego nam się należy. Niedługo mamy pierwsze spotkanie z administracją. Ten temat będzie poruszany. Chciałabym się dobrze przygotować na konfrontację. Można prosić o jakieś rady, przepisy.
    Pozdrawiam serdecznie

    Szkoda, że piszesz tak nieprecyzyjnie i przy tym nie jesteś konsekwentny.
    "Jakby chcieli zagarnąć". A potem piszesz, że to błąd dewelopera, a ludzie mają prawo do grodzenia części NW, którą użytkują na wyłączność. I dobrze że przyznajesz im jednak to prawo, ponieważ je mają.

    Podział "quod usum" oczywiście nie jest definitywny, ale wszyscy wiemy że w warunkach wspólnoty mieszkaniowej w nowym obiekcie, to tylko teoria. I ostateczność.

    Najprawdopodobniej możliwe jest jedynie utworzenie dostępu do części wspólnej nieruchomości nie objętej podziałem podziałem quod usum. Nowy płot jak rozumiem spowodował , że nagle dostępu nie ma. Skoro tak, to musisz moim skromnym zdaniem, teraz się dowiedzieć, czy ten nowy płot stoi zgodnie z planem podziału. Czyli czy stoi zgodnie z prawem i zapisami aktu notarialnego (załącznikami do aktu?).
    Jeśli tak, to dopiero masz stwierdzony błąd dewelopera. Albo wykonawcy terenu wspólnego, ponieważ to będzie albo błąd projektowy, albo wykonawczy. Tak czy inaczej finalnie odpowiada deweloper, ale warto rozróżniać.

    Jeśli jest to taki własnie błąd, to zwróć uwagę że poszkodowani są nie tylko właściciele nie posiadający żadnego ogródka, ale tęż ci sąsiedzi, którzy nabyli lokal na parterze z wadą prawną. Bo oni kupili pogódek (kilka ogródków??) do użytkowania na wyłączność, a okazuje się teraz, że one nie powinny zostać wytyczone w sposób w jaki zostały, lub nawet w ogóle nie powinny zostać wytyczone.
    Także punkt widzenia tych z parteru to trzeba zrozumieć.

    Nie wiem jak to rozwiążecie i kto ustąpi i co na to deweloper w ogóle, jednak nie wyobrażam sobie żeby na wytyczonym ogródku, który jest quod usum nagle ustanawiać służebność przejścia.
    To już prędzej zmienicie podział na koszt dewelopera, przy czym wpierw deweloper musiałby uznać swój błąd. A raczej go nie uzna, bo to kosztowałoby sporo.

    PS: O quod usum to jednak doczytaj, bo na temat tej instytucji wciąż krąży wiele torii spiskowych. Podstawowy zapis masz w swoim akcie notarialnym - zacznij od lektury swojego aktu.

  • Opcje
    MirekLMirekL Użytkownik
    Typowe dla KubyP - żadnych szczegółów, ogólniki, Zadalem proste pytania = zero odpowiedzi. Bicie piany.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.