naliczenie zaliczki na pokrycie kosztów eksploatacyjnych wspólnoty

wawi50

Mam problem. Od jakich kosztów należy naliczać zaliczkę na pokrycie kosztów eksploatacyjnych wspólnoty właścicielowi, którego mieszkanie stoi puste? Ani on ani nikt inny w nim nie zamieszkuje.

wawi50

Chodzi o mieszkanie ogrzewane energią elektryczną - koszt własny właściciela, woda - koszt własny właściciela, gaz - koszt własny właściciela. Koszty wspólne to: przeglądy kominiarskie i gazownicze, eksploatacja windy, wywóz śmieci, energia elektryczna w części wspólnej.

Jarek69

Płaci właściciel zgodnie z uchwalonym planem gospodarczym.
Zaliczki są od posiadania własności w danym budynku i bycia tam właścicielem.

wawi50

Serdecznie dziękuję.

TomTom

Wyobraź sobie sytuacje, w której deweloper sprzedaje nowe mieszkania. Sprzedał 5 % wszystkich mieszkań a za 95% nie będzie płacił bo jeszcze nie sprzedał i nikt tam nie mieszka. Chyba nie uważasz, że te 5% powinno płacić za utrzymanie całej nieruchomości wspólnej.

Art. 12 ustawy o własności lokali:

Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

owner

[cite] wawi50:[/cite]Od jakich kosztów należy naliczać zaliczkę na pokrycie kosztów eksploatacyjnych wspólnoty właścicielowi, którego mieszkanie stoi puste?

Nie od kosztów, lecz od udziału.
Zgodnie z ustawą.

wawi50

Wątpliwości dotyczą wywozu śmieci.Firma odbierająca śmieci stosuje stawkę 5.80 od osoby. Zatem czy właściciele mieszkań w których nikt nie mieszka powinni pokrywać te koszty?

wwwinyl

Od jakiej osoby? Zameldowanej czy zamieszkałej?
I masz już odpowiedź.

Wspólnota musi wychodzić na zero, nie może zarabiać na właścicielach ani do nich dokładać...

Zarządca

Poglądy na temat sposobu rozliczania wywozu nieczystości się różnią, niektórzy uważają, że to koszt zarządu nieruchomością wspólną, ponieważ nie ma możliwości rzeczywistego ustalenia ile kto ich zużywa. W uzasadnieniu wyroku z dnia 13.12.2006 roku Sąd Apelacyjny w Poznaniu (sygn. akt: I ACa 589/06) wyraził pogląd, że koszty wszelkich usług świadczonych za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej na rzecz poszczególnych właścicieli w związku z utrzymaniem ich lokali, w przypadku, gdy brak dla każdego lokalu pomierników zużycia, a więc ciepłej lub zimnej wody, odprowadzania ścieków czy wywozu nieczystości to koszty zarządu nieruchomością wspólną. Przeciwnicy tego poglądu twierdzą natomiast, że właścicieli należy rozliczać odpowiednio do ilości osób zamieszkałych w lokalu.

Orzeczenie na stronie czasopisma:
http://www.zarzadca.pl/content/view/564/94/

Artykuł na ten temat na stronie czasopisma:
http://www.zarzadca.pl/content/view/572/32/

Nie należy zapominać, że wspólnota również korzysta z usług firmy wywożącej nieczystości.

Jarek69

[cite] wawi50:[/cite]Wątpliwości dotyczą wywozu śmieci.Firma odbierająca śmieci stosuje stawkę 5.80 od osoby. Zatem czy właściciele mieszkań w których nikt nie mieszka powinni pokrywać te koszty?

To, że firma odbierająca śmieci stosuje stawkę od osoby świadczy, że tej opłaty nie będzie trzeba płacić w sytuacji gdy spełnione zostaną łącznie trzy poniższe warunki:
- właściciel poinformuje zarządcę, że lokal będzie nie zamieszkany od ... do... (liczba miesięcy)
- zmiana liczby osób zgłoszona przez zarządcę w firmie odbierającej śmieci potwierdzona zostanie podpisaniem aneksu do umowy na wywóz nieczystości
- data zwolnienia z opłat za wywóz nieczystości z lokalu to data obowiązywania podpisanego aneksu.

