Demokracja to nierowne prawo dla wszystkich.
krzysztof484
Użytkownik
Witam Szukam porady w sprawie która według mnie jest do rozwiązania lecz szukam podstawy prawnej .Nie wiem jak to określić według przepisów prawa czy jesteśmy wspólnotą małą czy dużą .Otóż nieruchomość posiada 8 mieszkań plus adaptacje strychu i lokal użytkowy . Mieszkań własnościowych jest 5, pozostałe 3 plus adaptacja strychu gminne. Procentowo jest; Właściciele 47,07 % plus lokal użytkowy 14,04%, gmina 38,89 % . Sytuacja lokalu użytkowego jest dylematem dla nas .Ponieważ robi statystykę i niema zbieżnych interesów z właścicielami mieszkań . Jesteśmy grupą właścicieli nie zrzeszonych bez wybranego zarządu. Czy taka wspólnota musi mieć wybrany zarząd bo tak nakazuje prawo ? czy nie musi . Obecnie jest tak że każdy nowy właściciel zgłasza się do działającego w tej nieruchomości administratora . A ten prowadzi cala buchalterie finansowo –remontowa z rożnym skutkiem . Po rocznej obserwacji wyszły nie trafne decyzje jak i złe administrowanie . To tak po krotce opis sytuacyjny a teraz przechodzę do faktycznego dylematów które mnie niepokoją . Wiele jest planów które przedstawia administrator na zebraniu rocznym i później cisza nic sie nie dzieje. Jednym z bardziej nurtujących jest problem który wydaje się nierozwiązywalny, ponieważ jeden z właścicieli pracuje na etacie u Administratora . Na zebraniu rocznym, podejmowane sa uchwały tylko te które przynoszą zysk dla administratora jako inwestora zastępczego. Mam tu na myśli kwoty na fakturach i tylko spore . Wszelkie inne inicjatywy remontowe są torpedowane dość skutecznie przez grono współpracowników administratora i tego właściciela . Dokładnie to właścicielem mieszkania jest jego żona, czy on ma pełnomocnictwo i prawo głosu tego nie wiem . Czy można liczyć na podpowiedz jak porostu poradzić sobie w tej kwestii .Czy pozostali właściciele mogą poza tym administratorem zlecić innym wykonawcom prace na cześć wspólnej tej nieruchomości dla poprawienia estetyki i wyglądu . Jak również ograniczyć koszty np. (inwestora zastępczego ) ponieważ w ostatecznym rezultacie My za to płacimy . Następny problem który mnie spotkał i to w ostatniej chwili .Uchwala została podjęta o uszczelnieniu kominów wentylacyjnych jak i dymnych. Firma kominiarska dokonała przeglądu i wydala opinie co należy wykonać . Administrator dokonał pisemnego sprecyzowania co należy wykonać w poszczególnych mieszkaniach wraz z kosztorysem. Po zakończeniu prac rzeczywistość wykonania odbiega dalece od założeń pisemnych opinii jak i niechlujstwo wykonania . Nie brałem udziału w odbiorze prac w moim mieszkaniu i czekam aż firma skończy te prace pewnie długo to potrwa . Prawdopodobnie pominięto mnie i prace są już rozliczone ,zastanawiam się jak można tak zrobić bez zapytania właściciela , prace nadzorował inspektor z ramienia administratora .Obecnie opuściłem mieszkanie ponieważ wentylacja działa źle a odprowadza spaliny z kotła gazowego . Prószę o podpowiedz jak zmusić administratora do rzetelnego nadzoru wykonawstwa i akceptowanie głosu właściciela .Mam trzeci udział w części wspólnej. Chyba wystąpię do straży pożarnej o pomoc w tej sprawie teraz jest to na czasie .
z uszanowaniem młody stażem właściciel Jerzy Krzysztof Wiśniewski
Wrocław
z uszanowaniem młody stażem właściciel Jerzy Krzysztof Wiśniewski
Wrocław
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Macie obowiązek mieć zarząd.
Masz prawo na zebraniu obejrzeć każde pełnomocnictwo.
Kto jest właścicielem lokalu użytkowego?
