Czy tylko zarząd może zbierać głosy pod uchwałami wspólnoty?

jQ

Sprawa pewnie stara jak świat, jednakże nie udało mi się, niestety, wygooglać jakichś konkretnych rozwiązań w następujących kwestiach:

1. Członkowie wspólnoty podjęli decyzję o zwołaniu zebrania celem odwołania poszczególnych członków zarządu. Na zebraniu nie było kworum, więc głosy zbierane są w trybie indywidualnym. Głosy zbiera zarząd, i wiem ze słów sąsiadów, że sporo osób zagłosowało przeciw odwołaniu zarządu, bo "to tak głupio zagłosować przeciwko sąsiadowi, który patrzy Ci na ręce". Czy są jakieś wyroki SN, które stwierdzają, że zbieranie przez zarząd głosów nad uchwałami, gdzie zarząd jest stroną, może wpływać na wynik tego głosowania?
2. Zebrała się grupa 3 osób, które chcą, by wspólnota przegłosowała odwołanie dotychczasowego zarządu w całości i powołania ich jako nowy zarząd. Czy w projekcie uchwały może być zapis, by głosy zbierała osoba niezależna, tzn. spoza zarządu i grona tych 3 osób - kandydatów do nowego zarządu? Wg ustawy tylko zarząd może zbierać głosy pod uchwałami, ale w tym wypadku zarząd jest stroną w uchwale. Czy są jakieś orzeczenia SN na ten temat?

Zarządca

1.Nie znam takich orzeczeń, co do zasady głosy zbiera zarząd, jednak techniczną czynność w postaci doręczenia i odbioru karty do głosowania może wykonywać nawet posłaniec.
2.Zupełnie innym zagadnieniem jest natomiast ogłoszenie głosowania i związane z głosowaniem czynności cywilnoprawne - to domena zarządu, jednak niekiedy, gdy zarząd np. nie podejmuje działań, może to uczynić każdy właściciel.
Pomocne orzecznictwo dot. pkt. 2:
Z uzasadnienia wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 r. IV CK 543/03:
"Podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść."
Treść orzeczenia na stronie czasopisma:
http://www.zarzadca.pl/content/view/643/94/

TomTom

Ten wyrok IV CK 543/03 ma jakieś odniesienie, powszechnie znany temat i pewnie go znasz:

Prawnie nieuzasadnione jest stanowisko wyrażone przez Sąd pierwszej instancji o instruktażowym jedynie charakterze przepisów art. 23 ust. 1 oraz art. 31 pkt b u.w.l. w zakresie przyznającym zarządowi wspólnoty kompetencję do zwołania zebrania i indywidualnego zbierania głosów. Podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść. Stwierdzenie przez Sąd Apelacyjny, że nie zaszły okoliczności uzasadniające przyjęcie możliwego wpływu tego uchybienia formalnego na treść uchwały, mające w pierwszej kolejności podstawę w ustaleniach faktycznych, nie zostało - o czym była już mowa - skutecznie zakwestionowane przez skarżących.

TomTom

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI ACa 187/08

W toku procesu pozwana podniosła szereg zarzutów formalnych dotyczących sposobu podjęcia uchwały nr 5/2005 wskazując na fakt głosowania przez syna powódki bez pełnomocnictwa, głosowania przez nabywców lokalu ujawnionych w księdze wieczystej po podjęciu uchwały, zbieranie głosów właścicieli lokali przez dozorczynię a nie członków zarządu oraz nie przedstawienie właścicielom lokali pełnego tekstu uchwały.
W judykaturze i doktrynie utrwalony jest pogląd, że zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wówczas, gdy zarzucana wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały, co nawiązuje do utrwalonego w judykaturze i doktrynie stanowiska dotyczącego art. 42 § 2 ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze, na którym był wzorowany art. 25 ustawy o własności lokali. Wskazuje się, że nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących działania wspólnoty mogłaby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności i wprowadzałoby istotne utrudnienie funkcjonowania wspólnot, w szczególności tam, gdzie jest duża liczba właścicieli, a ich część nie wykazuje zainteresowania sprawami wspólnoty lub dotarcie do nich napotyka na poważne przeszkody.
W uzasadnieniu wyroku z dnia 8 lipca 2004 r. sygn. akt IV CK 543/03 Sąd Najwyższy wskazał, że uprawnienie bowiem do zbierania głosów ma tylko zarząd (art. 23 ustawy o własności lokali), jednak podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd tylko wówczas, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść. W tym samym orzeczeniu Sąd Najwyższy uznał także, że niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 23 ust. 3 ustawy o własności lokali) nie ma wpływu na skuteczność uchwały, gdyż w tym trybie uchwała zapada z chwilą oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu większości. W ocenie Sądu Apelacyjnego w okolicznościach sprawy niniejszej należy uznać, że sposób podjęcia uchwały nr 5/2005, w szczególności fakt, że właściciele w chwili oddawania głosu nie znali treści uchwały, o podjęciu której zadecydowali w powiązaniu z okolicznościami zbierania głosów przez osobę nieuprawnioną, skutkuje wadliwością tej uchwały uzasadniającą jej uchylenie w drodze kolejnej uchwały Wspólnoty.

