zmiana właściciela lokalu a rozliczenie kosztów z 2018 r.

Witam. Mam mały kazus do konsultacji z Wami.
- mieszkanie nabyłem w 05.2021 r. - (wybudowane w roku 2017)
- przed sprzedażą mieszkania otrzymałem zaświadczenie że lokal nie ma zaległości czynszowych i zaliczkowych na poczet utrzymania części wspólnych itd... z zastrzeżeniem że powyższe zaświadczenie nie obejmuje sprawozdań czy też wyniku finansowego za rok 2020 oraz lata poprzednie.
- 06.2021 do rachunku zarządca dopisuje mi 150 zł "koszty części wspólnych - rok 2018" oraz "koszty utrzymania nieruchomości drogowej - rok 2018"
- okazuje się do tej pory (2021 r) nie są podjęte uchwały za rozliczenie roku finansowego za lata ubiegłe
(rok 2018 - wynik finansowy - 38 tys zł NA MINUSIE)
- do kolejnych rachunków jest doliczana odpowiednio suma 50 zł tytułem " rozliczenie 2018 roku"
- obowiązek zapłaty powstał po zakupie mieszania - zbywca o tym nie wiedział ale wiedział że wspólnota nie ma zakończonych lat finansowych i że jest na minusie - w akcie notarialnym oświadcza że mieszkanie jest bez obciążeń (moim zdaniem jedno wyklucza drugie) i logiczne że zwrócą się do mieszkańców o pokrycie zadłużenia bo w totka nie wygrają...
-Moje pytanie brzmi...
czy wspólnota ma prawo żądać abym zapłacił ?

Komentarze

  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    Nie ma prawa.
    W momencie zakupu lokalu zadłużenie nie istniało i nie mogłeś o nim wiedzieć, co masz stwierdzone zaświadczeniem. Poza tym to nie twój dług tylko poprzednika. Ten dług obciąża poprzedniego właściciela.

    Przecież gdyby w 2018 nie było straty 38 tys. tylko nadwyżka, to ze zwrotu tej nadwyżki od razu skorzystałby poprzednik. Rożnica tylko taka, że naliczono by mu na jego koncie kwotę po stronie "ma", zamiast "winien" jak przy stracie. I skonsumowałby tę nadwyżkę natychmiast już w 2019 roku w następnych wpłatach za lokal.
    W tym układzie wspólnota każe ci płacić za cudzy dług.

    Uwaga! Ledwo zmieścili się w okresie trzyletnim przedawnienia roszczeń za rok 2018. Rozumiem, że teraz przyjdzie kolej na porządkowanie księgowości za rok 2019 i potem jeszcze za 2020.
    Tam też w papierach czają się takie straty? Bo może nadwyżki? I ten 2018 rok sobie w końcu odbijesz?!! Przepraszam, za dość nieprzyjemny żarcik, ale słabo to wygląda.
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano 29 lipca
    Mistral napisał użytkownik: »
    Witam. Mam mały kazus do konsultacji z Wami.
    - mieszkanie nabyłem w 05.2021 r. - (wybudowane w roku 2017)
    - przed sprzedażą mieszkania otrzymałem zaświadczenie że lokal nie ma zaległości czynszowych i zaliczkowych na poczet utrzymania części wspólnych itd... z zastrzeżeniem że powyższe zaświadczenie nie obejmuje sprawozdań czy też wyniku finansowego za rok 2020 oraz lata poprzednie.
    Zaświadczenie dotyczyło , że nie ma zaległości w BIEŻĄCEJ opłacie zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości .

    Po rozliczeniu kosztów utrzymania nieruchomości - stonowane uchwały właścicieli lokali _ będzie zobowiązany poprzedni właściciel lokalu, jak koszty przewyższą naliczone zaliczki, do uzupełnienia niedoboru za okres bycia właścicielem lokalu . WM może żądać takich opłat do lat 3 wstecz,
    Mistral napisał użytkownik: »
    - 06.2021 do rachunku zarządca dopisuje mi 150 zł "koszty części wspólnych - rok 2018" oraz "koszty utrzymania nieruchomości drogowej - rok 2018"
    - okazuje się do tej pory (2021 r) nie są podjęte uchwały za rozliczenie roku finansowego za lata ubiegłe
    (rok 2018 - wynik finansowy - 38 tys zł NA MINUSIE)
    - do kolejnych rachunków jest doliczana odpowiednio suma 50 zł tytułem " rozliczenie 2018 roku"
    - obowiązek zapłaty powstał po zakupie mieszania - zbywca o tym nie wiedział ale wiedział że wspólnota nie ma zakończonych lat finansowych i że jest na minusie - w akcie notarialnym oświadcza że mieszkanie jest bez obciążeń (moim zdaniem jedno wyklucza drugie) i logiczne że zwrócą się do mieszkańców o pokrycie zadłużenia bo w totka nie wygrają...
    Jest to nieprawidłowe.
    Wszelkie koszty powstałe przed 2021 rokiem winny być rozliczone na poprzedniego właściciela lokalu
    Mistral napisał użytkownik: »
    -Moje pytanie brzmi...
    czy wspólnota ma prawo żądać abym zapłacił ?
    żądać może, ale to nie znaczy, że Ty masz to zapłacić . Ja bym napisała reklamację , że to są koszty poprzedniego właściciela lokalu . W sądzie masz dużą szanse wygrać.