To tzw. duża wspólnota, do zarządu którą zastosowanie ma ustawa o własności lokali, podstawa prawna: art. 19ustawy:
"Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. "
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2009 r. (sygn. III CZP 60/09):
Wspólnota mieszkaniowa istnieje zatem z mocy prawa w każdym wypadku, gdy w skład nieruchomości wchodzą co najmniej dwa lokale, którymi właścicielami są różne osoby. Według art. 18 ust. 1 u.w.l. właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w dalszych przepisach ustawy o własności lokali (art. 18 ust. 3 u.w.l.). Te dalsze przepisy przede wszystkim rozróżniają sytuacje, gdy liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem i jest większa niż siedem (art. 19 i 20 ust. 1). W tym drugim przypadku, dotyczącym wspólnoty określanej jako „duża wspólnota mieszkaniowa”, stosownie do art. 20 ust. 1 zd. pierwsze u.w.l. właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Nie ulega wątpliwości że mają wówczas zastosowanie kolejne przepisy ustawy o własności lokali, w tym przepisy dotyczące podejmowania uchwał przez właścicieli lokali (art. 22 ust 2 i 4, art. 23 i 24) oraz art. 25 o zaskarżaniu tych uchwał do sądu."
Wszyscy jesteście Państwo właścicielami, członkami tej wspólnoty, również właściciel lokalu użytkowego,który ma takie same obowiązki oraz takie same uprawnienia jak pozostali. Dla wspólnego dobra musicie wypracować wspólne stanowisko.
Właściciele tworzący wspólnotę obowiązani są wybrać zarząd lub mogą powierzyć zarządzanie zarządcy w trybie art. 18 ustawy o własności lokali.
Na jakiej podstawie działa administrator? Prawdopodobnie wspólnota powierzyła mu zarządzanie nieruchomością w trybie art. 18 uwl, proszę to sprawdzić (podjęto uchwałę protokołowaną przez notariusza lub stosowny zapis zawarto w aktach notarialnych zakupu lokali).
Jeżeli zarządca działa na szkodę wspólnoty, to wspólnota może go przecież odwołać. Każdą niekorzystną uchwałę możecie Państwo zaskarżyć.
Proszę przede wszystkim ustalić na jakiej podstawie działa administrator, sprawdzić umowę zawartą ze wspólnotą mieszkaniową. Trzeba też zapoznać się z ustawą o własności lokali - podstawowym aktem prawnym - abc każdego właściciela - http://www.zarzadca.pl/index.php?option=com_content&task=view&id=12&Itemid=29
Po wyjaśnieniu tej zasadniczej kwestii będzie można ustalić rzeczywisty stan prawny.
To prawda, jednakże art. 19 jednoznacznie wskazuje liczbę lokali, która przesądza, że to duża wspólnota.
WITAM .Powierzenie nastąpiło w trybie art 18 taka uchwala została podjęta w 2007 roku ,i zarządzaniem nieruchomością zajmuje sie spółka . Wspólnota sie rozrasta o kolejnych właścicieli i czy będzie można zmienić tą uchwale na podstawie nie wywiązywania się spółki ze swych obowiązków . Czy można wyodrębnić wspólnotę w wspólnocie i mieć innego administratora .Moze tym sposobem pokażemy lepsze administrowanie nieruchomością .
Art. 23 ust. 2a.
"Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej."
Dotyczy sposobu głosowania, który może być zastosowany w określonych przez ten przepis sytuacjach:
1) większość udziałów należy do jednego właściciela,
2) suma udziałów nie jest równa 1.
Nie ma on jednak wpływu na stosowanie art. 6 tej ustawy, w którym zdefiniowano pojęcie wspólnoty mieszkaniowej. Tworzą ją bowiem właściciele lokali w danej nieruchomości. Nie ma znaczenia jakie należą do nich udziały i w jaki sposób głosują nad uchwałami.
Jako nowy właściciel powinien Pan zapoznać się z ustawą o własności lokali, to podstawowy akt prawny regulujący problematykę funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych:
http://www.zarzadca.pl/index.php?option=com_content&task=view&id=12&Itemid=29
Szczególne uregulowania zawarte są w art. 25 ustawy o własności lokali:
"1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. "
Rozumiem, że wystąpienie do sądu wiązałoby się z nienależytym wykonywaniem obowiązków z zakresu nadzoru ze strony zarządzającego.
W takiej sytuacji można, np. zaskarżyć uchwałę o udzieleniu absolutorium i przyjęciu sprawozdania.
