Podzial kosztow NW - hala garazowa

Dzien dobry, po zmianie administratora jestesmy w trakcie tworzenia regulaminu parkingu oraz nowego planu finansowego i doszlam do sciany. Bede wdzieczna za pomoc w rozgryzieniu problemu. Stan obecny: budynek mieszkalny 212 mieszkan, 3 lokale uzytkowe 7m, 26m i 56 m2. Hala garazowa , ktorej powierzchnia stanowi 80 % pow czesci wspolnej, 236 miejsc postojowych. Miejsca przyznane na podstawie podzialu quoad usum w taki sposob :
-lokal uzytkowy 7m2 ( 20 wlascicieli z budynku obok) posiada 20 miejsc postojowych,
- 8 lokali posiada 2 miejsca postojowe,
- 30 lokali nie posiada zadnego miejsca
- 24 miejsca sa ogolnodostepne ( + 7 miejsc ogolnodostepnych za brama )
- 20 boxow rowerowych - komorek z umowa quoad usum, w tym jedna 39 m2 i jedna 13 m2, reszta mala

Do tej pory za kazde miejsce byla pobierana oplata na rzecz WM w wys 100 zl za miejsce, a koszt za 24 miejsca byl dzielony na 212 mieszkan. To rozwiazanie powoduje niezadowolenie posiadaczy miejsc, bo osoby bez stalych miejsc placa wg nich za malo a moga korzystac. Drugi problem, ze posiadacze stalych miejsc uwazaja ze moga parkowac na swoim oraz na ogolnodostepnym, co sie zgadza o ile maja gosci, ale niektorzy parkuja na wspolnym zamiast na swoim.
Padla propozycja, aby koszty NW rozliczac zgodnie z udzialami, ale nie bedzie dobrze zeby lokal 7m2 placil jakies grosze za korzystanie z 20 miejsc postojowych. Jak mozna ustalic dodatkowa oplate za korzystanie ponad udzial ? Co wpisac w regulamin, zeby wlasciciele miejsc przydzielonych nie cwaniaczyli ? Nie ma sprawy jesli ktos ma gosci, ale byl przypadek, ze wlasciciel 2 miejsc wpuscil kumpla z niesprawnym autem, ktore zalegalo pol roku w hali.

Komentarze

  • Opcje
    ZarządcaZarządca Zarzadca.pl ZARZADCA.PL
    edytowano 10 października
    "W praktyce najczęściej ustala się opłatę dla parkujących więcej niż jedno auto, ponadto jej wysokość winna odpowiadać korzyściom jakie współwłaściciel osiąga w związku z parkowaniem na terenie nieruchomości. Określając wysokość stawki można, np. przyjąć wysokość opłat za parkowanie pojazdów na parkingach płatnych znajdujących się w bliskiej odległości od nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej."

    Więcej na ten temat w artykule" Opłaty za parkowanie we wspólnocie mieszkaniowej"
    Artykuł na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny
    https://zarzadca.pl/artykuly/oplaty-za-parkowanie-we-wspolnocie-mieszkaniowej

    Proszę jednak wskazać jaki były zapisy umowy quoad usum dotyczące płatności za miejsca.
    ZARZĄDCA PORTAL INFORMACYJNY II 6tfwtu9sbskv.png
  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    edytowano 10 października
    "To rozwiązanie powoduje niezadowolenie posiadaczy miejsc, bo osoby bez stałych miejsc płacą wg nich za mało a mogą korzystać."
    Słaby argument. Mogą korzystać o ile jest wolne miejsce. Jak go nie ma to nie mogą. Więc np. zrównanie opłat to raczej w grę nie wchodzi.

