Miejsce parkingowe w hali garażowej - opłaty
marcinzg
Użytkownik
Witam,
W sąsiednim bloku zakupiłem miejsce postojowe w hali garażowej. Jest to nowo wybudowany blok. Posiadam udział w całej hali garażowej(lokal niemieszkalny). Dostałem rozliczenie za to miejsce i dobrze, że siedziałem, ponieważ koszt całkowity wynosi 123zł/m-c. Zarządca ustanowiony przez dewelopera nie widzi w tym nic dziwnego. Zarządca jest beznadziejny i mieszkańcy już się organizują żeby go zmienić, ale to może trochę potrwać.
Przejrzałem rozliczenia z moich dotychczasowych nieruchomości oraz przejrzałem rozliczenia znajomych i wychodzi, że stawki za utrzymanie części wspólnych i garażu zarządca wziął z sufitu. Przekopałem internet w poszukiwaniu pomocy i wiem już, że zaliczki na utrzymanie części wspólnych muszę płacić (~80zł). Z opłatą za utrzymanie hali garażowej (~40zł) nie jest już to tak oczywiste. W wielu miejscach wyczytałem, że bez podpisania umowy z zarządcą nie mogą ode mnie wymagać uiszczania takich opłat.
Na forum zarzadca.pl znalazłem m.in. opinię:
"Jak jest to cześć wspólna to potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, która ustanowi zasady naliczania / wyliczania opłat za MP, inaczej nie jest możliwe obronienie jej przed sądem np ws windykacji zaległości płatniczych właściciela MP"
Tylko jak ma się do tego zapis w akcie notarialnym, że zarząd halą garażową został powierzony Wspólnocie Mieszkaniowej reprezentowanej przez zarządcę.
Czy w takim razie to oznacza, że muszę cały ten koszt (123zł) ponosić?
Będę bardzo wdzięczny za wszelkie sugestie.
W sąsiednim bloku zakupiłem miejsce postojowe w hali garażowej. Jest to nowo wybudowany blok. Posiadam udział w całej hali garażowej(lokal niemieszkalny). Dostałem rozliczenie za to miejsce i dobrze, że siedziałem, ponieważ koszt całkowity wynosi 123zł/m-c. Zarządca ustanowiony przez dewelopera nie widzi w tym nic dziwnego. Zarządca jest beznadziejny i mieszkańcy już się organizują żeby go zmienić, ale to może trochę potrwać.
Przejrzałem rozliczenia z moich dotychczasowych nieruchomości oraz przejrzałem rozliczenia znajomych i wychodzi, że stawki za utrzymanie części wspólnych i garażu zarządca wziął z sufitu. Przekopałem internet w poszukiwaniu pomocy i wiem już, że zaliczki na utrzymanie części wspólnych muszę płacić (~80zł). Z opłatą za utrzymanie hali garażowej (~40zł) nie jest już to tak oczywiste. W wielu miejscach wyczytałem, że bez podpisania umowy z zarządcą nie mogą ode mnie wymagać uiszczania takich opłat.
Na forum zarzadca.pl znalazłem m.in. opinię:
"Jak jest to cześć wspólna to potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, która ustanowi zasady naliczania / wyliczania opłat za MP, inaczej nie jest możliwe obronienie jej przed sądem np ws windykacji zaległości płatniczych właściciela MP"
Tylko jak ma się do tego zapis w akcie notarialnym, że zarząd halą garażową został powierzony Wspólnocie Mieszkaniowej reprezentowanej przez zarządcę.
Czy w takim razie to oznacza, że muszę cały ten koszt (123zł) ponosić?
Będę bardzo wdzięczny za wszelkie sugestie.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
W celu jakiś szczegółów musiałbyś przepisać całą kartę opłat w tym garażu. Punkt po punkcie. Opis po opisie w brzmieniu dosłownym. Najlepiej z zaznaczeniem, co takiego dziwnego sam widzisz w tej karcie opłat, a czego nie dostrzegasz w innych opatach z innych hal.
