utrzymanie ulic, chodników i placów zabaw

c.edmund

Deweloper wybudował osiedle 12.jednopiętrowych, wielorodzinnych domów i je ogrodził, tworząc osobne osiedle. Przedziela je na pół, środkiem, ulica osiedlowa z chodnikiem. Z czasem wyodrębniło się z tego 12 wspólnot mieszkaniowych; z ogródkami z jednej i miejscami parkingowymi z drugiej strony. Niestety, biegnąca środkiem ulica z chodnikiem jest niby wszystkich i zarazem niczyja. Nie ma komu jej sprzątać ani konserwować, bo żaden dokument mieszkańców, ani tym bardziej naszego Zarządcy do tego nie zobowiązuje. Podobnie sprawa ma się z trzema placami zabaw dla dzieci, usytuowanych na obrzeżach osiedla.
Jakim dokumentem zobowiązać wszystkich mieszkańców osiedla do łóżenia na utrzymanie ulicy i placów zabaw.

MirekL

Mam podobną sytuację. 4 wspólnoty sąsiednie i ulica osiedlowa. Każdy z właścicieli ma w akcie notarialnym udział w działce, która jest ulicą. Oznacza to,że ulica jest własnością 118 włascicieli. Dogadaliśmy się (zarządy wspólnot),że wspóluczestniczymy (Wspólnoty) w kosztach oświetlenia tej ulicy. Życie nas do tego zmusiło,inaczej byśmy mieszkali w ciemnościach. To funkcjonuje. Moja wspólnota jako największa, podpisała umowę z ZE ,otzrymuje faktury i obciąża proporcjonalnie pozostałych. Nie ma jednak chętnych do podjęcia roli wspólnoty odpowiedzialnej za ulicę. Tu mogą być powazne problemy, remonty, ewentualne stłuczki i roszczenia kierowców. Myślę, że ta zima skłoni członków (kierowców) do współpracy. Trzeba by ten problem wskazać na zebraniach wszystkich wspólnot. Jeżeli będzie dobra wola. Kto wie?:bigsmile:

c.edmund

Zaproponowałem aby wszystkie wspólnoty podjęły uchwały w sprawie łóżenia na utrzymanie ulicy i placów zabaw, a potem na tej podstawie ich zarządy podpisały z zarządcą wspólnot osobną umowę o utrzymanie wymienionych części wspólnych w należytym stanie technicznym i porządku. Niektórzy przedstwiciele wspólnot oświadczyli, że będzie to niezgodne z obowiązującym prawem. Czy tak rzeczywiście jest?

MirekL

Być może tak, ale zgodne z logiką.Niewyobrazam sobie zebrania wszystkich właścicieli ulicy czy placów zabaw. Nie ma wspólnot ulicznych i placów zabaw. Jeżeli będą przeciwnicy niech skarżą do sądu. Jestem ciekaw ich uzasadnień.
:bigsmile:

wwwinyl

A do kogo należy grunt na którym jest ulica?

c.edmund

Grunt należy do wszystkich i zarazem do nikogo. Tłumaczę dlaczego. Deweloper na działce, która ma oczywiście numer notarialny, wybudował osiedle skladające sie, jak napisałem wcześniej, z 12 niewielkich bloczków. Osiedle ogrodzono i zainstalowal szlabany działające na pilota. Potem całą działkę podzielił na mniejsze, z których powstało 12 samodzielnych wspólnot mieszkaniowych. Ale działki wspólnot wyrysowano tak, że opis notarialny każdej z 12 wspólnot objął tylko tereny bezpośrednio przyległe do budynków( ogrodki i miejsca parkingowe), a ulica z chodnikiem oraz place zabaw pozostały jakby niczyje. Domyślam się, że sytuacja ta powstała chyba z winy dewelopera. Zarządca naszych wspólnot nie może zająć się konserwacją i naprawą tych obiektów, bo nie ma tego zapisanego w umowie ze wspólnotami. Z kolei niektóre zarządy wspólnot twierdzą, że nie mogą zlecić zarządcy umową opieki nad czymś, co nie należy notarialnie do ich wspólnoty mieszkaniowej.
Stąd moje pytania o prawny przepis, który by tę sytuację patową ostatecznie rozwiązał.

owner

[cite] c.edmund:[/cite]na działce, która ma oczywiście numer notarialny,

Ewidencyjny, z ewidencji gruntów i budynków.

[cite] c.edmund:[/cite]działki wspólnot wyrysowano tak, że opis notarialny każdej z 12 wspólnot objął tylko tereny bezpośrednio przyległe do budynków( ogrodki i miejsca parkingowe), a ulica z chodnikiem oraz place zabaw pozostały jakby niczyje.

Sprawdź w akcie notarialnym czy nie masz udziałów w tej nieruchomości (działce gruntu pod drogą i placem zabaw). Często tak to jest robione: nabywca lokalu kupuje lokal i ewentualne pomieszczenia przynależne (odrębna własność), wraz z nimi - udział w nieruchomości wspólnej (współwłasność z innymi członkami wspólnoty) oraz udział w gruncie pod drogą (ewentualnie pod parkingiem, placem zabaw itp.), służącym wszystkim wspólnotom (współwłasność w częściach ułamkowych wszystkich właścicieli lokali z osiedla, ze wszystkich wspólnot).

Może też być tak, że droga jest współwłasnością właścicieli lokali tylko z jednej wspólnoty, którzy mają ustanowioną służebność gruntową (droga konieczna) na rzecz pozostałych właścicieli lokali z pozostałych wspólnot. Jeśli tak, to służebność mają wpisaną w aktach notarialnych i w księgach wieczystych.

