Suma udziałów w nieruchomości wspólnej
bewu
Użytkownik
Dzień dobry,
Bardzo proszę o pomoc w wyjaśnieniu sprawy dotyczącej sumy udziałów w nieruchomości wspólnej. Zgodnie z tym co zawiera Księga Wieczysta (Dział II) suma udziałów cząstkowych nie daje 1. Przy czym różnica między sumą udziałów cząstkowych a całkowitą wielkością udziałów wynosi ponad 10%. Z czego może to wynikać? Dodam, że w budynku znajduje się kilkanaście lokali wyodrębnionych, kilka lokali miejskich (w tym kilka mieszkań oraz lokale użytkowe, które są wynajmowane). Dodatkowo podczas ostatniego ważnego głosowania (tzw. "obiegówka") wynika, że do zliczenia głosów uwzględniono całość udziałów, w tym także te "zaginione" 10%.
Bardzo proszę o pomoc w wyjaśnieniu sprawy dotyczącej sumy udziałów w nieruchomości wspólnej. Zgodnie z tym co zawiera Księga Wieczysta (Dział II) suma udziałów cząstkowych nie daje 1. Przy czym różnica między sumą udziałów cząstkowych a całkowitą wielkością udziałów wynosi ponad 10%. Z czego może to wynikać? Dodam, że w budynku znajduje się kilkanaście lokali wyodrębnionych, kilka lokali miejskich (w tym kilka mieszkań oraz lokale użytkowe, które są wynajmowane). Dodatkowo podczas ostatniego ważnego głosowania (tzw. "obiegówka") wynika, że do zliczenia głosów uwzględniono całość udziałów, w tym także te "zaginione" 10%.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Do zliczenia nie wolno doliczać nieistniejących udziałów. Działa przecież art . 23 2a.
Tzn. może działać, o ile ktoś każdorazowo zgłosi żądanie dysponując 20% udziałów.
Rodzaj lokali i fakt ich wyodrębnienia nie grają roli.
Rozumiem, że w budynku znajdują się dalej lokale gminne , które nie zostały wyodrębnione. Brakujący udział do 100% przypisany winien być do Gminy, jako pierwszego właściciela nieruchomości budynkowej .
Przed sprzedażą ostatniego lokalu należącego do gminy, należy wykonać operat wyodrębniający wszystkich lokali (najlepiej przez rzeczoznawcę majtkowego ) i zmienić udziały w NW.
Dziękuję za odpowiedź. Tak Gmina była pierwszym właścicielem, przy czym moja wątpliwość wynika z tego że w Księdze Wieczystej jest określony udział Gminy (dość spory) ale w sumie udziałów brakuje tych ponad 10%. Czy jest zatem możliwe, że Gmina ma zarówno lokale, których udziały są uwzględnione w KW jak też lokale nie uwzględnione w KW? Dodam, że metraż (a zatem pośrednio i udziały) mieszkań należących do Gminy jest na pewno większy niż te 10%.
Dziękuję, tak pewnie trzeba będzie zrobić, chciałem jednak to wyjaśnić zanim zapytam zarządcę. Nie pisałem tego wcześniej, ale także w dokumentach z zebrań Wspólnoty czy w przesyłanych projektach uchwał przygotowywanych przez zarządcę jest sekcja z listą udziałów oraz polem na pisanie głosu (Za/Przeciw/Wstrzym.), gdzie ta suma też się nie zgadza np.
- Mieszkanie 1 - 1/15 udziałów
- Mieszkanie 2 - 3/15 udziałów
- ..........
- Gmina 5/15 udziałów
Tutaj też suma daje np. 13,5/15.
Stąd moje wątpliwości., bo o ile dane w KW mogą być faktycznie nieaktualne to skąd te rozbieżności także w innych miejscach w tym w dokumentach przygotowywanych przez zarządcę?
Proszę o podanie jaki ma Pan udział w nieruchomości oraz metraż lokalu.
Co oznacza, że zarządcę powinieneś zapytać o to, dlaczego suma stosowanych udziałów w liczniku nie daje 15 lecz 13,5. Gdzie uciekło brakujące półtora udziału.
Wcześniej pisałem o udziałach nieistniejących, o ile o takich w ogóle można mówić. (Chyba nie można). Udziały istniejące doliczyć trzeba - do mianownika. Czyli o zaginionych 10% istniejących zarządca nie powinien "zapominać". Nie pomijać, ich jakby ich nie było. Na pewno nie w przypadku głosowań uchwał.
Jeśli nie można nikomu przepisać tego 1,5 udziału, to uzyskanie jednomyślności z definicji będzie niemożliwe. Ale nie jest przecież też wcale konieczne.
