Opłata za użytkowanie miejsca postojowego quoad usum

Dzień dobry,
Przeszukałem forum w celu znalezienia odpowiedzi na pytanie, które mam, ale ciągle pojawiają się wątpliwości.
Od początku:
Kupiłem od dewelopera mieszkanie wraz z prawem do wyłącznego korzystania z NW w postaci zewnętrznego miejsca parkingowego, płacąc za to prawo cenę.
AN gwarantuje to prawo i jest ono wpisane do KW. W AN zgadzam się na udzielenie takiego prawa innym członkom WM. Jest to podział quoad usum.
Pod budynkiem znajduje się również hala garażowa, która stanowi odrębny lokal niemieszkalny i jest własnością części właścicieli WM (wpis w KW).
Właściciele garaży zawsze narzekali, że tyt. utrzymania garaży płacą olbrzymie kwoty w stosunku do użytkowników miejsc postojowych zewnętrznych.
Od lat, w wykazie zaliczek dla użytkowników miejsc postojowych zewnętrznych, widniała opłata opisana: "miejsca postojowe zewnętrzne" oraz opłata ryczałtowa. Była to pozycja zupełnie osobna od kosztów eksploatacji i utrzymania cześć wspólnych oraz funduszu remontowego. Zapewne stanowi opłatę za użytkowanie.

Poczucie niesprawiedliwości właścicieli garaży, związane z brakiem symetrii w opłatach za miejsca postojowe zewnętrzne i garaże podziemne, doprowadziło do przygotowania uchwały, która ma wprowadzić nowy sposób naliczania opłat za miejsca postojowe zewnętrzne.
Proponuje się uśrednić przeciętną powierzchnię miejsca postojowego zewnętrznego i wprowadzić opłatę wyliczaną następująco:
Opłata = powierzchnia miejsca postojowego zewnętrznego x stawka za bieżące utrzymanie całej nieruchomości wspólnej x stawka za ochronę całego osiedla x stawka za fundusz remontowy.

Taka metoda wyliczania jest oderwana od rzeczywistości i będzie kilkukrotnie wyższa od obecnej opłaty za eksploatację miejsca postojowego zewnętrznego (tak to nazwano w projekcie uchwały).

W moim odczuciu, zarządca pomieszał stosunki własnościowe. Z funduszu remontowego całej WM są pokrywane remonty garażu, wymiana oświetlenia na LED (bardzo kosztowna) oraz inne naprawy. Z kolei użytkownikom chce naliczać opłaty za użytkowanie kostki brukowej w wysokości absurdalnie wysokiej.

Moje pytania są następujące:
1. czy WM może wymierzyć opłatę za użytkowanie miejsca postojowego zewnętrznego wyłącznemu użytkownikowi tego miejsca?
2. czy opłata może być dowolnie ustalona, czy istnieje jakaś doktryna, metodologia, etc. w tym zakresie?
3. czy taka opłata stanowi coś w rodzaju zysku WM (tak jak, lub podobnie, w przypadku najmu)?
4. czy zarządca może pokrywać naprawy garażu, który nie stanowi NW, ze środków ogółu WM?
5. czy wyliczając opłatę jak wskazałem powyżej, powierzchnia miejsc parkingowych zewnętrznych powinna zostać odjęta od sumy powierzchni NW a co za tym idzie, część czynszu, która jest przeznaczona na utrzymanie WN powinna się zmniejszyć? (nadmienię, że wszystkie opłaty są liczone powierzchnią użytkową lokali a nie udziałem w NW).