jQ

Widziałem to, o czym piszesz. Ale tu jest sytuacja w druga stronę. Z cytatu tego zrozumiałem, że dozorczyni nie miała prawa zbierać głosów pod uchwałą, bo mogło to wpłynąć na wynik głosowania. Tu jednak jest kwestia inna, a mianowicie, czy ustawa nie odbiera wspólnocie prawa przeprowadzenia bezstronnego głosowania. Przecież prędzej można podejrzewać wpływ zbierającego głosy na wynik głosowania, gdy głosy zbiera zarząd, niż gdy robi to osoba spoza wspólnoty

wwwinyl

Dlatego złe prawo w życiu poprawia się w ten sposób, że na zebraniu wskazuje się osoby spoza zarządu aby zebrały brakujące głosy.
Jest to złamanie prawa, ale w każdym sądzie się wygra.
Uzasadnienie do wyroku na tym forum (post dobroslawa).

drops

Ja chcę w tym roku zaproponować projekt uchwały, aby przy zbieraniu głosów przez zarząd uczestniczył przedstawiciel właścicieli lokali. Moim zdaniem pozwoli to (przynajmniej taką mam nadzieję) na unikniecie wpływania na głosowanie i manipulowania głosami.

wojak

[cite] drops:[/cite]Ja chcę w tym roku zaproponować projekt uchwały, aby przy zbieraniu głosów przez zarząd uczestniczył przedstawiciel właścicieli lokali. Moim zdaniem pozwoli to (przynajmniej taką mam nadzieję) na unikniecie wpływania na głosowanie i manipulowania głosami.

A czy ZARZAD to nie sa przedstawiciele wlascicieli?? To wlasnie ten problem: znowu probujemy dzielic sie na 2 grupy, przeciwstawne: my i ONI! A przeciez jestesmy tylko i wylacznie MY!! Zarzad to tez MY!

owner

Zgadzam się z wojakiem.
Jeżeli nie macie zaufania do zarządu, to go zmieńcie. Na przykład na osoby, które chcecie ustanowić nadzorcami zarządu, skoro do nich macie zaufanie, a do obecnego zarządu nie.

Po to powołuje się zarząd (pomijając obowiązek ustawowy w przypadku dużych wspólnot), żeby to on, a nie ogół właścicieli na co dzień kierował sprawami wspólnoty. To jest zasada działania organów wszelkich organizacji gospodarczych i społecznych. Nie ma sensu utrzymywanie stanu, w którym nie macie zaufania do swoich przedstawicieli.

drops

Nie jest to takie proste, zmienić zarząd w dużej wspólnocie. Teoretycznie zarząd powinien reprezentować właścicieli, ale często tak nie jest. Dlatego w przypadku tych trudności trzeba rozwiązywać innymi sposobami.

wojak

[cite] drops:[/cite]Nie jest to takie proste, zmienić zarząd w dużej wspólnocie. Teoretycznie zarząd powinien reprezentować właścicieli, ale często tak nie jest. Dlatego w przypadku tych trudności trzeba rozwiązywać innymi sposobami.

W takim razie CZYJE interesy reprezentuje?? Poczytalem Twoje posty w innych watkach i nasuwa mi sie pytanie: skoro nie mozecie zmienic zarzadu, bo nie ma chetnych do nowego, to czy znajda sie chetni do nadzorowania zbierania glosow przez obecny zarzad? Sorry wielkie, ale jakos mi sie nie miesci w glowie taka patowa sytuacja: jest zle, wiemy o tym i nic nie robimy, bo "nie da sie"!! Jak mawial moj dowodca: "Nie da sie okopac w wodzie!":devil:

marta26421

W zaproszeniu (zawiadomieniu) o zwołaniu zebrania ogółu właścicieli lokali nie można pominąć następującej informacji:

"W przypadku nieobecności na zebraniu ogółu właścicieli lokali, proszę o oddanie głosu w drodze indywidualnego ich zbierania (art.23 ust.1 ustawy o własności lokali) poprzez złożenie podpisu na przysłanych Kartach do głosowania przy pozycji "za ... ". "przeciw ..." . Karty z oddanym w ten sposób głosem proszę przesłać lub dostarczyć do Zarządu Wspólnoty.