Rzucanie kwotami ogólnymi mija się tutaj z celem.
Jeśli tak myślisz, to nic bardziej błędnego. Opłaty za miejsca sąsiednie są dokładnie takie same.
Sprawdziłem kilka garaży samodzielnych, garaży w hali garażowej, hal garażowych i wszystkie są obciążane stawką za metr taką samą lub bardzo zbliżoną do utrzymania części wspólnej na nieruchomości, tj. ok. 1,50zł/m2. W jednym tylko przypadku, który widziałem kolega dopłaca 0,50zł/m2 z tytułu utrzymania hali garażowej (łączny koszt wynosi ~2,00zł/m2). W nieruchomości, w której mam miejsce postojowe opłata jest 1,50zł/m2 za utrzymanie hali garażowej. Czekam na rozpiskę od zarządcy planowanych kosztów utrzymania hali, które miałyby zostać pokryte za te składki.
W przypadku tej hali jest to w sumie 4,55zł/m2 i jest to moim zdaniem bardzo dużo.
Pytanie czy zarządca ma prawo ode mnie wymagać płacenia składki na utrzymanie hali garażowej skoro nie mamy podpisanej stosownej umowy ale jest w/w zapis w akcie notarialnym?
Nie wiem jednak skąd dla ciebie jest takie oczywiste i gdzie takie coś wyczytałeś, że zaliczki na utrzymanie "części wspólnych" ty musisz płacić, a za koszty hali - już jak rozumiem - niekoniecznie, ponieważ akurat w tej części brak jest podstawy prawnej w postaci umowy z zarządcą.
Jeśli chodzi o zaliczki "na części wspólne" to akurat ci co powygrywali już ze wspólnotami w sądach (i będą wygrywać coraz częściej) twierdzili coś zupełnie odwrotnego. Tj, że stosowanie takich zaliczek wobec garażowiczów jest bezprawne, ponieważ nie ma tutaj w ogóle zastosowania żadna zasada dot. części wspólnych, ponieważ wobec opłat w garażu w ogóle nie działa ustawa szczegółowa.
Garaż wyodrębniony nie ma części wspólnych i to pojęcie znika w garażu razem z calutką ustawą.
Jeśli chodzi natomiast o brak umowy pomiędzy zarządcą (powierzonym) a właścicielami garażu, to ona może być (i jest) poważnym problemem natury prawnej i rodzaj zaliczek w tym momencie nie gra żadnej roli.
Także tutaj to wszystko jedno jakich opłat żąda od Ciebie ten powierzony z budynku powyżej, skoro on w ogóle nie posiada żadnego tytułu prawnego do zajmowania się Twoim garażem (garażem w którym jesteś właścicielem określonego udziału). Formalnie to on nie ma prawa w takim układzie żądać żadnych opłat od Ciebie. I są ludzie, którzy właśnie na tej podstawie powygrywali swoje sprawy.
1 Energia elektryczna - części wspólne 0.47
2 Obsługa techniczna 0.28
3 Pozostałe koszty wspólnoty 0.10
4 Przeglądy 0.30
5 Tereny zielone 0.20
6 Ubezpieczenie budynku 0.10
7 Utrzymanie czystości 0.80
8 Utrzymanie dźwigów 0.25
9 Utrzymanie hali garażowej 1.50
10 Wynagrodzenie zarządcy 0.55
oraz stawki za miejsce postojowe w budynku obok:
1 Zarządzanie 0.50
2 Utrzymanie czystości 0.25
3 Ubezpieczenie budynku 0.13
4 Przegląd techniczny budynku 0.16
5 Pozostałe koszty (opł. bankowe,pocztowe,zebrania) 0.06
6 Pielęgnacja terenów zieleni 0.07
7 Opłata z tyt. służebności 14.50 PLN
8 Konserwacja dźwigów 0.11
9 Konserwacja budynku i urządzeń 0.06
10 Fundusz remontowo-modernizacyjno-inwestycyjny 0.40
11 Energia administracyjna 0.15
12 Awarie i drobne naprawy 0.07
1. Koszt utrzymania NW proporcjonalnie do iloczynu : udział hali w NW x Twój udział w hali.
2. Koszt utrzymania hali garażowej według udziału jaki masz w hali.
Teoretycznie wspólnota nie powinna zarządzać prytwatnymi lokalami, bo zakres jej działania jest ustawowo ograniczony do zarządzania NW.