Tutaj prostuję, podane proporcje były tylko przykładowe i mogły faktycznie sugerować, że chodzi o głosy oddawane w trybie 1 głos na 1 mieszkanie, w rzeczywistości udziały liczone są od metrażu np. dla mieszkania 40 m2 z przynależną piwnicą o pow. 5 m2 udział wynosi 45 m2 / suma całości pow. użytkowej. Chciałem tylko zobrazować o co chodzi a jak widać niepotrzebnie wprowadziłem zamieszanie
Tak, zapytam, ale ponieważ powstał pewien spór z udziałem zarządcy (nie chcę wchodzić w szczegóły) chciałem pewne rzeczy zweryfikować przed spotkaniem czy zadaniem tego pytania licząc na to, że ktoś z użytkowników tego forum zna podobne przypadki i wie z czego mogą wynikać tego typu rozbieżności. Tak czy inaczej dziękuję za zainteresowanie tematem i próbę pomocy w znalezieniu rozwiązania.
no racja
W końcu udało się uzyskać wyjaśnienia zarządcy wg którego w wielu zarządzanych budynkach suma udziałów nie daje 1, a żeby tę sprawę do końca wyjaśnić należałoby przeprowadzić inwentaryzację. Licząc zaś udziały podczas głosowań udziały gminy są wyliczane jako różnica między 1 a sumą udziałów lokali wykupionych. Czy taki sposób liczenia głosów ma umocowanie w prawie (tym bardziej, że gmina ma określoną konkretną wielkość udziałów w księdze wieczystej), czy zarządca może doliczyć tę różnicę gminie podczas głosowań? Jest to o tyle istotne, że dochodzi do sytuacji, gdy suma udziałów głosów oddanych za jest znacząco większa niż suma udziałów głosów oddanych przeciw (wyliczanych na podstawie zapisów księgi wieczystej) a pomimo tego wynik głosowania jest odwrotny, przez doliczenie tych różnicowych udziałów. Jednocześnie zarządca zadał pytanie czy zgadzamy się na taki sposób liczenia czy też wolimy głosować wg udziałów wyszczególnionych w księdze wieczystej (z zastrzeżeniem, że wtedy suma udziałów nie będzie równa 1)- i tutaj już kompletnie tego nie rozumiem, bo w przypadku głosowań gdzie jest niewielka różnica między głosami za/przeciw w zależności od sposobu głosowania gminy diametralnie zmienia się wynik. Wydawać by się mogło, że nie można w dowolny i uznaniowy sposób wybierać sobie metody liczenia głosów/udziałów podczas głosowań - czy są jakieś jednoznaczne regulacje w tym temacie?
"Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej."
Nie można w dowolony sposób wybierać metody liczenia głosów. Wielkość udziału gminy musi znaleźć pokrycie w powierzchni użytkowej, ponieważ zgodnie z art. 3 ust. 3 zd. drugie ustawy o własności lokali:
"Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi."
Dziękuję za wyjaśnienia.
Pisząc o dowolności sposobu głosowania miałem na myśli pytanie zarządcy czy chcemy głosować jak dotychczas (czyli różnice w udziałach są doliczane do udziałów gminy wskazanych w KW i suma udziałów jest 1) czy też wg udziałów wskazanych w KW (bez sumowania do 1). Czy aktualnie przyjęty sposób głosowania oraz propozycja zarządcy ma odzwierciedlenie w stosownych przepisach?
Czy w takim razie można uchwałę podjętą w ten sposób podważyć, skoro z powodu takiego a nie innego sposobu liczenia głosów wynika głosowania był niekorzystny dla współwłaścicieli dysponujących większością udziałów wykazanych w KW? Oczywiście na przyszłość wyjściem z sytuacji jest głosowanie metodą 1 głos / 1 właściciel, ale to i inne ostatnie głosowania odbywały się metodą obiegową, nie przypuszczaliśmy też, że głosy zostaną przeliczone w ten a nie inny sposób. Co do wyliczenia udziałów na koszt gminy - w jaki sposób można do tego doprowadzić? Zarządcą jest spółka gminna, sama gmina ma całkiem sporo udziałów a my mamy poczucie, że nasze interesy są drugorzędne, do tego jesteśmy "amatorami" i nie zawsze wiemy w jaki sposób prawidłowo zareagować by bronić swoich praw.....
lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu" .
Jakim udziałem ta gmina płaci?
Tego nie wiem, podejrzewam, że Gmina płaci tylko w zakresie lokali uwzględnionych w KW (zapewne są to tylko mieszkania wynajmowane lokatorom) i tylko w zakresie pow. mieszkań - generalnie opłaty w naszej wspólnocie (zaliczka na ogrzewanie, fundusz remontowy, koszty zarządu) są uzależnione od pow. mieszkania (bez np. piwnic). Czy Gmina powinna też ponosić koszty utrzymania np. wynajmowanych sutener/piwnic?
Czy zarządca mógłby wskazać, które konkretnie lokale wraz z pomieszczeniami przynaleznymi stanowią nieruchomość wspólną? Na jakiej podstawie przyjęto, że piwnice to własność komunalna?
