Zarządzanie drogą osiedlową

abadaba7

Dzień dobry!
Mam krótkie pytanie. Właściciele domów szeregowych są współwłaścicielami drogi dojazdowej w częściach ułamkowych: 1/26. Wszyscy podpisali "porozumienie", że drogą będą zarządzać na zasadach wspólnoty mieszkaniowej określonych w uwl. Moje pytanie: czy takie "porozumienie" odnosi jakikolwiek skutek prawny.
Pozdrawiam ?

blazej_h

Żadnego. Prawnie jest to hybryda dwóch rozwiązań ustawowych, która sama w sobie nie tylko jest pełna sprzeczności formalno-prawnych, co też nie sprawdza się też w praktyce.
Skutek prawny jest - jest nim bałagan prawny. Ale bałagan prawny to jeszcze małe miki, ponieważ stosowanie zasad z uwol dla kondominium po prostu i zwyczajnie się nie sprawdzi. Nawet jeśli wszystkie 26 domków będzie to "porozumienie" honorowało.

Zarządca

Droga osiedlowa jest przedmiotem współwłasności, wspówłaściciele umówili się między sobą co do sposobu zarządzania.Przyjęcie modelu odmiennego od zasad wynikających z kodeksu cywilnego jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, dlatego wymaga to zgody wszystkich współwłaścicieli. Ten nowy sposób zarządu należałoby ujawnić w księdze wieczystej macierzystej, dlatego konieczne byłoby zawarcie umowy w formie aktu notarialnego (porozumienie to umowa).
Modyfikacje w zakresie sposobu zarządu są bez wątpienia możliwe w przypadku wspólnoty mieszkaniowej, oczywiście z pewnymi zastrzeżeniami, ponieważ modyfikacji nie podlegają przepisy bezwzględnie wiążące. Moim zdaniem podobnie będzie w przypadku modyfikacji zasad kodeksowych, tutaj też barierą są normy bezwzględnie wiążące. Pytanie, które to normy?

Porozumienie wymagałoby formy aktu notarialnego i wpisu do księgi wieczystej, oczywiście konieczne podpisanie przez wszystkich współwłaścicieli.

abadaba7

Zarządca napisał użytkownik: »

Moim zdaniem podobnie będzie w przypadku modyfikacji zasad kodeksowych, tutaj też barierą są normy bezwzględnie wiążące. Pytanie, które to normy?

A czy nie jest tak, że w KC przepisy bezwzględnie obowiązujące opatrzone są zastrzeżeniem, że "inne postanowienia umowne są nieważne"?

Zarządca

Nie, tak nie jest. Względnie obowiązujące to zwykle opatrzone zapisem: o ile strony nie postanowią inaczej.

Proszę na tę sprawę spojrzeć z punktu widzenia osoby, która nabywa nieruchomość i udział w tej drodze, a nie była stroną umowy o sposobie zarządzania, pewne kwestie ma przecież zagwarantowane przez ustawę , a nawet i konstytucję. To własnie te sprawy zwykle są obwarowane przepisami bezwzględnie obowiązującymi.

abadaba7

Uprzejmie dziękuję za wszystkie informacje!
Pozdrawiam! ?

abadaba7

Jeszcze jedna wątpliwość, która mnie naszła.
Rozumiem, że umowa o zarządzanie drogą, podpisana przez wszystkich współwłaścicieli, ale nie zawarta w formie aktu notarialnego z jednoczesnym wpisem do KW, będzie obowiązywać do momentu pierwszej zmiany współwłaściciela. Zastanawiam się jednak, czy zaistnienie takiej sytuacji jest równoznaczne z wygaśnięciem stosunku zobowiązaniowego również między resztą współwłaścicieli i - w konsekwencji - automatycznym powrotem do przepisów KC? Wydaje się to jedyne logiczne rozwiązanie....

blazej_h

Powiedziałbym inaczej. Umowa nie zawarta w formie aktu i nie powtórzona w nowej umowie zawrtej rówież droga notarianą, nie będzie wiążąca wobec nowego właściciela. Ale nadal będzie wiązać pozostałych 25 właścicieli.
I powstaje ten bałagan, który sygnalizowałem.
Twój wniosek nie jest logiczny. Jest sprzeczny zasadą swobody zawierania umów i swobody kształtowania stosunków pomiędzy podmiotami prawa.

abadaba7

Miałem raczej na myśli taką wątpliwość, że skoro zawarcie umowy o sposobie zarządzania współwłasnością (zgodnie z KC) wychodzi poza zarząd zwykły i wymaga podpisów wszystkich 26 właścicieli, to czy odpadnięcie jednego z nich nie sprawia automatycznego wygaszenia prawa pozostałych 25 do zarządzania na podstawie zawartej umowy. W przeciwnym razie mamy przecież zupełnie kuriozalną sytuację, że 25 właścicieli pozostaje w reżimie umowy, a 1 w reżimie KC...

Zarządca

"Należy wskazać, że zarówno na gruncie przepisów Kodeksu cywilnego, jak i ustawy o własności lokali wyróżnia się umowny zarząd nieruchomością wspólną oraz ustawowy zarząd nieruchomością wspólną. Przepisy obu powyższych aktów prawnych przewidują również możliwość zastosowania sądowego (przymusowego) zarządu nieruchomością wspólną.

W odniesieniu do przepisów Kodeksu cywilnego możliwość umownego ustalenia zarządu nieruchomością wspólną wynika z tego, że przepisy art. 199-203 K.c. mają charakter dyspozytywny. Współwłaściciele nieruchomości mogą więc w umowie, zawartej w dowolnej formie, postanowić, że zarząd nieruchomością wspólną będzie sprawował w imieniu wszystkich właścicieli jeden z nich lub osoba trzecia. Mogą też określić rodzaj czynności prawnych i faktycznych, do których dokonania potrzebna będzie zgoda wszystkich lub większości właścicieli. Roszczenia współwłaścicieli wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej mogą być ujawnione w księdze wieczystej, przez co uzyskują one skuteczność względem praw powstałych po ich ujawnieniu. Dopuszczalne jest także, aby określenie sposobu zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej (np. nieruchomości stanowiącej drogę dojazdową) nastąpiło już w umowie zbycia pierwszego udziału na rzecz właściciela domu jednorodzinnego. Ujawnienie roszczenia wynikającego ze sposobu zarządu lub korzystania z takiej nieruchomości w księdze wieczystej spowoduje, że uzyska ono skuteczność wobec nabywców kolejnych udziałów w nieruchomości, co oznacza, że każdy nowy nabywca zostanie związany ograniczeniami wynikającymi z wpisanych roszczeń."

Odpowiedź podsekretarza stanu w Ministerstwie Sprawiedliwości na interpelację nr 7685 w sprawie nowelizacji ustawy Kodeks cywilny w części dotyczącej przepisów o współwłasności, tj. księgi II, tytułu I, działu IV