Faktura za okres deweloperski
Double_G
Użytkownik
Witam,
zwracam się z uprzejmą prośbą o pomoc. Odebrałem protokolarnie mieszkanie 01.07.2020r. W protokole zobowiązałem się do tego, że z chwilą wydania lokalu będę partycypował w kosztach utrzymania części wspólnych budynku i nieruchomości oraz w kosztach mediów dostarczanych do lokalu. Dnia 02.09.2020 r. (2 miesiące później) powstała Wspólnota Mieszkaniowa. Dnia 27.10.2021 r. (1 rok i 2 miesiące od zawiązania WM) Deweloper przysłał mi rozliczenie za okres deweloperski, który obejmował okres od 30.06.2020 r. do 01.09.2020 r. W tym rozliczeniu pojawiły się pozycje do rozliczenia typu lokalowego np. woda zimna, ścieki, podgrzanie wody, wytworzenie energii cieplnej (koszt stały) i rozliczenia w częściach wspólnych i tu uwaga... pozycje takie jak konserwacja wind (?), przeglądy UDT wind (?), rozliczenie utrzymania terenu zewnętrznego (?), obsługa techniczna (?). Rozliczenie zostało zrobione metodą udziałów w nieruchomości wspólnej czyli m2 mieszkania + udziały w garażu ale Deweloper nie podaje momentu, w którym stwierdza się stan udziałów (myślę, że chodzi o stan udziałów na dzień wystawienia faktury).
Pytania:
1. Czy deweloper może żądać rozliczenia od właścicieli, którzy w okresie deweloperskim odebrali mieszkania za te pozycje z pytajnikami?
2. Czy ponad roczne opóźnienie w wystawieniu faktury nie jest dziwne? Deweloper w czasie od września 2020 do teraz sprzedawał jeszcze mieszkania, udziały w garażach podziemnych i lokalach usługowych. Gdyby dał to rozliczenie np w listopadzie 2020 r. to miałby zdecydowanie inne (wyższe) udziały niż obecnie i zapłaciłby za okres deweloperski dużo więcej. Tym czasem aktualnie prawie wszystko sprzedał i chce rozliczenia obecnymi udziałami, których ma mało a mieszkańcy dużo.
3. Deweloper chce rozliczenia np. konserwacji wind i przeglądów UDT wind przy czym w lipcu nie były one udostępnione mieszkańcom do użytku i uruchomione zostały w sierpniu.
zwracam się z uprzejmą prośbą o pomoc. Odebrałem protokolarnie mieszkanie 01.07.2020r. W protokole zobowiązałem się do tego, że z chwilą wydania lokalu będę partycypował w kosztach utrzymania części wspólnych budynku i nieruchomości oraz w kosztach mediów dostarczanych do lokalu. Dnia 02.09.2020 r. (2 miesiące później) powstała Wspólnota Mieszkaniowa. Dnia 27.10.2021 r. (1 rok i 2 miesiące od zawiązania WM) Deweloper przysłał mi rozliczenie za okres deweloperski, który obejmował okres od 30.06.2020 r. do 01.09.2020 r. W tym rozliczeniu pojawiły się pozycje do rozliczenia typu lokalowego np. woda zimna, ścieki, podgrzanie wody, wytworzenie energii cieplnej (koszt stały) i rozliczenia w częściach wspólnych i tu uwaga... pozycje takie jak konserwacja wind (?), przeglądy UDT wind (?), rozliczenie utrzymania terenu zewnętrznego (?), obsługa techniczna (?). Rozliczenie zostało zrobione metodą udziałów w nieruchomości wspólnej czyli m2 mieszkania + udziały w garażu ale Deweloper nie podaje momentu, w którym stwierdza się stan udziałów (myślę, że chodzi o stan udziałów na dzień wystawienia faktury).
Pytania:
1. Czy deweloper może żądać rozliczenia od właścicieli, którzy w okresie deweloperskim odebrali mieszkania za te pozycje z pytajnikami?
2. Czy ponad roczne opóźnienie w wystawieniu faktury nie jest dziwne? Deweloper w czasie od września 2020 do teraz sprzedawał jeszcze mieszkania, udziały w garażach podziemnych i lokalach usługowych. Gdyby dał to rozliczenie np w listopadzie 2020 r. to miałby zdecydowanie inne (wyższe) udziały niż obecnie i zapłaciłby za okres deweloperski dużo więcej. Tym czasem aktualnie prawie wszystko sprzedał i chce rozliczenia obecnymi udziałami, których ma mało a mieszkańcy dużo.
