100% zgody? Na pewno?

Ostatnio na facebookowej grupie mojego osiedla padło pytanie o montaż paneli na dachu i kamer na kratkach. Jeden z sąsiadów odpisał tekstem poniżej:

"Kamery - musi być zgoda 100% mieszkańców klatki. Panele tak pod warunkiem że dach może przyjąć stałe obciążenie, którego nie było w planie + 100% zgody mieszkańców + system przeciwpożarowy na dachu."

Czy ma rację w kwestii tych 100%? A nie minimum 50% udziałów w głosowaniu członków wspólnoty nad uchwałami w tej/tych sprawie?

Komentarze

  • Opcje
    dodam tylko

    argumenty sąsiada za 100% głosów w przypadku kamer na klatkach schodowych to: "ponieważ kamera narusza prywatność, a to prawo osobiste, którego nie można utracić większością, tylko można go się zrzec"

    argumenty sąsiada za 100% głosów w przypadku paneli fotowoltaicznych na dachu to: "ponieważ nie było ich w planie, ktory każdy kupujący ma razem z umową od dewelopera. Zatem nie może Pani naruszać większością umowy między kupującym i sprzedającym, bo hipotetycznie wpłynie Pani na wartość nieruchomości, co wywołać może szereg implikacji. Hipotetycznie może Pani zwiększyć wartość nieruchomości, ale ktoś może twierdzić że zaniżyła ją Pani, bo wzrosło zagrożenie pożarowe, albo że utrzymanie paneli zwiększyło czynsz itd. To że dla większości cos jest dobre, dla jednostki może być złe i zmiany wbrew mogą skutkować pozwami, demontażem paneli i kosztami, które poniosą mieszkańcy, zaś zarząd odpowie karnie za niegospodarność"

    Serio?
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    Montaż kamery nei wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali, wystarczająca jest uchwała.

    Projekt takiej uchwały:
    https://zarzadca.pl/artykuly/uchwala-w-sprawie-monitoringu-wizyjnego

    Podobnie z panelami.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    A co ZARZĄDCA.PL sądzi o argumentacji mojego sąsiada?
  • Opcje
    henchohencho Użytkownik
    Wspólnota zarządza art. 1.1 uwl. nieruchomością wspólną art. 3.2 uwl. Panele i kamery to inwestycja nie są częścią wspólną nieruchomości, kamery dodatkowo wkraczają w dane osobowe które są chronione dlatego ma zastosowanie art. 1.2 uwl. w związku z art. 199 kc. Nie ma zastosowania art. 23 uwl. Każde rozporządzenie mieniem jest uprawnieniem właściciela i jest zakaz ingerencji we własność osoby trzeciej art. 140 kc i jego negatywna strona, ponadto Konstytucja RP w art. 21 i art. 64.3 chroni własność. Na zadane pytanie odpowiedź 100% udziałów.
  • Opcje
    Jestem skołowana...
    Biorąc więc pod uwagę treść Art. 199. [Rozporządzenie rzeczą wspólną] Kodeksu Cywilnego o treści: Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

    jeśli nie będzie zgody 100% członków, a będzie zgoda ponad 50% członków wspólnoty, sprawę może rozstrzygać sąd i jeśli orzeknie, że można zamontować panele tudzież kamery to droga wolna?

    Wiele wspólnot ma kamery, panele na razie dopiero wkraczają na dachy bloków. Wiem, że nie było zgody 100% członków na montaż kamer, bo mieszkają tam moi znajomi i znam to z pierwszej ręki. Po prostu nie da się zebrać 100% głosów: ludzie nie mieszkają we Wspólnocie, wynajmują, albo mają gdzieś i nie chodzą na zebrania, o głos nie można doprosić się podczas indywidualnego zbierania po zebraniu, albo jakiś pieniacz zawsze będzie na NIE. A już w dodatku zebrać 100% ZA to abstrakcja, chyba jedynie na miarę Północnej Korei.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano 16 września
    Montaż kamer w nieruchomości wspólnej to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Jeżeli to tzw. duża wspólnota mieszkaniowa (w nieruchomości znajdują się co najmniej cztery lokale), to do sprawowania zarządu stosuje się w pierwszej kolejności przepisy rozdziału 4 ustawy o własności lokali.

    Argumentacja sąsiada jest zatem chybiona, gdyż to nie art. 199 Kodeksu cywilnego, a art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali ma tutaj zastosowanie: "Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących
    czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej."

    Oczywiście doposażenie nieruchomości wspólnej w kamery i inne urządzenia to inwestycja, podobnie jak zasadzenie drzewa na gruncie stanowiącym przedmiot współwłasności przymusowej. W obu przypadkach wystarczy zgoda większości (o ile to duża wspólnota).

    Odnośnie argumentacji dotyczącej naruszenia prywatności, to prawo do niej jest prawem absolutnym.

    :Przetwarzanie danych osobowych jest dopuszczalne wyłącznie wtedy, gdy jest to niezbędne do realizacji prawnie uzasadnionego interesu administratora, ale z wyjątkiem tych sytuacji, w których nadrzędny charakter wobec niego mają interesy lub podstawowe prawa i wolności osoby, której dane dotyczą, wymagające ochrony danych osobowych (art. 6 ust. 1 lit. f RODO).

