okres deweloperski zaliczki na utrzymanie nieruchomości
TomaszZ
Użytkownik
Witam, bardzo ciekawe forum, interesuje mnie temat naliczania przez dewelopera zaliczek na utrzymanie budynku w okresie przejściowym. Znalazłem kilka wątków, ale temat wydaję się absurdalnie wręcz skomplikowany. Oto moja sytuacja.
- Lokal odebrany 02.2023
- W AN wpisany 01.2024 jako ostateczny termin przekazania własności przez dewelopera
- Za okres 02.23-dziś firma zarządzająca wybrana przez dewelopera nalicza koszty 22zł/m2/msc. Zwykły blok bez silowni, sauny, nawet ochroniarza.
- Firma zarządzająca wysyła faktury na adres email którego nie sprawdzałem
- Z racji braku faktur nie płaciłem. Na protokole odbioru był nr konta do wpłat, ale brak konkretnej kwoty do zapłaty.
- Deweloper poinformował niedawno o długu - kilkanaście tysięcy (grozi sądem i odsetkami)
- Otrzymałem faktury z pozycjami: woda, ogrzewanie, wywóz śmieci, sprzątnie, administrowanie, konserwacja części wspólnych. Prawie wszystkie pozycje liczone od m2 mimo że działają liczniki.
1. Czy deweloper może naliczać dowolnie duże koszty w okresie przejściowym?
2. Czy mogę na tym etapie wymagać od dewelopera przedstawienia realnych kosztów jakie ponosił i ew. ich pokrycia w wymiarze mniejszym niż zaliczki?
3. Czy deweloper może warunkować przeniesienie własności wcześniejszym uregulowaniem długo z odsetkami? Boje się że deweloper zniknie z pieniędzmi, a własności i tak nie przeniesie.
Moja opinia jest taka że ustawa deweloperska to żart. Dewloper robi na nas kase, więc nie zależy mu na szybkim przekazaniu własności. Nie ma żadnych kar umownych za opóźnienia w przekazaniu własności, więc może opóźniać jak najdłużej. Jednocześnie jak rozumiem samo uzyskanie aktu własności nic nie znaczy. Dalej zarządza firma wybrana przez dewlopera która prawdopodobnie nie obniży zaliczek. Dramat...
Dziękuje z góry za porady i pozdrawiam
- Lokal odebrany 02.2023
- W AN wpisany 01.2024 jako ostateczny termin przekazania własności przez dewelopera
- Za okres 02.23-dziś firma zarządzająca wybrana przez dewelopera nalicza koszty 22zł/m2/msc. Zwykły blok bez silowni, sauny, nawet ochroniarza.
- Firma zarządzająca wysyła faktury na adres email którego nie sprawdzałem
- Z racji braku faktur nie płaciłem. Na protokole odbioru był nr konta do wpłat, ale brak konkretnej kwoty do zapłaty.
- Deweloper poinformował niedawno o długu - kilkanaście tysięcy (grozi sądem i odsetkami)
- Otrzymałem faktury z pozycjami: woda, ogrzewanie, wywóz śmieci, sprzątnie, administrowanie, konserwacja części wspólnych. Prawie wszystkie pozycje liczone od m2 mimo że działają liczniki.
1. Czy deweloper może naliczać dowolnie duże koszty w okresie przejściowym?
2. Czy mogę na tym etapie wymagać od dewelopera przedstawienia realnych kosztów jakie ponosił i ew. ich pokrycia w wymiarze mniejszym niż zaliczki?
3. Czy deweloper może warunkować przeniesienie własności wcześniejszym uregulowaniem długo z odsetkami? Boje się że deweloper zniknie z pieniędzmi, a własności i tak nie przeniesie.
Moja opinia jest taka że ustawa deweloperska to żart. Dewloper robi na nas kase, więc nie zależy mu na szybkim przekazaniu własności. Nie ma żadnych kar umownych za opóźnienia w przekazaniu własności, więc może opóźniać jak najdłużej. Jednocześnie jak rozumiem samo uzyskanie aktu własności nic nie znaczy. Dalej zarządza firma wybrana przez dewlopera która prawdopodobnie nie obniży zaliczek. Dramat...
Dziękuje z góry za porady i pozdrawiam
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Zarządca może naliczać zaliczki uzasadnione ponoszonymi kosztami własnymi dewelopera. Działa tutaj kodeks cywilny.
