Rozwiązanie umowy z zarządcą a uchwała wspólnoty
ebarc
Użytkownik
Dzień dobry, pytanie czysto techniczne choć nie takie oczywiste.
W przypadku wypowiedzenia przez zarząd wspólnoty (osoby fizyczne wybrane z grona właścicieli) umowy o zarządzanie firmie administrującej podjęta została uchwała na zebraniu wspólnoty. Pytanie moje brzmi - czy składając na ręce zarządcy wypowiedzenie umowy o zarządzanie powinno się załączyć kopię uchwały wraz z kartami do gosowania czy wystarczy oświadczenie w wypowiedzeniu, że uchwała została podjęta określoną ilością głosów? I jeszcze jedno pytanie - jeśli wypowiadamy umowę z zarządcą to czy w wypowedzeniu możemy zobowiązać zarządcę do wypwoedzenia umowy z firmą, z którą zarządca zawarł umowę np. o obsługę terenów zielonych? A jeśli nie to jaką moc dla wspólnoty mają umowy zawarte przez zarządcę do obsługi nieruchomości wspólnej z chwilą rozwiązania umowy między zarządcą a wspólnotą. Wydaje się, że mimo iż zakres umowy między zarządcą a innym podmiotem dotyczący obsługi nieruchomości, dla której zarządca prowadzi czynności administracyjne to w momencie rozwiązania umowy z tym zarządcą żaden stosunek prawny nie łączy wspólnotę z tym podmiotem. Jak się to ma w praktyce?
W przypadku wypowiedzenia przez zarząd wspólnoty (osoby fizyczne wybrane z grona właścicieli) umowy o zarządzanie firmie administrującej podjęta została uchwała na zebraniu wspólnoty. Pytanie moje brzmi - czy składając na ręce zarządcy wypowiedzenie umowy o zarządzanie powinno się załączyć kopię uchwały wraz z kartami do gosowania czy wystarczy oświadczenie w wypowiedzeniu, że uchwała została podjęta określoną ilością głosów? I jeszcze jedno pytanie - jeśli wypowiadamy umowę z zarządcą to czy w wypowedzeniu możemy zobowiązać zarządcę do wypwoedzenia umowy z firmą, z którą zarządca zawarł umowę np. o obsługę terenów zielonych? A jeśli nie to jaką moc dla wspólnoty mają umowy zawarte przez zarządcę do obsługi nieruchomości wspólnej z chwilą rozwiązania umowy między zarządcą a wspólnotą. Wydaje się, że mimo iż zakres umowy między zarządcą a innym podmiotem dotyczący obsługi nieruchomości, dla której zarządca prowadzi czynności administracyjne to w momencie rozwiązania umowy z tym zarządcą żaden stosunek prawny nie łączy wspólnotę z tym podmiotem. Jak się to ma w praktyce?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Wydaje się, że umowa zawarta pomiędzy zarządcą a innym podmiotem, który obsługuje nieruchomość wspólnoty w żaden sposób nie wiąże wspólnoty bowiem wspólnota nie jest stroną umowy z podmiotem.
Umowy o administrowanie formalnie nie musieliście przegłosowywać, aż uchwałą, więc załączanie kopii tej uchwały oraz listy głosowania nie jest tutaj konieczne. Ale nie zaszkodzi, zwłaszcza , jeśli zawarcie tej umowy jednak przeprowadziliście także aż uchwałą.
Co do administratora, to nie jest konieczna uchwała by rozwiązać umowę z administratorem, ale potrzebne jest oświadczenie woli w postaci wypowiedzenia, od przynajmniej dwaj członków wspólnoty (gdy zarząd jest wieloosobowy).
Jeżeli administrator zatrudniał sobie podwykonawców, to jego sprawa, co z nimi zrobi po otrzymaniu wypowiedzenia. Wy macie umowę tylko z administratorem.
Jeżeli umowy z serwisami są na wspólnotę, a administrator tylko reprezentował zarząd, to umowy może wypowiedzieć tylko zarząd wspólnoty. Płaciliście oddzielnie firmie od terenów zielonych, czy kasa szła do admina a ten rozliczał się z firmą?
https://zarzadca.pl/artykuly/uchwala-nie-zastapi-wypowiedzenia
Zarząd jest WYKONAWCĄ woli właścicieli lokali wyrażoną w uchwale o wyborze administratora czy jego zwolnieniu.