3. Deweloper chce rozliczenia np. konserwacji wind i przeglądów UDT wind przy czym w lipcu nie były one udostępnione mieszkańcom do użytku i uruchomione zostały w sierpniu.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
2. Oczywiście że jest dziwne. To się nazywa opieszałość. Nie powinno mieć znaczenia czy deweloper sprzedał lokale na pniu do dnia 2.09.2020, czy sprzeda resztówki za rok. Dla tego rozliczenia nie powinno to mieć znaczenia. Zwłoka w rozliczeniu jest bezzasadna z punktu widzenia sprzedaży.
2a. ...Chyba, że jak sugerujesz zmanipulowano udziałami.
Okres dewelopera skończył się w dniu 1.09.2020. Podział kosztów powinien był nastąpić wg proporcji udziałowej ustalonej na ten konkretny dzień. Nie wolno mu rozliczy obecnymi udziałami. To byłby zwykły wałek.
Albo okres rozliczeniowy jest dłuższy niż podajesz, albo ktoś was tam oskubał na niezłe pieniądze.
3. Nie widzę związku z problemem. Termin udostępnienia wind do użytku nie ma znaczenia. Stojące windy to też koszt.
Zapis protokołu moim zdaniem zawiera klauzulę abuzywną, proszę jednak go przytoczyć.
Pkt 2. Z chwilą wydania lokalu Nabywca zobowiązuje się do ponoszenia kosztów utrzymania części wspólnych budynku i nieruchomości oraz kosztów mediów dostarczanych do lokalu. Zaliczki za dostarczane do lokalu media nie obejmują energii elektrycznej oraz innych mediów dostarczanych bez pośrednictwa dewelopera lub wspólnoty (internet, telefon, telewizja itp.)
Zatem zapis jest wadliwy. Na protokole podpisanym z deweloperem w ogóle nie powinna pojawić się nazwa wspólnoty. Ani nazwa "zaliczka". Zaliczkę deweloperowi dałeś tytułem zakupu lokalu. Tytułem kosztów wspólnych deweloperowi przysługuje zwrot.
Zwrot może dotyczyć tylko kosztów wspólnych poniesionych na budynku przed powstaniem wspólnoty. Koszty wspólne poniesione po dacie 2.09.2020 są już kosztami wspólnoty. Zatem jeżeli deweloper po tej dacie poniósł jeszcze jakieś koszty, to protokół ich nie obejmuje. Deweloper może ich dochodzić od wspólnoty, nie od pojedynczych właścicieli. I nie na podstawie zapisów z tych protokołów.
To są oczywiście rozgraniczenia formalne i deweloper, będąc pod ścianą, będzie je konsekwentnie omijał .
Gruz nazwany nagle "mediami" to male miki. Babol polega na tym, że deweloper stara się o Twoje pieniądze nie objęte zapisem protokołu ani żadnej wcześniejszej umowy pomiędzy wami.
Przytoczona powyżej klauzula spełnia moim zdaniem przesłanki klauzuli abuzywnej, ponieważ zobowiązuje nabywcę do ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, mimo że: nie jest ona współwłaścicielem tej wspólnej nieruchomości i są to koszty dewelopera, ponadto nie były one znane nabywcy, nie miał na nie żadnego wpływu. Powyższe znajduje odzwierciedlenie w orzecznictwie sądów powszechnych.
Pomocne orzecznictwo:
z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 kwietnia 2019 r., sygn. akt: VII AGa 1959/18:
"... wskazanej klauzuli wiąże się również z brakiem wskazania kosztów - ich rodzaju i wysokości, do których ponoszenia miałby być zobowiązany nabywca. Jest więc nieprecyzyjna i niejasna, co oznacza, że to deweloper będzie ostatecznie określał, które koszty będzie zobowiązany konsument ponieść. Uznać więc należy, że stanowi ona klauzulę wymienioną w art. 385 (3) pkt 9 k.c., czyli taką, która przyznaje kontrahentowi konsumenta uprawnienie do dokonywania wiążącej interpretacji umowy."
Wyrok zacytowany jest nie na temat. Rodzaj kosztów został przecież w tych protokołach wyjątkowo dokładnie określony. Wymienion z nazwy i rodzaje kosztów części wspólnych związanych z eksploatacją i mediów. Ich wysokość jest znana - w wyniku wykonania rozliczenia. Z natury rzeczy nie jest znana tylko w momencie zawarcia protokołu i początkowo.
Problemem jest tylko rozciągnięcie w czasie "okresu deweloperskiego" i wciągniecie w tę awanturkę podmiotu trzeciego, tj. wspólnoty.
Przykład klauzuli niedozwolonej (abuzywnej):
"Właściciele nieruchomości lokalowej objętej tym aktem ponoszą koszty zarządu nieruchomości wspólnej i jej utrzymania proporcjonalnie do nabytego udziału w tej nieruchomości od dnia wydania Lokalu."