Możliwość przywrócenia korzystania ze śmietnika może nastąpić dopiero od dnia wejścia w życie nowego aneksu podpisanego z firmą odbierającą śmieci.
Na wypadek gdy pojawisz się w mieszkaniu w "zastrzeżonym okresie nieobecności" nie przysługuje ci prawo do korzystania z pojemników na wywóz nieczystości.
To prawo nie przysługuje również innym osobom, pełnomocnikom, najemcom itp.

wwwinyl

Jarku! A z której ustawy wziąłeś te zapisy?

wawi50

Jaku myślę że spełniłam wymogi. A więc: jest to wspólnota powstała w nowym budynku budowanym przez dewelopera. Przez trzy lata od momentu otrzymania aktu notarialnego nie byłam w tym mieszkaniu zameldowana jak również nikt w nim nie mieszkał, stało puste. Przez ten okres zarząd wspólnoty powstały z członków wspólnoty nie informował mnie ani o zebraniach rocznych ani o treści podjętych uchwał. Do dzisiaj a mija 8 lat ani razu nie dokonał rozliczenia wpłaconych zaliczek oraz nie sporządził ani jednego bilansu. Jeden z członków zarządu prowadzi kasę i przyjmuje gotówkowe wpłaty zaliczek od właścicieli a jego pani z którą mieszka nawet nie wiem czy to żona udaje że "społecznie" pełni funkcję księgowe. Co tu dużo mówić w całości łamią zapisy ustawy o własności lokali. Para która opanowała rządy we wspólnocie utrzymuje w przekonaniu bardzo młodych członków wspólnoty, różnica wieku około 35 lat, że wszystko co robią to robią tak żeby było taniej. Aż trudno uwierzyć że ci młodzi ludzie w większości z wyższym wykształceniem dali się tak cwaniakom zmanipulować. Rok temu na rocznym zebraniu grzecznie zwróciłam uwagę że należy przestrzegać zapisów ustawy, powiedziałam jakie nieprawidłowości popełnia zarząd wspólnoty i poprosiłam o powołanie komisji rewizyjnej bo tak być nie może. Ten pan co rządzi gotówką wrzasnął cyt. nikt mnie nie kontrolował i kontrolował nie będzie i obrażony wyszedł z zebrania. W połowie roku napisałam do zarządu pismo w który jeszcze raz wykazałam nieprawidłowości oraz zażądałam rozliczenia za cały okres istnienia wspólnoty do końca 2009 za okres poprzedni z zastrzeżeniem że w razie nie otrzymania rozliczenia w 2010 roku zaliczki będę wpłacać według własnego uznania. Oczywiście nie dostałam tych rozliczeń czym mnie wcale nie zaskoczyli i w styczniu wpłaciłam zaliczkę wg uznania. Co w takim wypadku może zarząd?

wawi50

A co do śmieci to się z Tobą zgadza, ponieważ koszty jednostkowe nalicza się jednostkowo czyli skoro firma wywozowa nalicza odpłatność od osoby zamieszkałej to tak powinny być dokonywane rozliczenia z właścicielami, ponieważ nie można przerzucać kosztów jakie powinna ponosić wieloosobowa rodzina na właściciela mieszkania w którym mieszka jedna osoba. A na zarządzie ciąży obowiązek robienia aneksów do umowy o wywóz śmieci.

Jarek69

[cite] wwwinyl:[/cite]Jarku! A z której ustawy wziąłeś te zapisy?

Uważam, że kiedy umowa podpisana ze wspólnotą odnosi się do liczby osób zamieszkałych w budynku to może być ona aneksowana o liczbę osób w dół lub w górę.
Jak w mieszkaniu nr A w trakcie roku zamieszkało 2 osoby więcej to umowa powinna być skorygowana o te dwie osoby na plus i na odwrót.

Ograniczeniem w całkowitym zwolnieniu właściciela z opłat za wywóz nieczystości może być regulamin utrzymania czystości i porządku na terenie Gminy. Np w Warszawie takie zwolnienie z opłat za wywóz nieczystości nie będzie zgodne z obowiązującym regulaminem, który nakazuje: "Pojemniki i kontenery muszą być dostępne dla wszystkich mieszkańców danej nieruchomości".

owner

[cite] Jarek69:[/cite]Możliwość przywrócenia korzystania ze śmietnika może nastąpić dopiero od dnia wejścia w życie nowego aneksu podpisanego z firmą odbierającą śmieci.
Na wypadek gdy pojawisz się w mieszkaniu w "zastrzeżonym okresie nieobecności" nie przysługuje ci prawo do korzystania z pojemników na wywóz nieczystości.
To prawo nie przysługuje również innym osobom, pełnomocnikom, najemcom itp.

...Na straży tego zakazu będzie stała Policja Wspólnotowa. Jeżeli zakaz złamiesz i nielegalnie podrzucisz śmieci, Tymczasowy Komitet Rewolucyjny wspólnoty skaże Cię na publiczną chłostę i roboty publiczne...

