Metraż użytkowy z aktu notarialnego vs dokumenty dewelopera
atrusko
Użytkownik
Dzień dobry. Jesteśmy nową WM i nurtuje nas jedno ważne pytanie, a mianowicie:
czy może być różnica w metrażu ogólnym całego budynku, który jest wpisany w akcie notarialnym vs dokumenty opracowane przez dewelopera? W naszych aktach notarialnych wpisana jest powierzchnia użytkowa 2031,83 m.kw, zaś samych lokali mieszkalnych i niemieszkalnego powierzchnia użytkowa 1874,47 m.kw, z czego 519,47 m.kw przypada na halę garażową. Jednak nasz Administrator nalicza wszystkie opłaty (FR i eksploatacja) od metrażu 1635,92 m.kw twierdząc, że wynika to z dokumentów opracowanych przez dewelopera. Czy to jest możliwe?
czy może być różnica w metrażu ogólnym całego budynku, który jest wpisany w akcie notarialnym vs dokumenty opracowane przez dewelopera? W naszych aktach notarialnych wpisana jest powierzchnia użytkowa 2031,83 m.kw, zaś samych lokali mieszkalnych i niemieszkalnego powierzchnia użytkowa 1874,47 m.kw, z czego 519,47 m.kw przypada na halę garażową. Jednak nasz Administrator nalicza wszystkie opłaty (FR i eksploatacja) od metrażu 1635,92 m.kw twierdząc, że wynika to z dokumentów opracowanych przez dewelopera. Czy to jest możliwe?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
To jest typowy przykład negatywnego naliczania od M2 ... winno być zgodnie w udziałem w NW (kwota m-c X udział % w NW)
Różnice mogą stanowi ciągi piesze w piwnicach , klatkach schodowych ( to ta pow. 2031,83 m2 )
W naszym wypadku nic nie było dobudowywane. Mamy jeden wolnostojący budynek. A może po przeliczaniu udziałów (bo przecież od wielkości udziałów naliczana jest zaliczka na FR) powstała różnica? Dlaczego zaczęliśmy się nad tym się zastanawiać? Z bilansu rocznego, przedstawionego przez administratora wynika, że zaliczki na FR i eksploatację liczone są od 1635,92 m.kw., ale jak zapytaliśmy jaki jest metraż z którego oni liczą, to ich odpowiedź była 1641,47 m.kw.
Tak, wszystkie lokale są zbyte. Tzn. różnica m/y 2031,83 m2 i 1874,47 m2 rozumiem z czego wyniki, to nawet jest zapisane w akcie "powierzchnia użytkowa 2031,83 m2...obejmująca 24 samodzielne lokale mieszkalne od 1 do 24, oraz 1 samodzielny lokal niemieszkalny nr. G1 składający się z 18 miejsc parkingowych i 16 pomieszczeń piwniczych i komunikacji o powierzchni użytkowej 519,47 m2, których łącza powierzchnia użytkowa wynosi 1874,48m2. "
Wydawało mi się że zaliczki naliczane od udziałów, tylko udziały wyrażone są metrach 2. Tak może być? Np., moje mieszkanie 43,80 m2, mam też piwnice, zaliczki liczone są od 46,04 m2 co odpowiada 2,81 udziału tylko, że od 1635,92 m2, a nie od 1874,47m2.
Udziały nie mogą być liczone w m2 , tylko w ułamku przeliczonym na procenty. Tak stanowi zapis ustawy o własności lokali. U was należy zsumować powierzchnię lokali + powierzchnię pomieszczeń przynależnych + powierzchnie garażu wielostanowiskowego wraz powierzchnią komunikacyjną w garażu . Udział wylicza się : powierzchnia lokalu / sumę łączną pow. lokali razy 100 %.
No i właśnie o to mi chodziło. Dziękuję za odpowiedź. Poszukam jeszcze odpowiedni artykuł w Ustawie, dziś mamy spotkanie z Administratorem i chcemy wyjaśnić tę sprawę.
Lokal to jest pomieszczenie trwale wygrodzone ścinami , w garażu MP nie są trwale wygrodzone ścinani , więc powierzchnia jest liczona po obrysie garażu MP + powierzchnia komunikacyjna .