Znalazłem na ten temat wiele informacji, jednak ze względu na to, że nie jestem prawnikiem (jestem prostym człowiekiem) to ciągle nie jestem pewien czy za użytkowanie takiego miejsca WM może żądać opłat a jeżeli tak to czy istnieją zasady (być może utarte orzecznictwem) obliczania takich opłat?

pozdrawiam,
FaroFaro

Komentarze

  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano lipca 2022
    Teren zewnętrzny to część nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali ponoszą koszty utrzymania tego terenu, np. podatek od nieruchomości, naprawy kostki brukowej, etc. Użytkownik takiego miejsca postojowego korzysta z niego nie ponosząc żadnych kosztów.
    W Pana przypadku obowiązuje umowa quoad usum, jest Pan współwłaścicielem całego gruntu, a zatem i miejsca, wspólnota mieszkaniowa może ustanowić opłaty za wyłączne korzystanie, jednak nie mogą być oderwane od rzeczywistych kosztów utrzymania. Pozostaje też kwestia zapłaconego wynagrodzenia deweloperowi.
    Zaproponowana stawka nie odpowiada kosztom utrzymania miejsca postojowego.

    Poniżej tezy wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 7 marca 2013, sygn. akt: I ACa 847/12, które w mojej ocenie pozostają aktualne:

    1.Obciążenie tylko niektórych właścicieli lokali kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, będącej w wyłącznym ich użytkowaniu, jest możliwe, ale powinno odpowiadać rzeczywistym kosztom/ciężarom/ ich utrzymania.

    2.Możliwe jest przejście na system umownego kształtowania wynagrodzenia za korzystanie z części nieruchomości wspólnej; wymaga to jednak porozumienia, a w przypadku braku porozumienia jeżeli trwa określone,wyłączne korzystanie z części danej nieruchomości -bezumowne,możliwe jest żądanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.

    .W uchwale z dnia 6 czerwca 2012 r /IIICZP 25/12, OSNC 2012/142/ Sad Najwyższy stwierdził , że " zarząd wspólnoty mieszkaniowej może dochodzić od osoby trzeciej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z części nieruchomości będacej we współużytkowaniu wieczystym właścicieli lokali".Odpowiednio,takie wobec właściciela, który samowolnie korzysta z części nieruchomości wspólnej, bez zgody Wspólnoty,mozliwe jest dochodzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, ponad udział wynikający z udziały nieruchomości wspólnej.

    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    Moje pytania są następujące:
    1. czy WM może wymierzyć opłatę za użytkowanie miejsca postojowego zewnętrznego wyłącznemu użytkownikowi tego miejsca?
    2. czy opłata może być dowolnie ustalona, czy istnieje jakaś doktryna, metodologia, etc. w tym zakresie?
    3. czy taka opłata stanowi coś w rodzaju zysku WM (tak jak, lub podobnie, w przypadku najmu)?

    Podsumowując: nieruchomość wspólna obciążona została prawem wyłącznego korzystania, odpowiedni wpis został umieszczony w księdze wieczystej. Współwłaściciele nieruchomości wspólnej (właściciele lokali) mają możliwość zmiany tego stanu rzeczy w wyjatkowych sytuacjach. Pobieranie wynagrodzenia od jednego współwłaścicieli wymagałoby zmiany ustalonego sposobu korzystania, zmiany umowy. Inną kwestią są opłaty, które wiążą się z utrzymaniem tego miejsca (remonty kostki, sprzątanie, etc.).
    Ad.
    5. czy zarządca może pokrywać naprawy garażu, który nie stanowi NW, ze środków ogółu WM?

    Nie może.
    5. czy wyliczając opłatę jak wskazałem powyżej, powierzchnia miejsc parkingowych zewnętrznych powinna zostać odjęta od sumy powierzchni NW a co za tym idzie, część czynszu, która jest przeznaczona na utrzymanie WN powinna się zmniejszyć? (nadmienię, że wszystkie opłaty są liczone powierzchnią użytkową lokali a nie udziałem w NW).

    Nie, naliczenia winny być dokonywane zgodnie z przepisami, miejsce zewnętrzne nie jest przedmiotem odrębnej własności, przychody wspólnoty mają wpływ na wynik finansowy.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    "Opłata = powierzchnia miejsca postojowego zewnętrznego x stawka za bieżące utrzymanie całej nieruchomości wspólnej x stawka za ochronę całego osiedla x stawka za fundusz remontowy."