Haneczka

[cite] wawi50:[/cite]Jeden z członków zarządu prowadzi kasę i przyjmuje gotówkowe wpłaty zaliczek od właścicieli a jego pani z którą mieszka nawet nie wiem czy to żona udaje że "społecznie" pełni funkcję księgowe..

Przestań płacić kasę i poinformuj o tym członka zarządu na piśmie i za potwierdzeniem odbioru, że chcesz płacić zaliczki i wywiązywać się ze swoich obowiązków, jako właściciel, ale będziesz to robić zgodnie z ustawą, czyli wtedy kiedy przedstawi nr konta wspólnoty, na który należy wpłacać pieniądze.
Wspólnota powinna dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy (art.30.1.pkt.1 uowl)

[cite] wawi50:[/cite]A co do śmieci to się z Tobą zgadza, ponieważ koszty jednostkowe nalicza się jednostkowo czyli skoro firma wywozowa nalicza odpłatność od osoby zamieszkałej to tak powinny być dokonywane rozliczenia z właścicielami, ponieważ nie można przerzucać kosztów jakie powinna ponosić wieloosobowa rodzina na właściciela mieszkania w którym mieszka jedna osoba. A na zarządzie ciąży obowiązek robienia aneksów do umowy o wywóz śmieci.

Niestety, wcale tak nie jest. :cool:
We wspólnocie obowiązuje ustawa o własności lokali i ona określa sposób rozliczeń kosztów, których konkretnie nie można przypisać danemu właścicielowi.
Umowa wspólnoty z firmą wywozową to jedna strona rozliczeń, natomiast wewnętrzne rozliczenia między właścicielami reguluje uowl - to druga strona, więc obowiązują tutaj różne przepisy.
We wspólnocie obowiązek właściciela w ponoszeniu kosztów NW wynika z faktu bycia współwłaścicielem i jest on proporcjonalny do posiadanego w niej udziału. Nie jest zależny od ilości osób przebywających w jego domu.

wawi50

Z 17tu właścicieli 4 -ch w śród nich ja wpłacam na konto reszta wpłaca do kasy. Na piśmie za potwierdzeniem odbioru poinformowałam zarząd, ale zarząd odmówił przyjęcia listu i list wrócił do mnie. To się nadaje do sądu o wyznaczenie zarządcy przymusowego ale staram się to załatwić wewnątrz wspólnoty. Dokumentację skrzętnie gromadzę. To co napisałam, to kropla ale istotna w całym zarządzaniu wspólnotą. Żyję dosyć długo i to nie pierwsza moja wspólnota. Wszędzie był względny porządek. Tu jest całkowita samowola zarządu łamanie prawa nie tylko ustawy o własności lokali ale niestety również podatkowego. Śmieci to najmniej istotna sprawa. Nie uchylam się od ponoszenia kosztów nawet gdyby były dwukrotnie wyższe. Rzecz w tym że brak rozliczeń a ja chcę wiedzieć za co płacę. Dlatego w tym roku 10-go wpłacam zaliczkę wg własnego uznania i w ostatnim dniu miesiąca za wodę wg wskazań licznika.

wwwinyl

To, że firma odbierająca śmieci stosuje stawkę od osoby świadczy, że tej opłaty nie będzie trzeba płacić w sytuacji gdy spełnione zostaną łącznie trzy poniższe warunki:
- właściciel poinformuje zarządcę, że lokal będzie nie zamieszkany od ... do... (liczba miesięcy)
- zmiana liczby osób zgłoszona przez zarządcę w firmie odbierającej śmieci potwierdzona zostanie podpisaniem aneksu do umowy na wywóz nieczystości
- data zwolnienia z opłat za wywóz nieczystości z lokalu to data obowiązywania podpisanego aneksu.

Możliwość przywrócenia korzystania ze śmietnika może nastąpić dopiero od dnia wejścia w życie nowego aneksu podpisanego z firmą odbierającą śmieci.
Na wypadek gdy pojawisz się w mieszkaniu w "zastrzeżonym okresie nieobecności" nie przysługuje ci prawo do korzystania z pojemników na wywóz nieczystości.
To prawo nie przysługuje również innym osobom, pełnomocnikom, najemcom itp.

Jarku! Każda wspólnota ma swój regulamin rozliczania mediów i ma prawo rozliczać w sposób dowolny.
Ty napisałeś tak kategorycznie jakby to był przepis bezwzględnie obowiązujących wszystkich.