    Wspólnota mieszkaniowa to podmiot powołany do zarządzania nieruchomością wspólną - taki zakres jej działania wyznacza ustawa o własności lokali i tylko zatem przetwarzanie danych przez wspólnotę może mieć miejsce wyłącznie w tym zakresie."

    Więcej na ten temat w artykule "Monitoring wizyjny we wspólnocie mieszkaniowej".
    Artykuł dostępny na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny.

    https://zarzadca.pl/artykuly/monitoring-wizyjny-we-wspolnocie-mieszkaniowej
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    henchohencho Użytkownik
    Art. 1.1 uwl. jasno określa w jakim zakresie jest stosowana ustawa, art. 22.2 zawarty jest w Rozdział 4. Zarząd nieruchomością wspólną. Czy jest określenie inwestycje - nie ma, art. 14 Koszty zarządu nieruchomością - katalog dotyczy nieruchomości wspólnej, Art. 17. własność lokali Odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej
    Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.
    Ustawy o własności lokali nie można stosować w sposób rozszerzający.
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano 17 września
    Art. 14 ustawy o własności lokali zawiera wyliczenie przykładowych kosztów. "Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się
    w szczególności". Nie jest to katalog zamknięty.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    henchohencho Użytkownik
    Zarządca napisał użytkownik: »
    Art. 14 ustawy o własności lokali zawiera wyliczenie przykładowych kosztów. "Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się
    w szczególności". Nie jest to katalog zamknięty.

    Art. 14 ustawy o własności lokali zawiera wyliczenie przykładowych kosztów. "Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności". Nie jest to katalog zamknięty ale dotyczy kosztów nieruchomości wspólnej określonej w art. 3.2 nie dotyczy inwestycji.



  • Opcje
    henchohencho Użytkownik
    Art. 14 WłLokU red. serii Osajda/red. tomu Lackoroński 2022, wyd. 12/Romanow (Legalis) C.H. Beck
    6. Przedmiotem zarządu na gruncie przepisów WłLokU jest nieruchomość wspólna, będąca przedmiotem współwłasności przymusowej właścicieli wszystkich lokal (co do pojęcia nieruchomości wspólnej zob. art. 3 ust. 2 WłLokU). Pozwala to na sięgnięcie po dorobek doktryny w zakresie próby wyjaśnienia, na czym polega zarząd nieruchomością wspólną w przypadku współwłasności.
    7. W literaturze nazwę „zarząd” tłumaczy się jako podejmowanie decyzji i dokonywanie wszelkich czynności, których przedmiotem jest rzecz wspólna, a które są konieczne w toku normalnej eksploatacji rzeczy, a także w przypadkach wyjątkowych, wykraczających poza normalny tok eksploatacji (zob. Z.K. Nowakowski, w: System PrCyw, t. II, 1977, s. 411; E. Skowrońska-Bocian, M. Warciński, w: Pietrzykowski, Komentarz KC, t. I, 2020, art. 199, Nb 1; K. Górska, w: Gniewek, Machnikowski, Komentarz KC, 2019, art. 199, Nb 1).
    8. W ramach zarządu należy zatem wyróżnić podejmowanie decyzji oraz dokonywanie konkretnych czynności, zarówno o charakterze prawnym, jak i faktycznym (zob. szerzej pkt C.III.3 komentarza do art. 13 WłLokU). Podkreślenia przy tym wymaga, że zachowania mieszczące się w granicach zarządu muszą wpływać na interes wszystkich współuprawnionych (przy tak rozumianym pojęciu „zarząd” – korzystanie z rzeczy, jako realizujące indywidualny interes, nie może być zakwalifikowane do zarządu; jednak zbiorowa „decyzja zarządcza” może wpływać na zasady indywidualnego korzystania z rzeczy).
    9. Reasumując, możliwość zakwalifikowania jakiegoś zachowania jako „zarządu nieruchomością wspólną” wymaga spełnienia łącznie dwóch przesłanek: przedmiotowej i funkcjonalnej. Po pierwsze, zarządem są wszelkie środki, które mają za przedmiot nieruchomość wspólną (przesłanka przedmiotowa). Po drugie, zarządem są wszelkie środki, które wpływają na interes wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej (przesłanka funkcjonalna). Jeżeli którakolwiek z tych przesłanek nie jest spełniona, danego zachowania nie można zakwalifikować jako podejmowanego w ramach zarządu nieruchomością wspólną.
    9.1. Zarządem zatem nie będą czynności mające za przedmiot nieruchomość wspólną, które wpływają na interes niektórych właścicieli, np. przyznanie niektórym możliwości wyłącznego korzystania z poszczególnych elementów nieruchomości wspólnej.
    10. W konsekwencji, nazwę „zarząd nieruchomością wspólną” należy rozumieć w ten sposób, że są to wszelkie środki, które za przedmiot mają nieruchomość wspólną i wpływają na interes wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej. Środki te mogą przybrać postać decyzji zarządczej lub oznaczonej czynności (prawnej lub faktycznej), którą może przedsięwziąć uprawniony w danych okolicznościach podmiot.
    11. Właścicieli lokali obciążają zatem wszelkie koszty związane z podejmowaniem środków mających za przedmiot nieruchomość wspólną i służącym wspólnemu interesowi wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej (art. 12 ust. 2 zd. 2 w zw. z art. 14 WłLokU). Jeżeli zatem dana czynność spełnia obie wymienione przesłanki, to wówczas związany z nią koszt obciążą właścicieli wszystkich lokali zgodnie z regułami wynikającymi z art. 12 ust. 2 zd. 2 WłLokU.
    12. Wysokość opłat na potrzeby pokrycia kosztów zarządu ustala wspólnota mieszkaniowa (art. 22 ust. 2 w zw. z art. 22 ust. 3 pkt 1 i 3 WłLokU).
  • Opcje
    HadrianHadrian Użytkownik
    Zarządca napisał użytkownik: »
    Montaż kamery nei wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali, wystarczająca jest uchwała.
    Podobnie z panelami.
    Nic dodać, nic ująć
    hencho napisał użytkownik: »
    Panele i kamery to inwestycja nie są częścią wspólną nieruchomości
    Tak, to będzie inwestycja, sfinansowana przez wspólnotę i służąca ogółowi właścicieli, zatem oczywiście, że będzie stanowiła element nieruchomości wspólnej
    kamery dodatkowo wkraczają w dane osobowe które są chronione dlatego ma zastosowanie art. 1.2 uwl.
    Nie, decyzja o kamerach, to nadal uwl, a gromadzenie przetwarzanie danych z kamer, reguluja inne przepisy
    Na zadane pytanie odpowiedź 100% udziałów.
    zła teza, a argumenty... też były złe ;)
    hencho napisał użytkownik: »
    Art. 14 ustawy o własności lokali zawiera wyliczenie przykładowych kosztów. "Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności". Nie jest to katalog zamknięty ale dotyczy kosztów nieruchomości wspólnej określonej w art. 3.2 nie dotyczy inwestycji.
    ależ dotyczy, sam przytoczyłeś...
    hencho napisał użytkownik: »
    7. W literaturze nazwę „zarząd” tłumaczy się jako podejmowanie decyzji i dokonywanie wszelkich czynności, których przedmiotem jest rzecz wspólna, a które są konieczne w toku normalnej eksploatacji rzeczy, a także w przypadkach wyjątkowych, wykraczających poza normalny tok eksploatacji 
    tu masz mowę m.in. o inwestycjach