  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    Administracji tego budynku można by ewentualnie spróbować jakoś łopatologicznie wytłumaczyć, że w roku 2018 naliczenia obejmowały ówczesnego właściciela lokalu i te zaliczki za lokal płacił ówczesny właściciel lokalu. W związku z tym rozliczenie niedoboru powstałego po zamknięciu roku księgowego 2018 i po porównaniu naliczeń i kosztów tamtego roku dotyczy konkretnego grona właścicieli.
    W tamtym roku księgowym z powodów oczywistych nie uczestniczyłeś, bo nie byleś członkiem wspólnoty.

    Tzn. jest nawet zrozumiałe że Ciebie także objęto tym rozliczeniem, ale masz wszelkie podstawy żądać żeby Ciebie z niego wykluczono.
    Natomiast inni właściciele i twój przednik mogliby na spokojnie rozważyć, czy w przypadku rozliczenia straty za 2018 nie doszło już go przedawnienia. Bo wykluczyć tego na razie nie możemy, że doszło.

    Bez podjętej uchwały w tej sprawie administracja stąpa po bardzo cienkim lodzie.
  • Opcje
    MistralMistral Użytkownik
    Najgorsze jest to że nie mogę znaleźć jednoznacznej odpowiedzi.
    Kluczowe jest to że zobowiązanie czy też niedopłata powstała dopiero teraz - i odnosi się do części wspólnych a nie konkretnego lokalu.
    Istnieją dwie interpretacje art.548 § 1 kodeksu cywilnego jak np:
    w tym artykule: http://halo.domy.pl/zmiana-wlasciciela-lokalu-a-rozliczenie-kosztow/index.html
    lub w tym: https://www.morizon.pl/blog/zmiana-wlasciciela-mieszkania-a-rozliczenie-oplat/
    Niestety rozliczenie finansowe w 2018 i 2020 roku jest na minusie po ok 40 tys. Rok 2019 jest ok 5 tys na plusie. Więc jest to "początek" spłacania pośrednich lat.
    Poniżej załączam interpretacje prawnika z wspólnoty:

    Zgodnie z art. 548 § 1 k.c. "Z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą oraz niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy". Jednym z obowiązków właścicieli lokali jest uiszczanie zaliczek na poczet opłat czego podstawę stanowi ustawa o własności lokali (art. 15 uwl). W przypadku sprzedaży lokalu, zaliczki obciążają poprzedniego właściciela do dnia wydania lokalu, chyba że w umowie ustalono odmiennie tzw. moment przejścia kosztów i ciężarów.

    Natomiast, w przypadku rozliczeń dokonywanych po tym okresie, koszt ten obciąża osobę, która pozostaje właścicielem w chwili powstania zobowiązania <ustalenia różnicy pomiędzy zaliczkami a poniesionymi kosztami> . W związku z tym, nowy właściciel jest zobowiązany do uiszczenia należności z tytułu rozliczenia lokalu, bowiem "ciężar" ten, koszt powstał w momencie, kiedy posiada już lokal, mimo że dotyczy rozliczenia wcześniejszych należności.


    W mojej ocenie należności są do zapłaty przez obecnych właścicieli lokali, w braku ich dobrowolnej zapłaty mogą być dochodzone na drodze sądowej,

