podział nieruchomości wspólnej

prezes

Na zebraniu członkowie wspólnoty podjęli uchwałę o umownym podziale budynku,bez zapisywania tego w dokumentach i przez notariusza.Chodzi o oddzielenie łącznika od części hotelu.W uchwale tej zapisano,że dotychczasowy właściciel,który w całej nieruchomości ma 91% udziałów teraz będzie brał udział w kosztach zarządzania w oddzielonej części w której będzie miał teraz 48% udziałów.Część hotelową zostawia sobie i będzie samodzielnie ponosił koszty utrzymania "swojej " części.Do tej pory część wspólna była ogromna bo wynosiła ponad 600 m2.Gdyby wziąć pod uwagę utrzymanie tak dużej powierzchni wspólnej to dla nas 9 rodzin byłyby to duże kwoty.Cała powierzchnia wynosiła 2779m2 a powierzchnia łącznika wynosi 620 m2.Jest to znaczna różnica tylko jak to wygląda jeśli chodzi o prawo? Czy taka uchwała może być podjęta?

Zarządca

Przedmiotową uchwałą dokonaliście Państwo podział nieruchomości wspólnej do używania (quaod usum). W piśmiennictwie spotykany jest pogląd, że podział taki stanowi zmianę przeznaczenia nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 22, ust. 3, pkt 4: "zmiana przeznaczenie nieruchomości wspólnej może polegać zarówno na podziale quoad usum, który wyłącza ze wspólnego użytkowania określoną część nieruchomości wspólnej na rzecz określonego lub określonych właścicieli, z wyłączeniem pozostałych.." (por.: Własność lokali. Komentarz.R. Dziczek,LexisNexis, Warszawa 2006, s. 167). W zasadzie można się spotkać z takimi sytuacjami dość często, np., gdy właściciele umówią się co do sposobu korzystania z piwnic stanowiących nieruchomość wspólną. Wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę, że właściciele wyłącznie korzystający z tych części będą na rzecz wspólnoty mieszkaniowej uiszczać należności. W podobny sposób można rozwiązać tę sprawę u Państwa. Proszę jednak nie mylić dwóch rzeczy - kosztów zarządu z pożytkami wspólnoty od właściciela, który wyłącznie korzysta z określonej części nieruchomości wspólnej. Proponuję zwrócić się do prawnika o przeanalizowanie treści uchwały, ponieważ postanowienia sprzeczne z prawem mogą być uznane za bezwzględnie nieważne, nie będą wówczas wywoływać skutków prawnych, co może mieć bardzo poważne następstwa dla wspólnoty mieszkaniowej w przypadku sporu sądowego.

prezes

Właścicielom lokali wydzielonych chodziło o to,aby właściciel większościowy,który nie chce sie zgodzić na zmiany o jakich mówi ustawa o własności lokali tzn.że umowy z dostawcami mediów podpisuje zarząd wspólnoty a nie dotychczasowy właściciel,który jest potem pośrednikiem w sprzedaży tych mediów choć trochę uczestniczył w "życiu" wspólnoty.Chcieliśmy,żeby choć w części bezpośrednio nas dotyczącej brali udział,żeby wpłacali jakieś pieniądze na fundusz remontowy z którego moglibyśmy coś zrobić w naszej części,żeby wpłacali na wynagrodzenie zarządu oraz na utrzymanie części wspólnej.Dotychczasowy właściciel niestety do tej pory traktuje całość jak swoją własność.Z własnych środków dokonuje remontów i inwestycji.Co "Zarządca" ma na myśli pisząc o porzytkach wspólnoty od właściciela,który wyłącznie korzysta z określonej części?

Zarządca

Przepisy dotyczące sposobu partycypacji w kosztach zarządu są bezwzględnie obowiązujące. Wspólnota nie może skutecznie zmienić uchwałą nawet terminu wnoszenia zaliczek (do 10 dnia każdego miesiąca), tym bardziej postanowić, że niektórzy właściciele będą płacić koszty wyższe niż wynikające z ich udziału w nieruchomości wspólnej (są pewne wyjątki). Powinniście Państwo ponosić koszty stosownie do wielkości tych udziałów, jakiekolwiek odstępstwa od tej zasady są sprzeczne z prawem.
Właściciele mogą jednak umówić się między sobą co do sposobu korzystania z nieruchomości. Wspólnota może podjąć uchwałę, że właściciel korzystający z nieruchomości wspólnej z wyłączeniem pozostałych będzie uiszczał z tego tytułu dodatkowe opłaty - są to dodatkowe przychody wspólnoty zwykle określane w ewidencji pożytkami (nie należy mylić z pożytkami w rozumieniu kodeksu cywilnego). Konieczne jest zawarcie umowy z tym właścicielem.
Pomocne orzecznictwo: Uchwała SN z dnia 7.03.2008 r, sygn. akt III CZP 10/08- dotyczy balkonów, ale Sąd w uzasadnieniu wskazał na możliwość zawarcia umowy
z właścicielem, który korzysta z nieruchomości wspólnej w zakresie przekraczającym jego udział:
"Możliwość posłużenia się w takiej sytuacji umową zawartą przez właściciela lokalu ze wspólnotą mieszkaniową w celu określenia w umowie zasad ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem takiego balkonu w należytym stanie zdaje się nie wchodzić w rachubę, ponieważ umowa taka mogłaby określać zasady korzystania przez właściciela lokalu ale tylko z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej (uchwała SN z dnia 19 czerwca 2007 r., III CZP 59/07, LEX nr 270441, dotychczas niepubl.), a takiego charakteru nie ma część budynku (balkon), która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób w nim zamieszkałych".