  • Opcje
    henchohencho Użytkownik
    Teksty trzeba czytać ze zrozumieniem, na początku podałem źródło i autora komentarza w Legalisie.
    W tekscie przytoczone są nazwiska osób które mają znaczący wkład w polskie prawo.
    Ja tylko skopiowałem część komentarza prof. Osajdy. Jeżeli chcesz pouczać Pana prof. Osajdę to przybliżę osobę:
    Wydział Prawa i Administracji UW, członek korespondent Polskiej Akademii Nauk, członek Biura Studiów i Analiz Sądu Najwyższego, visiting professor m.in. na uniwersytetach w Ottawie, Hong Kongu, Tel Avivie, Montrealu i Wiedniu. Członek i zastępca przewodniczącego Rady Kuratorów Wydziału I PAN, honorary fellow Asian Institute of International Financial Law oraz członek European Law Institute. Stypendysta m.in. Instytutu Maxa Plancka w Hamburgu, „Polityki", NCN (kierownik grantów), MNiSW oraz Fundacji na Rzecz Nauki Polskiej.
    https://www.ksiegarnia.beck.pl/autorzy/konrad-osajda?p=1
  • Opcje
    HadrianHadrian Użytkownik
    hencho napisał użytkownik: »
    Ja tylko skopiowałem część komentarza prof. Osajdy.
    No i byłoby ok, gdybyś poprzestał tylko na tym, chociaż akurat ten przytoczony fragment nijak się ma do tematu
    Niestety, dodałeś kilka kuriozalnych myśli od siebie. Tu leży problem :/

    Reasumując, to co zostało już powiedziane, zgodnie z art. 23 uwl uchwały w dużej wspólnocie zapadają większością głosów (nie 100%). Taką uchwałę, może zaskarżyć każdy właściciel we wspólnocie w trybie określonym przez ustawę. W tym przypadku, będzie mógł zaskarżyć uchwałę dotyczącą instalacji CCTV, fotowoltaiki lub każdą inną.
    W przypadku powołania się na ochronę dóbr osobistych przy zaskarżeniu uchwały dot. kamer, może spotkać się z podobnym rozstrzygnięciem sądu, jak w tym przypadku - sygn. akt I ACa 4/12

    Na koniec, mam dla ciebie zagadkę, czy nabycie nieruchomości przez wspólnotę do jej własnego majątku, jest dopuszczalne prawem? Jeśli tak, to w za zgodą wszystkich czy tylko większości. A koszt nabytej nieruchomości, jak byś zakwalifikował, jako koszt remontu, utrzymania nieruchomości czy jako koszt inwestycji?
    hencho napisał użytkownik: »
    Art. 14 ustawy o własności lokali zawiera wyliczenie przykładowych kosztów. "Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności". Nie jest to katalog zamknięty ale dotyczy kosztów nieruchomości wspólnej określonej w art. 3.2 nie dotyczy inwestycji.

