Sluzebnosc gruntowa na części wspolnej

Sasiadkazdolu

Dzień dobry, temat dotyczy sprzedaży przez dewelopera "miejsc parkingowych" na terenie wspólnym, na zasadzie sluzebnisci gruntowej na wyłączność. W aktach notarialnych wszystkich właścicieli zawarł punkt, w którym strona nabywającą udziela mu prawa do ustanowienia sluzebnosci. Problem polega na tym, że te miejsca parkingowe uniemożliwiają członkom wspólnoty dojscie na teren wspólny, na którym miałby stanąć plac zabaw. Właściciele tychże miejsc, blokują nam projekt wybrany większością głosów, używając argumentu, że nie mamy na ten plac dojścia. Czy sluzebnicy mogą zabronić właścicielom przechodzenia przez ich miejsce sluzebnosci? Czy deweloper mógł zawrzeć taki zapis i "sprzedac" te miejsca w taki sposób, że uniemożliwił tym funkcjonalność reszty terenu wspólnego?
Inwestycja jest 3 etapową, łącznie 40 mieszkań. Miejsc parkingowych wytyczonych 10. Dodam, że kwota za którą finalnie sprzedał te miejsca, różniła się od tej o której była mowa. (Podczas zakupu deweloper zapewniał, że będą one dla gosci, a tylko czesc bedzie sprzedana). Budynki zgłoszone jako budynki jednorodzinne, dwulokalowe, szeregowiec.
Proszę o konstruktywną odpowiedź. Dodam, że nie zależy mi na "gotowaniu" ani sąsiadów ani dewelopera. Chcę mieć jedynie nie podważalny argument za tym, że nie mogą zabronić nam dojścia do naszej działki.

gab

Jaki jest status tego terenu wspólnego? Czy to jest współwłasność, o której mowa w kodeksie cywilnym czy też nieruchomość wspólna z ustawy o własności lokali?
Proszę zajrzeć do aktu notarialnego i zobaczyć co się kupiło, co opisują poszczególne księgi wieczyste.
Domek ma księgę. Czy to jest księga lokalowa, gdzie wyliczony jest udział czy gruntowa, gdzie jest opisane czym grunt jest zabudowany?

Sasiadkazdolu

Nie jestem fachowcem, ale postaram się to jak najlepiej opisać. Na jednej działce deweloper postawił szeregowce, z których wyodrębnił lokale na własność. Każdy lokal ma udział w części wspólnej, na której wydzielono te miejsca parkingowe. Oprócz nich jest to jeszcze kawałek pustej działki, do której tym parkingiem odcięto dojscie. Udział w całej nieruchomości, oprócz wyodrębnionych lokali, czyli całej działce łącznie z ogródkami parterowymi i balkonami, które są też wpisane jako sluzebnosc, wyliczony jest od metrażu. Właściciel każdego lokalu jest wspowlascicielem terenu wspólnego. Deweloper sprzedał ta sluzebnosc w taki sposób, że w naszych aktach notarialnych zawarł zapis o upoważnieniu dla siebie do nadawania sluzebnosci na zasadzie wyłączności. Podczas czytania u notariusza uważał, że to konieczne przez status prawny tychże balkonów tudzież ogródków. Na cenę składał się tylko metraż mieszkania, dlatego ogródek czy balkon jest jakby "gratis" w świetle prawa. Miejsca, które wytyczył sprzedał, za pieniądze, na co świadkami są ich posiadacze.