To jest tylko moje gdybanie - tego nie wiem, założyłem że tak jest. Czy mam rozumieć, że może być sytuacja taka, że gmina ma lokale (np. mieszkalne) a dodatkowo są lokale, których nie mają konkretnego właściciela?
Czy w takim razie można uchwałę podjętą w ten sposób podważyć, skoro ...[/quote]
Moim zdaniem można.
Z tym, że przewija się w tym wątku błąd w interpretacji tego co zrobił zarządca. Który utrudnia ocenę sytuacji. Która jest jak się rzekło nawet newralgiczna. Czyli trudna dość do oceny.
Zarządca nie wybrał samodzielnie wadliwej metody obliczenia głosów. On zastosował właściwą metodę obliczania głosów - czyli większościową.
On przyjął wadliwy sposób obliczenia większości głosów poprzez wadliwe wyliczenie udziałów. Nieznane ustawie. Te znane w ustawie wynika z art. 3 ust. 3 zd. drugie. On ten przepis samodzielnie obszedł dookoła i wyliczył udziały gminy za pomocą różnicy udziałów.
IMO ten sposób obliczenia miałby szanse obrony w sądzie, jedynie gdyby zarządca metodę tego obliczenia wprowadził dla tej wspólnoty drogą uchwały - i to przegłosowanej w trybie 1:1. Wprowadzonym, jak chce art. 23 ut. 2a, na wniosek 1/5 uprawnionych do glosowania. Tylko wtedy.
Gdyby zarządca tak się zachował i prawidłowo wprowadził metodę obliczania poprzez różnicę, to wszystkie uchwały zapadłe od tego momentu byłyby już zgodne z dyspozycją art 23. ust 2, w szczególności byłyby zgodne z tym co po przecinku mówi ten przepis od słowa "chyba". Ponieważ zarządca uzyskałby zgodę na liczenie udziałów za pomocą różnicy i uzyskałby ją w trybie 1:1, jednie dostępnym w chwili podejmowania tej uchwały dla tej wspólnoty.
Tryb 1:1 jest własnie do takich sytuacji awaryjnych. Niech będzie, że newralgicznych. A zarządcy zależało, żeby go ani razu nie zastosować.
Moim zdaniem zupełnie pominąć trybu 1: 1 się tu nie dało i zarządca popełnił tu taki błąd, który powoduje, że uchwała/uchwały nadają się wręcz do stwierdzenia ich nieistnienia (art. 189 kpc).
OK, ale zakładając, że w czasach sprzed przemian ustrojowych właścicielem budynku była w całości gmina, nie można założyć że jest ona właścicielem wszystkich niewyodrębnionych do tej pory lokali (w tym np. piwnic, które nie są przynależne do wyodrębnionych lokali)? Czy też to nie jest takie oczywiste i może być sytuacja taka, że te lokale/piwnice są nieruchomością wspólną?
Możesz spokojnie zakładać, że właścicielem tych mieszkań wciąż jest gmina.
Co innego piwnice. One mogą być przedmiotem współwłasności i przynależeć do nieruchomości wspólnej.
Problem z ustaleniem udziałów ma (prawdopodobnie!) związek nie z ustaleniem statusu prawnego poszczególnych lokali lub piwnic w waszym budynku, lecz z brakiem aktualnej inwentaryzacji budynku.
Właśnie przy braku inwentaryzacji i gdy zaniecha się korekty udziałów, zarządcy chadzają na skróty przy obliczaniu udziałów.
Tak jak u was.
Strzelam, że u was płaci się od innych udziałów, a głosuje jeszcze od innych. Nie byłoby to wcale dziwne.
Odnośnie pierwszej części - zapewne tak jest, przy czym tak jak pisałem Gmina ma określone udziały i nie wiem skąd ta niezgodność sum cząstkowych w stosunku do całości udziałów - może faktycznie udział Gminy w KW dotyczy mieszkań, a reszta to pow. przynależne do nieruchomości wspólnej...
Co do płacenia/głosowania - jest tak jak piszesz - udziały i głosy są wyliczane od pow. mieszkań wraz z lokalami przynależnymi (np. piwnice), zaś opłaty miesięczne/zaliczkowe są wyliczane tylko od pow. mieszkań.
Czyli z tego wynika, że Gmina jest większościowym udziałowcem , posiada więcej lokali niż lokali których sprzedał .
sposób liczenia głosów jest zapisany w UoWL i tego się należy trzymać a nie kombinować jak koń pod górę ciągnący pusty wóz.
Odjemna i odjemnik muszą być wartościami ustalonymi zgodnie z brzmieniem art 3 ust. 3. jeśli jedno z nich nie jest, np. odjemnik,
to różnica, jako wynik działania odejmowania, będzie wartością błędną.
https://pl.wikipedia.org/wiki/Odejmowanie
Dlatego te uchwały wciąż są do podważenia.