  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano 20 września
    Nic nie stoi na przeszkodzie, aby wspólnota inwestowała w nieruchomość wspólną, nawet powinna, w przeciwnym razie jakiekolwiek prace, które prowadziłyby do ulepszeń byłyby zakazane. Mogliby je zlecić wyłącznie właściciele w swoim imieniu, w dodatku wszyscy właściciele? Takie rozumowanie opiera się na błędnej tezie, która na szczęście nie znajduje oparcia w przepisach. W art. 14 ustawodawca użył zwrotu "w szczególności". Nie jest to zatem enumeracja zamknięta.

    Odnosząc sie do przytoczonych tekstów, to w żadnym z nich autorzy w ogóle nie wskazali, aby zakazane było inwestowanie w nieruchomość wspólną, co więcej mamy w takich sprawach zarówno bogate orzecznictwo sądowe, jak i piśmiennictwo.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    henchohencho Użytkownik
    Zarządca napisał użytkownik: »
    Nic nie stoi na przeszkodzie, aby wspólnota inwestowała w nieruchomość wspólną, nawet powinna, w przeciwnym razie jakiekolwiek prace, które prowadziłyby do ulepszeń byłyby zakazane. Mogliby je zlecić wyłącznie właściciele w swoim imieniu, w dodatku wszyscy właściciele? Takie rozumowanie opiera się na błędnej tezie, która na szczęście nie znajduje oparcia w przepisach. W art. 14 ustawodawca użył zwrotu "w szczególności". Nie jest to zatem enumeracja zamknięta.
    Odnosząc się do przytoczonych tekstów, to w żadnym z nich autorzy w ogóle nie wskazali, aby zakazane było inwestowanie w nieruchomość wspólną, co więcej mamy w takich sprawach zarówno bogate orzecznictwo sądowe, jak i piśmiennictwo.

    Inwestować w nieruchomość nie jest zabronione, może nawet jeden współwłaściciel. Ustawodawca miał na uwadze obciążenia finansowe za inwestycje. Ci którzy chcą inwestować niech ją finansują ale nie mogą zmuszać współwłaścicieli w uczestniczeniu finansowania. Dochody współwłaścicieli nie są częścią wspólną nieruchomości i zarząd wspólnoty nie ma prawa rozporządzać ich kasą. Ponadto inwestycje są robione na częściach wspólnych nieruchomości a nieruchomość to art. 3.2 uwl. Częścią nieruchomości są lokale i kto chce rozporządzać lokalem prywatnym do którego przynależą części wspólne nieruchomości by mieć prawo do dysponowania nieruchomością. Wszyscy współwłaściciele mają takie samo prawo do nieruchomości wspólnej i nikt ich nie może tego prawa pozbawić.

    9. "Reasumując, możliwość zakwalifikowania jakiegoś zachowania jako „zarządu nieruchomością wspólną” wymaga spełnienia łącznie dwóch przesłanek: przedmiotowej i funkcjonalnej. Po pierwsze, zarządem są wszelkie środki, które mają za przedmiot nieruchomość wspólną (przesłanka przedmiotowa). Po drugie, zarządem są wszelkie środki, które wpływają na interes wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej (przesłanka funkcjonalna). Jeżeli którakolwiek z tych przesłanek nie jest spełniona, danego zachowania nie można zakwalifikować jako podejmowanego w ramach zarządu nieruchomością wspólną." Art. 14 WłLokU red. serii Osajda/red. tomu Lackoroński 2022, wyd. 12/Romanow (Legalis) C.H. Beck
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    Wspólnota mieszkaniowa może inwestować w nieruchomość wspólną. Montaż kamer, czy fotowoltaika to przykład takich inwestycji.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    henchohencho Użytkownik
    Zarządca napisał użytkownik: »
    Wspólnota mieszkaniowa może inwestować w nieruchomość wspólną. Montaż kamer, czy fotowoltaika to przykład takich inwestycji.

