Akt notarialny - Zarząd i Zarządca w jednym

burpiot

Dobry Wieczór,

Drodzy Państwo, pozwolę sobie po krótce nakreślić problem, z którym się mierzymy jako wspólnota mieszkaniowa.
Mianowicie, na etapie wyodrębnienia pierwszego lokalu podpisany został akt notarialny, gdzie deweloper wskazał, a bardziej narzucił podmiot pełniący zarząd nieruchomością wspólną.
Standardowo, zapis ten wiąże pozostałych nabywców/ współwłaścicieli z mocy prawa.
Problem w tym, iż ww. podmiot pełniąc funkcję zarządu podpisał sam ze sobą umowę o zarządzenie nieruchomością wspólną, tym samym pozostaje zarządem WM i zarządcą jednocześnie.
Skutki tego są opłakane, pojawiają się nieuzasadnione koszty, faktury za usługi które nie miały miejsca, jakość świadczonych usług jest "na podłodze", jednym słowem - dramat.
Niestety, okoliczności są takie, iż rzeczona umowa została podpisana do końca bieżącego roku, a umowa dopuszcza jej rozwiązanie na mocy porozumienia stron - jak można sobie wyobrazić bieżący zarządza nie chce ustąpić ze stanowiska.

Jak można wybrnąć z przedstawionej sytuacji?
Czy istnieje jakakolwiek sposobność na odstawienie nieuczciwego zarządcy na boczny tor??

Będę wdzięczny za wszelkie komentarze oraz porady, które pomogą nam "wyprowadzić" tą sytuację na prostą.

Dziękuję!

Zarządca

Czy ten podmiot to osoba fizyczna? Tylko w takim przypadku może być członkiem zarządu. Sądzę, że to zarządca ustanowiony w trybie art. 18 ust. 1 uwl. Do końca roku pozostały trzy miesiące, potem umowa wygasa, czy nie możecie Państwo wystąpić z wnioskiem o zwołanie zebrania celem powołania zarządu wspólnoty mieszkaniowej, które zacznie działać w przyszłym roku?

Odnośnie rozwiązania umowy z zarządcą, to ustanowienie zarządcy w trybie art. 18 ust. 1 nie oznacza, że mimo takiego sposobu zarządu nie można odwołać osoby zarządcy, jednak to na tyle skomplikowane, że lepiej poczekać te 3 miesiące i w tym czasie się zorganizować.

burpiot

Zarządca napisał użytkownik: »

Czy ten podmiot to osoba fizyczna? Tylko w takim przypadku może być członkiem zarządu. Sądzę, że to zarządca ustanowiony w trybie art. 18 ust. 1 uwl. Do końca roku pozostały trzy miesiące, potem umowa wygasa, czy nie możecie Państwo wystąpić z wnioskiem o zwołanie zebrania celem powołania zarządu wspólnoty mieszkaniowej, które zacznie działać w przyszłym roku?

Odnośnie rozwiązania umowy z zarządcą, to ustanowienie zarządcy w trybie art. 18 ust. 1 nie oznacza, że mimo takiego sposobu zarządu nie można odwołać osoby zarządcy, jednak to na tyle skomplikowane, że lepiej poczekać te 3 miesiące i w tym czasie się zorganizować.

Tak, zarządca ustanowiony na mocy art. 18 ust. 1 uwl., aczkolwiek w uchwale nr 2 wspólnoty składającej się ówcześnie z dewelopera oraz pierwszego właściciela, literalnie wpisano:
"1.) Udzielić pełnomocnictwa spółce pod firmą: XXX XX spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Sosnowcu (Nr KRS .....) - Zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej XXXXX przy ulicy ..... w Czeladzi, któremu zarząd powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 uwl. do reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej w sprawach zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności do: ..."
Tak, poczyniono już kroki aby "wymienić" Zarząd, niemniej wysoce niezadowalająca jest bieżąca sytuacja i chcielibyśmy w jakikolwiek dostępny sposób odwołać obecną "bandę" zarządzającą.

Odnośnie rzeczonego rozwiązania umowy, czy można prosić o szczegóły tej skomplikowanej procedury??

Dziękuję!

Zarządca

Proszę zatem wyjaśnić w jaki sposób doszło do zawarcia umowy o zarządzanie.

burpiot

Zarządca napisał użytkownik: »

Proszę zatem wyjaśnić w jaki sposób doszło do zawarcia umowy o zarządzanie.

Umowa została zawarta przez Zarząd Wspólnoty tj. XXX XX spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Sosnowcu (Nr KRS .....) - jako zlecający, z Zarządcą tj. XXX XX spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Sosnowcu (Nr KRS .....) - jako zleceniobiorca (w obrębie tej samej spółki), poniżej szczegóły wprost z umowy:

"UMOWA O ADMINISTROWANIE NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ
zawarta w dniu 29.04.2022 r. w Sosnowcu pomiędzy:
Wspólnotą Mieszkaniową XXXXX przy ulicy ..... w Czeladzi, REGON: ....., w imieniu której działa XXX XX spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Sosnowcu przy ulicy ....., wpisanym do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS ....., NIP: ....., reprezentowana przez:
1. XXXXX XXXXX - Prezes Zarządu
2. XXXXX XXXXX - Wiceprezes Zarządu
zwaną w dalszej części umowy "Zlecającym" lub "Wspólnotą" a:
XXX XX spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Sosnowcu przy ulicy ....., wpisanym do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS ....., NIP: ....., reprezentowaną przez:
1. XXXXX XXXXX - Prokurent
zwaną w dalszej treści umowy "Zarządcą".

Zatem, czy w obliczu powyższego zawarto umowę, zgodnie? oraz w formie prawem przewidzianej??
Dziękuję!