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 kwietnia 2019 r., sygn. akt: VII AGa 1959/18
Z natury rzeczy są nieznane. Gdyby były znane to pocużby bawić się w jakieś zapisy w protokołach przekazania lokalu?
Przecież w tych protokołach głównie chodzi o przekazanie lokalu, a nie o koszty części wspólnych i mediów w lokalu - a jednak zapisy są.
Właśnie chodzi o moment rozliczenia. Deweloper czekał ponad rok z rozliczeniem okresu deweloperskiego aż jego udziały spadną do minimum. Okres dew. to lipiec-sierpień 2020 a faktura rozliczeniowa wystawiona koniec października 2021r. Dlaczego Deweloper nie rozliczył tego wcześniej i nie udziałami tylko np. ilością mieszkań? Mógłby przecież podzielić koszty po równo na każdy lokal i zrobić to nie czekając tyle czasu, w którym udziały w nieruchomości cały czas się zmieniały na jego korzyść. Nigdzie nie ma wskazanej metody rozliczenia okresu dew. więc rozumiem, że możemy się nie zgodzić na rozliczenie aktualnymi udziałami?
Zapis z protokołu odbioru mieszkania, że "zobowiązuje się do ponoszenia kosztów utrzymania części wspólnych budynku i nieruchomości oraz kosztów mediów dostarczanych do lokalu" jest wyjątkowo dokładnie określony? Nie znam się, dla mnie to bardzo ogólny zapis.
Te nazwy rodzaje i koszty do nich przyporządkowane to zapisy z faktury, którą dostałem w ubiegłym tygodniu. Nie były one wymienione w protokole odbioru mieszkania. W protokole odbioru były spisane liczniki wody zimnej, ciepłej, centralne ogrzewanie i prąd.
Okres deweloperski trwał przez lipiec i sierpień 2020r. Pisząc "rozciągnięcie w czasie " masz na myśli, że Deweloper zwlekał ponad rok z przekazaniem mieszkańcom rozliczenia za ten okres? Jeśli My nie zapłacimy za okres deweloperski to Deweloper weźmie tę kasę od wspólnoty i zarządca wspólnoty (sługus Dewelopera) będzie od nas jej oczekiwał?
Kiedy podpisywałem protokolarnie odbiór mieszkania nie byłem właścicielem mieszkania, nie miałem żadnego udziału w nieruchomości i nie znałem kwot jakie przyjdzie mi zapłacić (jedynie w tyle głowy miałem to, że po okresie deweloperskim (lipiec - sierpień 2020) we wrześniu 2020 Deweloper przyśle rozliczenie mówiące, że od odbioru lokalu do utworzenia wspólnoty zużyłem tyle i tyle (z liczników mieszkania) + licznik prądu cz. wspólnych budynku + sprzątanie i trzeba to będzie zwrócić deweloperowi. Nie mogłem wiedzieć, jakie koszty zostaną policzone do tych licznikowych, których się spodziewałem i jakie koszty łączne poniesie Deweloper za te sprawy "pozalicznikowe". Czy to moja wina, że np. dwa razy UDT wzywał do wind bo było coś źle zrobione?
Chcę to wszystko rozliczyć ale uważam, że rozliczenie aktualnymi udziałami absolutnie nie wchodzi w grę bo to po prostu przerzucenie praktycznie wszystkich opłat na mieszkańców, gdzie to Deweloper w tym czasie generował zdecydowaną większość kosztów. Zapłacę za liczniki dotyczące mojego lokalu a co do części wspólnych nie byłem ich właścicielem w żadnej części, gdy te koszty powstawały i nie miałem informacji za jakie usługi przyjdzie mi zapłacić. Nawet jeśli faktycznie za te wszystkie tereny zewn. i konserwację wind muszę zapłacić to wygląda to tak, że Deweloper po utworzeniu WM czekał sobie spokojnie i patrzył jak sprawnie akty notarialne idą i traci udziały w nieruchomości. Poczekał ponad rok po czym stwierdził "Ok. Już ludzie pokupowali to teraz ich rozliczę za okres deweloperski ich udziałami czyli nic nie zapłacę".
Natomiast z oskarżeniami musiałbyś się wstrzymać do uzyskania pewności, co do dwóch rzeczy:
- że okres dla kosztów jest dłuższy niż te trzy miesiące umówione w protokole.
- że zastosowano udziały wg stanu prawnego późniejszego niż ustalony na dzień dzień 1.09.2020.
Jeden z tych elementów, lub obydwa łącznie, wskażą że jesteście zwyczajnie waleni po kieszeni. A saldo kosztów z końcówki budowy i rozliczenia dla dewelopera będzie czystym zyskiem lub znacznym pomniejszeniem strat.