    Oczywiście, że można inwestować tylko są pewne warunki do spełnienia. Inwestycje nie są wymienione w uwl i Dział IV. Współwłasność
    dlatego ma zastosowanie art. 1 ust. 2 w związku z art. 199 kc.
  • Opcje
    henchohencho Użytkownik
    Hadrian napisał użytkownik: »
    Reasumując, to co zostało już powiedziane, zgodnie z art. 23 uwl uchwały w dużej wspólnocie zapadają większością głosów (nie 100%). Taką uchwałę, może zaskarżyć każdy właściciel we wspólnocie w trybie określonym przez ustawę. W tym przypadku, będzie mógł zaskarżyć uchwałę dotyczącą instalacji CCTV, fotowoltaiki lub każdą inną.
    Hadrian jak się nie potrafi czytać ze zrozumieniem to się nie zabiera głosu gdyż można wyjść na ignoranta. Co innego jest pytać a co innego stwierdzać głupoty.
    Ustawa o własności lokali zaczyna się od Art. 1. własność lokali
    Zakres normowania ustawy
    1. Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.
    2. W zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.
    Art. 23 uwl. ma zastosowanie tylko do uchwał dotyczących zarządu nieruchomością wspólną art. 1.1 uwl. w związku z art. 3.2 uwl. nie dotyczy rozporządzania nieruchomością wspólną a inwestycje są związane z rozporządzaniem własnością.
    Art. 1.2 uwl. w związku z art. 199 kc służy do ochrony współwłaścicieli przed różnymi rodzajami "cwaniaków" (oszustów) którzy pod postacią inwestycji czy remontów ( faktury z przebiciem 100 lub więcej procent) okradają współwłaścicieli dlatego tak chętnie nakłaniają by jak najwięcej kasy wpłacać na fundusz remontowy.
    Hadrian, skoro twierdzisz, że art. 23 uwl. ma zastosowanie do inwestycji to mam podpowiedź dla Twojej wspólnoty by przegłosować uchwałę, że Twoje dochody będą pokrywały koszty inwestycji do czasu jej zrealizowania.
  • Opcje
    HadrianHadrian Użytkownik
    hencho napisał użytkownik: »
    Art. 1.2 uwl. w związku z art. 199 kc służy do ochrony współwłaścicieli przed różnymi rodzajami "cwaniaków" (oszustów) którzy pod postacią inwestycji czy remontów ( faktury z przebiciem 100 lub więcej procent) okradają współwłaścicieli dlatego tak chętnie nakłaniają by jak najwięcej kasy wpłacać na fundusz remontowy.
    Fundusz remontowy, nie jest opisany w uwl, a mimo to funkcjonuje w większości wspólnot i ze środków funduszu, są realizowane remonty oraz inwestycje. Decyzja o remoncie lub inwestycji w nieruchomość, powinna opierać się na zasadzie racjonalnej gospodarki nieruchomością. Jeżeli członek wspólnoty uważa, ze określona decyzja wspólnoty, wyrażona większością udziałów, nie jest korzystna dla wspólnoty lub dla niego samego, to może zaskarżyć taką uchwałę. Skoro nabycie nieruchomości przez wspólnotę, jest jedną z czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, i dla jej podjęcia jest konieczne uzyskanie zgody większości członków wspólnoty, a nie 100%, to tym bardziej zakup i montaż paneli fotowoltaicznych, nie będzie wymagał zgody wszystkich właścicieli. Takie jest aktualne orzecznictwo i to jest dość jasna sytuacja. Pomieszałeś uwl z kc i wyszło; bla. bla, bla...
    Hadrian jak się nie potrafi czytać ze zrozumieniem to się nie zabiera głosu gdyż można wyjść na ignoranta. Co innego jest pytać a co innego stwierdzać głupoty.
    Od inwektyw niestety nie przybędzie ci rozumu, a trwanie w tym licealnym, antysytsemowym uporze, gdy wszyscy dookoła twierdza inaczej, czyni cię "Braunem nieruchomości". Twój wybór