A piwnicę masz jako przynależne, czy osobny akt na udział w hali garażowej?
"Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi."
W ustawie nie ma nic o przeliczaniu na procenty, żeby było jasne, w dokumentach, udział zawsze jest wyrażany ułamkiem zwykłym... Natomiast przy naliczeniach zaliczek, stosuje się najczęściej wartość w m2, żeby było czytelniej dla właściciela, metraż x stawka; np, 40,52 m2 X 3,90 zł/m2. Wychodzi na jedno i to samo
Chociaż niektórzy wolą to skomplikować i przeliczać na procenty.
Jeżeli garaż jest odrębnym lokalem, to jest jeszcze bardziej śmiesznie, bo do udziału z mieszkania, dochodzi część udziału hali garażowej. Wg ustawy , jest to;
"Na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal."
Tam, gdzie suma udziałów równa jest 1 , jednosteki m2 i to tylko lokali, stosują ci co nie znają tekstu ustawy o własności lokali lub mają coś za uszami, bo tak im wygodnie .
Najczytelniej jest podać w zaliczce kwotę z umowy / m-c X udział w NW i wszystko jasne .
na przykładzie mojego mieszkania 43,80+2,24 / 1874,47-233,22 X 100 = 2,805... to jest mój udział, przyjął stawkę za eksploatacje 2,20 i w rachunkach ja widzę 46,04x2,20. A powinno być ?
I jaki jest prawidłowy udział oto jest pytanie?
lokal +piwnica lub garaż / na pow.użytkową (nie odliczając komunikacji?) X 100% .
"Stosownie do art. 12 ust. 2 u.w.l. pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Ma więc rację co do zasady powód, że podstawą rozliczenia zaliczek powinny być nie metry, jak przyjęto, a właśnie udziały. Jednakże wymóg ten dotyczy jedynie sposobu rozliczenia zobowiązań właściciela lokalu wobec wspólnoty i odwrotnie. Rygoru tego nie przewiduje już jednak art.15 ust. 1 u.w.l., który stanowi jedynie, że na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Tak więc ustalenie wysokości przypisanych zaliczek od m 2 powierzchni lokalu nie jest samo w sobie sprzeczne z prawem. Nie jest w tym przypadku też sprzeczne z interesem powoda, o czym poniżej.
Powód pominął w pozwie, że to na skutek jego wniosków Wspólnota przyjęła do ustalania zaliczek metry, które ustalił sam powód, a nie udziały. Przyznał to na rozprawie w dniu 29 października 2019 w sprawie (...).
https://www.saos.org.pl/judgments/473360
Tak jak pisałam na wstępie jesteśmy nowo powstałą wspólnotą, ale nie chcemy być obojętni, tym bardziej, że nasz Administrator nie ma dobrej opinii wśród osiedli. Stąd tyle pytań.
Jeżeli nie wszystko jest sprzedane, to znaczy że deweloper jest właścicielem reszty i tak samo ponosi wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomosci wspólnej
To jest zawodowy administrator, czy pracownik dewelopera?
Pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych 43,8000 M2
Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali 4380 / 187447
Tak, jakbym nie miała komórki, może ona naprawdę jest na oddzielnej księdze.
No i teraz wszystko jasne, mieszkanie masz przeniesione jednym aktem, a udział w lokalu G1 drugim. Nie masz piwnicy/komórki lokatorskiej, jako pomieszczenie przynależne tylko jako udział w lokalu garażowym.
Pewnie miałaś dwa spotkania u notariusza, drugie dotyczyło przeniesienia udziałów w hali garażowej, gdzie "kupowałaś" miejsce i piwnicę? To teraz zaglądasz do tego aktu i tam powinno być napisane, jak będzie liczony udział dla MP i piwnicy. Ewentualnie, powinno być w kw Garażu.
