Wątpliwe działania Zarządu

Wojtek W

Mam dwa pytania dotyczące działań Zarządu mojej Wspólnoty:
1. Rokrocznie Zarząd podnosi sobie pensje bez decyzji Zebrania Wspólnoty - podejrzewam że jest to niezgodne z prawem, ale nie wiem jakie przepisy są łamane i co mogę z tym zrobić?
2. Jeszcze nie próbowałem docierać do dokumentów finansowych (list płac, podpisanych umów itd) ale z tego co wiem takie działania są jeśli nie uniemożliwiane to bardzo utrudniane. Na jakie przepisy mogę się powoływać żądając dostępu do dokumentacji?

owner

[cite] Wojtek W:[/cite]1. Rokrocznie Zarząd podnosi sobie pensje bez decyzji Zebrania Wspólnoty - podejrzewam że jest to niezgodne z prawem, ale nie wiem jakie przepisy są łamane i co mogę z tym zrobić?

Masz rację, ustalenie wynagrodzenia zarządu wymaga uchwały właścicieli lokali. Sprawdź, czy jest taka uchwała. Może jest w niej zapisany mechanizm waloryzacyjny? Wówczas na waloryzację nie trzeba przyjmować co roku nowej uchwały.
Przeczytaj ustawę o własności lokali: http://lex.pl/bap/student/Dz.U.2000.80.903.html

Art. 22. 1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej, (...)

[cite] Wojtek W:[/cite]2. Jeszcze nie próbowałem docierać do dokumentów finansowych (list płac, podpisanych umów itd) ale z tego co wiem takie działania są jeśli nie uniemożliwiane to bardzo utrudniane. Na jakie przepisy mogę się powoływać żądając dostępu do dokumentacji?

Najpierw spróbuj, może nie będzie to takie trudne.

Art. 29.3. Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu.

Masz prawo zapoznać się z każdym dokumentem wspólnoty: każdą umową, fakturą, wyciągiem bankowym, kosztorysem, protokołem odbioru robót budowlanych, rozliczeniem mediów, stanem zadłużenia poszczególnych właścicieli lokali, dokumentacją techniczną budynku, Książką obiektu budowlanego, protokołami okresowych przeglądów itp., itd.
Jak spróbujesz i będą problemy - napisz.

jQ

Jeśli nie podziała na zarząd poinformowanie go o przepisach ustawy o własności lokali, możesz postraszyć kodeksem karnym

Art. 276. Kto niszczy, uszkadza, czyni bezużytecznym, ukrywa lub usuwa dokument, którym nie ma prawa wyłącznie rozporządzać, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.

wspólnota 80

mam podobny problem a w zasadzie żle skonstruowaną uchwałę. Wspólnota chciała zatrudnić na staż osobę do prowadzenia księgowości i do pomocy prac zarządu. Niestety wspólnota nie może starać się o staż bo nie ma takich praw więc podpierając się uchwałą o stażu zarząd zatrudnił na umowę zlecenie taką osobę, bez uchwały i podania kwoty. Kwota z umowy nie przekraczała sumy kosztów w planie gospodarczym na księgowość. Czy można podważyć taką umowe czy jest ważna i można wypłacać rachunek. Jeszcze nie zostały wypłacone pieniądze jeśli trzeba zerwac umowę to jak, osoba jest zgłoszona do ZUS

wwwinyl

W ramach pieniędzy którymi dysponuje zarząd może prowadzić obsługę wspólnoty w sposób dowolny, tzn. zatrudniać może kogo chce i kiedy chce. W końcu jest zarządem.

jadharwa

do wspólnota 80.Tylko chwalic taki zarzad.Bedziecie za ten sam koszt mieli porzadeczek w papierach i mże miła obsługe.

owner

[cite] wspólnota 80:[/cite]podpierając się uchwałą o stażu zarząd zatrudnił na umowę zlecenie taką osobę, bez uchwały i podania kwoty. Kwota z umowy nie przekraczała sumy kosztów w planie gospodarczym na księgowość.