  • Opcje
    henchohencho Użytkownik
    https://www.poradaprawna.pl/porada/54397/inwestycja-prowadzona-przez-wspolnote-mieszkaniowa
    Kwestia poruszona w pytaniu – w jaki sposób należy sfinansować inwestycję - jest dosyć skomplikowana i może budzić pewne kontrowersje. Opierając się na Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 18 grudnia 2007 r. ( sygn akt I ACa 1226/07) należałby przyjąć, że członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej nie mogą być zmuszeni do finansowania nowych inwestycji. Obowiązkiem właścicieli lokali jest utrzymywanie nieruchomości, pokrywanie kosztów zarządu i remontu, ale już nie udział w budowie nowych instalacji. W kosztach takiej budowy powinni uczestniczyć ci właściciele mieszkań, którzy są zainteresowania taką inwestycją. W uzasadnieniu wyroku wskazano, że właściciel lokalu zgodnie z art. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali zobowiązany jest m.in. do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Artykuł 14 wskazanej ustawy zawiera przykładowe wyliczenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, co oznacza, że mogą na nie składać się także inne wydatki. Nie zmienia to jednak podstawowego założenia, że muszą one być związane z kosztami zarządu nieruchomością wspólną. Sąd przyjął, że właściciele lokali są zobowiązani uczestniczyć w kosztach niezbędnych do zachowania substancji i prawidłowego funkcjonowania nieruchomości. O ile samo ustanowienie funduszu celem dysponowania zaliczkami uiszczonymi na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie jest sprzeczne z przepisami ustawy o własności lokali, o tyle wskazane w zaskarżonej uchwale nr x rodzaje wydatków, na pokrycie których środki z tego funduszu miałyby być wydatkowane, nie znajduje oparcia w przepisach ustawy i jako takie należy je uznać za sprzeczne z prawem. Sąd uznał, że nie znajduje oparcia w przepisach ustawy o własności lokali nałożenie na właścicieli lokali obowiązku pokrywania kosztów bliżej nieokreślonych robót budowlanych innych niż remonty, czy też nowych zadań inwestycyjnych. Sąd stwierdził, że z funduszu remontowego nie mogą być pokrywane koszty bliżej nieokreślonych robót budowlanych innych niż remonty ani nowe zadania inwestycyjne. Zgodnie z art. 13 ustawy właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Zgodnie z art. 14 ustawy na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: 1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację, 2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, 3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, 4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości, 5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Kosztami zarządu nieruchomością wspólną są jedynie te, które bezpośrednio lub pośrednio wiążą się z czynnościami składającymi się na zarząd nieruchomością wspólną. Sąd wskazał, że przepisy powołanej ustawy zezwalają na tworzenie funduszu na ponoszenie kosztów, o jakich mowa w art. 13 ust. 2 tej ustawy. Środki z tego funduszu mają na celu jedynie pokrycie wydatków niezbędnych dla zachowania substancji i prawidłowego funkcjonowania nieruchomości. Tworzenie takiego funduszu nie jest jednak obowiązkowe, a środki na nim zgromadzone stanowią własność poszczególnych właścicieli lokali i bez ich zgody nie mogą być przeznaczane na inny cel. Nie może on zatem służyć pokrywaniu wydatków na inne cele, w szczególności cele inwestycyjne. Sąd dodał, że poza kompetencjami sądu leży określanie katalogu wydatków, które winny być pokrywane z funduszu remontowego. Wyrok opublikowany jest pod adresem: http://www.zarzadca.pl/content/view/491/94/ Należy tu również przytoczyć wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie, gdzie również stwierdzono, iż fundusz remontowy jest przeznaczony na remonty, na utrzymywanie nieruchomości w tzw. „stanie niepogorszonym”, a nie na wykonywanie nowych inwestycji (na wykonanie instalacji). W uzasadnieniu sąd stwierdził, że wpłaty na fundusz remontowy mogą być przeznaczane na: „wydatki na remonty i bieżącą konserwację" za takie zaś nie można uznać wydatków inwestycyjnych instalacji telewizji kablowej. Nie ma znaczenia w tym przypadku stopień użyteczności takiej inwestycji dla członków wspólnoty. W uzasadnieniu wyroku podkreślono, że „Decyzja o wykorzystaniu środków zgromadzonych na funduszu remontowym jest bowiem sprzeczna z prawem, gdyż - podobnie jak w poprzednim przypadku - narusza zakres uprawnień wspólnoty przysługujący jej wobec przekazanych środków pieniężnych przez właścicieli lokali. Wskazać bowiem należy, iż środki, które zgodnie z zaskarżonymi uchwałami miałyby służyć pokryciu kosztów instalacji telewizji kablowej, zostały zgromadzone wskutek wykonania przez właścicieli ciążącego na nich - zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali - obowiązku pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, do których należą między innymi wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Środki uiszczone na tej podstawie mogą być przeznaczone tylko na cel, dla którego zostały uiszczone. Wydzielenie w pozwanej wspólnocie odrębnego funduszu na cele remontowe, na który członkowie uiszczają zaliczki w wysokości ustalonej przez wspólnotę, powoduje, że środki tam zgromadzone nie mogą zostać rozdysponowane przez wspólnotę w inny sposób niż zgodnie z przeznaczeniem. Pozwana ma świadomość tego, iż wydatek na instalację telewizji kablowej nie należy do kategorii wydatków o charakterze remontowym określonych w art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali. Pomija ona natomiast fakt, iż wykorzystanie środków z funduszu remontowego na inwestycję, niezależnie od stopnia jej użyteczności, nie tylko narusza wskazany przepis, lecz nadto godzi w interes wspólnoty, gdyż częściowo pozbawia jej środków zabezpieczonych na poczet kosztów prac niezbędnych do utrzymanie nieruchomości wspólnej w należytym stanie. Inwestycje i wszelkie prace zwiększające użyteczność nieruchomości wspólnych winny być pokrywane z odrębnych środków. Brak jest też podstaw do tego, aby wspólnotę, a zatem wszystkich właścicieli lokali, obciążać obowiązkiem pokrycia kosztów założenia kabli w mieszkaniach poszczególnych właścicieli. Koszt ten nie jest bowiem związany z nieruchomością wspólną. Każdy właściciel lokalu winien ponieść koszt instalacji okablowania w lokalu do niego należącym, zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali. (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 18 czerwca 2008 r. (sygn. akt I ACa 119/08)
  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    Powyższy wpis zawiera kompilację: porady i dwóch orzeczeń w różnych sprawach, m.in. funduszu remontowego, czy okablowania lokali stanowiących odrębne nieruchomości.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    henchohencho Użytkownik
    Zarządca napisał użytkownik: »
    Powyższy wpis zawiera kompilację: porady i dwóch orzeczeń w różnych sprawach, m.in. funduszu remontowego, czy okablowania lokali stanowiących odrębne nieruchomości.

    Jest to porada prawna dotycząca inwestycji we wspólnotach mieszkaniowych i ich finansowaniu. Sądowa linia orzecznicza w tym zakresie jest jednorodna, tylko niektórzy w wiadomym celu będą twierdzić "nie bo nie" bez podania podstawy prawnej.