Niewiele, to masz do powiedzenia. Znowu trzeba tłumaczyć proste rzeczy...
Zarząd jest reprezentantem, jeśli już; "Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali."
Wspólnota może podjąć nawet 7 uchwał ws. wypowiedzenia umowy z administratorem, jeżeli zarząd nie złoży wypowiedzenia (oświadczenia woli) to umowa trwa.
Rozumiem, że nie było na kursie, albo robiłeś w tym czasie herbatę, ale daj już spokój...
Jak Zarząd WM nie wykona uchwały właścicieli , to się go odwołuje i tyle w temacie.
Art. 21. 3. "Zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali."
Art 22. 2. "Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących
czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej."
Dlatego rola uchwały w tym temacie jest drugorzędna.
Oczywiście: można wpierw odwołać zarząd i następną uchwałą odwołać administratora. Ale to jest ścieżka dookoła, a do tego samego celu.
Art 22. 2. "Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących
czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej."
Czy zawarcie umowy na administrowanie jest czynnością przekraczając zwykły zarząd ? Moim zdaniem tak.... ma to związek z dużą odpowiedzialnością, komu powierza się dane osobowe i inne właścicieli lokali. Tak samo jak zwarcie umowy na przeglądy prawem przewidziane, czy umowy związane z remontami NW.
Co do zasady, czynnościami zwykłego zarządu są bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją nieruchomości i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Wszystko zaś, co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością.
Ale jak zwykle, obróciłeś kota ogonem, bo kwestia dotyczy reprezentowania wspólnoty i składania oświadczenia woli w jej imieniu. Uchwała, nie jest w tym przypadku wiążąca dla administratora, zarząd wypowiada umowę, bo tę prerogatywę posiada w tym momencie tylko zarząd. Właściciele mogą sobie dochodzić, czy zarząd miał, czy nie miał umocowania, jeśli uznają to za kluczowy element.
Mogę sobie wyobrazić wyjątkową (!) sytuację, że między zarządem a większością właścicieli jest spora rozbieżność w ocenie/wyborze/zwolnieniu administratora.
Wtedy właściciele mogą albo odwołać zarząd, wybrać nowy i nowy spełni ich wolę.
Albo nie odwoływać zarządu, za to podjąć uchwałę w sprawie administratora. Jeśli zarząd nie wypełni woli właścicieli, wtedy odwołać zarząd.
A kogo to obchodzi, jakie wyznajesz zasady ...?.
a wybór administratora jest czynności decyzyjną ,
która jest zarezerwowana dla ogółu właścicieli lokali wyrażoną w uchwale.
Mylisz się i to bardzo. I czepiasz sformułowań. Przeczytałem kilka twoich wypowiedzi przy innych tematach. Wiedzy nie masz żadnej. Wybór i podpisanie umowy z administratorem nie wymaga uchwały. Tak samo, jak wybór i podpisanie umowy z firmą sprzątającą.
Przykładem "czystej czynności technicznej", jest twój wpis (jeden z wielu... zbyt wielu). Można dodać, wpis ekologicznie szkodliwy (ślad węglowy) i praktycznie bezużyteczny (dno merytoryczne)
Panowie! Czy ktoś mógł by dać komentarz w poniższej sytuacji. Mamy podpisaną umowę z Administratorem (tzn, podpisał ją deweloper jak jeszcze nie był wybrany Zarząd z właścicieli lokali). Umowa jest wiążąca dla nas. Nowy Zarząd ma sporo pytań co do pracy Administratora, m/y do usług sprzątania, które są drogie (sprawdziliśmy i na rynku są korzystniejsze oferty) i nie zadowala nas jakość wykonywania. Na naszą prośbę o zmianę stawki oraz uwagi co do jakości, Administrator odpowiedział sprzeciwem, nie zgodził się na zmianę stawki oraz odmówił poprawienia jakości. Co możemy w tej sytuacji zrobić? Na początku chcemy dokonać zmiany w stawce za sprzątanie i jakości / lub podpisać umowę z firmą sprzątającą z lepszą ofertą. Jednak docelowo przygotowujemy się do zmiany Administratora. Teraz uwaga: usługa sprzątania jest wpisana w umowę z Administratorem i jest tam wpisana stawka (tj nie ma oddzielnej umowy z trzecią firmą na sprzątanie), umowa może rozwiązać z 3-miesiecznym okresem wypowiedzenia ze skutkiem na koniec roku.
