Zarządzanie małą wspólnotą przez najemce lokalu
szynak1
Użytkownik
Witam
Mieszkam w budynku, w którym jestem najemcą lokalu (jestem również na etapie wykupu nieruchomości, ale poprzez zaniedbania poprzedniego zarządcy procedura się wydłużyła). W budynku jest dwóch właścicieli, jeden prywatny, oraz Miasto, które ma około 51% udziału. Po przeanalizowaniu tematu rozumiem, że małą wspólnotę obowiązują przepisy Kodeksu Cywilnego. Dotychczasowy zarządca/administrator budynku (nie wiem jaką miał umowę) złożył wypowiedzenie i "pracuje" do końca czerwca tego roku.
Mimo, że jest to mała wspólnota, to działała podobnie jak duża, ma założone konto, są pobierane zaliczki na utrzymywanie części wspólnych, oraz koszty administracyjne, założony jest też fundusz remontowy, oraz spłacany kredyt na remont dachu, itp.
Czy ja jako najemca lokalu, mogę zarządzać lub być administratorem budynku, jeżeli wyrażą na to zgodę właściciele. Jeżeli tak, to zgodnie z art.18.1 ustawy o własności lokali, właściciele mogą podpisać umowę ze mną, w formie aktu notarialnego o wprowadzenie zasad zarządzania obowiązujących jak w dużej wspólnocie.
Czy lepiej jest podpisać umowę o bycie administratorem budynku jako osoba prywata, wtedy rozumie, że nie potrzeba tego robić w formie aktu notarialnego???
Która opcja jest lepsza, tak żebym mógł po przejęciu obowiązków samodzielnie móc podpisać umowy na media, zawierać umowy z wykonawcami, oraz zarządzać finansami oraz kontem bankowym, czy i tak wszędzie do nowych umów i dostępu do konta bankowego, będą ciągani właściciele, może to być problematyczne dla przedstawiciela Miasta.
Mieszkam w budynku, w którym jestem najemcą lokalu (jestem również na etapie wykupu nieruchomości, ale poprzez zaniedbania poprzedniego zarządcy procedura się wydłużyła). W budynku jest dwóch właścicieli, jeden prywatny, oraz Miasto, które ma około 51% udziału. Po przeanalizowaniu tematu rozumiem, że małą wspólnotę obowiązują przepisy Kodeksu Cywilnego. Dotychczasowy zarządca/administrator budynku (nie wiem jaką miał umowę) złożył wypowiedzenie i "pracuje" do końca czerwca tego roku.
Mimo, że jest to mała wspólnota, to działała podobnie jak duża, ma założone konto, są pobierane zaliczki na utrzymywanie części wspólnych, oraz koszty administracyjne, założony jest też fundusz remontowy, oraz spłacany kredyt na remont dachu, itp.
Czy ja jako najemca lokalu, mogę zarządzać lub być administratorem budynku, jeżeli wyrażą na to zgodę właściciele. Jeżeli tak, to zgodnie z art.18.1 ustawy o własności lokali, właściciele mogą podpisać umowę ze mną, w formie aktu notarialnego o wprowadzenie zasad zarządzania obowiązujących jak w dużej wspólnocie.
Czy lepiej jest podpisać umowę o bycie administratorem budynku jako osoba prywata, wtedy rozumie, że nie potrzeba tego robić w formie aktu notarialnego???
Która opcja jest lepsza, tak żebym mógł po przejęciu obowiązków samodzielnie móc podpisać umowy na media, zawierać umowy z wykonawcami, oraz zarządzać finansami oraz kontem bankowym, czy i tak wszędzie do nowych umów i dostępu do konta bankowego, będą ciągani właściciele, może to być problematyczne dla przedstawiciela Miasta.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Bez tego obowiązują waszą wspólnotę przepisy rozdziału 4 ustawy (patrz 18.3), a jeżeli wspólnota jest tzw. "mała" to w szczególności działa art 19 odwołująca do KC.
Przy czym tu nie ma alternatywy, ponieważ rozwiązania są dokładnie sprzeczne w swoich celach i skutkach:
- odwołanie do KC to demokracja, współdecydowanie o majątku wspólnym
- Zarząd powierzony to zaprzeczenie demokracji - wprowadza jedynowładztwo.
Wobec czego trudno tutaj mówić o że te rozwiązania są wobec siebie alternatywne. Absolutnie nie są!!
Na powierzenie zarządu na podstawie art.18.1 osobie bez kwalifikacji gmina się raczej nie zgodzi.