Przykładowa karta:
http://www.bonwejherowo.pl/uploads/oryginal/693d439a78286bd25acdcdd4c2e155b6.pdf

MirekL

marta - (...) ja w tym roku wręczę \"wezwanie\" zgodnie z art. 27 uwl. Co do karty - oczywista oczywistość. Unika się w ten sposób \"żenującego kolędowania\" po mieszkaniach szanownych właścicieli. Ja tak robię od początku, i co z tego. NIC. Działam w tym roku bezprawnie, bez planu gospodarczego.Kieruję się jedynie zdrowym rozsądkiem. Przestańcie ciągle mówić jedynie o PRAWACH właścicieli, więcej mówcie o ich OBOWIĄZKACH.Na tegorocznym zebraniu będę wyznaczał protokolanta, komisję skrutacyjną itp.Podejrzewam,że jak zwykle brak będzie QUORUM (wiem owner, że to prowokacja, uwl nie przewiduje quorum). drops - twoje pomysły uważam za nietrafione. W tej \"twojej\" uchwale ty wyznaczysz członka komitetu obywatelskiego do towarzyszenia Zarządowi. Co to znaczy manipulowanie głosami? Oszustwo czy przestępstwo? Większość w demokracji ma racje, czysię to się komuś podoba czy nie. I mnie się zarzuca,że łamię prawo, wwwinyl - ty wręcz podżegasz do łamania prawa. I proszę Was nie epatujcie forumowiczów tymi orzeczeniami sądowymi, za niektóre trzeba się wstydzić. Albo stosujemy zasadę dura lex sed lex - albo powołujemy się na interpretacje sądów, że co prawda było to niezgodne z prawem ale uzasadnione społecznie. PARANOJA.

wojak

@MirekL:

A jakie przewidujesz sankcje za niestawiennictwo na Twoje "wezwanie"? :devil: Jesli nie jestes w stanie wyegzekwowac polecenia, nakazu, to lepiej go nie wydawac, w przeciwnym razie tracisz autorytet! To podstawowa zasada pedagogiki i zarzadzania

MirekL

Oczywiście żartowałem, przez grzeczność wysyłam zaproszenie:bigsmile:

owner

Ani wezwanie, ani zaproszenie. Zgodnie z ustawą, zarząd przekazuje właścicielom zawiadomienie o zebraniu. Co powinno zawierać zawiadomienie, określa art. 32.2 uwl (nie art. 27).

Działam w tym roku bezprawnie (...) Albo stosujemy zasadę dura lex sed lex

Mirek, Ty się lepiej nie wypowiadaj na temat przepisów prawa i praworządności.
Przepisów nie znasz, a jeśli nawet ktoś Ci je zacytuje, to albo ich nie rozumiesz, albo nie przyjmujesz do wiadomości. Z pewnością siebie godną lepszej sprawy rozgłaszasz informacje sprzeczne z prawem i wprowadzasz w błąd użytkowników. Na przykład, że wspólnoty nie prowadzą działalności gospodarczej, że nie mają dochodów podlegających opodatkowaniu, że nie stosuje się do wspólnot ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych itp.

W swoich wspólnotach rób, jak uważasz, bo robisz to na swoją odpowiedzialność, ale nie pisz bzdur na publicznym forum, bo jeszcze ktoś uwierzy i będzie to samo robił u siebie.

MirekL

owner - po raz kolejny proszę przekonaj mnie i podaj REGON WM , która prowadzi działalność gospodarczą. Nie musisz mnie obrażać,tak jak innych. Staraj się przytaczać argumenty a nie operować aksjomatami. Dla mnie jesteś jedynie teoretykiem, dla którego najistotniejsze jest nazewnictwo. Jakie to ma znaczenie zaproszenie czy zawiadomienie?. Z tego powodu nikt nie zaskarży uchwały WM. To nie jest twoje prywatne forum. Apeluję w tym miejscu do administratora ,.proszę blokować przykłady "niegrzecznych" uwag op bzdurach itp.Odnoszę wrażenie, że jedynym celem ownera jest brylowanie w rankingu.
Życie we wspólnotach, w realu, jest troche inne niż wirtualne zarządzanie. Nie wiem co robię złego u siebie, że działam bez planu gospodarczego. Taka była wola właścicieli. Co powinienem zrobić. Podać się do dymisji, i zwrócić do sądu o wyznaczenie zarządcy przymusowego. Wtedy to wszyscy właściciele bedą rzetelnie wywiązywać się ze swoich obowiązków!
Mówienie,że WM płacą podatek dochodowy jest bardziej szkodliwe. Czekam na przykłady.:bigsmile:

