patozarządcy - jak ukrócić proceder?
wojtekna102
Użytkownik
Gdyby ktoś poprosił Was o opinię, jak powinny brzmieć zapisy w UoWL, dotyczące zarządu powierzonego – chodzi o sytuacje, gdy deweloper w aktach notarialnych przeniesienia własności powierza samemu sobie albo swojej firmie córce zarząd nad nieruchomością wspólną i aby to ukrócić, bo jest konfliktem interesów – jakie powinno być zastosowane rozwiązanie?
Do poczytania ciekawy artykuł: https://bezprawnik.pl/patozarzadcy-wspolnot/
Do poczytania ciekawy artykuł: https://bezprawnik.pl/patozarzadcy-wspolnot/
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Może być za pomocą formuły "ilekroć", skoro ona w ustawie już jest. Więc mamy, oczywiście bez "nabywcy lokalu":
1b. Ilekroć w ustawie jest mowa o deweloperze, należy przez to rozumieć przedsiębiorcę, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa własności nieruchomości i przeniesienia tego prawa na nabywcę nowego właściciela lokalu.
Z art 18.1 wykreślamy fragment: „(...) w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo(..)”. W umowie sprzedaży sprzedajemy i kupujemy lokale. Nie ustanawiamy w niej sposobu zarządu.
Następnie uzupełniamy art 18.1 o art 18.1a w brzmieniu:
W przypadku, gdy pozwolenie na użytkowanie obiektu uzyskuje deweloper, jest on (tymczasowym) zarządcą sprawującym zarząd nieruchomością wspólną w okresie do trzech miesięcy od daty uzyskania tego pozwolenia.
Słowo tymczasowym w nawiasie dałem na wyrost, dla zrozumienia. W ustawie takiego określenia być nie może.
Oraz dodajemy 18.1b w brzmieniu:
Po upływie okresu, o którym mowa w art. 18.1a, właściciele lokali w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, określają sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
Potem dajemy też, kontrowersyjny w tym układzie, art 18.1c:
W przypadku, gdy zarządcą sprawującym zarząd nieruchomością wspólną jest deweloper na podstawie art. 18.1a, w przypadku braku odmiennych postanowień umownych pomiędzy właścicielami wyodrębnionej hali garażowej, zarządcą (tej hali) tego lokalu, w okresie o którym mowa w art. 18.1a, jest także deweloper.
Zapis kontrowersyjny, ale przypominamy sobie wreszcie, że są wyodrębnione, a często bezpańskie hale.
W art 29 dodajemy punkt 1f.
1. (Deweloper jako) Zarządca sprawujący zarząd nieruchomością wspólną na podstawie art. 18.1a, może po upływie okresu sprawowania swojego zarządu, rozliczyć pomiędzy właścicieli w stosunku do ich udziałów, koszty własne, które poniósł w tym okresie na rzecz utrzymania nieruchomości wspólnej.
2. Na potrzeby rozliczenia deweloper przyjmuje stan udziałów aktualny na ostatni dzień rozliczanego okresu.
I potem na różnych forach wypisują dyrdymały.
W jakim celu byłby ten fragment ? Jako opłata za zarządzanie, gdy nie ma jeszcze czynszu?
Samej instytucji zarządu powierzonego nie likwiduje tylko przesuwa jego pojawienie w czasie o trzy miesiące. W praktyce instytucja powierzonego straciłaby na znaczeniu, ponieważ ludzie jeśli maja wybór - wybierają zarząd spośród właścicieli lokali.
Niestety na właścicieli nakłada od razu duży obowiązek. Obowiązek myślenia o wspólnocie od razu. Zanim mleko się rozleje. A nie przed upływem okresu gwarancji.
Nie uderza w solidnych deweloperów. Uderza w niesolidnych.
Zwrot kosztów przedsiębiorcy nie jest żadną opłatą. Chodzi o koszty poniesione na nw w okresie gdy wspólnota już istnieje z mocy prawa, a więc istnieją już części wspólne nieruchomości (oraz udziały) ale jeszcze faktycznie nie funkcjonuje.
Deweloper to nie instytucja charytatywna. Ma prawo do zwrotu swoich kosztów. Żaden deweloper nie zrezygnuje ze swoich pieniędzy. Przy czym tutaj warto rozróżniać pojęcie kosztów od nakładów. Zwrot kosztów nie jest kontrowersyjny. Dotąd działał na zasadzie zasad ogólnych, przy zastosowaniu zasady udziałowej wziętej już z ustawy.
Można tego rozliczenia nie wrzucać do ustawy, ale bez tego zapisu zabezpieczającego podstawowy interes deweloperów, masz w praktyce zachowania patologiczne na rynku, takie jak np. świadome przeciąganie w czasie uruchomienia wspólnoty przez firmę córki dewelopera i przerzucanie części kosztów nw dewelopera już na moment po uruchomieniu naliczeń na właścicieli. Pojawiają się dodatkowe obciążenia w "czynszu", np. po dwóch latach od pojawienia się pierwszego właściciela we wspólnocie. Czyli mieszanie finansów dewelopera z finansami wspólnoty, które przeciętny właściciel po tych dwóch latach rozumie już tylko jako kradzież i oszustwo.
Przerabialiśmy to na forum. Deweloper dwa lata zbierał swoje koszty, głównie za wywóz śmieci kontenerami w systemie "na telefon" oraz koszty ogrzewania części wspólnych (półtorej zimy). Po dwóch latach księgowość spółki firmy córki dewelopera sporządziła obciążenie dodatkowe już dla właścicieli w ramach naliczeń "czynszowych". W tym i dla tych, którzy w ogóle nie mogli skorzystać z tych kontenerów, bo nie byli jeszcze właścicielami. A poprzedniej zimy mieszkali gdzie indziej. Ludzie zapłacili za swoje śmieci w ramach zaliczek wspólnocie, oraz za stare śmieci opłacone dawno temu przez dewelopera. Wszystko w ramach naliczeń już wewnętrznych wspólnoty. Następnie spółka córka córki przelała kwotę za stare śmieci deweloperowi. Czyli tacie. Żeby mu się budowa lepiej spięła i do czego, powtarzam, miał prawo. Bo oczywiście pierwsze kontenery głównie wywoziły materiały z budowy, następne wywoziły i z budowy i z remontów mieszkań, a dopiero ostatnie już wywoziły śmieci tylko z mieszkań.
Niby wszystko zgodnie z prawem, nie ma oszustwa bo nikt nie śledzi co się dzieje z kontenerami w okresie przejściowym z wyjątkiem ich ilości. Ale finanse dwóch podmiotów zostały dokładnie pomieszane. A cała operacja mocno spóźniona i kosztem części właścicieli.
Jak masz wspólnotę budowaną w dwóch etapach, to problem się dodatkowo komplikuje, bo obydwa podmioty współpracują o wiele dłużej niż te moje trzy miesiące. Deweloperzy i ich córki korzystają tutaj z całkowitej dowolności w przyjmowaniu rozwiązań.