Jako najemca nie masz w tej chwili żadnych praw. Chyba że masz działalność z zakresu zarządzania p/ administrownia nieruchomościami. Możesz złożyć ofertę. Może gmina się zgodzi. ;-)
Na zmianę sposobu zarządu na taką, jak w dużej wspólnocie, potrzebujesz umowy notarialnej i zgody wszystkich właścicieli. Gmina raczej się nie zgodzi.
Gdy wykupisz już mieszkanie, to jako właściciel możesz prowadzić sprawy wspólnoty. Jeśli gmina się zgodzi. ;-)
NIP, REGON, rachunek bankowy powinna posiadać każda wspólnota.
W taki razie, jeżeli właściciele chcieli by prowadzić sprawy wspólnoty, za zgodą gminy, potrzebna wtedy jest umowa o administrowanie wspólnoty ( czy do tego zawsze trzeba mieć działalność z zakresu zarządzania / administrowania nieruchomościami??? ),czy wystarczy jakaś uchwała albo pisemna zgoda z gmina na prowadzenie spraw wspólnoty??
"Małe" czy "duże" WM działają podobnie , i nie ma to większego znaczenia. Tu, trzeba przyznać, że jest dobrze zorganizowana i jej działania są przejrzyste .
Jeżeli taką uchwałę podejmie 100% właścicieli lokali to TAK.
Właściciel nie musi prowadzić działalności w tym zakresie.
I jeszcze jedna rada. Myśl realnie a nie życzeniowo.
WM ma kredyt. Gmina nie będzie chciała powierzyć zarządzania/administrowania osobie znikąd, bo rodzi to niebezpieczeństwo, że kredyt nie będzie spłacany. Tak samo z rachunkiem bankowym. Gmina może się bać o bezpieczeństwo pieniędzy tam zgromadzonych i płynność finansową. Gdy staniesz się właścicielem lokalu, to zmieni się Twój status. Gmina nadal może mieć powyższe obawy ale łatwiej będzie przeforsować wolę większości właścicieli,
Przeczytaj ustawę o własności lokali. A potem kodeks cywilny - dział współwłasność.
Zdobądź potrzebną podstawową wiedzę, łatwiej przekonasz przedstawicieli gminy.
Czemu Wasz dotychczasowy administrator rezygnuje?
Czy najemca 3 lokalu chce ten lokal wykupic?
Czy nikt nie ma zaległoścì? Gmina albo prywatny własciciel!
Ważne! Z kodeksu cywilnego do zarządzania mają zastosowanie tylko art. 199 do art.209 i art.221.
Dlaczego? Ponieważ cele i interesy Gminy są zazwyczaj sprzeczne z interesami pojedynczych właścicieli lokali.
A ponieważ zazwyczaj (i z natury rzeczy) są sprzeczne, to odesłanie do KC sprawia, że gminy zawsze zachowują kontrolę nad tym co się dzieje w nieruchomości, gdzie jest udział Gminy.
W małej wspólnocie minimum kontroli zapewni zasada jednomyślności w sprawach przekraczających zakres czynności zwykłego zarządu. W dużej - kontrolę Gminie zapewni instytucja zarządu powierzonego z art. 18.1.
O ile ten zarząd powierzony będzie podmiotowi kontrolowanemu przez Gminę. Wtedy to będzie: albo jednostka zakładu budżetowego Gminy albo TBS, którego założycielem jest Gmina.
Wyciągasz złe wnioski. Znam wspólnoty, gdzie gmina to głos rozsądku a właściciele chcą realizować jeden cel- nie płacić i nie remontować.
I o jakich sprzecznych interesach piszesz? Podaj przykład.
W małej wspólnocie jest wymagana jednomyślność w sprawach przekraczających zwykły zarząd ale nie daje to gminie uprzywilejowanej pozycji, bo każdy może wystąpić do sądu i uzyskać zgodę zastępczą. Gmina nie może już być zarządcą z art.18.1. Może być jakaś spółka z udziałem gminy, która niekoniecznie musi realizować interes gminy.
Jeśli nie płaci właściciel prywatny i nie ma legalnych jawnych dochodów, to wspólnota musi zlicytować lokal. A to jest i długotrwałe i kosztowne.
"Czy ja jako najemca lokalu, mogę zarządzać lub być administratorem budynku, jeżeli wyrażą na to zgodę właściciele. Jeżeli tak, to zgodnie z art.18.1 ustawy o własności lokali, właściciele mogą podpisać umowę ze mną, w formie aktu notarialnego o wprowadzenie zasad zarządzania obowiązujących jak w dużej wspólnocie.
Czy lepiej jest podpisać umowę o bycie administratorem budynku jako osoba prywata, wtedy rozumie, że nie potrzeba tego robić w formie aktu notarialnego???"
Z dalszych informacji wynika, że pytający nie ma działalności w zakresie administrowania/zarządzania.