Ale dopóki właściciele lokali tego nie zmienią ten zapis Ciebie obowiązuje.
W hali, z powodu której omal nie spadłeś z krzesła masz system naliczeń taki, jak w poście powyżej. Czyli takim algorytmem, że zacytuję:
1. Koszt utrzymania NW proporcjonalnie do iloczynu : udział hali w NW x Twój udział w hali.
(To są punkty od 1 do 9 karty opłat oraz za zarządzanie).
I masz tam także
2. Koszt utrzymania hali garażowej według udziału jaki masz w hali.
(to punkt 9, przy czym tu nie wiemy czy naliczenie utworzono wg kryterium udziałowego, tj wg udziału miejsca w hali, sadzę że nie wg niego, ale to mało teraz istotne)
Natomiast w hali w budynku obok masz tylko w opłatach zrealizowany punkt 1. Nie ma worka pod tytułem "koszty samej hali".
Wszystkie te dwanaście punkcików to odwzorowanie "jeden do jednego" struktury zaliczek jaka funkcjonuje w budynku powyżej.
Stąd też zaliczka na fundusz remontowy jaką płacisz w hali obok na pewno nie jest formalnie przeznaczona na potrzeby remontowe hali. Ona, tak samo jak wszystkie jedenaście pozostałych zaliczek, idzie do wspólnego worka finansowego całej "superwspólnoty".
Tu jest problem, o którym wspominasz w pierwszym poście: w budynku obok jest na pewno uchwała właścicieli lokali, która ustanowiła zasady naliczania / wyliczania opłat za MP (jak na tej karcie opłat), ale utrudnione miałby ten zarządca obok zadnie w przypadku obrony tych opłat przed sądem np. ws windykacji zaległości płatniczych właściciela MP. Ponieważ w strukturze opłat zaliczki tytułem samej hali w ogóle nie są wyodrębnione. Za to jest taniej.
W hali w której omal z krzesła nie spadłeś podczas lektury karty takiego problemu już nie ma. Tam struktura jest lepsza, a worki finansowe są dwa. Oczywiście pod warunkiem, że w budynku powyżej nie ma funduszu remontowego. Bo jeśli jest tam jednak fundusz, to struktura zaliczek dla MP jest także niekompletna. Za to jest drożej.
W hali obok zaliczka na fundusz jest.
Obydwa przypadki to zastosowanie/rozszerzenie zasady udziałowej wziętej z ustawy na opłaty za miejsca w wyodrębnianych halach garażowych. Tam gdzie zrobiono to bardzo konsekwentnie jest drożej. Tam gdzie wykonano to z umiarem - jest taniej, ale uwaga - także raczej niezgodnie z rachunkiem ekonomicznym. Tj. przy takim cichym i sztucznym założeniu, że sama hala nie generuje własnych kosztów. Że wszelkie koszty generuje "superwspólnota".
Obiektywnie struktura zaliczek, którą spotkałeś po raz pierwszy jest lepsza z punktu widzenia rachunku ekonomicznego. Ale zapewne z perspektywy kogoś, kto posiada wyłącznie jedno MP w "superwspólnocie", a mieszka gdzieś obok, wygląda to odmiennie. Zwłaszcza z perspektywy takiego kogoś.