"udział w powyższym lokalu niemieszkalnym – garażu, ustalony jako stosunek powierzchni miejsca postojowego numer XX i boksu rowerowego nr XX przeznaczonych dla Nabywcy do powierzchni wszystkich miejsc postojowych i boksów rowerowych znajdujących się w lokalu niemieszkalnym (garażu) wraz ze związanym ze współwłasnością lokalu odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej"
Mówiąc po ludzku, jeśli MP ma narysowaną powierzchnię 12,5 m2 a boks 4 m2, to łącznie, 16,5 m2. Jeśli suma wszystkich powierzchni MP i boksów był np. 1.200 m2, to mój udział w garażu wyniósł 1650/120000
Pozostaje jeszcze wyliczyć udział w nieruchomości wspólnej z tytułu części posiadanego udziału w hali garażowej.
Nie, to trochę inaczej będzie, ale nie mam wszystkich danych, żeby wyliczyć dokładnie. Masz wykupioną wyłącznie piwnicę, czy też MP? Zresztą to nie istotne w tym przypadku. Z tego co wiem;
Suma powierzchni - 1874,47
pow. twojego mieszkania - 43,80
pow. garażu - 519,47
Udział w nieruchomości wspólnej twojego mieszkania, to 4380/187447
Udział w nieruchomości wspólnej całego garażu, wynosi 51947/18744
Udział w garażu, wynosi ??? - KW albo akt notarialny da odpowiedź
Twój łączny udział w NW z tytułu mieszkania oraz piwnicy, będzie; 4380/187447 + {51947/18744 x ???}
Gdy dowiesz się ile to jest ??? to po podstawieniu obliczysz swój całkowity udział w nieruchomości wspólnej
ps.
Czy twój udział w garażu, to 224/28625 ?
udział w garażu, to 224/28625.
czyli dobrze liczę, że mój udział to 2,56 ?
wracając do twoich wcześniejszych komentarzy zaliczka może być wyrażona w m2Xstawka żeby było czytelniej dla mieszkańców. To jak teraz udziały obrócić w m2?
Nie do końca się zgadza, bo zgubiłem jedna cyferkę w licznikach ?. Ale nie istotne.
Powierzchniami, to będzie
# mieszkanie to 43,80 m²
# garaż 4,07 m²
Razem 47,87 m²
Gdy podzielimy 4787/187447 wyjdzie 0,0255378854 czyli 2,55 w procentach
Zasada proporcji naliczeń jest nadal zachowana. Właśnie dlatego nie trzeba tych kryteriów "odwracać".
na marginesie:
Dobór kryterium może być uwarunkowany możliwościami programu do zarządzania lub możliwościami obsługi tego programu.
Wszystkie programy jakie zdarzyło mi się spotkać mają w pierwszej kolejności opcję ustalania naliczeń (zaliczek) wg kryterium metrów kwadratowych. Może to mieć związek to z tym (i pewnie ma) że te same programy często gęsto służą do obsługi nieruchomości mieszkalnych, w których nie ma w ogóle udziałów.
To pośrednio pokazuje, że kryterium naliczeń wg metrów nie jest sprzeczne z ustawą. I że ustawa mówi o rozliczeniach zaliczek wg udziałów. O tym konkretnie mówi zdanie drugie art 12 ust. 2 u.w.o.l.
Jeśli ktoś uważa, że jest inaczej, to prawdopodobnie powinien porzucić swój program i wrócić do exela. Pnieważ jego program jest niezgodny z ustawą i używając go łamie ustawę.
Większość programów wspomagających zarządzanie nowej generacji ma opcję wyboru przez użytkownika jednostki wg której będzie naliczana zaliczka . To od woli i wiedzy prawnej użytkownika takiego oprogramowania zależy jaką jednostkę wybierze .
Nie zmam nieruchomości dla której nie wyznaczono udziałów w nieruchomości wspólnej , chyba, że należy do jednego właściciela.
Ta sytuacja ma związek mentalny , bo większość zarządców na rynku wywodzi się z byłych DZBM-ów , ZGK, czy SM a tam rzadził wszędobylski m2.... i nie znają zapisów UoWL . Naliczanie wg m2, ale nie lokalu, jest dopuszczalny, gdy suma udziałów nie jest równa 1. Takie zjawisko ma miejsce w byłych zasobach Gminnych, gdzie wyodrębniano lokale, w długim przedziale czasowym (zmiana prawa)
Związek mentalny ma znaczenie, ale z czasem coraz mniejsze.