gab

O tym, Jak się wylicza udział mówi ustawa o własności lokali. Balkonów nie dolicza się do powierzchni a ogródki to umowa do użytkowania na wyłączność (quoat usum) części nieruchomości wspólnej.
Zapłaciliście i za te ogródki i balkony w cenie mieszkania. ;-)
Rozumiem, że udział jest wyliczony od sumy powierzchni wszystkich lokali znajdujących się na gruncie opisanym jedną KW?
Czy ten grunt, do którego nie macie dojscia ma osobną KW? Czy jest ten sam grunt, na którym stoją szeregówki?
Komu deweloper "sprzedal" te miejsca parkingowe ? Członkom wspólnoty czy obcym? Co jest dokładnie napisane w księdze wieczystej na temat tych miejsc?
Tu można sprawdzić:
https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/eukw_prz/KsiegiWieczyste/wyszukiwanieKW?komunikaty=true&kontakt=true&okienkoSerwisowe=false
Jeśli jest wpisana służebność, to można ją sądownie znieść z powodów ważnych przyczyn np, brak dojścia do opisanego terenu.

blazej_h

"Czy służebnicy mogą zabronić właścicielom przechodzenia przez ich miejsce służebności? Czy deweloper mógł zawrzeć taki zapis i "sprzedać" te miejsca w taki sposób, że uniemożliwił tym funkcjonalność reszty terenu wspólnego?"

To pytania z dziedziny prawa cywilnego.
Owi "służebnicy", to korzystający z prawa wyłącznego użytkowana części wspólnych nieruchomości. Lepiej byśmy ich nazwali użytkownikami quod usum.
Teoretycznie qud usum to jedno z ograniczonych prawa rzeczowych, które pozwala na wyłączenie części nieruchomości wspólnej do indywidualnego użytku dla jednego/niektórych z właścicieli lokali i porządkuje układ osób (podmiotów) mających prawo korzystać z części wspólnych oraz nie mających takiego prawa.
Problem u was polega na tym że ustanowione quod usum nie porządkuje tych kwestii, ponieważ wygenerowało dodatkowy problem dostępu do ewentualnego placu zabaw.
Czyli cel, dla którego teoretycznie ustanowiono te użytkowania nie został osiągnięty. Zamiast porządku - jest bałagan.

Umowę Quod usum zawartą w aktach notarialnych teoretycznie można zmienić - ta samą drogą, jaką je ustanowiono.

Bez zmiany tej umowy odpowiedzi na twoje dwa pytania wyglądają niestety w ten sposób:
1) Mogą zabronić, bo w tej chili są na prawie. Prawo posiadania wyłącznego użytkowania pozwala im zabraniać.
2) Deweloper mógł niestety tak sprzedać. Chociaż nie powinien, gdyby liczył się z ewentualnością bałaganu, toby tych miejsc tak nie powyznaczał i nie nie posprzedawał.

PS. Służebność przychodu przez teren wyznaczony jako quod usum?
To byłby zbieg dwóch różnych praw ograniczonych na tym samym gruncie.
Ja czegoś takiego nie widzę. Prędzej już zmianę umowy quod usum.

PS 2. Nie mylimy quod usum ze służebnością przychodu lub przejazdu. To są różne prawa rzeczowe, ustanawiane dla rożnych celów.

Sasiadkazdolu

Tak, udział wyliczony jako część łącznej powierzchni wszystkich lokali. Ten grunt nie ma osobnej kw, jest to ta sama, na której stoją domy. Miejsca sprzedał właścicielom mieszkań, a w księdze wpisane jest sluzebnosc gruntowa na prawach wyłączności dla każdego z właścicieli x i y. Konsultowałam sprawę z prawnikiem, powiedział podobnie jak Pan, zesluzebnosc w takiej sytuacji jest do zniesienia. Problem w tym, że mi mimo wsyztsko tych sąsiadów szkoda i wolałabym, żeby to się nie odbiło bezpośrednio w ich kieszeni. Zastanawiam się, czy jest jakiś sposób żeby pociągnąć dewelopera do odpowiedzialności za wyznaczenie furtki. Ci sąsiedzi są po prostu, ze tak powiem, nieuprzejmi, bo gdyby nie robili problemu to każdy przeszedłby bokiem i nic w tym nie dłubał, ale niestety nie da się z nimi dogadać.