Sama metoda rozliczenia ma znaczenie drugorzędne. Sama w sobie nie świadczy jeszcze o nieprawidłowości rozliczenia. Brak jej wskazania w protokole świadczy braku kompetencji.
Myśmy takie rzeczy mieli opisane w aktach notarialnych.
Oryginalny treść maila od Dewelopera brzmi: " Koszty utrzymania części wspólnych (z wyjątkiem kosztów kontenerów na gruz oraz wytworzenia energii cieplnej koszty stałe) zostały rozliczone za okres od dnia protokołu odbioru lokalu do dnia 01 września 2020 roku zgodnie z posiadanym udziałem w nieruchomości wspólnej, na który składa się powierzchnia lokalu wraz z posiadanymi udziałami w garażu".
Nie jest podana data stwierdzenia udziałów ale rozumowanie tego wpisu w ten sposób, że udziały stwierdzono na dzień 01.09.2020 jest bez sensu, gdyż w tym dniu Deweloper był właścicielem wszystkiego. Dzień później 02.09.2020 zaczęli podpisywać akty not. i pierwszy udział przypadł mieszkańcowi. Na pewno drugi już jest faktem bo nie chce mi się wierzyć, że Deweloper zapomniałby o tym, że miał na zakończenie okresu dew. 100% własności. Co możemy zrobić żeby nie zostać walniętymi po kieszeni? Zagrozić sporem sądowym czy po prostu napisać że nie zapłacimy za pozycje pozalicznikowe?
Czy uważa Pan, że deweloper może obciążać nabywcę kosztami utrzymania osiedla na etapie sprzedaży lokali? Idąc takim tokiem rozumowania, to pownien Pan pokryć koszty uszkodzonych latarni, czy bramy garażowej, albo zapłacić za doposażenie obiektu.
To oczywiste, że był właścicielem 100%. Przecież wspólnota powstała dzień później. Dlatego dokonałem wyraźnego rozgraniczenia pomiędzy tymi datami.
Jeszcze raz. Jaki pisałem: kryterium podziału odpowiednio dobranych kosztów gra rolę drugorzędną. Może być "od drzwi". Może być wg udziałów. Zależnie jak się umówisz z deweloperem. Najlepiej nie w protokole, lecz w umowie przedwstępnej. Akurat wy macie ujęte to w protokołach.
Jeśli więc latem 2020, w lipcu, w sierpniu tamtego roku, deweloper protokolarnie wydał około połowę lokali przyszłym właścicielom, to około połowę kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości z tego lata, ((najlepiej wyłączywszy koszty wywozu gruzu bo trwa jeszcze budowa!!!,)) może przerzucić po upływie okresu deweloperskiego na byłych użytkowników budynku (teraz już właścicieli).
Tak to normalnie działa w w świecie.
Kryterium rozliczenia gra rolę drugorzędną. Warto mieć na uwadze, że jeśli mówimy tu o udziałach, to nie w kontekście ustawy o własności lokali, ale z ich zastosowaniem na zasadzie analogii. Obliczenie udziałów istnieje już przed etapem sprzedaży lokali i przed powstaniem wspólnoty. Można z niego skorzystać, ale nie trzeba. Udziały to (jeszcze) nie fetysz, bo nie mówimy o kosztach wspólnoty tylko dewelopera. Równie dobrze mógł szanowny deweloper rozliczyć wszystko "od drzwi", czyli po równo od łepka właściciela. I też przerzuciłby koszty.
Na kryterium tego rozliczenia w normalnym świecie wypada się wcześniej umówić. Choćby w tych nieszczęsnych protokołach należało, gdy zabrakło wyobraźni na etapie umów przedwstępnych.
Tu jest więc rodzaj pułapki, w którą zdaje się pochwycił was deweloper i zaskoczył, bo jak podajesz deweloper zastosował udziały w dacie innej niż okres deweloperski i do kosztów dorzucił wywóz gruzu z zimy 2020/21. A to już jest przerzucenie kosztów firmy na jej byłych klientów. Przynajmniej dużej ich części. I to prawdopodobnie z wplątaniem w ten bałagan wspólnoty z jej zarządcą powierzonym na czele.
Czyli wałek, na który godzić się wcale nie musisz. Święty spokój jest wartością sama w sobie. Możesz tę fv zapłacić dla święto spokoju, ale nakazu zapłaty obawiać się nie powinieneś. Zwłaszcza w zawiązku z tym gruzem nazwanym sprytnie "mediami", ponieważ nikt, w tym deweloper, nie jest w stanie udowodnić, którzy użytkownicy lokali latem 2020 (o zimie nie wspominając) z kontenerów korzystali, a którzy nie.