Łącznie z narzutami?
Jeżeli zarząd mieści się w zatwierdzonych uchwałą kwotach, to nie musi się "podpierać" żadną dodatkową uchwałą, czy to w sprawie stażu, czy inną.
Przyznaliście środki na określone cele. Zarząd mieści się w tych ramach, więc może zatrudnić do tego ludzi.

Właściciele nie mogą krępować zarządu w sprawach zwykłego zarządu, bo zarząd jest w tym zakresie samodzielny, co gwarantuje mu ustawa o własności lokali (art. 22.1).

MirekL

Szanowni Panowie. Mniej teorii więcej praktyki. Skąd Wojtek W wie o tych podwyżkach zarządu? Czy jest niezadowolony z pracy Zarządu czy tylko z faktu,że pobierają wynagrodzenie? Jest to opinia członków wspólnoty czy jego osobista. Jeżeli grupa właścicieli jest niezadowolona to najprościej jest zwolnić Zarząd. Owner przesadzasz z ta nadinterpretacją art 29.3 uwl. Przecież to prosta droga do paraliżu prac Zarządu. Wskaż mi w ustawie konsekwencje prawne nieprzestrzegania zapisów uwl, oczywiście oprócz możliwości zaskarżania uchwał do sądu (uzasadnione). Czy JQ próbowałeś złożyć doniesienie do prokuratury na Zarząd,że popełnia przestępstwo? W jakim charakterze pozwu cywilnego, czy pro publico bono. Jeżeli nie masz racjinależyliczyć się z konsekwenacjami prawnymi i to realnymi, zarzut pomówienia. Wspólnota 80 - jakie ponosicie koszty zarządu, skoro stać Was na Zarząd, Administratora, pomocnika, stażysty itp. Co to znaczy została zgłoszona do ZUS? Czy wasz zarządca uważa,że prowadzi firmę prywatną? Domyślam się, że macie również dział księgowo-finansowy. Uchwała o stażu??? Napisz coś więcej bo nie wierzę.
Mirek:cry:

wwwinyl

wwwinyl

W ramach pieniędzy którymi dysponuje zarząd może prowadzić obsługę wspólnoty w sposób dowolny, tzn. zatrudniać może kogo chce i kiedy chce. W końcu jest zarządem.

owner

Jeżeli zarząd mieści się w zatwierdzonych uchwałą kwotach, to nie musi się "podpierać" żadną dodatkową uchwałą, czy to w sprawie stażu, czy inną.
Przyznaliście środki na określone cele. Zarząd mieści się w tych ramach, więc może zatrudnić do tego ludzi.

Właściciele nie mogą krępować zarządu w sprawach zwykłego zarządu, bo zarząd jest w tym zakresie samodzielny, co gwarantuje mu ustawa o własności lokali (art. 22.1).

Uważam, że podchodzimy jak najbardziej praktycznie.

MirekL

Nie bierz tego do siebie.Nie wyobrażam sobie sytuacji, w której przychodzi do mnie członek wspólnoty i żąda wykazu dłużników. W życiu bym mu tego nie wydał. Oczywiście na zebraniu właścicieli, o ile byłaby taka wola ujawnił bym te dane. Ja nie chcę ograniczać praw członków wspólnoty, ale musi mieć ona granice. W swoim statucie, określiłem sposób komunikacji w tym zakresie. Pismo do Zarządu. Zarząd ma trzy dni na ustosunkowanie się do ewentualnych zarzutów, wniosków, zaleceń itp. W sprawach mnie ważnych można skontaktować się e-mailem. U mnie to działa. Jeżeli właściciel ma uzasadniną konieczność wglądu do planów, projektów budowlanych nie widzę problemu.Rozliczenie mediów następuję indywidualnie dwa razy do roku. Jest to obligatoryjne.. Namawiam swoich członków do większej aktywności, można powołać grupę kontrolną, doradczą itp. ale zapał u mnie słabnie. Jeżeli wszyscy chcą mieć jedynie święty spokój to znaczy muszą zaakceptować większe środki finansowe.
Mirek:bigsmile:

owner

[cite] MirekL:[/cite]Szanowni Panowie. Mniej teorii więcej praktyki.