owner

Bzdura będzie bzdurą, nawet wtedy, gdy ją nazwiesz największą mądrością.
Przydałaby się interwencja administracji w zakresie merytorycznym: usuwanie bzdurnych, nieprawdziwych tez - na przykład marty i Twoich. Przynosicie więcej szkody, niż pożytku. Obnosicie się z ignorancją i pogardą dla prawa.

Nie będę z Tobą dyskutował, bo to nie ma sensu.
To jak kopanie się z koniem. :bigsmile:

MirekL

Czyli nie podasz mi przykładu? OK .Opanowała Cie megalomania. Będę interweniował zawsze przeciwko stanowiskowi zarządców odnośnie konieczności płacenia podatków przez Wspólnoty mieszkaniowe. Uważam, że jest to działanie przeciwko właścicielom.
Ja nie wstydzę się tego, że sprawuje ZArząd właścicielski, co robi owner - zarządza wirtualnie.:bigsmile:

andrzej61

Proszę o opinię
My Członkowie Wspólnoty mieszkaniowej posiadając więcej niż 1/5 udziału w naszej wspólnocie zgodnie z Ustawą z dnia 24.czerwca 1994r. o własności lokali oraz ustawy z dnia 12 czerwca 2015r. o zmianie ustawy o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2015.poz.1892), zwróciliśmy się z pismem w dniu 13.01.2016r do naszego zarządcy o powołanie czterech uchwał opisując szczegółowo co ma zawierać każda uchwała. W dniu 29.01.2016r. w skrzynkach na listy otrzymaliśmy odpowiedz na nasze żądanie o powołaniu uchwał zostaną dopiero przedstawione i omawiane na zebraniu rozliczeniowym to jest 22.03. 2016r. jednocześnie informując pozostałych członków naszej wspólnoty o takiej decyzji i w załączeniu kserokopie naszego pisma o powołanie tych uchwał. (czas oczekiwania ponad dwa miesiące) Widząc lekceważące podejście przez zarządcę do naszych uchwał postanowiliśmy sami powołać uchwały zbierając indywidualnie głosy nad wnioskiem o sposobie głosowania i powołanych uchwałach tym samym większością głosów powstały uchwały które zostały złożone na dziennik u zarządcy W dniu 22 Lutego 2016r. Zarządca informuje na piśmie wszystkich członków wspólnoty o powołanych uchwałach W dniu 13.03.2016r. pismem od zarządcy jesteśmy informowani o powołanym w dniu 22.03.2016r. (9 dni) zebrania wspólnoty mieszkaniowej dotyczących rozliczeń finansowych i 14 punkcie miało być wolne wnioski które zgłaszaliśmy na zebraniu a zostały zlekceważone przez zarządcę zamykając zebranie nie chcąc słuchać naszych pytań, dlaczego nie jest realizowana żadna uchwała , dlaczego brak jest szczegółowego rozliczenia naszych funduszy, Dlaczego po 6 miesiącach dowiadujemy się o środkach finansowych ze mamy zapłacić za wykonaną usługę o której wcześniej nie zostaliśmy powiadomieni itp. Członkowie wspólnoty zaczęli żądać realizowania uchwał które zostały powołane większością głosów wówczas Zarządca oznajmił nam ze uchwały są nieważne i tylko zarządca może powoływać uchwały i zaczął nas straszyć Sądem.
Proszę o informację czy zarządca ma w tym przydatku rację a członkowie Wspólnoty mieszkaniowej mają tylko płacić i cicho siedzieć.

elan124

Andrzej61: wówczas Zarządca oznajmił nam, że uchwały są nieważne i tylko Zarządca może powoływać uchwały i zaczął nas straszyć Sądem.

Poproście grzecznie Szanownego Pana Zarządcę, aby na piśmie przekazał wam te REWELACJE (tylko Zarządca może powoływać uchwały) i postraszcie go też takim materiałem: http://pfrn.pl/page/1774

koziorozka

Z życia: jeżeli macie zarząd notarialny, to szkoda czasu, energii i nerwów - nic nie zrobicie.
Skupcie się na zmianie s p o s o b u zarządu na właścicielski. Potem to wy będziecie podejmować decyzje, a nie zarządca.
https://forum.zarzadca.pl/wiki/zarzad