"Od daty odbioru przedmiotów umowy nabywca będzie ponosił koszty określone w art. 13 i 14 ustawy o własności lokali, związane z używaniem i utrzymaniem lokalu, udziału w garażu oraz nieruchomości wspólnej"
"Nabywca zleca deweloperowi a deweloper zobowiązuje się do zapewnienia świadczenia przez wykwalifikowane osoby usług w zakresie zwykłego zarządzania nieruchomością wspólną (usługi w zakresie zarządzania) od daty odbioru lokalu do czasu zawiązania się wspólnoty mieszkaniowej w budynkach"
"Usługi w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną będą świadczone na warunkach i w terminach określonych w umowie przeniesienia lokalu"
"Nabywca zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia za te usługi nie później niż do 10 dnia każdego miesiąca" On do faktury za okres deweloperski wrzucił wywóz kontenerów na gruz z okresu deweloperskiego czyli lipiec - sierpień 2020 a nie z zimy 20/21. Z zimą to inna sprawa. Deweloper po utworzeniu wspólnoty mieszkaniowej dnia 02.09.2020 r. od razu uchwalił szereg uchwał. W jednej z nich zawarł informację, że opłata za kontenery na gruz będzie przerzucona na mieszkańców i będzie doliczana do czynszu od września 2020 do lutego 2021 bo z doświadczenia mu wyszło, że trzeba dać 6 m-cy mieszkańcom na remonty mieszkań. Rozliczenie oczywiście udziałami. Myśmy tego nie zablokowali w porę i ludzie zaczęli płacić za te kontenery bo uchwała ich zobowiązała. Ja zapłaciłem za 3m-ce z tych 6 jako protest, bo jak wspominałem wcześniej pracownicy biura sprzedaży mówili, że Deweloper pokryje cały koszt kontenerów za okres deweloperski i wspólnotowy (do momentu kiedy zakończy swoje roboty budowlane). Teraz deweloper sobie przypomniał, że przecież oprócz tego, ze kontenery stały od września 2020 do lutego 2021 to stały też w okresie deweloperskim lipiec sierpień 2020 więc też można to przerzucić na mieszkańców.
Ja zrobię tak. Nie płacę za opłaty, które nie dotyczą mojego lokalu a koszty wynikające z "moich" liczników zapłacę. Nie uznaję rozliczenia opłat okresu deweloperskiego za części wspólne metodą udziałową z obecnego stanu prawnego. Albo rozliczenie ma być udziałami z 01.09.2020 czyli koniec okresu deweloperskiego (100% udziałów Dewelopera) albo "od drzwi, gdzie jako drzwi liczymy też Dewelopera.
Z umowy deweloperskiej:
1."Od daty odbioru przedmiotów umowy nabywca będzie ponosił koszty określone w art. 13 i 14 ustawy o własności lokali, związane z używaniem i utrzymaniem lokalu, udziału w garażu oraz nieruchomości wspólnej".
Zapis mniej więcej zrozumiały. Powiedzmy, że prawidłowy.
2."Nabywca zleca deweloperowi a deweloper zobowiązuje się do zapewnienia świadczenia przez wykwalifikowane osoby usług w zakresie zwykłego zarządzania nieruchomością wspólną (usługi w zakresie zarządzania) od daty odbioru lokalu do czasu zawiązania się wspólnoty mieszkaniowej w budynkach".
Jednym zdaniem aż dwukrotnie wplątano wspólnotę mieszkaniową do zobowiązań pomiędzy zbywcą i nabywcą lokalu mieszkalnego. Wspólnoty jeszcze wprawdzie w ogóle nie ma nie ma, a już występuje w umowach pomiędzy obcymi podmiotami. Dwa razy, bo pojęcie "zwykłego zarządzania" można wyinterpretować jedynie z ustawy o własności lokali. Czyli z ustawy regulującej stosunki wewnątrz wspólnoty powplątywano pojęcie udające uregulowanie stosunku zobowiązaniowego dewelopera z jego klientem. Już na etapie umów deweloperskich. Wcześnie dosyć. Przykładowy bałagan z gruzem jest tego potem konsekwencją.
3."Usługi w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną będą świadczone na warunkach i w terminach określonych w umowie przeniesienia lokalu".
To zapowiedź utworzenia zarządcy powierzonego na podstawie art 18.1 uwol. W zasadzie może być, chociaż na etapie zawarcia umowy deweloperskiej taka informacja jest przedwczesna. To jakby napisać, że umawiamy się, że jesienią 2020 ochłodzi się, ale najpierw będą grzyby w lesie. Zapowiedź przyszłych zdarzeń pewnych.
4."Nabywca zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia za te usługi nie później niż do 10 dnia każdego miesiąca".
