Statut wspólnoty

iddallia

Tak brzmi jeden z punktów "Statutu wspólnoty", której niedawno zostałam członkiem jako właścicielka mieszkania:

"5. UCHWAŁY WŁAŚCICIELI LOKALI
5.1. Uchwały mogą być podejmowane na Zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej lub w drodze indywidualnego zbierania głosów. Uchwały na zebraniu zapadają w głosowaniu jawnym większością głosów liczonych według wielkości udziałów oddanych przez właścicieli lokali uczestniczących w zebraniu, przy udziale co najmniej 10% udziałów w nieruchomości .Uchwały w drodze indywidualnego zbierania podpisów przez Zarząd zapadają większością ogółu udziałów."

Wydaje mi się, że jest on niewłaściwy, bo wynika z niego, że na zebraniu 10% członków wspólnoty (a nawet mniej - właściwe już ponad 5%) może przegłosować dowolną uchwałę.

owner

[cite] iddallia:[/cite]Uchwały na zebraniu zapadają w głosowaniu jawnym większością głosów liczonych według wielkości udziałów oddanych przez właścicieli lokali uczestniczących w zebraniu, przy udziale co najmniej 10% udziałów w nieruchomości

Ustawa o własności lokali:

Art. 23.2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Jak widać, nie ma wyjątków. Ustawa nie zawiera zapisu: "chyba, że statut wspólnoty mieszkaniowej stanowi inaczej". Zatem ustawa nie daje prawa właścicielom do innego uregulowania tej kwestii w statucie. Statut nie może unieważnić przepisu ustawy, który dla ważności uchwał wymaga większości udziałów. Wszystkich. ZAWSZE.

iddallia

To rozumiem, zajrzałam do wskazanej ustawy. W tej sytuacji nie rozumiem, po co taki zapis, czy on ma w ogóle sens? A może ja go źle interpretuję? Czy mogę prosić o Wasze propozycje interpretacji tego zapisu?

owner

Nie ma czego interpretować. Ten przepis statutu jest sprzeczny z bezwzględnie obowiązującym przepisem ustawy i jako taki jest nieważny. Wszystkie uchwały, które nie uzyskały wymaganej ustawą większości głosów nie istnieją w obrocie prawnym - ich po prostu nie ma, nie zostały uchwalone.

Jarek69

Taki zapis oznacza, że na zebranie przychodzi 10,00% udziałów i może skutecznie głosować nad uchwałami.
Pomysłowe tylko, że to nie będą żadne uchwały, więc nie ma czego skarżyć.
To będzie tylko wola wyrażona przez 10,00 % współwłaścicieli i nic więcej.

iddallia

Owszem. Tak właśnie myślałam, ale zastanawiałam się, czy aby na pewno moja opinia jest słuszna, gdyż przecież jestem nowa we wspólnocie, a statut istnieje od lat i ktoś go napisał, potem przegłosował, a potem stosował.

W cytowanym przeze mnie fragmencie statutu widnieje zapis, że albo na drodze głosowania na zebraniu, albo na drodze indywidualnego zbierania głosów podejmowane są uchwały. Z kolei w uowl jest napisane, że można też stosować system mieszany. W statucie tego zapisu nie ma. A praktyka we wspólnocie jest taka, że głosujemy na zebraniu, a potem ktoś idzie i zbiera głosy od pozostałych mieszkańców, żeby osiągnąć (lub nie) ponad 50%. I teraz pojawia się problem, czy te uchwały naszej wspólnoty są ważne, bo z czym one właściwie są zgodne: z uowl tak, ale już ze statutem nie, bo nie przewiduje takiej formy głosowania. A może trzeba statut zlikwidować w ogóle?