Czy ja tez mam nie brać tego do siebie? To dla kogo ta rada? Jestem członkiem zarządu wspólnoty dłużej, niż Ci się wydaje i mam praktycznego doświadczenia tyle, że mógłbym nią obdzielić kilka osób. Jak to Ty mówisz: w razie potrzeby, służę doświadczeniem. Sprawdzonym, między innymi na salach sądowych.

[cite] MirekL:[/cite]Owner przesadzasz z ta nadinterpretacją art 29.3 uwl.

Ani nie przesadzam, ani nie nadinterpretuję. Są w tej sprawie orzeczenia Sądu Najwyższego i sądów powszechnych.
Zarząd ma psi obowiązek udostępniać dokumenty oraz dane, w tym o dłużnikach. Każdy właściciel lokalu ma prawo do takiej informacji, bo w razie braku płynności finansowej wspólnoty, za zobowiązania WM zapłacą wszyscy według udziałów.

[cite] MirekL:[/cite]W swoim statucie, określiłem

W TWOIM statucie?
TY określiłeś? :bigsmile:

MirekL

Złapałeś mnie owner. Tak jestem niewiarygodny. To nie mój statut,choć go stworzyłem, ale wspólnoty.Widzę ,że się obraziłeś. Nie będę więc personalnie kierował swoich dywagacji.Na pewno masz rację. Traktuję to forum jako wymianę opinii a nie złośliwości. :cry:

owner

Nie obraziłem się.
Trzeba łączyć doświadczenie z dobrą znajomością prawa.
Odzywka typu "mniej teorii, więcej praktyki" nic nie znaczy, ale ma ostrze zaczepne: "Wy - teoretycy, a jam praktyk".

Wojtek W

Odpowiedź na pytanie czy jestem zadowolony z pracy Zarządu - to co robi nasz Zarząd to jedna wielka pomyłka. Mieszkam w tym miejscu dwa lata i dopiero zaczyna żyć i myśleć kategoriami Wspólnoty, także mieszkaniowej. Tak na przykład? Stoją puste, niewykorzystane powierzchnie, które można wynająć a Zarząd nie robi nic w tym kierunku, zamiast wykonywać remonty konieczne z powodu przepisów P. Poż. kupuje się huśtawki czy zjeżdżalnie. Prąd jest rozliczany w ten sposób że Wspólnota płaci za wszystkich i wlicza opłaty w czynsz, ale że nie wszyscy płacą to fundujemy im elektryczność. I tak dalej i tak dalej.

MirekL

To przekonaj sąsiadów, jeżeli to konieczne i ich odwołajcie.Zbliża się okres zebrań. Ale przede wszystkim zapoznajcie się dobrze z ustawą o własności lokali. To jest biblia we wspólnocie. Niestety potrzebna jest większość, jeżeli jej nie osiągniecie,będziecie się męczyć. Indywidualne skarżenie uchwał wspólnoty, musi być bardzo solidnie umotywowane, i ma małe szanse.:devil:

wwwinyl

Heh. Napisałeś tak jakbym to samemu pisał... :surprised:

wspólnota 80

Chodzi oto, że mamy księgową z którą się nie dogadujemy, a poza tym zarząd nie jest u nas wynagradzany bo nie ma pieniędzy, gdybysmy mieli stażystę który pracuje przez pół roku za darmo i robi to co księgowa i pomaga wpracach zarządu ( pisanie ogłoszeń, listy i rachunki - praktykujemy rozliczanie medii na podstawie comiesięcznych stanów liczników, drukowanie i roznoszenie). Mamy dużo remontów i zmianę dostawcy wody prąu i gazu musimy kupić piec do ogrzewania i dlatego oszczędzamy. Zarząd ma dużo pracy za darmo a w dodatku byłego przewodniczącego który mam zarzuca wiele błędów między immymi brak uchwał na zmianę księgowej czy stażystę, dodam że złośliwie przetrzymuje dokumenty z 2007 i 2008 ZUS za gospodarza, faktury bilanse wyciągi z banku i umowy już od 4 miesięcy. Dokucza i dlatego zarząd chce zrezygnować ale wcześniej na zebraniu musi się wybronić z jej zarzutów . Co poradzicie

owner

[cite] wspólnota 80:[/cite]w dodatku byłego przewodniczącego który mam zarzuca wiele błędów między immymi brak uchwał na zmianę księgowej czy stażystę,