    "Drugi problem, ze posiadacze stałych miejsc uważają ze moga parkowac na swoim oraz na ogolnodostepnym, co sie zgadza o ile maja gości, ale niektórzy parkują na wspólnym zamiast na swoim."
    To się słabo zgadza ponieważ skąd macie wiedzieć kto jest w gościnie i u kogo. Przy braku umowy na ogólnych jest zasada kto pierwszy ten lepszy. Wszystko jedno kto, bo na czole nie jest napisane kto jest kim, a kart parkingowych nie wprowadzicie. Także tez słaby argument.
    Nie wiem czy pomogłem... .. ale podejrzewam że ci z miejscami quod usum na powierzani ziemi co mają quod usum płaca tyle samo co ci w hali garażowej. Czyli ich zdaniem za dużo. I wg podobnego algorytmu, co ci w hali.

    A to już byłoby słabo... Tu wreszcie mieliby rację.
  • Opcje
    etraetra Użytkownik
    @Zarządca w aktach notarialnych nie bylo zadnych zapisow dotyczacych odplatnosci. Artykuly z calej sieci przeczytane :) Nikt jednak nie ma klopsa w postaci 24 ogolnodostepnych miejsc postojowych w hali garazowej a jednoczesnie 30 wlascicieli bez miejsc.
    @blazej_h : Nie ma zadnego quoad usum na miejscach naziemnych. Miejsca zewnetrzne i w hali byly oplacane przez wszystkich wlascicieli zgodnie z udzialem. Argumenty roznych osob sa rozne i wiem ze sie nie zadowoli wszystkich, ale trzeba jednak sprobowac zoptymalizowac. Czyli wychodzi, ze ten uklad ktory jest obecnie nie jest zly ?
  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    edytowano 11 października
    Najlepszy to taki który różnicuje opłaty dla różnych typów miejsc parkingowych.
    System opłat jednolitych, tj. ustalonych wg tego samego jednego kryterium udziałowego, byłby kurczowym trzymaniem się ustawy, lecz z definicji sprzeczny z rachunkiem ekonomicznym.
    Ustawowi dogmatycy tego się trzymają, ja bym odradzał.

    Hala garażowa częściowo ogólnodostępna? W zasadzie to kuriozum. Stałe źródło konfliktów.
  • Opcje
    etraetra Użytkownik
    blazej_h napisał użytkownik: »
    Hala garażowa częściowo ogólnodostępna? W zasadzie to kuriozum. Stałe źródło konfliktów.
    no wlasnie :neutral: Chociaz tych miejsc jest na tyle duzo ze starcza dla kazdego w potrzebie. Sklaniam sie do rozwiazania oplat wg udzialow i oplaty dodatkowej za drugie miejsce postojowe . Dodatkowa oplata dla lokalu uzytkowego - schowek na miotly 7m2 , ktory zajmuje 20 miejsc. Dodatkowe oplaty , wynikajace z kosztow eksploatacji - 80 % - bo taki jest udzial hali w czesciach wspolnych. Myslalam tez o rozwiazaniu, zeby te miejsca ogolnodostepne w hali przypisac jako pakiet do lokali nieposiadajacych miejsca , zeby te lokale placily za koszty eksploatacyjne. Ale tu znowu beddzie krzyk ze jedni zapalcili kasiore deweloperowi a inni nie. Poza tym czasami sie przydaje miec takie miejsce na jakis serwis albo goscia.

  • Opcje
    To że ktoś zapłacił kiedyś za prawo użytkowania miejsca parkingowego deweloperowi nie ma związku z ustalaniem opłat tytułem bieżących kosztów. W hali, na powierzchni, wszystko jedno.
    Quod usum jest prawem rzeczowym ograniczonym. Płaci się zań raz i zapominamy.
    Opłaty to opłaty.
  • Opcje
    etraetra Użytkownik
    Mam prosbe o opinie, bo po roznych przemysleniach jestem bliska rozwiazania, ktore wydaje mi sie uczciwe i sprawiedliwe ale dla odmiany ksiegowa ma watpliwosci.
    Przypominam sytuacje :
    1 Lokal 7m2 posiada quoad usum na 20 miejsc postojowych w hali
    2. LOkale mieszkalne 187 szt posiada 1 lub 2 miejsca w hali , 2 miejsca
    3. 30 wlascicieli nie posiada miejsca w hali
    4. Wszyscy , rowniez 30 bez quoad usum maja dostep do 24 miejsc wpisanych jako ogolnodostepne , w hali garazowej .
    5. 6 miejsc na dworze ogolnodostepnych
    Mozna by rozdzielic miejsca ogolnodostepne, ale nie przejdzie to przez glosowanie, a wiec odpada.