Jarek69

Reguły są ustalone w uowl.
Sam zapis statutu jest wadliwy.
Wszystko będzie OK jak zebrana będzie większość czyli co najmniej 50,01%
zebranych na zebraniu, w trybie indywidualnym lub w trybie mieszanym.

iddallia

To po co, w takim razie, potrzebny jest statut, skoro mogą w nim być zapisane takie bzdury? Może należy uznać, że wspólnota posługująca się takim statutem zwyczajnie nie jest wspólnotą, bo ukonstytuowała się w oparciu o dokumenty niezgodne z prawem?

owner

Zgadzam się, że statuty wspólnot są niepotrzebne. Co więcej: są szkodliwe. Pisane są przez niefachowców (a często przez ignorantów), nie weryfikuje tego sąd rejestrowy (jak w przypadku spółek, stowarzyszeń, fundacji), bo statut nie jest wymagany prawem a wspólnoty nie podlegają sądowej rejestracji. Statut może więc zawierać bzdury a "uchwały" tak podejmowane mogą - po stwierdzeniu ich nieistnienia przez sąd - przynieść wymierne szkody wspólnocie.

Nie masz racji w drugim zdaniu - wspólnota nie konstytuuje się przez przyjęcie statutu. Jak już pisałem - wspólnota to nie spółka, fundacja czy stowarzyszenie, nie powstaje z chwilą zarejestrowania statutu. Wspólnota powstaje z chwilą wyodrębnienia prawa własności pierwszego lokalu i wpisania tego prawa do księgi wieczystej. Z tą chwilą wspólnota nabywa zdolność prawną, przewidzianą w ustawie, zaś "konstytuuje się" (nabywa zdolność do czynności prawnych) z chwilą powierzenia zarządu zgodnie z art. 18 lub powołania zarządu jako organu wspólnoty.

Haneczka

[cite] iddallia:[/cite]To po co, w takim razie, potrzebny jest statut, skoro mogą w nim być zapisane takie bzdury? ?

Ustawa o własności lokali nie nakłada obowiązku uchwalenia statutu i w ogóle nic o nim nie wspomina.
Właściciele mogą sobie opracować bardziej szczegółowo zasady działania swojej wspólnoty, uchwalając statut, ale muszą być one zgodne z nadrzędnymi przepisami prawa.

[cite] iddallia:[/cite]Może należy uznać, że wspólnota posługująca się takim statutem zwyczajnie nie jest wspólnotą, bo ukonstytuowała się w oparciu o dokumenty niezgodne z prawem?

Wspólnota mieszkaniowa wcale się nie konstytuuje z chwilą opracowania statutu przez jej członków. Statut tutaj nie ma nic do rzeczy i nie jest dokumentem, od którego zależy formalne istnienie i funkcjonowanie wspólnoty.
Bez względu na to, czy jest statut, czy też go nie ma - wspólnota powstaje i istnieje z mocy prawa, z chwilą ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego dla danej nieruchomości.

iddallia

Chyba w tej sytuacji należałoby zlikwidować statut w całości, a informacje o ilości członków zarządu etc. zapisać w regulaminie wspólnoty. O ile można tak zrobić? Ewentualnie stworzyć jeszcze regulamin, na przykład rozliczania mediów czy inny (nie wiem, jakie powinny jeszcze istnieć). We mojej wspólnocie są dwa obowiązujące dokumenty: Statut i regulamin wspólnoty - porządkowy przede wszystkim. I wydaje mi się, że panuje chaos.

iddallia

Haneczko, powtarzasz Ownera, bardzo dobrze zrozumiałam, co napisał, bo wypowiada się rzeczowo i logicznie :-) W takiej sytuacji wystarczy napisać: "zgadzam się z Ownerem", bo potem traci się czas na czytanie tego samego. Ale dziękuję za dobre chęci :-)

Haneczka

Po co Wam statut, skoro wprowadza tylko zamieszanie i nie jest zgodny z prawem?
I jeszcze coś z Waszego statutu:

Uchwały na zebraniu zapadają w głosowaniu jawnym większością głosów

Wszystkie głosowania we wspólnocie są jawane.