O nieeee. Czym skorupka za młodu nasiąknie .... pracownicy przyuczeni do zawodu administratora (a tych jest najwięcej w branży zwłaszcza młodych) nie potrafią inaczej, bo nie rozumieją, że w Polsce obowiązują trzy modele zarządzania nieruchomościami
komunalny
spółdzielczy
własnościowy
A oni chcą to wszystko sprowadzić do ...m2
# mieszkanie wiadomo 43,80 m2
# jak otrzymałeś wynik garażu (bo zaznaczę wg dokumentów moja komórka lok. ma 2,24 m2 i brak mam garażu)?
Administrator twierdzi, że wyjdzie jedno i to samo. Problem polegał na tym, że nie brał pod uwagę pełnego metrażu tylko odliczał sobie tą nieszczęsną komunikacje.
Chcielibyśmy żeby było prawidłowo i zgodnie z prawem, dlatego próbuję wyjaśnić z Waszą pomocą jak powinno być, aby się doszkolić i przekonać Administratora jak powinien liczysz.
podpowiesz mi jaki dokument mówi o tym? Bo w UoWL nie zlazłam tego, może nieuważnie czytałam
A pow. mieszkania 43,80
B pow. całkowita (mieszkania + garaż) 1874,47
C udział mieszkania 0,0234 A/B
D pow. garażu 519,47
E pow. twojej komórki 2,24
F pow. wszystkie kom. i MP 286,25
G udział w garażu 0,0078 E/F
H udział garażu 0,2771 D/B
I twoja część udział garażu 0,0022 H*G
twoje udziały razem 0,0255 C+I
w metrach udział w garażu 4,07 G*D
w metrach suma mieszkanie + garaż 47,87
Jak szukasz słów w UoWL to tam ich nie znajdziesz .... ale zaczynimy od tego co to jest samodzielny lokal .... potem... garaż wielostanowiskowy jest takim lokalem jak lokal mieszkalny .... nie ma w nim wewnętrznych ścian, tylko są po obrysie lokalu. Droga komunikacyjna do MP, jest wewnątrz lokalu-garażu, więc musi się ją liczyć wraz z powierzchnią MP do powierzchni garażu wielostanowiskowego. .... co za tym idzie jest brana przy wyliczaniu udziałów .
Natomiast udział MP jest wynikiem: udział garażu / ilość MP jeżeli MP równej powierzchni, choć deweloperzy wymyślają różne uwarunkowania przy przypisywaniu udziału do MP np przypisują udział w udziale .
"3a. Na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal."
W omaianym wątku będzie to 0,0022 czyli 224/28625 * 51947/187447 Udział zawsze jest wyliczony i wpisany do aktu notarialnego. To, jak jest wyznaczony, to inna kwestia, nie ma jednego rozwiązania na wszystkie współwłasności. Gdy przedmiotem jest hala garażowa w której dokonano wyznaczenia „n” miejsc postojowych o tych samych lub zbliżonych parametrach, to naturalnym jest, że właściciel takiej hali dokona podziału na „n” równe udziały. Jednemu miejscu będzie odpowiadał udział 1/n.
Ale w opisywanym przypadku, hala garażowa ma również wyznaczone komórki lokatorskie. Dlatego, deweloper uznał za właściwe rozróżnienie udziałów (i słusznie), względem powierzchni, jakiej będzie używał przyszły współwłaściciel, zgodnie z quoad usum.
Inna sprawa, to podział kosztów utrzymania części wspólnej, który nie musi zawsze być zgodny z posiadanym udziałem. Od świętej zasady udziału, można odejść np. gdy hala garażowa jest częścią wspólną, ale nie wszyscy z niej korzystają. Nie ma uzasadnienia, do ponoszenia kosztów utrzymania garażu przez osoby niemające samochodu i miejsca postojowego.
Jesteś genialny. Dziękuję Ci bardzo.
Dziękuję za wytłumaczenie i udział w dyskusji.