Tym zapisem deweloper dba o przyszłe wynagrodzenie waszego obecnego zarządcy. Określenie "sługus" wydaje się tutaj coraz bardziej prawdopodobne. Sługus to mocne słowo. Lepiej - firma zależna.
Prawnie zapis jest także wadliwy, ponieważ wynagrodzenie, o które tu chodzi należne jest zarządcy ze środków wspólnoty mieszkaniowej. Nie od pojedynczych właścicieli lokali. Czyli historia jest tutaj podobna jak punkt powyżej. Zapis jest porobiony "na zapas". Żadne zobowiązanie z niego nie wynikało, ponieważ prawnie był nieważny. Był, bo był.
"Zatem zgodnie ze wspomnianym przepisem wydatki związane z otrzymaniem lokalu ponosi tylko i wyłączenie
właściciel lokalu, a nie jego posiadacz. W ocenie Sądu nie można zatem uznać za zgodne z zasadami współżycia
społecznego przerzucenie tych kosztów na osobę, która nie jest właścicielem lokalu, a tym samym członkiem wspólnoty
mieszkaniowej, ma obowiązek pokrywania wydatków związanych z lokalem, ale nie ma prawa np.: głosowania w
sprawach związanych z ustalaniem przez wspólnotę wysokości tych wydatków. Ponadto, gdyby wspomnianego zapisu
w umowie nie było, wówczas sytuacja konsumenta byłaby dużo korzystniejsza, gdyż ponosiłby wydatki dopiero od
momentu stania się właścicielem lokalu. Dodatkowo, takie rozwiązanie może skutkować tym, iż pozwany mając świadomość, że konsument ponosi koszty utrzymania lokalu od chwili jego wydania może nie mieć dostatecznie dobrego argumentu ekonomicznego do szybkiego przeniesienia własności lokalu.Jest to sprzeczne z dobrymi obyczajami, narusza równowagę stron na niekorzyść konsumenta i narusza również rażąco jego interesy, w tym wypadku głównie ekonomiczne.
Konsument, na podstawie powyższej klauzuli jest bowiem zobowiązany ponieść koszty, których nie musiałby uiszczać
na podstawie przepisów prawa, w ten sposób uszczuplony zostaje jego majątek. Takie samo stanowisko zajął Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Raporcie ze stycznia 2014 roku
„Konsument na rynku deweloperskim” (str. 73-74). Z tych względów na mocy art. 3851 § 1 w zw. z art. 3853 pkt 9 k.c. uznano powyższe postanowienie za niedozwolone postanowienie umowne
Pani księgowa chciała powiedzieć po prostu, że metraż mieszkań i powierzchnia miejsc parkingowych przy tym podziale kosztów odpowiada proporcji udziałowej, stąd nie ma o co kruszyć kopii. No w zasadzie nie ma o co, bynajmniej takie rozumienie nie za bardzo jest zgodne z postanowieniem ustawy o własności lokali. To po pierwsze.
Ponadto czemu wciąż mówimy o ustawie o własności lokali w kontekście okresu sprzed powstania wspólnoty?? Księgowa najpierw rozróżnia reżimy ustaw, po czym, w zdaniu następnym, myli je zamiennie. Dokładnie jak w tych wasze umowach deweloperskich.
Ale to mądra kobieta. Jak to księgowa. Trzymaj się jej wyjaśnień.
Natomiast umowy deweloperskie mieliście co najmniej fatalne.
I nie bardzo teraz wiem, co tym gruzem? Bo gros gruzu to okres wybiegający poza datę 1.09.2020, a pisałeś, że nazwano to "mediami" i też podlega obciążeniu wobec obecnych właścicieli (albo ich cześć?).
Autorem rozliczenia oczywiście jest ta księgowa. Nikt od dewelopera.
-faktury za gruz za okres deweloperski, są od dewelopera i wystawcą fv jest deweloper, ten koszt przerzucono bezpośrednio na właścicieli, odbiorcą faktury jest właściciel lokalu
-za wywóz za zimę zostałeś obciążony w formie naliczeń (i zaliczek) przez wspólnotę Mieszkaniową, Wspólnota nie wystawia właścicielom lokali mieszkalnych faktur, naliczenia za gruz były w okresie od września 2020 do lutego 2021, faktycznie - jest to dokładnie pół roku, sześć naliczeń.
W normalnym układzie w księgowości wspólnoty masz zasadę, że wartość przychodu dla wspólnoty równa jest wartości poniesionego kosztu przez wspólnotę. Oznacza to, że równowartość sumy tych sześciu naliczeń powinna być pokryta równowartością sumy faktur (refaktur) przedstawionych wspólnocie za ten zimowy gruz przez dewelopera. Innymi słowy koszt wywozu zimowego gruzu jest kosztem wspólnoty, nie tylko przychodem. Oprócz naliczeń muszą więc być też faktury. Odbiorcą faktur jest wspólnota.