    Proponowany sposob rozliczenia : Z kosztow eksploatacji wyodrebniamy koszt hali garazowej. Ten koszt dzielimy na ilosc miejsc postojowych i wychodzi powiedzmy 50- 70 zl . Kazdy posiadacz quoad usum placi tyle, ile wyjdzie z podzielnika czyli np 20 miejsc x 70 zl lub 2 miejsca x 70 zl . Czy jest ok, zeby 30 wlasciceli bez hali placilo rowniez oplate te 50-70 zl miesiecznie za prawo korzystania z hali garazowej i miejsc na dworze, bez wyznaczonego miejsca ? Czy lepiej by bylo wziac 24 miejsca x 70 zl i dopiero to podzielic na 30 wlascicieli ? Z miejsc ogolnodostepnych korzystaja wlasciwie wszyscy , goscie, pracowlnic klienci, ale od roku nie bylo zdazenia ze dla kogos zabraklo miejsca. Ilosc miejsc w hali i na dworze jest akurat 30, tyle samo co ludzi.
  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    edytowano 15 listopada
    Propozycja wydaje się dobra.
    Tych trzydziestu w właścicieli nieposiadających praw użytkowania konkretnych miejsc, bez przydziału, mogłoby, a z ich punktu widzenia pewnie powinno, płacić mniej.

    Ale najważniejsze co chcecie zrobić to wyodrębnienie kosztów hali. Czyli robicie to , czego ustawa właściwie nie przewiduje narzucając powszechną zasadę udziałową.
    Hala osobnym źródłem kosztów. I zarazem przychodów. Dotąd podział przychodów mieliście w związku z halą oderwany od podziału kosztów. Czyli niezgodny z rachunkiem ekonomicznym. Zgodny jedynie z archaiczną ustawą.
  • Opcje
    etraetra Użytkownik
    blazej_h napisał użytkownik: »
    Propozycja wydaje się dobra.
    Hala osobnym źródłem kosztów. I zarazem przychodów. Dotąd podział przychodów mieliście w związku z halą oderwany od podziału kosztów. Czyli niezgodny z rachunkiem ekonomicznym. Zgodny jedynie z archaiczną ustawą.
    Hala jest obecnie rowniez wyodrebniona kosztowo. Chodzi raczej, zeby osoby parkujace stale na miejscach wspolnych placily rowniez odpowiedni udzial , obecnie jedni placa 110 zl a inni 10 zl . Jakby to troche usrednic, to koszt bylby akceptowalny dla obu stron, jednych nie zrujnuje a drudzy nie bede mieli poczucia ze sa wykorzystywani.

  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    edytowano 16 listopada
    Właśnie.
    etra napisał użytkownik: »
    Z kosztów eksploatacji wyodrębniamy koszt hali garażowej.
    Często niesprawiedliwy podział kosztów hali wynika z jego niewłaściwego wydzielenia z puli kosztów całej nieruchomości.

    PS. Zwolennicy powszechnej zasady udziałowej w hali garażowej zauważyli na pewno, że nie zwracamy tutaj w ogóle uwagi fakt czy hala jest lokalem, czy jest częścią wspólną.
    Nie przez przypadek nie zwracamy.


  • Opcje
    etraetra Użytkownik

    blazej_h napisał użytkownik: »
    PS. Zwolennicy powszechnej zasady udziałowej w hali garażowej zauważyli na pewno, że nie zwracamy tutaj w ogóle uwagi fakt czy hala jest lokalem, czy jest częścią wspólną.
    Nie przez przypadek nie zwracamy.


    Hala jest czescia wspolna.
  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    Naturalnie. Tak skomplikować sytuację można tylko w hali w której udziałów nie ma, która lokalem nie jest.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.