Trzeba to sprawdzić, najlepiej w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego - musisz jednak znać numery ksiąg wieczystych nieruchomości wspólnych wszystkich wspólnot. Jeżeli jest ustanowiona służebność, to jest nią obciążona któraś z nieruchomości wspólnych - mówiąc potocznie, "grunt którejś ze wspólnot".

Wtedy dowiesz się, kto jest właścicielem działki pod drogą i tym samym, na kim ciąży obowiązek utrzymania drogi. Jest mało prawdopodobne, żeby ten grunt nie należał do nikogo. Albo występuje jedna z sytuacji, które opisałem wyżej, albo grunt jest nadal własnością dewelopera, bo zapomniał go sprzedać - ale to wydaje się zupełnie nieprawdopodobne
Jak już ustalisz właściciela gruntu, pogadamy o przepisach. Z tym, że sam przepis niczego nie rozwiązuje. Znalezienie odpowiedniego rozwiązania (ustalenia sposobu sprawowania zarządu) należy do właściciela (właścicieli) tej nieruchomości.

wwwinyl

Skoro żaden z właścicieli nie ma udziału w gruncie na którym leży droga, to droga jest własnością dewelopera.

owner

[cite] wwwinyl:[/cite]Skoro żaden z właścicieli nie ma udziału w gruncie na którym leży droga, to droga jest własnością dewelopera.

Zgadzam się, z jednym zastrzeżeniem: nie "skoro", bo tego nie stwierdzono, lecz "jeśli".

wwwinyl

Oczywiście, że masz rację, ale jak zwykle opieramy się tylko o słowa.

Ale działki wspólnot wyrysowano tak, że opis notarialny każdej z 12 wspólnot objął tylko tereny bezpośrednio przyległe do budynków( ogrodki i miejsca parkingowe), a ulica z chodnikiem oraz place zabaw pozostały jakby niczyje.

owner

ulica z chodnikiem oraz place zabaw pozostały jakby niczyje

Z tych słów nic pewnego nie wynika.
Są 3 możliwości, o których pisałem wyżej:
1) c.edmund ma udział w tej nieruchomości, ale o tym nie wie (nie doczytał w akcie notarialnym),
2) cała droga jest własnością właścicieli lokali z innej wspólnoty i jest obciążona służebnością,
3) deweloper gapa zapomniał dopisać udział w "terenie zewnętrznym" nabywcom lokali lub ustanowić służebność, więc droga i plac zabaw nadal są jego własnością.

Zarządca

Proszę udać się do katastru, pobrać mapę ewidencyjną, ustalić numery ksiąg wieczystych, tj.
- macierzystej - to księga urządzona dla nieruchomości gruntowej, na której wzniesiono budynki. Jej numer znajduje się ponadto w umowie zakupu lokalu ( w akcie notarialnym, przy oświadczeniu sprzedającego).

Następnie należy sprawdzić wszystkie księgi wieczyste powstałych w wyniku podziału nieruchomości.
To pozwoli ustalić stan faktyczny. Droga musi być czyjąś własnością, deweloper mógł się też zrzec prawa własności do niej (obecnie przepis art. 179 par. 1 k.c. został przez TK uchylony).

owner

[cite] Zarządca:[/cite]deweloper mógł się też zrzec prawa własności do niej (obecnie przepis art. 179 par. 1 k.c. został przez TK uchylony).

Wówczas właścicielem drogi zostałaby gmina. Ale to mało prawdopodobne. Przepis art. 179 kc utracił moc 15 lipca 2006 r., czyli 3,5 roku temu. Zrzeczenie się mogłoby nastąpić najwcześniej po podziale gruntu na mniejsze nieruchomości (późniejsze NW wspólnot). Z postu założyciela wątku wynika jednak, że to nowe osiedle, a więc raczej małe są szanse, żeby stało się to przed 15.07.2006 r.

c.edmund

Dziękuję wszystkim za podpowiedzi i wyjaśnienia. Po dokładnym przeczytaniu mojego aktu notarialnego i sprawdzeniach uzupełniających już wiem, że wszyscy właściciele lokali mają cząstkowy udział w: chodnikach, ulicy, zainstalowanych na niej wiatach śmietnikowych oraz placach zabaw. Więc sprawa własności tychże została wyjaśniona. Zatem na nas wszystkich ciąży obowiązek łożenia na utrzymanie części wspólnych. Ale jakim sposobem obowiązek ten wyegzekwować, gdyż znależli się i tacy, którzy oświadczyli, że płacić na to nie będą(,,nie, bo nie''). Ponadto, czy każdy z nas właścicieli ma podpisać osobną umowę z zarządcą wspólnot o utrzymanie tych części wspólnych, czy też w naszym imieniu mogą zrobić to zarządy poszczególnych wspólnot mieszkaniowych?

owner

Zarządy wspólnot mogą to robić tylko po otrzymaniu indywidualnych pełnomocnictw od każdego ze współwłaścicieli. Ale wspólnoty nie mogą uchwalać zaliczek na utrzymanie cudzej nieruchomości. Grunty te nie są częścią ich nieruchomości wspólnych.

Sprawa jest trudna, bo przy podejmowaniu decyzji współwłaściciele tych nieruchomości muszą kierować się przepisami Kodeksu cywilnego o współwłasności:

Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Art. 200. Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.

Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Art. 202. Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Art. 203. Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Art. 204. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów. (...)

Art. 207. Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Art. 208. Każdy ze współwłaścicieli nie sprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu.

Art. 209. Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

Zarządca

Pomocne orzecznictwo:
Uchwała z dnia 20 listopada 2009 r. (sygn. akt III CZP 95/09).
"Składnikiem nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) nie może być udział we współwłasności nieruchomości sąsiedniej."