P.S.
Nie powtarzam ownera, po prostu prawie w tym samym czasie pisaliśmy posty. Kiedy ja swój wysłałam, Jego już się ukazał.

iddallia

No właśnie nie wiem, Haneczko!!! Ale chciałabym żyć w jakimś porządku społecznym i dlatego zamierzam coś z tym zrobić ;-)

Haneczka

Zgłoś do zarządu na piśmie swoje uwagi odnośnie statutu i zasygnalizuj, że nie może być brany pod uwagę, ze względu na jego niezgodność z prawem.
Podaj wniosek o dokonanie zmian w statucie lub też jego uchylenie - w ten sposób pozbędziecie się problemu.

Co do tego porządku społecznego we wspólnocie, to..... :bigsmile: Ale jestem jak najbardziej za.

W takiej sytuacji wystarczy napisać: "zgadzam się z Ownerem", bo potem traci się czas na czytanie tego samego. Ale dziękuję za dobre chęci :-)

Za tę radę bardzo Ci dziękuję.
Jest w niej też sugestia, że może warto zostawić możliwość pisania tylko ownerowi, bo mało osób za Nim nadąża.
Jeśli tak bardzo tracisz czas na czytanie mniej więcej podobnych, dublujących się postów, to bądź tak uprzejma i pomyśl, że te osoby również straciły swój czas, aby Tobie pomóc odpowiadając.

iddallia

To cieszę się, że tylu tu znających się na rzeczy ludzi! A może ktoś chciałby pozarządzać moją wspólnotą i zrobić porządek w dokumentach? ;-)

Najdziwniejsze jest to, że ponoć od początku wspólnota wynajmuje administratora, który prowadzi całą dokumentację. Czyżby to administrator nie znał się na prawie lokalowym?

Jarek69

Administrator zna albo nie zna,
jak ma licencję to może zna :bigsmile:
Akurat licencje możesz sprawdzić tutaj http://www.mi.gov.pl/2-482c0ddde037d.htm
Tyle, że to zarząd wspólnoty ostatecznie decyduje co i jak - bo to jest właściwy organ.

iddallia

Haneczko, przepraszam. Zdumiało mnie podobieństwo odpowiedzi Twojej i Ownera. Jestem za nią bardzo wdzięczna.

Jarek69 dziękuję Ci za link. Okazuje się, że administrator ma licencję. Jak to więc możliwe, że akceptuje złe prawo, bo to zarząd przecież do jego kompetencji się odnosi i tym kompetencjom ufa? Czy w takiej sytuacji można zgłosić gdzieś, że osoba z licencją nie przestrzega prawa? Bardzo to niepokojące, że administruje ona wieloma wspólnotami!

owner

[cite] iddallia:[/cite]Czy w takiej sytuacji można zgłosić gdzieś, że osoba z licencją nie przestrzega prawa?

W czym się to przejawia?

Haneczka

[cite] iddallia:[/cite]Haneczko, przepraszam.

Ja się wcale nie gniewam.
Czasem dobrze sobie coś wyjaśnić.

[cite] iddallia:[/cite] Zdumiało mnie podobieństwo odpowiedzi Twojej i Ownera. Jestem za nią bardzo wdzięczna.

Ja też, swego czasu, dużo się od ownera dowiedziałam i nauczyłam, za co też Mu jestem wdzięczna.

[cite] iddallia:[/cite] Okazuje się, że administrator ma licencję.

Ale ta licencja, choć powinna, nie jest gwarantem niczego.
Wiesz, jak to jest - nie wszyscy ludzie, którzy mają wykształcenie w danej dziedzinie, posiadają te same cechy i tę samą wiedzę.
Cała ludzkość nie jest naznaczona człowieczeństwem.

[cite] iddallia:[/cite]Jak to więc możliwe, że akceptuje złe prawo, bo to zarząd przecież do jego kompetencji się odnosi i tym kompetencjom ufa?