A dlaczego ty ani słowem nie wspominasz o sprawozdaniu finansowym wspólnoty mieszkaniowej za rok 2020 (09-12/2020)?
Bo go nie ma, czy bo go nie masz?
Bo od tego trzeba było zacząć....
Czy to jest w porządku, że Deweloper wpisał koszt wywozu kontenerów na gruz do uchwały i planu gospodarczego tym samym ustalony został dodatkowy koszt dla mieszkańców w formie zaliczki i poinformował mieszkańców o tym dopiero 2 miesiące po uchwaleniu tego? Te kontenery znalazły się normalnie w comiesięcznych opłatach czynszowych przez kolejne 6 miesięcy od września. Czy można taki koszt rozliczać w ten sposób w czynszu licząc należność od wszystkich mieszkańców po metrażu danego mieszkania? Nigdzie w żadnej umowie, protokole itp. nie było nigdy informacji, że będziemy partycypować w kosztach wywozu gruzu czy zobowiązujemy się do pokrycia jakiejś części takiego kosztu. Czy taki koszt zalicza się do użytkowania części wspólnych lub do korzystania z lokalu?
1. Strony oświadczają, że wydanie nabywcy lokalu do posiadania i korzystania oraz danego garażu (jeśli dotyczy) do współkorzystania i współposiadania nastąpiło w dniu 1 lipca 2020 r. na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego i z dniem tym przeszło na niego ryzyko i wszelkie obowiązki związane z kosztami eksploatacji i utrzymania lokalu i przypadającej na niego części danego garażu (jeśli dotyczy).
2. Strony oświadczają, że w związku z nabyciem lokalu na nabywcę, jako współwłaściciela nieruchomości wspólnej przechodzą w odpowiedniej części, określonej przepisami ustawy, wszelkie koszty, w tym obowiązki podatkowe, związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.
Czy te zapisy należy interpretować jako obowiązujące tylko od momentu, w którym jest już wspólnota mieszkaniowa czy Deweloper może się nimi również posługiwać w temacie okresu deweloperskiego przypadającego na okres lipiec - sierpień?
Najprostsze tematy u was owiane są mgłą tajemnicy.
Ad.1 To zapis skierowany do tyłu. Mogłoby go nie być w umowie przenoszącej. To tylko powtórzenie tego, co było w umowie deweloperskiej, tylko innymi słowami. Z tym że nie ma już odniesienia do definicji kosztów z ustawy o własności lokali. Ta powtórka ma przyzwyczaić klienta do myśli, że jako posiadacz lokalu pomiędzy lipcem a wrześniem będzie płacił za koszty wspólne poniesione w tym okresie. Że to go nie ominie. ....I nie ominęło, tyle że minął aż rok.
Ad.2 Drugi zapis jest na przyszłość. Strony przyjmują do wiadomości, że okres dewelopera właśnie się skończył.
Gdyby deweloper z dziwnych powodów ociągał się z okazaniem refaktur kosztów za kontenery za okres wrzesień 2020 - luty 2021, to niezależna księgowa, gdyby chciała być pryncypialnie przemądrzała, to mogłaby się ich domagać właśnie na podstawie tego zapisu.
Niezależna, czyli akurat nie wasza. Wasza księgowa przynależy do ekipy sługusów, więc z natury rzeczy nie będzie się wygłupiać w ten sposób. Będzie zapewne cierpliwie czekać.
Już dawno temu powinno być zrobione sprawozdanie finansowe za 2020, a CIT-8 najdalej złożony jakoś latem (covid przesunął termin, ale ten już minął). To może nie macie wspólnoty zgłoszonej do US w ogóle w tej sytuacji? Księgowa się nie denerwuje?
Możesz grillować tych ludzi prawie na każdym etapie waszej burzliwej współpracy. Sadzili babole przez prawie dwa lata praktycznie bez zająknięcia. Ale myślisz, że co to ci da? Że się zniechęcą? Ogarną nagle i przeproszą za bałagan?
Próżne nadzieje.
Gadaj tylko z tą księgową. Pomęcz ją o sprawozdanie finansowe za okres 09-12/2020.
Możesz wnosić np. o nieudzielenie drogą uchwały absolutorium zarządcy za rok 2020. Bo rozumiem, że w tym roku nie głosowano żadnej uchwały, w tym nie głosowano uchwały o udzieleniu absolutorium dla zarządcy za 2020 rok. Ustawa obliguje wspólnoty do podejmowania rokrocznie co najmniej dwóch uchwał.
Dopiero uchwała nr 3 może być o wózkach widłowych lub o montażu złotych klamek.