hmmmm, czyli dobrze rozumiem, że jeżeli nie zostało to zawarte w Aktach Notarialnych pod czas wyodrębnienia lokali, możemy zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego w której w każdym momencie zmienimy sposób zarządzania? Tzn tą umowę możemy zmienić, nową umową m/y właścicielami?
Zacytuj zapis z AN ws zarządzania .... i zapoznaj się z treścią Ustawy o własności lokali (UoWL) w szczególności art. 18 i 20 .
Jak w AN nie ma żadnego wpisu o zarządzaniu nieruchomością wspólną , to obowiązują Was zapisy UoWL ....
Zakładając, że administrator działa na podstawie ważnej umowy ze wspólnotą, a nowy zarząd, też został wybrany w sposób prawidłowy, to od decyzji zarządu zależy dalsza współpraca z administratorem. Inną kwestią, są zapisy w umowie o terminie wypowiedzenia. Trochę dziwny ten zapis "ze skutkiem na koniec roku". W każdym razie, zgodnie z kodeksem cywilnym, taką umowę można wypowiedzieć w każdym momencie, z ważnych powodów. Czy zaistniały ważne powody i jakie są konsekwencje rozwiązania umowy, to kwestia do przegadania z prawnikiem. Trochę zastanawia ten zapis, że "ze skutkiem na koniec roku".
W każdym razie, zarząd ma narzędzia do negocjacji, ale nie zmusi administratora do uległości.
Dziękuję za odpowiedź. Jeśli chodzi o dewelopera to 09.02.23 wybrał się jako Zarząd wspólnoty, bo w tym momencie miał 96 udziałów i tego samego dnia podpisał umowę z Administratorem. Przez cały rok nie zwołał zebranie wspólnoty, też my jako członkowie wspólnoty tego nie zrobiliśmy, po prostu z braku wiedzy na ten temat. Nowy Zarząd został wybrany w lutym tego roku, składa się z właścicieli mieszkań, no i zaczęliśmy się przeglądać temu co robi Administrator (zachowuję się jak Zarządza, mimo że takich uprawnień nie ma). Sprawa ze sprzątaniem to jest "pikuś", walczymy z nim a propos udziałów i metrów od jakich powinny być liczone udziały (inny wątek w którym Pan dużo mi pomógł). Niestety Administrator nie chce przyznać nam rację i zbywa nas odpowiedziami typu "Do celów głosowania uchwał, przyjęty sposób podziału jest prawidłowy. Udziały wyrażone są w metrach." lub "zaliczki naliczane są zgodnie z uchwałą nr 3/02/2022", wszystkie nasze argumenty i odwołanie się do ustawy ignoruje. Dlatego chcielibyśmy się jego pozbyć, ale związani jesteśmy tą umową z dziwnym zapisem. Dodam tylko, że jak został powołany nowy Zarząd, wystosowaliśmy maila do Administratora w którym uprzedziliśmy go, że będziemy chcieli renegocjować warunki tej umowy, nie wyraził sprzeciwu, a jak już do tego doszło to są sytuacji jak w/w.
Na jakiej podstawie prawnej administrator zawarł umowy w imieniu wspólnoty mieszkaniowej?
w imieniu wspólnoty taką umowę z Administratorem zawarł deweloper, który w tamtym momencie był wybrany jako Zarząd (de facto wybrał sam siebie, bo posiadał 96 udziałów w bloku, ale wspólnota była zawiązana bo pierwszy akt notarialny został podpisany).
w aktach notarialnych, nie podano dokładnej formy zarządzania budynkiem, tylko jest punkt, że zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie według zasad określonych w rodz.4 UoWl.