    To próba przerzucenia części obciążeń tytułem kosztów utrzymania nieruchomości na posiadaczy miejsc parkingowych zewnętrznych.
    Tak wyznaczona stawka jest sprzeczna z ustawą o własności lokali.
    Ustala nieproporcjonalny rozkład obciążenia kosztami pomiędzy właścicielami lokali. Narusz interes prawny właścicieli mp zewnętrznych.
    Jeśli dotychczas właściciele lokalu garażowego płacili ich zdaniem opłaty niesprawiedliwie zawyżone, to tą uchwałą ten sam problem spotka posiadaczy mp zewnętrznych. To jest przerzucenie tego samego problemu na inną grupę właścicieli lokali.

    Dobrą rzeczą byłoby wykazanie że dotychczas posiadacze quod usum na zewnątrz wcale, twoim zdaniem, nie byli w pozycji uprzywilejowanej w opłatach. Że obecny ryczałt jest na poziomie zgodnym z zasadami ponoszenia kosztów trułem utrzymania części wspólnych. Że twoim zdaniem obecne opłaty odpowiadają kosztom utrzymania tych miejsc. Ten argument warto garażowiczom odebrać.
    Jednak - jak wyżej - nawet jeśli te ryczytałty są rażąco niskie, a opłaty w garażu rażąco wysokie, to uchwalenie uchwały w proponowanej w tym konkretnym kształcie będzie bezprawne. I tylko doleje oliwy do ognia.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    Wspólnota może w takim przypadku żądać opłat, które wynikają z rzeczywistych kosztów utrzymania tego miejsca.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    Garażowicze mogą podnosić, zarzut że sama forma tego ryczałtu jest niedozwolona. Że rzekomo wynika to nawet z ustawy.
    Nic bardziej mylnego.
    Projekt tej uchwały przewiduje ten sam algorytm dla naliczenia opłat dla miejsc pod ziemią i nad ziemią, podczas gdy rzeczywiste koszty z natury rzeczy są bardzo różne. To jest do podważenia. Zasady naliczeń powinny być nadal zróżnicowane. Ryczałt nad ziemią świetnie służy zazwyczaj właśnie temu różnicowaniu.
  • Opcje
    FaroFaroFaroFaro Użytkownik
    Zadałam zarządcy kilka pytań pisemnie. Otrzymałam taką odpowiedź:
    "w zakresie wniosku dot. zewnętrznych miejsc postojowych, (...) zostały wydzielone na zasadzie umowy o podział do wyłącznego korzystania z części wspólnej nieruchomości (quad usum). (...). Należy przy tym zaznaczyć, że prawo to nie zostało nabyte na zasadach braku odpłatności z jego korzystania, co determinuje, co determinuje konieczność umownego ponoszenia opłat związanych z eksploatacją zewnętrznych miejsc postojowych".
    Czy faktycznie tak jest, że gdybym nie musiała za to prawo zapłacić deweloperowi to opłat za utrzyma nie bym nie musiała ponosić? O co tu chodzi?
  • Opcje
    FaroFaro napisał użytkownik: »
    Czy faktycznie tak jest, że gdybym nie musiała za to prawo zapłacić deweloperowi to opłat za utrzyma nie bym nie musiała ponosić? O co tu chodzi?
    Nie, zresztą z odpowiedzi która otrzymałaś nic takiego nie wynika. Obciążanie wyłącznych użytkowników części wspólnych kosztami eksploatacyjnymi, jest jak najbardziej dopuszczalne, jednak zaproponowany wyżej algorytm, jest niewłaściwy. Moim zdaniem nie jest możliwe dokładne wyliczenie kosztów utrzymania miejsc naziemnych, ale powinno być szacowane w oparciu o rzeczywiste koszty, oświetlenia, utrzymania czystości, odśnieżania, itp. w odniesieniu do części nieruchomości wspólnej jaką zajmują jej użytkownicy. Rozumiem, że z takim algorytmem wygodniej zarządcy, ale ten ryczałt można urzeczywistnić w oparciu o historię kosztów. Jeżeli widzi potrzeby remontowe, to też powinien wyodrębnić z przeznaczeniem wyłącznie na parking. Analogia z ogródkami na parterze, to samo prawo, koszty eksploatacji i remontów, ponoszą wyłącznie użytkownicy, i nik nie próbuje obciążać dodatkowym funduszem remontowym od powierzchni ogródka.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    Moim zdaniem deweloper powinien zwrócić pieniądze.
    Pomocne piśmiennictwo:
    "Zawarcie umowy o sposobie korzystania z miejsc postojowych wymaga zgody członków wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w sposób określony w przepisach od art. 18 do art. 33 WŁLokU. Nieskuteczne są zatem, składane nagminnie w aktach notarialnych ustanawiających odrębną własność lokali, jednostronne oświadczenia deweloperów upoważniające nabywców tych lokali do korzystania z konkretnych miejsc postojowych z wyłączeniem innych osób. Wprowadzają one nabywców w błąd w zakresie przedmiotu nabycia, pozostawiając w przeświadczeniu, że wraz z lokalem nabyli prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego, co jest oczywista nieprawdą. Do umów o sposobie korzystania z nieruchomości nie stosuje się przepisu art. 4 ust. 2 WŁLokU, dotyczącego umów o ustanowienie odrębnej własności lokali, według którego właściciele lokali już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali." (Własność lokali. Komentarz. R. Strzelczyk, A.Turej, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2007, s. 72).
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    Zarządca napisał użytkownik: »
    Moim zdaniem deweloper powinien zwrócić pieniądze.
    L
    To nieracjonalne. A mógłbyś podać przykładowe prawomocne orzeczenie, w wyniku którego nabywca takiego prawa odzyskał pieniądze? Ja nie znam takiego przypadku, wręcz przeciwnie, tendencja jest taka, i przychylają się do tego sądy, że kwestionuje się wyodrębnianie hal garażowych i preferuje jako część nieruchomości wspólnej z podziałem do korzystania. Kto miałby sfinansować budowę takiej hali? Dlatego deweloperzy "sprzedają" prawo do korzystania, skoro nie mogą sprzedawać udziału. Podobnie jest z miejscami naziemnymi. Gdyby podważyć zasadność tych pełnomocnictw, to w jaki sposób nowi właściciele mieli by dokonać samodzielnie sprawiedliwego podziału?

