Opłata za użytkowanie miejsca postojowego quoad usum

Dzień dobry,
Przeszukałem forum w celu znalezienia odpowiedzi na pytanie, które mam, ale ciągle pojawiają się wątpliwości.
Od początku:
Kupiłem od dewelopera mieszkanie wraz z prawem do wyłącznego korzystania z NW w postaci zewnętrznego miejsca parkingowego, płacąc za to prawo cenę.
AN gwarantuje to prawo i jest ono wpisane do KW. W AN zgadzam się na udzielenie takiego prawa innym członkom WM. Jest to podział quoad usum.
Pod budynkiem znajduje się również hala garażowa, która stanowi odrębny lokal niemieszkalny i jest własnością części właścicieli WM (wpis w KW).
Właściciele garaży zawsze narzekali, że tyt. utrzymania garaży płacą olbrzymie kwoty w stosunku do użytkowników miejsc postojowych zewnętrznych.
Od lat, w wykazie zaliczek dla użytkowników miejsc postojowych zewnętrznych, widniała opłata opisana: "miejsca postojowe zewnętrzne" oraz opłata ryczałtowa. Była to pozycja zupełnie osobna od kosztów eksploatacji i utrzymania cześć wspólnych oraz funduszu remontowego. Zapewne stanowi opłatę za użytkowanie.

Poczucie niesprawiedliwości właścicieli garaży, związane z brakiem symetrii w opłatach za miejsca postojowe zewnętrzne i garaże podziemne, doprowadziło do przygotowania uchwały, która ma wprowadzić nowy sposób naliczania opłat za miejsca postojowe zewnętrzne.
Proponuje się uśrednić przeciętną powierzchnię miejsca postojowego zewnętrznego i wprowadzić opłatę wyliczaną następująco:
Opłata = powierzchnia miejsca postojowego zewnętrznego x stawka za bieżące utrzymanie całej nieruchomości wspólnej x stawka za ochronę całego osiedla x stawka za fundusz remontowy.

Taka metoda wyliczania jest oderwana od rzeczywistości i będzie kilkukrotnie wyższa od obecnej opłaty za eksploatację miejsca postojowego zewnętrznego (tak to nazwano w projekcie uchwały).

W moim odczuciu, zarządca pomieszał stosunki własnościowe. Z funduszu remontowego całej WM są pokrywane remonty garażu, wymiana oświetlenia na LED (bardzo kosztowna) oraz inne naprawy. Z kolei użytkownikom chce naliczać opłaty za użytkowanie kostki brukowej w wysokości absurdalnie wysokiej.

Moje pytania są następujące:
1. czy WM może wymierzyć opłatę za użytkowanie miejsca postojowego zewnętrznego wyłącznemu użytkownikowi tego miejsca?
2. czy opłata może być dowolnie ustalona, czy istnieje jakaś doktryna, metodologia, etc. w tym zakresie?
3. czy taka opłata stanowi coś w rodzaju zysku WM (tak jak, lub podobnie, w przypadku najmu)?
4. czy zarządca może pokrywać naprawy garażu, który nie stanowi NW, ze środków ogółu WM?
5. czy wyliczając opłatę jak wskazałem powyżej, powierzchnia miejsc parkingowych zewnętrznych powinna zostać odjęta od sumy powierzchni NW a co za tym idzie, część czynszu, która jest przeznaczona na utrzymanie WN powinna się zmniejszyć? (nadmienię, że wszystkie opłaty są liczone powierzchnią użytkową lokali a nie udziałem w NW).

Znalazłem na ten temat wiele informacji, jednak ze względu na to, że nie jestem prawnikiem (jestem prostym człowiekiem) to ciągle nie jestem pewien czy za użytkowanie takiego miejsca WM może żądać opłat a jeżeli tak to czy istnieją zasady (być może utarte orzecznictwem) obliczania takich opłat?

pozdrawiam,
FaroFaro

Komentarze

  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano 28 lipca
    Teren zewnętrzny to część nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali ponoszą koszty utrzymania tego terenu, np. podatek od nieruchomości, naprawy kostki brukowej, etc. Użytkownik takiego miejsca postojowego korzysta z niego nie ponosząc żadnych kosztów.
    W Pana przypadku obowiązuje umowa quoad usum, jest Pan współwłaścicielem całego gruntu, a zatem i miejsca, wspólnota mieszkaniowa może ustanowić opłaty za wyłączne korzystanie, jednak nie mogą być oderwane od rzeczywistych kosztów utrzymania. Pozostaje też kwestia zapłaconego wynagrodzenia deweloperowi.
    Zaproponowana stawka nie odpowiada kosztom utrzymania miejsca postojowego.

    Poniżej tezy wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 7 marca 2013, sygn. akt: I ACa 847/12, które w mojej ocenie pozostają aktualne:

    1.Obciążenie tylko niektórych właścicieli lokali kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, będącej w wyłącznym ich użytkowaniu, jest możliwe, ale powinno odpowiadać rzeczywistym kosztom/ciężarom/ ich utrzymania.