    Pytanie nadal pozostaje otwarte - czy wspólnota ma prawo żądać abym płacił?
  • Opcje
    KubaPKubaP Użytkownik
    edytowano 31 lipca
    Mistral napisał użytkownik: »
    Najgorsze jest to że nie mogę znaleźć jednoznacznej odpowiedzi.
    Kluczowe jest to że zobowiązanie czy też niedopłata powstała dopiero teraz - i odnosi się do części wspólnych a nie konkretnego lokalu.
    - 06.2021 do rachunku zarządca dopisuje mi 150 zł "koszty części wspólnych - rok 2018" oraz "koszty utrzymania nieruchomości drogowej - rok 2018"
    Jak nie można ustalić jakiego okresu dotyczą koszty ?
    Mistral napisał użytkownik: »
    Istnieją dwie interpretacje art.548 § 1 kodeksu cywilnego jak np:
    a co to ma wspólnego z Tobą ? czy te orzeczenia dotyczą Twojej wspólnoty ?
    Przestań myśleć jak rasowy spółdzielca mieszkaniowy .... wspólnota mieszkaniowa to inny świat... KC jest na końcu ...
    Mistral napisał użytkownik: »
    W przypadku sprzedaży lokalu, zaliczki obciążają poprzedniego właściciela do dnia wydania lokalu, chyba że w umowie ustalono odmiennie tzw. moment przejścia kosztów i ciężarów.
    oczywiście, że dla WM jest nieprawda . Nowy właściciel ma zobowiązania wobec WM od dnia zawarcia aktu notarialnego Ten zapis w AN tylko reguluje, która ze stron, w przypadku pozwania nowego właściciela lokalu kto ma zapłacić zaległe zaliczki . W ewidencje właścicieli lokali we WM , nowego właściciela wpisuje się od dnia zawarcia aktu notarialnego . Tak też są płacone podatki
  • Opcje
    MistralMistral Użytkownik
    Już wszystko wiem - dotarłem na koniec Internetu i spędziłem 2 dni żeby ustalić faktyczny stan prawny mojej sytuacji.
    Najprościej odwrócić sytuacje i wpisać w przeglądarce "sprzedaż mieszkania a zwrot nadpłaty"
    Przedstawia się to następująco:
    Gdyby poprzedni właściciel nie płacił zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości i mieszkanie zostało sprzedane z zadłużeniem - bezapelacyjnie on pokrywa te koszty.
    Ponieważ obowiązek zapłaty powstał po transakcji kupna ja jestem zobowiązany pokryć koszty w myśl art.548 § 1 kodeksu cywilnego - z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą ( jednak przejście na nowego właściciela korzyści i ciężarów nie oznacza przejścia długów) - chyba że zapisy w akcie notarialnym stanową inaczej bądź strony dokonają ustaleń w tym zakresie (a ja tego nie zrobiłem)
    Odwracając sytuacje - w przypadku nadpłaty (gdyby taka była) - uprawniony do niej jest tylko i wyłącznie aktualny właściciel mieszkania i nie ważne że zbywca cały rok płacił większą zaliczkę (chyba że strony ustalą inaczej)
    https://www.morizon.pl/blog/zapytaj/zwrot-nadplaty-ogrzewanie-dla-poprzedniego-wlasciciela-mieszkania/
    Z tego co zauważyłem jest to częsty przypadek (opisywany w internecie) ponieważ WM dokonują rozliczeń n. ciepła czy utrzymania części wspólnych raz na rok - i nie mają obowiązku tego robić np. w połowie roku kiedy kupujemy mieszkanie.
    Żeby zaoszczędzić sobie nerwów proponuje odpowiednich zapisów i ustaleń dokonać w AN - no ale wiadomo "Polak mądry po szkodzie..."
  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    Nie widzę żadnego związku art 548 $1 z rozliczeniem straty wspólnoty sprzed trzech lat. Sorry, ale tonie ma sensu.
    Ten artykuł jest wyjęty z cześć KC pt. prawo rzeczowe i reguluje okoliczności związane z wydaniem rzeczy. Jest tutaj wyjęty jak królik z kapelusza żeby Ci uzasadnić, że masz płacić za poprzednika. A w następnym etapie masz odnieść korzyść za poprzednika (zgadłem - częściowo odbijesz sobie stratę za 2018, trzymaj kciuki żeby nadwyżka za 2018 też trafiła na twoje konto).

    Po pierwsze: rozliczenie nie jest związane z żadnym wydaniem rzeczy, więc prawo rzeczowe odkładamy na bok. Te zaliczki w 2018 roku i koszty związane były nie tylko z lokalem lokalu (rzeczą, jeśliby się trzymać 548), ale także z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
    Czyli Szanowni Państwo prawnicy cywiliści dochodzimy do momentu, gdzie kodeks cywilny nie wystarcza i lądujemy na gruncie ustawy szczegółowej. A na gruncie ustawy o własności lokali rozliczamy każdoczesnego właściciela lokalu, a nie każdego kolejnego, jaki się nawinie.
    Po drugie pan prawnik dyskretnie pomija także to, że rozliczenie 2018 roku następuje z kilkuletnim opóźnieniem. W związku z tym takie działanie nie ma nic wspólnego z zasadni zarządu nieruchomością wspólną. To jest złamanie tych zasad.
    W ten sposób nigdy ani Ty, ani następca gdy ewentualnie sprzedasz lokal, nie będziecie pewni czy przypadkiem nie spadanie na was jakieś zadłużenie sprzed trzech lat. Bo się zarządca czy zarząd doliczą zaległej straty.
    Oni tę ewidentnie te straty traktują tak samo jak tzw. zobowiązania okresowe. Stąd tak pilnują okresu trzyletniego.
    Strzelam, że za rok 2017 też była strata, ale już jej po prostu nie dochodzą w rozliczeniu.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    Cytowany przepis tj. art. 548 § 1 kodeksu cywilnego służy określeniu momentu, od którego na kupującego przechodzą korzyści i ciężary a także ryzyko utraty - odpowiada nam na pytanie czy jest to moment nabycia, czy wydania rzeczy. W mojej ocenie niedorzeczne jest na jego podstawie konstruowanie wniosku, że rozliczenie za poprzednie lata dotyczy nabywcy.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II nbs51vajvcx9.png
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.