Bzdura. Na zatrudnianie takich czy innych osób (w ramach zatwierdzonych uchwałą środków) nie trzeba żadnej uchwały - już Ci o tym pisaliśmy. Od tego jest zarząd, żeby zarządzał. To nie są sprawy przekraczające zarząd zwykły (tylko w takich sprawach jest potrzebna uchwała), żeby zawracać głowę wszystkim właścicielom. Nie po to wybrali oni zarząd, żeby potem na każdym roku go zastępować. Co więcej - nawet nie powinni się wtrącać w sprawy zwykłego zarządu, bo ustawa określa podział kompetencji.

Pan przewodniczący nie ma racji. Jak stawia zarzut, powinien przynajmniej spróbować go udowodnić, na przykład podać podstawę prawną.
Niech lepiej odda dokumenty, bo nie są jego własnością. Macie prawo wezwać policję lub złożyć doniesienie o popełnieniu przestępstwa z art. 276 kk:

Art. 276. Kto niszczy, uszkadza, czyni bezużytecznym, ukrywa lub usuwa dokument, którym nie ma prawa wyłącznie rozporządzać,
podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.

Zarządca

[cite] MirekL:[/cite]Nie wyobrażam sobie sytuacji, w której przychodzi do mnie członek wspólnoty i żąda wykazu dłużników. W życiu bym mu tego nie wydał. Oczywiście na zebraniu właścicieli, o ile byłaby taka wola ujawnił bym te dane.

Należy wydać, każdy właściciel ma prawo do takich danych, ponieważ z pozostałymi związany jest węzłem współwłasności i z tego tytułu ponosi odpowiedzialność za ich zobowiązania. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej - na szczęście ograniczoną do wielkości udziału.

MirekL

OK.Ja nie wydam , czyli stracę 1 głos (udział) zawiedzionego członka wspólnoty. Dług dotyczy również moich pieniędzy jako członka Wspólnoty. Oczywiście przedsięwziąłem właściwe kroki przygotowawcze do postępowania upominawczego. Na zebraniu poddam to pod ocenę ogółu właścicieli. Jeżeli właściciele stwierdzą, że jestem zbyt "miękki" to mnie mogą odwołać i powołać kogoś stanowczego, najlepiej "obcego" licencjonowanego zarządcę. Nie demonizujmy art. 27 mówiąc tylko o prawach. A co z obowiązkami?
Spróbujcie namówić kogoś do pracy w Zarządzie, albo wytłumaczyć, że udział w zebraniu jest obowiązkowy. Naruszę przez to zasady wolności osobistej.Właściciel płaci i ma prawo narzekać. Jestem ciekaw, od jakiej sumy zadłużenia (art.15.2 nie wprowadza granic) Zarządca idzie do sądu - 200 zł czy 2000 zł.Zarządco - o jakiej odpowiedzialności za zobowiązania dłużnika mówisz? Oczywiście brak tych pieniędzy odczują wszyscy. Ale dług ten jest stosunkowo łatwy do wyegzekwowania. Ja nie mówię o sytuacjach patologicznych, ale życiowych. Skąd wiemy jaki będzie cel wykorzystania takich danych? Może tylko względy personalne,wynikające z animozji i konfliktów międzyludzkich.:sad:

Zarządca

[cite] MirekL:[/cite Skąd wiemy jaki będzie cel wykorzystania takich danych? Może tylko względy personalne,wynikające z animozji i konfliktów międzyludzkich.:sad:

Zarząd nie jest uprawniony do badania celu wykorzystania przez członka wspólnoty danych, które ma obowiązek mu udostępniać. Nie jest to ani prawem, ani obowiązkiem członka zarządu.

[cite] MirekL:[/cite]OK.Ja nie wydam , czyli stracę 1 głos (udział) zawiedzionego członka wspólnoty. ..Ja nie mówię o sytuacjach patologicznych, ale życiowych.