prezes

Gdyby przyjąć partycypowanie zgodnie z udziałami to mieszkańcy mają 9% a dotychczasowy właściciel 91%.Podejmując uchwałę o podziale budynku(tylko budynku a nie nieruchomości)chcieliśmy się zabezpieczyć przed ponoszeniem kosztów utrzymania całego budynku. Chcieliśmy też "wymusić" na dotychczasowym właścicielu aby zaczął się udzielać jeśli chodzi o koszty zarządu.Po prostu część wspólna w całym budynku jest bardzo duża bo nie jest to typowy blok z klatkami schodowymi,których powierzchnia jest relatywnie mała w porównaniu do korytarzy w budynku hotelu.Jest nas tylko 9 rodzin a pow. korytarzy wynosi ponad 600 m2.Dotychczasowy właściciel sam zaproponował,żeby uznać za część wspólną tylko powierzchnię łącznika czyli tę część budynku w której są nasze mieszkania oraz ma też swoje pomieszczenia dotychczasowy właściciel.W tym przypadku udziały wynosiłyby :53% mieszkańcy a 47% dotychczasowy właściciel. Z tym,że jest to tylko sytuacja umowna.Dotychczasowy właściciel chce w tym roku rozpocząć ocieplanie budynku.Chce to zrobić ze swoich środków( z działalności hotelowej).Koszt jednej strony oszacowano na ok. 180 tys. zł.Oprócz tego ze względu na rodzaj działalności hotel musi zamontować jakieś klapy dymowe na klatkach schodowych,które są częścią wspólną.Koszt tych klap ok 80 tys. zł.Pozostaje jeszcze druga strona elewacji i jedna ściana szczytowa bo druga jest już ocieplona.Gdybyśmy mieli brać w tych inwestycjach udział to koszty są niewyobrażalne.Mieszkańcy nie chcieli się zgodzić na podwyższenie stawek na fundusz remontowy z 0,50zł na 1 zł od m2 a co dopiero mówić o takich kwotach.Odnoszę wrażenie,że ci ludzie nie dorośli jeszcze do życia w grupie.Na zebraniu padały propozycje rozwiązania wspólnoty,zlikwidowania rachunku bankowego (bo po co płacić za prowadzenie) i niepowoływania nowego zarządu.Pomyśleć,że jest nas tylko 9 rodzin.Nie próbuję sobie nawet wyobrazić,co by było gdyby tych rodzin było ze 40.

marta26421

Proszę się nie zgadzać. To budynek WM i to ona zaciąga kredyt.

prezes

Wiem,że tak jest.Gdyby jednak uznać podział to by problem rozwiązało.Z tym,że musi to być(chyba?) podział zatwierdzony przez notariusza oraz ze zmianami w Księgach Wieczystych, zmianami udziałów itp. czyli zgodnie z prawem a nie na "gębę".Nie wyobrażam sobie co by było, gdybym na zebraniu przedstawił plan remontów elewacji na kwote 400 tys. zł z propozycją kredytu na kilkanaście lat!! W najlepszym wypadku zostałbym wyśmiany. Wszyscy chcieliby,żeby to dotychczasowy właściciel robił wszystko za własne pieniądze tak jak zmodernizował kotłownię,powymieniał okna i położył terakotę na korytarzach oraz pomalował klatkę schodową. Tu jest cały problem.Dotychczasowy właściciel traktuje całą nieruchomość jak swoją własność.Tak jak to było zanim sprzedał mieszkania.

marta26421

Właściciel lokalu to trudny negocjator. Trzeba mieć dużo cierpliwości by przekonać go do patrzenia na sprawę globalnie. Ponadto, we WM nie ma nic na "gebę". WM to podmiot prawa cywilnego, który staje przed sądem jak każda inna firma, a Ty ją będziesz reprezentował - jeżeli posiadasz umocowania procesowe.

marta26421

Może tak być. Jeżeli jesteś właścicielem lokalu to masz prawo wglądu w księgi wieczyste. A zatem zaopatrz się jak najszybciej w odpisy. Powinieneś wiedzieć czy pracujesz na rzecz właściciela czy WM.

prezes

Co masz na myśli mówiąc "umocowanie procesowe?"

prezes

Mam odpisy z rejestru gruntów oraz odpisy z Ksiąg Wieczystych.

marta26421

Umocowanie procesowe to nic innego jak zgoda WM na jej reprezentowanie na zewnątrz.

marta26421

Bycie członkiem Zarządu WM to wezwanie któremu nie każdy sprosta. Ponadto, wymaga dużej wiedzy i znajomości dokumentów WM.