Rada Osiedla to organ pozastatutowy. Nic nie wiadomo o jej uprawnieniach, zwłaszcza o tym, żeby mogła sprawować jakikolwiek nadzór nad organem statutowym, jakim niewątpliwie jest zarządca powierzony.
W ustawie jest nacisk na uchwalenie uchwały o absolutorium. Jest mowa o niej aż dwa razy. Zawsze sadziłem, że po to, żeby nikt jej nie przeoczył bo jest aż tak ważna. A jednak.
Wynika z tego wszystkiego, że księgowo pierwszym okresem rozliczeniowym będzie inny okres niż rok kalendarzowy. Czyli okres sztucznie rozszerzony : wrzesień 2020-grudzień 2021. Formalnie oznacza to ominięcie prawa.
To skutek bałaganu z jesieni ubiegłego roku. Księgowo wasza wspólnota nie istniała co najmniej do końca października/połowy listopada 2020, tj. do uchwalenia tych 16 uchwał, które oczywistą jest rzeczą, że były o dwa miesiące antydatowane. Do tego momentu księgowość fruwała w powietrzu, a wspólnota prawie dwa miesiące funkcjonowała bez żadnych uchwał.
Najważniejsze uchwały z pakietu 16 uchwał, czyli te związane z założeniem wspólnoty, oraz uchwała o zaliczkach normalnych z ekstra zaliczką na gruz, przyklepano z ponad miesięcznym opóźnieniem.
Gdzieś dopiero w listopadzie tamtego roku księgowość wam w ogóle założono. Naturalnie także wstecznie, najwcześniej w listopadzie naliczono wam wrzesień i październik 2020 oraz poksięgowano wstecznie koszty.
Z tym że (strzelam teraz!), że nie wszystkie. Bardzo późno, bo na pewno nie w roku ubiegłym, lecz w pierwszej połowie 2021 (w październiku? to już druga połowa!) poksięgowano we wspólnocie (i u dewelopera również) zaległe koszty (na podstawie refaktur dewelopera) związane z wywozem gruzu z okresu wrzesień 2020- grudzień 2020. Tyle księgowa czekała na refaktury od dewelopera.
Najwyraźniej z rozliczeniem okresu deweloperskiego wytrzymywano się co najmniej tak długo, aż nie deweloper nie pozbiera wszystkich kosztów wszystkiego gruzu z i nie podzieli go na dwie kupki. Być może wasza księgowa dodatkowo czekała na rozliczenie, które robiła księgowa dewelopera. Gdyby wszystko ogarnęła od razu jedna księgowa, albo obydwie wspólnie, to wszystkie procesy trwały ekko licząc pół roku krócej. Tak podpowiada doświadczenie życiowe. Nie było współpracy pomiędzy deweloperem zarządcą. Co mocno dziwi, ponieważ teoretycznie zarządca jest podległy deweloperowi.
Pierwsze prawidłowo udzielone abolutorium, to by była uchwała ( już mniejsza o jej numer, może być np. 4/2021), w której właściciele oceniliby działalność zarządcy za okres wrzesień - październik 2020. I taka uchwała może być jeszcze podjęta choćby jutro.
Z tym, że jeśli okres rozliczeniowy został sztucznie rozciągnięty na 16 miesięcy, to zarządca liczy pewnie/zakłada, że przedłoży wam uchwałę o absolutorium dopiero po Nowym Roku. I absolutorium obejmie rozszerzony okres.
Te rozważania i tak mają się nijak do CIT-a rocznego, ponieważ tu wyjścia są tylko dwa. Obydwa także dziwne, jak to wszystko co powyżej:
1) CIT-8 za 2020 rok jest złożony. Ale wtedy na podstawie fikcyjnych, niepewnych danych. Sklecony jest na łapu-capu, aby był. W tej wersji CIT-8 na 99% jest sporządzony nieprawidłowo. CIT-8 dewelopera zresztą też.
2) Nie ma CIT-8 za rok 2020 i nie będzie. Będzie złożony jako pierwszy od razu CIT za rok 2021. W tej wersji ten CIT może być nawet w 100% sporządzony zupełnie prawidłowo. Patnie tylko na ile on będzie zgodny z tym co dostaniecie w formie sprawozdania finansowego. Tu na 99% obydwa te dokumenty nie będą się w ogóle zgadzały. A co jak co - powinny!!
Ta wersja jest lepsza dla księgowej dewelopera, ponieważ ona swój CIT-8 może mieć zupełnie niezły.
Takie są i jeszcze będą, moim zdaniem, skutki wszystkich opóźnień.
Z powołaniem zarządu własnościowego, to musisz jeszcze poczekać. To nie ten etap.