  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    Zarówno w orzecznictwie, jak i piśmiennictwie jednolicie przyjmuje się, że wspólnota mieszkaniowa może realizować inwestycje.
    Pomocne orzecznictwo:
    z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 21 maja 2020 roku, sygn. akt: V ACa 737/19:

    "Właściciele lokali nie zostali ograniczeni przez ustawodawcę w zakresie swobody dysponowania środkami powierzonymi wspólnocie do gospodarowania, mogą w formie uchwały przeznaczyć je na każdy cel związany z zarządzaniem i utrzymaniem nieruchomości wspólnej w szerokim tego słowa znaczeniu, a nie wynikającym ze ścisłej interpretacji art. 14 u.w.l. . Przepis ten wskazuje bowiem jedynie na przykładowe koszty związane z zarządem nieruchomością wspólną, nie zawiera zamkniętego ich katalogu. Nie można go sprowadzać wyłącznie do remontów i bieżących napraw. Prowadziłoby to do nieracjonalnego wniosku, że wspólnota mieszkaniowa nie może dokonywać żadnych inwestycji na nieruchomości wspólnej , nawet tych usprawniających funkcjonowanie i korzystanie z tej nieruchomości jak nowo wytyczone chodniki czy windy. "

    http://orzeczenia.waw.sa.gov.pl/content/$N/154500000002503_V_ACa_000737_2019_Uz_2020-05-21_002
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    Pojęcie "inwestycja" jest tutaj zupełnie nieprzydatne. Wspólmnota w nic nie inwestuje i nie przeprowadza inwestycji. Bynajmniej nie na tle uwol.
  • Opcje
    henchohencho Użytkownik
    WłLokU red. serii Osajda/red. tomu Lackoroński 2022, wyd. 12
    Ustawa o własności lokali. Komentarz
    red. prof. dr hab. Konrad Osajda, dr hab. Bogusław Lackoroński
    2022
    Niniejsza aktualizacja komentarza uwzględnia wpływ regulacji COVID-19.
    Beck Online Komentarze to nowatorskie opracowania autorskie w wersji elektronicznej, omawiające najważniejsze ustawy (m.in. KC, KPC, KK, KPK, KSH, KPA, KP); skonstruowane z uwzględnieniem wielopłaszczyznowej struktury; aktualizowane co do zasady raz na kwartał – odpowiadają najnowszemu stanowi prawnemu (legislacja) oraz stanowi wiedzy (doktryna).
    Ustawa o własności lokali. Komentarz
    Redaktor Serii: prof. dr hab. Konrad Osajda
    Redaktor merytoryczny: dr hab. Bogusław Lackoroński
    Autorzy: dr Michał Berek, dr Jakub Biernat, dr Magdalena Deneka, dr Barbara Jelonek-Jarco, dr Michał Kućka, dr hab. Bogusław Lackoroński, dr Szymon Romanow, dr Julita Zawadzka, dr hab. Anna Zbiegień-Turzańska, Jacek Zębala (aktualizacja: dr hab. Bogusław Lackoroński).
    Stan prawny wydania 12: czerwiec 2021 r.
    Wydanie 12 Komentarza uwzględnia najnowszy stan prawny, w tym nową wersję komentarzy do art. 12–17 WłLokU (dr Szymon Romanow).
  • Opcje
    henchohencho Użytkownik
    Dysponowanie przez wspólnotę mieszkaniową nadwyżką środków przekazanych na koszty zarządu nieruchomością wspólną
    Opis zagadnienia:
    W judykaturze niejednolicie rozstrzyga się kwestię możliwości dysponowania przez wspólnotę mieszkaniową nadwyżką środków przekazanych przez właścicieli lokali na potrzeby zarządzania nieruchomością wspólną. Nierzadko zdarza się, że uiszczone i pobrane od właścicieli lokali zaliczki (art. 15 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 1892), służące pokrywaniu kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 14 WłLokU), przewyższają kwotę rzeczywiście poniesionych przez wspólnotę mieszkaniową na ten cel wydatków. Powstaje w tym miejscu pytanie, czy wspólnota mieszkaniowa (właściciele lokali w drodze stosownej uchwały) może swobodnie decydować (większością głosów liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej) o przekazaniu tak powstałej nadwyżki np. na fundusz remontowy, czy też przeciwnie – istnieje obowiązek rozliczenia tak powstałej nadwyżki poprzez jej wypłatę na rzecz właścicieli lokali (proporcjonalnie do wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej), zgodnie z brzmieniem przepisu art. 12 ust. 2 WłLokU. Omawiana kwestia ma oczywiście pierwszorzędne znaczenie dla bytu prawnego wspomnianych uchwał, o ile zostaną podjęte przez wspólnotę mieszkaniową. Od udzielonej na komentowane tu zagadnienie odpowiedzi zależy bowiem m.in. możliwość wyeliminowania uchwały z obrotu prawnego w trybie przepisu art. 25 ust. 1 WłLokU, zwłaszcza z powodu jej niezgodności z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub z powodu naruszenia interesu przegłosowanego właściciela (domagającego się rozliczenia nadwyżki i sprzeciwiającego się przekazaniu jej na poczet przyszłych wydatków wspólnoty mieszkaniowej).
    Kierunki orzecznicze:
    Wspólnota mieszkaniowa nie ma możliwości swobodnego dysponowania nadwyżką środków przekazanych na koszty zarządu nieruchomością wspólną i ma obowiązek jej proporcjonalnego zwrotu właścicielom lokali.
    Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie 2008-06-18 I ACa 119/08 (numer 165814)

    „Twierdzenie pozwanej, iż uchylone uchwały nie naruszają prawa, zasad gospodarowania nieruchomością wspólną oraz interesów właścicieli lokali pozostaje w sprzeczności z obowiązującymi zasadami gospodarowania przez wspólnotę środkami pieniężnymi przekazanymi jej przez poszczególnych właścicieli lokali na koszty przewidziane w art. 14 ustawy o własności lokali oraz związanym z tym dopuszczalnym zakresem, w jakim wspólnota może środkami dysponować. Niezgodne z prawem było przekazanie nadwyżki powstałej w 2002 r. na fundusz remontowy. Wspólnota nie posiada uprawnienia do decydowania o przeznaczeniu tego rodzaju środków, wkracza bowiem w ten sposób w prawo własności poszczególnych właścicieli, do których środki te należą.”