W ten sposób może dojść do sytuacji konfliktowej a potem do patologii.

wspólnota 80

Mam pewien przykład, proszę pomóżcie mi go rozstrzygnąć
Przewodniczący 4-ro osobowego zarządu , pracującego nieodpłatnie w zarządzie, zawarł ze wspólnotą umowę zlecenie na prowadzenie usługi księgowej, dodam, że przewodniczący jest jednym z reprezentujących wspólnotę, umowę podpisał on jako osoba fizyczna z zastępcą przewodniczącego (drugim reprezentujący)i członkiem zarządu, czy taka umowa jest ważna i niepodważalna, umowa zlecenie jest w kwocie przeznaczonej na księgowość w planie gospodarczym

Haneczka

[cite] wspólnota 80:[/cite]
Przewodniczący 4-ro osobowego zarządu , pracującego nieodpłatnie w zarządzie, zawarł ze wspólnotą umowę zlecenie na prowadzenie usługi księgowej,

To oznacza, iż przewodniczący zarządu będzie prowadził "księgowość" Waszej wspólnoty.
Obowiązkiem zarządu/zarządcy jest prowadzenie określonej przez wspólnotę ewidencji pozaksięgowej.
Art. 29 uowl
1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

[cite] wspólnota 80:[/cite] dodam, że przewodniczący jest jednym z reprezentujących wspólnotę, umowę podpisał on jako osoba fizyczna z zastępcą przewodniczącego (drugim reprezentujący)i członkiem zarządu, czy taka umowa jest ważna i niepodważalna, umowa zlecenie jest w kwocie przeznaczonej na księgowość w planie gospodarczym

Umowa jest ważna, tym bardziej, że koszt tego zlecenia został ujęty w planie gospodarczym.
Nigdzie nie jest powiedziane, że członek zarządu nie może odpłatnie świadczyć innej usługi dla wspólnoty.
Uważam jednak, że wspólnota powinna wcześniej wiedzieć, kto jest planowany lub kto będzie zatrudniowny do prowadzenia ewidencji pozaksięgowej - tak dla przejrzystości działań.

wwwinyl

Wszystko zgodnie z prawem tylko bez sensu.
Cienki ten księgowy.
Wystarczyło przyznać mu jako członkowi zarządu wyższe wynagrodzenie zamiast umowy zlecenia i wtedy nie trzeba będzie co miesiąc odprowadzać podatku dochodowego od osób fizycznych. Ponadto mam nadzieję, że nie jest emerytem/rencistą bo dojdzie Wam jeszcze ZUS....

wspólnota 80

a możesz podać podstawę prawną, a zarząd jak pisałam pracuje bez wynagrodzenia, nie jest emerytem/rencistą pracuje na podstawie umowy o pracę w firmie

wwwinyl

a możesz podać podstawę prawną

- do czego?

nie jest emerytem/rencistą pracuje na podstawie umowy o pracę

Przynajmniej ZUS-u nie ma...

Ten Wasz księgowy połaszczył się na 20 % kosztów uzyskania przychodu. W zamian za to będzie musiał wystawić co miesiąc rachunek, który muszą mu zaakceptować pozostali dwaj członkowie. Będzie musiał przelać pieniądze do US i pieniądze do ZUS (składka zdrowotna) i zdajsie sporządzić co miesiąc ZUS DRA (ale tu nie mam pewności, zawsze omijałem ZUS).
A tak nie musiałby robić żadnych z powyższych rzeczy, a koszty uzyskania przychodu i tak sobie odliczyłby (i to pewnie wyższe niż 20 %).
Dla niedowiarków link.

owner

[cite] wspólnota 80:[/cite]umowę podpisał on jako osoba fizyczna z zastępcą przewodniczącego (drugim reprezentujący)i członkiem zarządu, czy taka umowa jest ważna i niepodważalna

Tak.
Stronami umowy są:
1) zleceniobiorca (członek zarządu-księgowy)
2) zleceniodawca - wspólnota mieszkaniowa, reprezentowana przez zarząd.
Za wspólnotę podpisy złożyło dwóch członków zarządu, pokrycie finansowe jest w PG, więc wszystko OK. Ale można było prościej - zgadzam się z wwwinylem.