  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    Mam na myśli inną sytuację - nie halę garażową, ale kawałek chodnika. Uważam, że deweloper nie powinien pobierać za to opłat, skoro ten chodnik będzie stanowił przedmiot współwłasności a podział quoad usum jest do podważenia.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    edytowano października 2022
    Ale dlaczego sądzisz że podział quod usum parkingu (chodnika?) jest do podważenia?
    Przecież to spotykana praktyka.
    Przepisy prawa dot quod usum nie robią rozróżnienia pomiędzy współwłasnością (przymusową) części wspólnych a współwłasnością lokalu.
    Komentarz edytowany Zarządca
  • Opcje
    etraetra Użytkownik
    FaroFaro napisał użytkownik: »
    Zadałam zarządcy kilka pytań pisemnie. Otrzymałam taką odpowiedź:
    "w zakresie wniosku dot. zewnętrznych miejsc postojowych, (...) zostały wydzielone na zasadzie umowy o podział do wyłącznego korzystania z części wspólnej nieruchomości (quad usum). (...). Należy przy tym zaznaczyć, że prawo to nie zostało nabyte na zasadach braku odpłatności z jego korzystania, co determinuje, co determinuje konieczność umownego ponoszenia opłat związanych z eksploatacją zewnętrznych miejsc postojowych".
    Czy faktycznie tak jest, że gdybym nie musiała za to prawo zapłacić deweloperowi to opłat za utrzyma nie bym nie musiała ponosić? O co tu chodzi?
    Prosze spojrzec w akt notarialny - tam powinno byc okreslone co wchodzi w sklad czesci wspolnych- prawdopodobnie rowniez hala garazowa. Pani miejsce na zewnatrz jest na terenie wspolnej nieruchomosci gruntowej, tak samo jak ogrodki na parterze, o ile sa, a nie w obszarze nieruchomosci wspolnej. W urzedzie miasta mozna otrzymac zestawienie powierzchni budynku - dostep do informacji publicznej. Przy tym sposobie naliczania oplat powierzchnia nieruchomosci wspolnej sie jakby powiekszyla. Prawdopodobnie zarzad moze ustalic jakas oplate za korzystanie z zewnetrznego miejsca postojowego, ale nie na poziomie kosztow hali.