Zarządca

Zawarcie tej umowy, dla swej skuteczności, wymagałoby upoważnienia spółki przez włascicieli, choć nawet i to budzi wątpliwości.
Ale w pierwszej kolejności należy wyjaśnić, czy w umowie, w której ustanowiono sposób zarządu nieruchomością wspólną (zwykle to pierwszy akt notarialny) takie umocowanie zostało zawarte.
Zastosowanie ma bowiem art. 108 kodeksu cywilnego:
"Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie stron."

burpiot

Zarządca napisał użytkownik: »

Zawarcie tej umowy, dla swej skuteczności, wymagałoby upoważnienia spółki przez włascicieli, choć nawet i to budzi wątpliwości.
Ale w pierwszej kolejności należy wyjaśnić, czy w umowie, w której ustanowiono sposób zarządu nieruchomością wspólną (zwykle to pierwszy akt notarialny) takie umocowanie zostało zawarte.
Zastosowanie ma bowiem art. 108 kodeksu cywilnego:
"Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie stron."

Podpinam treść I Aktu notarialnego, klauzula stanowiąca o sposobie zarządu:
" § 10.
XXXXX XXXXX działająca w imieniu spółki XXX XXXXXX spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Czeladzi (Deweloper) oświadcza, że zarząd nieruchomością wspólną powierzono zarządcy – spółce XXX XX spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Sosnowcu, adres: ....., ulica ....., wpisanej do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS ......"

Zatem, czy można wypowiedzieć przedmiotową umowę, zaprzeczając jej legalności??

Dziękuję!

Zarządca

Jeżeli rzeczywiście spółka zawarła sama ze sobą umowę, to można umowę podważać, ale skoro została zawarta na czas określony - lepiej skoncentrować się na powołaniu zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

Zarządca

Do końca roku pozostało już niewiele czasu, warto skoncentrować się na powołaniu zarządu, należałoby złożyć wniosek o zwołanie zebrania i wybrać zarząd. Wniosek powinien pochodzić od właścicieli, którym przypada co najmniej 1/10 udziałów.
Zgodnie bowiem z brzmieniem art. 31 b) ustawy o własności lokali zebrania zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1.

Jeżeli zarządca nie zwoła zebrania, warto rozważyć samodzielne zwołanie.

blazej_h

burpiot napisał użytkownik: »

Dobry Wieczór,

Standardowo, zapis ten wiąże pozostałych nabywców/ współwłaścicieli z mocy prawa.

Wiąże ich z mocy umowy. Ustanowienie sposobu zarządu nieruchomością wspólną na podst. 18,1 uwol to rodzaj umowy.

burpiot napisał użytkownik: »

Jak można wybrnąć z przedstawionej sytuacji?
Czy istnieje jakakolwiek sposobność na odstawienie nieuczciwego zarządcy na boczny tor??

Można. Zmieniając drogą notarialną sposób zarządu. Czyli umowę zawartą pierwotnie przy okazji nabywania poszczególnych lokali od dewelopera.

Hadrian

blazej_h napisał użytkownik: »

Można. Zmieniając drogą notarialną sposób zarządu.

Dokładnie, uprzednio, należy zmienić sposób zarządu i zawnioskować o wykreślenie wpisu z kw, w kolejnym kroku dokonać wyboru członków zarządu.

Zarządca

Należy też pamiętać o umowie, może działać zarząd, ale zarządca ma umowę na czas określony do końca roku. Oczywiście, że umowa budzi wątpliwości co do jej ważności, jednak niekiedy lepiej nie wdawać się spór, skoro zostały niespełna 3 miesiące do końca roku.

burpiot

Zarząd właścicielski został ustanowiony w minionym tygodniu, odbyło się zebranie właścicieli lokali, podjęto uchwałę, a wszystko zostało zaprotokołowane przez notariusza.
Wciąż otwarta pozostaje sprawa zarządcy oraz rzeczonej umowy.
Podzielam, 3 miesiące do końca roku niewiele, aczkolwiek w obliczu rażącego działania na szkodę wspólnoty, niewypełniania zobowiązań umownych oraz faktur za usługi, których nikt nie widział, szukamy sposobu aby pozbyć się ich już dzisiaj.
Jakieś pomysły??

Dziękuję!

Zarządca

JEżeli rzczywiście są aż tak rażące błędy w zarządzaniu - można wypowiedzieć w trybie natychmiastowym. Zwracam jednak uwagę na ryzyko z tym związane, te błędy w razie sporu sądowego, gdy zarządca wystąpi o zapłatę wynagrodzenia, należy udowodnić.

burpiot

hencho napisał użytkownik: »

burpiot napisał użytkownik: »

Zarząd właścicielski został ustanowiony w minionym tygodniu, odbyło się zebranie właścicieli lokali, podjęto uchwałę, a wszystko zostało zaprotokołowane przez notariusza.
Wciąż otwarta pozostaje sprawa zarządcy oraz rzeczonej umowy.

Czy zarząd podjął i zastosował najważniejsze działania:
1. do banku i przejęcie konta,
2. zmiany w REGON,
3. żądanie wydania wszelkich dokumentów wspólnoty w wersji papierowej i elektronicznej.

Zarząd do tej pory przejął konta wspólnoty, mamy kontrolę nad wydatkami wspólnoty.
REGON, może to głupie pytanie (laika), aczkolwiek jaki jest cel rzeczonej zmiany??
Tutaj mamy problem, wnioski pozostają bezskuteczne, nie odpowiadają na nasze żądania.

Dziękuję!

Zarządca

Jakie wnioski pozostają bezskuteczne? Na jakie ządania zarządca nie odpowiada? Macie Państwo powołany zarząd, który powinien przejąć obowiązki związane z reprezentacją wspólnoty mieszkaniowej.