Niezależnie od powyżej regulacji, właściciel może dochodzić swoich praw na zasadach ogólnych, np. wystąpić z roszczeniem odszkodowawczym p-ko zarządcy. Poza tym właściciel ma również możliwość pozwania wykonawcy, jeżeli nie uczyniła tego wspólnota (na zasadzie art. 209 k.c.).
Terminy zależne są od roszczenia (co do uchwał - termin określono w cytowanym powyżej art. 23 uwl).
Następny problem który mnie spotkał i to w ostatniej chwili .Uchwala została podjęta o uszczelnieniu kominów wentylacyjnych jak i dymnych. Firma kominiarska dokonała przeglądu i wydala opinie co należy wykonać . Administrator dokonał pisemnego sprecyzowania co należy wykonać w poszczególnych mieszkaniach wraz z kosztorysem. Po zakończeniu prac rzeczywistość wykonania odbiega dalece od założeń pisemnych opinii jak i niechlujstwo wykonania . Nie brałem udziału w odbiorze prac w moim mieszkaniu i czekam aż firma skończy te prace pewnie długo to potrwa . Prawdopodobnie pominięto mnie i prace są już rozliczone ,zastanawiam się jak można tak zrobić bez zapytania właściciela , prace nadzorował inspektor z ramienia administratora jako inwestor zastepczy .Obecnie opuściłem mieszkanie ponieważ wentylacja działa a odprowadzenie spalin podgrzewacz gazowego nie funkcjonuje . Prószę o podpowiedz jak zmusić administratora do rzetelnego nadzoru wykonawstwa i akceptowanie głosu właściciela .Mam trzeci udział w części wspólnej. Kto może pomoc jaka instytucja .Takiego mamy administratora ze trzeba szukać pomocy z zewnątrz .
PINB z całą pewnością się tym tematem zainteresuje.
Ale najpierw spróbuj po dobroci, tzn. zadzwoń do zarządu i powiedz im, że jeśli nie nastąpi prawidlowy odbiór, to złożysz doniesienie.
'fuszerka" dotknęła innych właścicieli?
Jak zmusić administratora do "rzetelnego nadzoru i akceptowania głosu właściciela" . Poprzez swoją większą aktywność. Nadal wiemy za mało.:bigsmile:
Po zastanowieniu jednak wydaje mi się, że ścigany może być administrator.
Wolałbym, żeby się wypowiedzieli fachowcy techniczni...
krzysztof484 napisał: Zatem nie poddaję w wątpliwość złego działania wentylacji.
Jeśli to jest część prywatna nie ma tematu - jest to tylko i wyłącznie problem właściciela.
Jednak w takiej sytuacji nie wikłałaby się w usuwanie nie działających elementów wentylacji. A w czasie przeglądu każdy z włascicieli dostałby protokół z nakazem usunięcia usterek.
A skoro: To wskazywałoby na fakt, że to jest jednak część wspólna.
Nie otrzymałem żadnych protokołów odbioru,takich jak zaświadczających o sprawności kominów czy prac budowlanych .
Zadam pytanie czy kominy wszelkiego przeznaczenia sa częścią wspólna czy prywatna .? w nieruchomości.
Wprawdzie art.3 uwl mówi Ale kto rozumie co autor chciał powiedzieć?
Przecież można rozumieć następująco: są to takie części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, ale także innych ludzi.
No i moja ubikacja też to spełnia, bo służy nie tylko właścicielowi, ale również jego żonie, no i sporadycznie odwiedzającym nas gościom.
Odnośnie wypowiedzi Wwwinyla: ustawodawca nie może redagować zbyt szczegółowo przepisów.
Pewne kwestie należy pozostawić orzecznictwu, w przeciwnym razie mogłoby dojść do jeszcze większych niż podnoszone tutaj niejasności w zakresie stosowania prawa. Proszę zauważyć, że czynności przekraczające zarząd nigdy nie zostały zdefiniowane wprost, w uwl jedynie wymieniono część z nich, jednak wszyscy jakoś sobie z tym radzą.
Odnośnie regulacji przedmiotu współwłasności w uchwałach - to tak naprawdę nie są wiążące.
Jak dla mnie kominy do ściany mieszkania są częścią wspólną.
