Jak założyć wspólnotę mieszkaniową prywatnego budynku

Robotnik

Jest prywatny budynek wielorodzinny z lokalami pod działalność handlową. Jest 4 współwłaścicieli. Jest pełnomocnik współwłaścicieli. Ale chcemy założyć wspólnotę. Po śmierci ostatniego pełnomocnika, który miał na siebie konto, umowy itp. zaczęły się problemy. Chcemy tego w przyszłości uniknąć. Widzimy to tak że budynek z parcelą mają status współnoty z prawem załozenia konta, opodatkowania od dochodów, spisywania umów itp., a pełnomocnik jest osobą prowadzącą te tematy i ma upoważnienie do banku i do urzędów. Z chwilą zmiany pełnomocnika, wszystko zostaje po staremu, atylko zmienia się upoważniony. Proszę o wskazówki od czego zacząć i w jakich urzędach pytać.
Z góry dziękuję

Zarządca

Tworzycie Państwo tzw. małą wspólnotę mieszkaniową, do której w zakresie zarządu zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego regulujące tematykę współwłasności. Zarząd ustawowy ( określony w kc.) właściciele mogą oczywiście zmienić i "w najdalej idącym wariancie mogą przyjąć zupełnie oryginalny model własny, zrywając w zupełności ze wzorem ustawowym. Mogą też stosować modyfikację modelu stawowego w oznaczonym zakresie, w pozostałej części godząc się z komplementarnym stosowaniem niezmienionych zasad ustawowych... Niewątpliwie ustalenie sposobu zarządu wymaga zgodnego oświadczenia woli wszystkich współwłaścicieli. Zawierana umowa jest bowiem już przez to, że kształtuje zasady przyszłego zarządu, czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu" (por: Prawo rzeczowe. Edward Gniewek, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 1997, s. 139).

Proponuję, aby właściciele zawarli między sobą umowę lub sporządzili "uchwałę", mocą której określą umowny sposób zarządu (można wzorować się na ustawie o własności lokali), w praktyce wygląda to tak, że GUS rejestruje małą wspólnotę, następnie Urząd Skarbowy nadaje jej NIP i na tej podstawie oraz na podstawie umowy ("uchwały") bank zawiera umowę ze wspólnotą reprezentowaną przez umocowaną osobę/osoby.Oczywiście wymaga to zgody wszystkich właścicieli.

owner

[cite] Zarządca:[/cite]Tworzycie Państwo tzw. małą wspólnotę mieszkaniową, (...)

Z treści posta wynika raczej, że jest to współwłasność "kodeksowa", bez wyodrębnionych lokali. Przedmiotem współwłasności jest budynek wraz z lokalami:

[cite] Robotnik:[/cite]Jest prywatny budynek wielorodzinny z lokalami pod działalność handlową. Jest 4 współwłaścicieli.

Żeby doprowadzić do powstania wspólnoty, należy znieść współwłasność i wyodrębnić lokale. Wówczas lokale będą odrębnymi nieruchomościami oraz powstanie nieruchomość wspólna (wspólne części budynku oraz grunt). Nie wiemy, czy będzie to mała wspólnota, czy duża, bo brak informacji o ilości lokali. Wiemy tylko, że jest 4 współwłaścicieli budynku.

Co do określenia sposobu zarządu, należy to zrobić nie w formie uchwały, lecz umowy notarialnej (art. 18.1 uwl).
Uchwałą można później zmienić wybrany sposób zarządu, ale nie ustanowić innego, niż ustawowy.

Zarządca

Jeżeli nie wyodrębniono lokali, to rzeczywiście należy zacząć od zniesienia współwłasności.
Niezupełnie jednak zgadzam się z całą wypowiedzią Ownera, ponieważ w przypadku zmiany sposobu zarządu w tzw. małej wspólnocie na zarząd wynikający z uwl nie ma jeszcze zastosowania art. 18 uwl ( nie jest więc konieczne zachowanie formy aktu notarialnego).

owner

[cite] Zarządca:[/cite]w przypadku zmiany sposobu zarządu w tzw. małej wspólnocie na zarząd wynikający z uwl nie ma jeszcze zastosowania art. 18 uwl ( nie jest więc konieczne zachowanie formy aktu notarialnego).

1) Skąd wniosek, że to mała wspólnota?
2) Art. 18 uwl moim zdaniem dotyczy wszystkich wspólnot. Rozróżnienie na małe i duże wspólnoty oraz odesłanie małych WM do kodeksu cywilnego pojawia się dopiero w art. 19.

Zarządca

Przytoczę zatem treśc tego przepisu:
Art. 19 Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
Wyraźnie w nim wskazano, że odpowiednie zastosowanie dotyczy "zarządu nieruchomością wspólną".
Rozdział IV uwl zatytułowany jest "Zarząd nieruchomością wspólną" i rozpoczyna go właśnie art. 18 uwl. Nie wydaje mi się, aby kolejnośc umieszczenia przepisu była decydująca.

W piśmiennictwie można jednak spotkac się z tezą, że wiele przepisów z rozdziału IV, jako bezwzględnie obowiązujących należy stosowac do tzw. małej wspólnoty.

owner

Zgadzam się, większość przepisów rozdziału 4 dotyczy również małych wspólnot.
Ale wróćmy do meritum. Załóżmy, że to będzie mała wspólnota. Dlaczego uważasz, że "w przypadku zmiany sposobu zarządu w tzw. małej wspólnocie na zarząd wynikający z uwl nie ma jeszcze zastosowania art. 18 uwl ( nie jest więc konieczne zachowanie formy aktu notarialnego)"?
Jeśli sposób zarządu zostanie określony w umowie wyodrębnienia lokali, to ta umowa ma formę aktu notarialnego.
Jeśli zostanie to zrobione później, to ta decyzja też musi mieć formę AN (art. 18.1 uwl). Skoro twierdzisz (i słusznie), że wiele przepisów rozdziału 4 dotyczą również małych wspólnot, to dlaczego art. 18 akurat miałby ich nie dotyczyć?

Co więcej, również uchwała (w odniesieniu do małych wspólnot raczej: "decyzja"), zaprotokołowana przez notariusza, też będzie w formie aktu notarialnego...

Zarządca

"Dlaczego uważasz, że "w przypadku zmiany sposobu zarządu w tzw. małej wspólnocie na zarząd wynikający z uwl nie ma jeszcze zastosowania art. 18 uwl ( nie jest więc konieczne zachowanie formy aktu notarialnego)"?


Literalne brzmienie ustawy wskazuje na taki sposób wykładni, że art. 18 i nast., w związku z ulokowaniem ich w rozdziale 4, nie mają zastosowania do małych wspólnot.
Rzeczywiście można jednak przyjąc, że art. 18 uwl to przepis bezwzględnie obowiązujący i mała wspólnota, działając zgodnie z prawem, nie może zmienic sposobu zarządu inaczej, niż przez jego zastosowanie.
Wydaje mi się, że należałoby poszukac innych, niż umiejscowienie art. 19 argumentów.