To dobrze, ze masz te dokumenty. A zatem znasz stan prawny nieruchomości. Wiesz też czy lokale zostały sprzedane wraz z ułamkową częścią gruntu pod budynkiem, czy nie. Posiadasz też informacje, jakie lokale zostały wyodrębnione z budynku a jakie stanowią nadal własność dotychczasowego właściciela i jaki udział w nieruchomości wspólnej przypada do tych lokali.

prezes

No właśnie- jak pisałem nie mam żadnego fachowego przygotowania jeśli chodzi o zarządzanie.Cały czas się uczę czegoś nowego,powiększam wiedzę m.in. dzięki temu portalowi a także artykułom z prasy i różnym poradnikom.Ja się na to stanowisko nie pchałem ale nie było (i moim zdaniem nie ma) innego kandydata na to stanowisko.Jest jedna osoba ale jest funkcjonariuszem policji i póki co nie chce ze względu na pełnioną funkcję.Jest nas 9 rodzin.Dziesięć mieszkań jest sprzedanych- jeden właściciel ma dwa.Oprócz tego jedno mieszkanie jest w tej chwili puste(spadek po zmarłym właścicielu), w jednym mieszka 75 letnia kobieta z synem inwalidą,w jednym wynajmuje właściciel swojemu bratu i wcale go nie obchodzi co się u nas dzieje,w jednym mieszka osoba,która nie płaci( i była członkiem zarządu), w jednym "najmądrzejszy" członek,który chce rozwiązać wspólnotę,w jednym członek,który nikomu nie wadzi ale jakby nie bardzo wie o co chodzi,no i jeszce jeden policjant.Dotychczasowy właściciel ma 91% udziałów w częściach wspólnych budynu i gruntu,który mamy oddany w użytkowanie wieczyste.Większościowym właścicielem jest przedsiębiorstwo państwowe.Budynek był dotychczas hotelem robotniczym a teraz jest tu ośrodek dla uchodźców.Bardzo ciekawa sytuacja - prawda?

prezes

Z tego co widzę,każdy chciałby rządzić po swojemu.Ten "najmądrzejszy" kupił farbę do posadzek,wziął fakturę na wspólnotę i przyniósł mi ją z prośbą o zwrot pieniędzy.Pomalował część podłogi bezpośrednio przylegającą do jego mieszkania. Poinformowałem go,że pieniędzy nie zwrócę,bo nie jest upoważniony do robienia zakupów na wspólnotę.On mi na to,że w takim razie on nie będzie płacił przez 3 miesiące na fundusz remontowy i kasę odzyska.Ostatnio uszkodził ramę okienną na klatce schodowej.Po otwarciu okno spadło i pękła rama.Na szczęście widział go jeden z sąsiadów i zgłosił na policję.Gość pokrył koszty naprawy.Ktoś inny chce sobie "przywłaszczyć" kawałek korytarza.Jak powiedziałem na zebraniu,że wspólnota powinna na to wyrazić zgodę uchwałą i powinien przynajmniej wpłacać jakieś pieniądze za użytkowanie tej części,to wszyscy powiedzieli,że nie musi byc żadnej uchwały i jak chce,to niech korzysta.

marta26421

Jak widać ,we WM panuje wolna amerykanka. Zaprowadzenie porządku nie będzie łatwe. A gdzie w tym wszystkim jest przedsiębiorstwo?

Wykupionych lokali jest 10, a nie wykupionych?

prezes

I to jest właśnie to!Budynek składa się niejako z dwóch części.Właściwy hotel i dobudówka nazywana umownie łącznikiem.W łączniku są nasze mieszkania i jedno mieszkanie należące do przedsiębiorstwa.Budynek w całości jest czteropiętrowy.Hotel ma po szesnaście pokojów na każdym z czterech pięter-więc sporo.

prezes

marta26421-czy jesteś profesjonalnym zarządcą?Czy moglibyśmy porozmawiac poza forum ogólnym?

prezes

Jeśli chcesz się więcej dowiedzieć o mojej wspólnocie przeczytaj mój post pt."Czy powinniśmy płacić za piwnice".Tam wszystko dokładnie opisałem.

marta26421

Nie jestem zarządcą ani też członkiem Zarządu WM, ale interesują się tym problemem od dawna.