Pomocne orzecznictwo dotyczące omawianego tematu:
z uzasadnienia wyroku WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 13 maja 2009 roku, sygn. akt: II SAB/Go 32/08:
"Pismem z [...] stycznia 2004 roku D.N., zamieszkująca w lokalu nr 1 budynku nr [...] przy ul. [...], powiadomiła Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o nieprawidłowym funkcjonowaniu przewodów wentylacyjnych w kuchni i łazience, w wyniku czego z kratek wentylacyjnych w kuchni i w łazience są nawiewane spaliny i sadze. Po uzyskaniu powyższej informacji oraz wyjaśnień i dokumentów od zarządcy budynku mieszkalnego tj. Z Spółka z o.o. pismem z dnia [...] lutego 2004 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wszczął - z urzędu - postępowanie administracyjne w sprawie nieprawidłowego funkcjonowania wentylacji w lokalu mieszkalnym nr 1 przy ulicy [...]. Zawiadomienie o wszczęciu postępowania doręczone zostało Z Spółka z o.o.. Jednocześnie decyzją nr [...] z [...] lutego 2004 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego, działając na podstawie art. 61 i 66 ust. 1 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane ( Dz.U. z 2000 roku, Nr 207, póz. 2016 ze zm. ), wobec ustalenia - w oparciu o opinię mistrza kominiarskiego, że przyczyną nieprawidłowego działania wentylacji grawitacyjnej wywiewnej w mieszkaniu nr 1 jest brak wentylacji nawiewnej w pomieszczeniu kuchennym lokalu mieszkalnego zajmowanego przez D.N. - na podstawie przepisu art. 61 i 66 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r., Nr 207 póz. 2016 ze zm. ) nakazał prezesowi Z Spółka z o.o. wykonać w terminie do [...] marca 2004 roku w pomieszczeniu kuchennym lokalu mieszkalnego znajdującego się przy ulicy [...] wentylację nawiewną o wymiarach 14x14 centymetrów."
Ponieważ rzeczywistość na rynku wspólnoty jest daleka od ideału. Przepisy i prawo to jedna strona a życie stawia przeszkody związane z charakterami ludzi . Przeglądając forum ludzie maja tyle problemów i to przeważnie z Administratorami,co tam za ludzie sa zatrudniani .Jeszcze raz dziękuję i przepraszam .
Jednak proszę zwrócić uwagę, że ci, którzy ich zatrudniają, robią to często w dobrej wierze i z ufnością, bo fakt posiadania licencji odbierany jest jako swego rodzaju certyfikat rzetelności i uczciwości.
A tutaj tymczasem: "Fata-mrugana" :rolling:
A czytałeś ustawę o własności lokali?
Tekst ustawy masz tutaj: http://lex.pl/bap/student/Dz.U.2000.80.903.html
Bez znajomości ustawy nie uda się Wam zmienić zarządcy, rzetelnie i zgodnie z prawem rozliczyć kosztów remontów i kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, na które tak narzekasz.
Proponuję sprawę zgłosić do nadzoru budowlanego.Postanowiliśmy sie podroczyć z Zarządcą wspólnoty. Rok 2010 wizyta u prawnika zawiadomienie do prokuratury,sprawa leży czasowo.Wezwani zaczynają sie bronic kłamią prokurator bezsilny. Miedzy czasie zawiadomiony PINB, jest decyzja usunięcie niedrożności komina po zamontowaniu wkładu.Mija 2,5 roku sprawdzenie wykonalności decyzji przez PINB .Efekt taki ze wykonawca zabiera z komina wkład i zostawia stan przed montażem.PINB zaciska zęby na niemożliwość egzekucji .Decyzja administracyjna jest pośmiewiskiem z instytucji powołanej do zapewnienia nadzoru . PINB umarza sprawę ponieważ zniknęła przyczyna wydanej decyzji . Kpina trzymać sprawę przez trzy lata i na koniec sie wycofać. żart z obywatela nadający sie do zaskarżenia do Strasburga .Szanowni Państwo powstają grupy wzajemnej adoracji gdzie panuje nepotyzm korupcja za nasze pieniądze właścicieli lokali .
Nowy doklejony: 22.05.14 23:57
Zarządca 4-02-2010
Proponuję sprawę zgłosić do nadzoru budowlanego. :shamed: Pelna kompromitacja instytucji Nadzoru.