zawarcie umowy przez Zarząd do doprowadzenia światłowodu

wojtekna102

Witam Państwa.
Mam problem z interpretacją art. 23 ust. 3 pkt 5 ustawy o własności lokali o treści który mówi, że czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności: udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego.

Zgłosiła się do nas spółka budująca światłowody. Chce w dwóch naszych budynkach (z pięciu, bo w tych dwóch jest tylko jeden operator) wybudować sieć światłowodową. Przedstawiła projekt umowy "udostępnienia nieruchomości" w której to umowie Zarząd Wspólnoty: zezwala Spółce, lub innemu podmiotowi działającemu w jej imieniu, na wykonanie, na Nieruchomości, na koszt własny Spółki, nowych, następujących elementów infrastruktury telekomunikacyjnej: przyłącze telekomunikacyjne w technologii światłowodowej i budynkowa instalacja telekomunikacyjna w technologii światłowodowej, na którą będą składały się m.in. takie elementy, jak: kabel, słupek, szafka, skrzynka, łącznie zwanych dalej Infrastrukturą. W dalszej części umowy jest mowa o uzgodnieniach poszczególnych prac, że zezwalamy na wykonanie infrastruktury, udostępnimy bezpłatnie części nieruchomości na skrzynki tele, infrastruktura będzie własnością Spółki, a po wszystkim Spółka doprowadzi nieruchomość do stanu poprzedniego, itp.

Czy aby zawrzeć umowę udostępnienia nieruchomości do wybudowania sieci światłowodowej, z tą spółką czy jakąkolwiek inną, Zarząd potrzebuje uchwały Członków Wspólnoty?

blazej_h

Nie potrzebuje. To nie jest udzielenie zgody na przebudowę nieruchomości wspólnej, lecz jak nazwa wskazuje, zgoda dotyczy jej udostępnienia. To nie to samo.
Na to nie potrzeba uchwały.

wojtekna102

Proszę o kontynuację dyskusji.
Rozpatrywałem tą sprawę dalej, bo firma ta czy inna, po wybudowaniu światłowodu zapewne złoży w sądzie wniosek o wpisanie służebności przesyłu – standardowe postępowanie, tak jak ma PGE, PGNiG, Wodociągi i już obecnie firmy ze swoimi światłowodami w innych budynkach wspólnoty. W podobnych sprawach, tj. dotyczących ustanowienia służebności, akurat drogi koniecznej a nie światłowodu, wypowiedział się Sąd Najwyższy:
Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy zarząd wspólnoty mieszkaniowej – będący odpowiednikiem organu osoby prawnej – może samodzielnie podejmować jedynie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Sprawa o ustanowienie służebności drogi koniecznej mieści się w zarządzie nieruchomością wspólną, jednak zarówno złożenie przez zarząd oświadczenia o ustanowieniu takiej służebności, jak i reprezentowanie wspólnoty w sprawie dotyczącej obciążenia nieruchomości wspólnej taką służebnością, jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 3 ustawy). W sprawach czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zarząd wspólnoty musi uzyskać zgodę właścicieli wyrażoną w formie uchwały, zapadłą większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów (art. 22 ust. 2 w zw. z art. 23 ust. 2 ustawy). Uchwała taka staje się następnie elementem właściwego umocowania, którego braki w płaszczyźnie procesowej wywołują skutki określone w art. 379 pkt 2 kodeksu postępowania cywilnego.

W tym art. 379 pkt 2 kodeksu postępowania cywilnego jest mowa o nieważności postępowania. Czyli jak sądzę, gdy bez uchwały podpiszemy umowę i ta spółka będzie chciała ustanowić służebność przesyłu na swoją instalację to sąd nie wyda (może nie wydać) tej służebności z uwagi na tą nieważność postępowania, bo Zarząd (strona) nie miała zdolności sądowej lub procesowej, organu powołanego do jej reprezentowania lub przedstawiciela ustawowego, albo gdy pełnomocnik strony nie był należycie umocowany.

blazej_h

Udostępnienie nieruchomości wspólnej pod instalację nie ma związku z udzielaniem służebności. Tutaj nie powstaje żadne ograniczone prawo rzeczowe. Sąd nie będzie się wypowiadał w takich sprawach.

Zarządca

"Choć wspólnota mieszkaniowa ma w realiach niniejszej sprawy obowiązek nieodpłatnego udostępnienia nieruchomości, to jednak może skutecznie domagać się ekwiwalentnego świadczenia w zamian za korzystanie z niej. Za takie można uznać czynsz najmu, albo np. możliwość korzystania z internetu przez mieszkańców bez konieczności ponoszenia opłat za tę usługę."

Więcej na ten temat w artykule: "Wspólnota mieszkaniowa może żądać opłat od przedsiębiorcy telekomunikacyjnego"
na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:

https://zarzadca.pl/artykuly/wspolnota-mieszkaniowa-moze-zadac-oplat-od-przedsiebiorcy-telekomunikacyjnego