    Podzielając w całości stanowisko i argumentację Sądu Okręgowego, Sąd Apelacyjny stanął na stanowisku, że wspólnota mieszkaniowa może podejmować decyzję jedynie w sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną i tylko w zakresie przyznanych jej kompetencji na podstawie przepisów prawa, a co za tym idzie - nie może dysponować dowolnie środkami finansowymi przekazanymi w formie zaliczek przez członków wspólnoty. Z powołaniem na treść przepisu art. 29 ust. 1a WłLokU, zgodnie z którym okresem rozliczeniowym wspólnoty jest rok kalendarzowy, Sąd Apelacyjny wywiódł wniosek, że środki pieniężne uzyskane przez wspólnotę w danym roku tytułem zaliczek na poczet wskazanych kosztów zarządu, które nie zostały w danym roku wykorzystane, podlegają zwrotowi ich właścicielom. Stwierdził przy tej okazji, że nadpłata stanowi własność właściciela i tylko on ma prawo nią dysponować.
    Wyrok Sądu Okręgowego w Olsztynie z 2017-01-17 I C 626/16 (numer 1671456)

    „Wspólnota mieszkaniowa nie ma żadnych praw do rozporządzania środkami pieniężnymi właścicieli lokali przeznaczonych na określony cel, nawet jeżeli okaże się, że wydatki te były niższe niż przewidywano. Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892) pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Przepis ten nie dopuszcza modyfikacji obowiązków właścicieli uchwałą ogółu i ma charakter bezwzględnie obowiązujący.”
    Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi - I Wydział Cywilny z 2014-02-11 I ACa 506/13 (numer 804577)

    Z uzasadnienia: „Odnosząc się na koniec do powoływanego w apelacji orzecznictwa sadów apelacyjnych wskazać należy, że orzeczenia te dotyczą niemożności dysponowania przez wspólnotę nadpłatami zaliczek uiszczanych przez właścicieli. Sąd Apelacyjny całkowicie podziela ten pogląd, ale stwierdza, że stan rzeczy występujący w niniejszej sprawie jest całkowicie odmienny.”
    Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 2001-02-22 I ACa 1309/00 (numer 51914)

    „Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Tym samym w zakresie dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli, przekazanymi jej do rozliczenia się, nie ma żadnych uprawnień. To nadal są pieniądze właścicieli lokali, a nie wspólnoty i nie może ona, nawet gdy chce tego większość właścicieli, zmieniać ich przeznaczenia, także wtedy, gdy okaże się, że wydatki, na poczet których były uiszczane, były niższe niż przewidywano. Nadpłata stanowi własność właściciela i tylko on może zadecydować co z tymi środkami zrobić. Może je przeznaczyć na fundusz remontowy, ale nie musi. Wspólnota nie ma uprawnień do podejmowania za niego decyzji w tym zakresie.”
    Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi - I Wydział Cywilny z 2014-04-29 I ACa 1382/13 (numer 1023990)

    „Jeśli na koncie eksploatacyjnym wspólnoty mieszkaniowej znajdują się środki pieniężne przeznaczone na pokrycie wydatków związanych z utrzymywaniem poszczególnych lokali, które to środki nie stanowią ani własności wspólnoty, ani nie były objęte współwłasnością, lecz stanowiły fundusze ("własność")właścicieli lokali, to podjęcie uchwały co do innego przeznaczenia tych funduszy oznacza dysponowanie cudzym mieniem przez osoby nieuprawnione. Uchwała taka jest bezskuteczna i podlega uchyleniu.”

    Jakkolwiek Sąd Apelacyjny wydał rozstrzygnięcie w stanie faktycznym, w którym uchwałą wspólnoty objęto środki niesłużące pokrywaniu kosztów zarządu nieruchomością wspólną (co w istocie uzasadniało oddalenie apelacji), o tyle w uzasadnieniu rozstrzygnięcia nietrafnie dodał, że gdyby zaskarżoną uchwałę odczytywać jako prowadzącą do przesunięcia tylko w grupach tych środków finansowych, z których każda jest przeznaczona wyłącznie na koszty zarządu nieruchomością wspólną, to i tak uchwałę należałoby ocenić jako wadliwą. Jej wykonanie prowadziłoby bowiem, w ocenie Sądu Apelacyjnego, do zmiany stosunku w jakim, w myśl art. 12 ust 2 ustawy, właściciele lokali ponoszą wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (a jest to zdaniem Sądu Apelacyjnego niedopuszczalne z uwagi na bezwzględnie obowiązujący charakter tego przepisu).
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.