Natomiast z punktu widzenia formalno-prawnego obydwie struktury są teoretycznie do podważenia w sądzie. Jak pokazuje orzecznictwo ostatnich czterech-pięciu lat - z praktycznego także. I to na tej samej podstawie, ponieważ w istocie to są jedynie dwa warianty tego samego rozwiązania - opartego wyłącznie o ustawę o własności lokali i tworzącego to co nazywam "superwspólnotami".
To nie jest ważny zapis, popełniono tu taki sam błąd jak przy ustanawianiu zarządu deweloperskiego: zarządca został ustanowiony na czas nieokreślony, a nie na rok. Oczywiście kwestia jest problematyczna, ponieważ ustawodawca zdaje się nie dostrzegać, że kodeks cywilny, który ma do zarządu garażem zastosowanie nie przystaje do rzeczywistości, np. do takiej sytuacji jak zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi przedmiot współwłasności kilkudziesięciu podmiotów.
Przechodząc do meritum: ustalenie tych kosztów stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Decyzję w tym względzie podejmują współwłaściciele garażu. Nie decyduje wspólnota uchwałą, ale współwłaściciele garażu. Zgoda wymagana jest od wszystkich - również od Pana jako tego współwłaściciela. Czy wyraził Pan zgodę na stawkę 0,5 zł. za m2 za zarządzanie? Jeżeli nie, to na jakiej podstawie zostało ustalone to wynagrodzenie?
I kółko się zamyka.
Powierzenie zarządu jest jednym z dwóch ustawowych podstawowych sposobów zarządu dla nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej.
Pojęcie "powierzenia zarządu" mamy w art. 18,1 uwol. i wiemy, że chodzi tam o zarząd powierzony sprawowany dla wspólnoty mieszkaniowej. To jest instytucja pomyślana tylko dla wspólnot. Dla nikogo innego.
Nie ma ten sposób nic wspólnego z halą garażowej, która jest wyodrębniona i która nie jest częścią wspólnoty.
Jednak stale twórczo to pojęcie przenoszone jest na lokale hal garażowych. Wobec nich zarząd także jest "powierzany".
Wszyscy gadają o powierzaniu zarządu halą garażową. I to bez różnicy: czy wspólnocie, czy zarządcy.
Czasem nieważne komu, ważne żeby koniecznie powierzyć. Jakby to nie stanowiło żadnej różnicy jakiemu podmiotowi tę nieszczęsną halę powierzono w zarząd.
Jednym słowem: znowu bałagan z powodu rozszerzania zasięgu ustawy szczegółowej na lokal wyodrębniony.
Nadużywanie pojęcia "zarząd powierzony" to kolejny powód, dla którego powinniśmy mówić o umowach o sprawowaniu zarządu halami garażowymi (o zarządzanie mówiąc po ludzku, względnie o administrowaniu) oraz o tym, że w hali działa kodek cywilny, a nie uwol nie działa.
Prostowanie tego bałaganu należałoby zacząć od tego, że umowa o zażądanie nieruchomością powinna wreszcie stać się umową nazwaną. Czas ku temu już najwyższy.
Współwłaściciele nieruchomości ( w tym przypadku hali garażowej) również mogą powierzyć zarząd ale nie na podstawie uwl a na podstawie kodeksu cywilnego.
Warto przeczytać art.221 kc , bo to ten artykuł będzie pomocny.
Art. 221. Czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej albo wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności odnoszą skutek także względem nabywcy udziału, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. To samo dotyczy wypadku, gdy sposób korzystania z rzeczy został ustalony w orzeczeniu sądowym.
Pomocny artykuł pozwalający zrozumieć istotę rzeczy.
Kaźdemu współwłaścicielowi hali wpisano to w akt notarialny a może nawet jest wpisane w KW. Zatem nikt nie może twierdzić, że nie wiedział.
Nawet jeśli zarząd halą został elegancko powierzony na podstawie 221 kc, to zarządcy i tak posługują się ustawą o własności lokali jako podstawą dla wszystkich czynności.
Czyli niczego to nie zmienia w praktyce. I stąd takie wątki na tym forum