    2.Możliwe jest przejście na system umownego kształtowania wynagrodzenia za korzystanie z części nieruchomości wspólnej; wymaga to jednak porozumienia, a w przypadku braku porozumienia jeżeli trwa określone,wyłączne korzystanie z części danej nieruchomości -bezumowne,możliwe jest żądanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.

    .W uchwale z dnia 6 czerwca 2012 r /IIICZP 25/12, OSNC 2012/142/ Sad Najwyższy stwierdził , że " zarząd wspólnoty mieszkaniowej może dochodzić od osoby trzeciej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z części nieruchomości będacej we współużytkowaniu wieczystym właścicieli lokali".Odpowiednio,takie wobec właściciela, który samowolnie korzysta z części nieruchomości wspólnej, bez zgody Wspólnoty,mozliwe jest dochodzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, ponad udział wynikający z udziały nieruchomości wspólnej.

    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    Moje pytania są następujące:
    1. czy WM może wymierzyć opłatę za użytkowanie miejsca postojowego zewnętrznego wyłącznemu użytkownikowi tego miejsca?
    2. czy opłata może być dowolnie ustalona, czy istnieje jakaś doktryna, metodologia, etc. w tym zakresie?
    3. czy taka opłata stanowi coś w rodzaju zysku WM (tak jak, lub podobnie, w przypadku najmu)?

    Podsumowując: nieruchomość wspólna obciążona została prawem wyłącznego korzystania, odpowiedni wpis został umieszczony w księdze wieczystej. Współwłaściciele nieruchomości wspólnej (właściciele lokali) mają możliwość zmiany tego stanu rzeczy w wyjatkowych sytuacjach. Pobieranie wynagrodzenia od jednego współwłaścicieli wymagałoby zmiany ustalonego sposobu korzystania, zmiany umowy. Inną kwestią są opłaty, które wiążą się z utrzymaniem tego miejsca (remonty kostki, sprzątanie, etc.).
    Ad.
    5. czy zarządca może pokrywać naprawy garażu, który nie stanowi NW, ze środków ogółu WM?

    Nie może.
    5. czy wyliczając opłatę jak wskazałem powyżej, powierzchnia miejsc parkingowych zewnętrznych powinna zostać odjęta od sumy powierzchni NW a co za tym idzie, część czynszu, która jest przeznaczona na utrzymanie WN powinna się zmniejszyć? (nadmienię, że wszystkie opłaty są liczone powierzchnią użytkową lokali a nie udziałem w NW).

    Nie, naliczenia winny być dokonywane zgodnie z przepisami, miejsce zewnętrzne nie jest przedmiotem odrębnej własności, przychody wspólnoty mają wpływ na wynik finansowy.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    "Opłata = powierzchnia miejsca postojowego zewnętrznego x stawka za bieżące utrzymanie całej nieruchomości wspólnej x stawka za ochronę całego osiedla x stawka za fundusz remontowy."

    To próba przerzucenia części obciążeń tytułem kosztów utrzymania nieruchomości na posiadaczy miejsc parkingowych zewnętrznych.
    Tak wyznaczona stawka jest sprzeczna z ustawą o własności lokali.
    Ustala nieproporcjonalny rozkład obciążenia kosztami pomiędzy właścicielami lokali. Narusz interes prawny właścicieli mp zewnętrznych.
    Jeśli dotychczas właściciele lokalu garażowego płacili ich zdaniem opłaty niesprawiedliwie zawyżone, to tą uchwałą ten sam problem spotka posiadaczy mp zewnętrznych. To jest przerzucenie tego samego problemu na inną grupę właścicieli lokali.

    Dobrą rzeczą byłoby wykazanie że dotychczas posiadacze quod usum na zewnątrz wcale, twoim zdaniem, nie byli w pozycji uprzywilejowanej w opłatach. Że obecny ryczałt jest na poziomie zgodnym z zasadami ponoszenia kosztów trułem utrzymania części wspólnych. Że twoim zdaniem obecne opłaty odpowiadają kosztom utrzymania tych miejsc. Ten argument warto garażowiczom odebrać.
    Jednak - jak wyżej - nawet jeśli te ryczytałty są rażąco niskie, a opłaty w garażu rażąco wysokie, to uchwalenie uchwały w proponowanej w tym konkretnym kształcie będzie bezprawne. I tylko doleje oliwy do ognia.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    Wspólnota może w takim przypadku żądać opłat, które wynikają z rzeczywistych kosztów utrzymania tego miejsca.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    Garażowicze mogą podnosić, zarzut że sama forma tego ryczałtu jest niedozwolona. Że rzekomo wynika to nawet z ustawy.
    Nic bardziej mylnego.
    Projekt tej uchwały przewiduje ten sam algorytm dla naliczenia opłat dla miejsc pod ziemią i nad ziemią, podczas gdy rzeczywiste koszty z natury rzeczy są bardzo różne. To jest do podważenia. Zasady naliczeń powinny być nadal zróżnicowane. Ryczałt nad ziemią świetnie służy zazwyczaj właśnie temu różnicowaniu.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.