  • Opcje
    Wykup użytkowania na wyłączność nie ma żadnego związku z opłatami miesięcznymi tytułem kosztów ponoszonych przez wspólnotę.
    Są wspólnoty gdzie wcale nie ma takich opłat, a jest quod usum. Szczególnie jeśli prawo to powstało w sposób dorozumiany, to często ich nie ma.
  • Opcje
    hencho napisał użytkownik: »
    Deweloper przed sprzedażą pierwszego lokalu musiał określić udziały w nieruchomości wspólnej do każdego lokalu mieszkalnego. Co jest częścią wspólną określa art. 3.2 uwl. Deweloper sprzedając mieszkania z częściami wspólnymi sprzedawał grunt z wielkością udziałów, więcej gruntu nie ma. Deweloper sprzedając miejsca parkingowe sprzedawał grunt po raz drugi wykorzystując t.zw. "przebiegłość" niektórych co chcieli wykiwać pozostałych współwłaścicieli. Wszyscy współwłaściciele nieruchomości mogą korzystać z gruntu wspólnego i nikt im nie ma prawa zabronić art. 140 kc, art. 21 i 64.3 Konstytucji RP.
    Udział wylicza się na podstawie pomiarów powierzchni w budynku, a określa się go w aktach notarialnych podczas przenoszenia własności. Wraz z lokalem sprzedaje się udział w gruncie. Twierdzenie, że deweloper "sprzedał" miejsce parkingowe wraz z gruntem, jest niedorzeczne. Deweloper oznaczył część nieruchomości wspólnej i sprzedał prawo do korzystania z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli na podstawie umowy pomiędzy właścicielami (deweloper otrzymuje pełnomocnictwo do zawierania takiej umowy z kolejnymi nabywcami). Tyle w temacie

  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL

    Ale dlaczego sądzisz że podział quod usum parkingu (chodnika?) jest do podważenia?
    Przecież to spotykana praktyka.
    Przepisy prawa dot quod usum nie robią rozróżnienia pomiędzy współwłasnością (przymusową) części wspólnych a współwłasnością lokalu.



    Tak, sądzę, że podział może zmienić, w przypadku wspólnoty mieszkaniowej, do zarządu, którą zastosowanie mają przepisy ustawy o własności lokali, wystarczająca będzie uchwała podjęta większością głosów właścicieli lokali. Taka zmiana musi mieć jednak swoje uzasadnienie.
    "Ustanowienie wyłącznego prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej nie ma jednak charakteru definitywnego, co potwierdza orzecznictwo Sądu Najwyższego, np. w wyroku z dnia 29 czerwca 2010 roku, sygn. akt: III CSK 325/09 (www.sn.pl) wskazał na możliwość zmiany ustalonego w umowach deweloperskich sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, który „może być w każdej chwili zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali".
    Więcej na ten temat w artykule: "Wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej - umowa quoad usum". Artykuł na stronie czasopisma zarzadca.pl
    https://zarzadca.pl/artykuly/porada-prawna-wynagrodzenie-za-korzystanie-z-rzeczy-wspolnej-umowa-quoad-usum

    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.