Dla mnie też jest to bardzo ciekawe zagadnienie. Przerabiam podobne doświadczenia w mojej wspólnocie.
Twoje pytanie jest początkiem ciekawej dyskusji dla dobra wielu wspólnot mieszkaniowych i wymaga odpowiedzi.

[cite] iddallia:[/cite] Czy w takiej sytuacji można zgłosić gdzieś, że osoba z licencją nie przestrzega prawa? Bardzo to niepokojące, że administruje ona wieloma wspólnotami!

Można, do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przy Ministerstwie Infrastruktury.

iddallia

W tym, że posługuje się statutem niezgodnym z prawem. Rozlicza media bez regulaminu ich rozliczania - do tej pory nie wiem, jakie są zasady rozliczeń. Pytałam administratora, ale powiedział, że do tej pory nikt nie wątpił, więc ja też nie powinnam.

MirekL

Pozwolę sobie dołączyć do dyskusji.
Co do licencjonowanych zarządców czy też administratorów. Jeżeli nie przestrzegają swoich standardów należy zgłosić to do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przy Ministrze Infrastruktury. Mała szansa na powodzenie, przećwiczyłem to. Postępowanie wyjaśniające wszczęto, miałem byc poinformowany o wynikach, minęły dwa lata. Nic. Solidarność korporacyjna działa.
Co do Statutów. Mam odmienną od ownera opinie na ten temat.Jest to dobra okazja, żeby wyjaśnić niedopowiedzenia z uwl. Zasady kontroli pracy Zarządu, sposoby informowania o pracach, sposoby zgłaszania wniosków, uwag itp. Oczywiście unikajmy przepisywania uwl, a już całkowicie niedopuszczalne jest wprowadzanie przepisów sprzecznych z uwl. Życie dyktuje zmiany w statucie co rok, zmiany technologii podpowiadają rozwiązania, np. wykorzystanie internetu.
Mirek:bigsmile:

iddallia

W dokumentach panuje bałagan, ledwie udało mi się uzyskać statut i regulamin wspólnoty. Okazuje się jednak, że w statucie są zapisane jakieś bzdury. Poza tym odpisane są umowy z firmami, które nie świadczą już usług wspólnocie, ale nie ma z kolei potwierdzenia rozwiązania tych umów. Nie ma przetargów na wykonanie remontów - administrator twierdzi, że powinniśmy się cieszyć, że ktoś w ogóle chce je robić. Reklamacje są przez administratora lekceważone - nie przestrzega żadnych terminów reklamacyjnych. Jak prosiłam o informacje o budynku, okazało się, że nie ma żadnych planów instalacji etc.

iddallia

A czy gdzieś można znaleźć jakieś wzory statutów?

MirekL

Droga Idallio. Z twoich wyjaśnień wynika, że Administrator robi Wam łaskę wykonując swoje zadania za które mu płacicie. Jeżeli nie jest to tylko twoja indywidualna opinia ale stanowisko kilku lub kilkunastu właścicieli zwróćcie się do Zarządu na piśmie z żądaniem jego zmiany. Jeżeli Zarząd nie zareaguje, już wkrótce będzie okazja żeby go rozliczyć. Najważniejszą sprawą jest pewna aktywność członków Wspólnoty w obronie swoich interesów. Nie bójcie się wziąć sprawy w swoje ręce. Zarządzanie i administrowanie budynkiem nie jest skomplikowane. Najtrudniejsze są relacje międzyludzkie. Nie wierzę, że są problemy z wykonywaniem remontów lub konserwacji, chyba ,że mieszkacie gdzieś na Suwalszczyźnie 15 km od ludzi. Zarząd jest zobowiązany posiadać dokumentację techniczną, m.in. plany,projekty. Jeżeli jej nie ma należy ją odtworzyć, zapewniam,że nie jest to trudne. Po to są archiwa w Wydziałach Budownitwa.Dla mnie sprawującego zarząd własnościowy tylko początki (pierwszy rok) były trudne. Odwagi i powodzenia.
Mirek:bigsmile:

owner

[cite] iddallia:[/cite]Nie ma przetargów na wykonanie remontów

Wspólnoty nie podlegają ustawie Prawo zamówień publicznych i nie muszą (na szczęście!) ogłaszać przetargów.

[cite] iddallia:[/cite]administrator twierdzi, że powinniśmy się cieszyć, że ktoś w ogóle chce je robić.

Czasami tak bywa. Do większych remontów wiele firm jest chętnych, ale mniejsze prace, choć konieczne dla wspólnoty, nie są dla firm budowlanych atrakcyjne. Chyba, że zapłacicie odpowiednio więcej - na co z kolei nie zgodzą się właściciele. Mam podobne doświadczenia, więc nie zawsze taka odpowiedź administratora wynika ze złej woli czy niechęci do pracy. Teraz może jest trochę lepiej, bo w budownictwie jest słaba koniunktura i wykonawcy nie mogą już za bardzo wybrzydzać.

[cite] iddallia:[/cite]Reklamacje są przez administratora lekceważone - nie przestrzega żadnych terminów reklamacyjnych.

O jakie reklamacje chodzi? Na wykonane roboty budowlane? A od czego jest zarząd? Czy w umowie z administratorem zapisaliście, że zgłaszanie reklamacji należy do jego obowiązków? Pełnienie funkcji nadzoru inwestorskiego to nie jest obowiązek zarządcy, jeśli tego się podejmuje, to należy się dodatkowe wynagrodzenie, które musi być przewidziane w umowie o zarządzanie.

[cite] iddallia:[/cite]Jak prosiłam o informacje o budynku, okazało się, że nie ma żadnych planów instalacji etc.

Żeby odtworzyć dokumentację, muszą być przewidziane na to środki finansowe. Zaproponuj podjęcie uchwały w tej sprawie. Ale musisz się liczyć z tym, że możesz nie uzyskać poparcia większości. Brak dokumentacji to zjawisko powszechne i nie jest temu winien zarząd czy zarządca, lecz gminy, które same nie miały tej dokumentacji i w takim stanie przekazywały budynki wspólnotom.

Przed sprzedaniem ostatniego lokalu mogliście się domagać odtworzenia dokumentacji na koszt poprzedniego właściciela nieruchomości, jeśli jednak wszystkie lokale są sprzedane, będzie to już Wasz koszt.

Zarządca

iddallia: W cytowanym przeze mnie fragmencie statutu widnieje zapis, że albo na drodze głosowania na zebraniu, albo na drodze indywidualnego zbierania głosów podejmowane są uchwały. Z kolei w uowl jest napisane, że można też stosować system mieszany. W statucie tego zapisu nie ma. A praktyka we wspólnocie jest taka, że głosujemy na zebraniu, a potem ktoś idzie i zbiera głosy od pozostałych mieszkańców, żeby osiągnąć (lub nie) ponad 50%. I teraz pojawia się problem, czy te uchwały naszej wspólnoty są ważne, bo z czym one właściwie są zgodne: z uowl tak, ale już ze statutem nie, bo nie przewiduje takiej formy głosowania. A może trzeba statut zlikwidować w ogóle?

Co do zasady uchwała, która nie została zaskarżona obowiązuje o ile nie jest bezwzględnie nieważna. Moim zdaniem przyjęty sposób obliczania większości narusza przepisy bezwzględnie obowiązujące i mam wątpliwości czy w ogóle wywołuje skutki prawne, jednak różne mogą być interpretacje.
Proponuję pilną zmianę tego statutu (lub wyeliminowanie z obrotu) poprzez przyjęcie uchwały w tym zakresie.
Aby oceniać pracę zarządcy administrującego nieruchomością należy zapoznać się z umową, kt. zawarł ze wspólnotą, będą z niej wynikać prawa i obowiązki stron.