Tzn. jest dla niektórych mocno kontrowersyjne, czy zarządca może naliczać zaliczki na poczet kosztów cudzego podmiotu. W ustawie jest mowa wprawdzie o kosztach utrzymania nw, ale ustawa nie przewiduje sytuacji, że te koszty pierwotnie ponosi kto inny, a następnie są one uwzględnione w systemie naliczeń wspólnoty, tak, jakby były kosztami wspólnoty. Jest to rodzaj fikcji uzupełniającej lukę w ustawie. Uzupełnianie tej luki w umowie o zarządzanie (czuli bez uchwały) byłoby moim zdaniem nadużyciem prawa. Z dwojga złego lepiej w takiej umowie, niż w ustaleniach "na gębę" pomiędzy deweloperem, a zarządca powierzonym.
Nie wiem czy jakiś sąd wypowiedział się już na ten temat?
Żeby było jasne - chodzi tu o to kto technicznie obsługuje te operację. Czy nie powinien być to deweloper, a nie zarządca?
Za pomocą dokumentów własnych, a nie za pomocą zastosowanych w księgowości wspólnoty?
Są zarządcy, którzy z ostrożności procesowej starają się unikać takich zaliczek. A jeśli już, to za pomocą osobnej uchwały. Z kolei, gdyby taka uchwała była - pewnie nie trafiłbyś na to forum.
Jedenaście miesięcy - cholernie długo...
Z powodu długości tego okresu dopiero w przyszłym roku okaże się kto na końcu stanie się czyim dłużnikiem. Czy własciciel którzy płacili zaliczki na bieżąco, czy deweloper? Po zimie, po rozliczeniu kosztów ciepła. Bo rozumiem ze ponaliczano za ciepło jakieś pierwsze ryczałty. Ciepło było już rozliczane np. przed obecną zimą, czy całe ciepło dopiero będzie rozliczone - po drugiej zimie? Jeśli to drugie, to rozliczenia ogólnego za okres przejściowy spodziewałbym się raczej na wiosnę przyszłego roku najszybciej. Ponieważ zwrot kosztów zużytego ciepła przez nw bardzo będzie interesował dewelopera. Chociaż uwaga: w przypadku ciepła zwrot będzie też prawdopodobnie tytułem całego ciepła, nie tylko zużytego w nw.
2. Czy mogę na tym etapie wymagać od dewelopera przedstawienia realnych kosztów jakie ponosił i ew. ich pokrycia w wymiarze mniejszym niż zaliczki?
Pokrycia kosztów w mniejszym wymiarze możesz żądać dopiero w wyniku rozliczenia zaliczek.
Na tym etapie rok księgowy jest nadal otwarty. Proponuję od lutego dowiadywać się jak i kiedy deweloper (rękoma zarządcy) zamierza rozliczyć tak długi okres przejściowy.
Jak? Prawdopodobnie według stosunku do udziałów. Prawdopodobnie, ponieważ o tym zdecyduje deweloper. Zastosuje udziały, jeżeli sam będzie miał swój udział odpowiednio niski. Jeśli uzna, że jest odpowiednio jeszcze wysoki, to albo zaczeka z rozliczeniem, albo zastosuje inny podział. Albo rozliczy cały okres na dwa podokresy. Prawo daje tutaj deweloperowi zupełną dowolność. Tutaj już przygotuj się na zdziwienia, ponieważ wasz okres jest zaplanowany już z góry że będzie długi. Precyzyjnie wskazano, że wyniesie aż jedenaście miesięcy. Jest bardzo długi, a im on jest dłuższy, tym więcej cudów na kiju w takim rozliczeniu.
Jeżeli zastosuje udziały - to ustali je na wg stanu na dzień wykonania rozliczenia. A wtedy w rozliczeniu wezmą udział właściciele, którzy zawarli pierwszą umowę np. teraz w grudniu. Pytanie znowu na jakich zasadach? Na takich samych jak Ty, który dysponujesz lokalem już blisko rok? Czy na innych?
Kiedy? Będzie dążył do ujęcia całego okresu luty 2023 - styczeń 2024 w jednym rozliczeniu. Więc luty jest teoretycznie pierwszą realną datą tego rozliczenia. W praktyce prędzej będzie to kwiecień przyszłego roku. Ale jeśli księgowość wspólnoty zostanie założona w terminie jeszcze późniejszym, to dojdzie jeszcze jeden powód dla przedłużenia okresu. Coś pójdzie nie tak, to rozliczą was na przykład za rok, licząc od dzisiaj, choć wspólnota będzie już od dawna normalnie działała. Pomijając już problem z pierwszym rozliczeniem ciepła.
3. Czy deweloper może warunkować przeniesienie własności wcześniejszym uregulowaniem długo z odsetkami? Boje się że deweloper zniknie z pieniędzmi, a własności i tak nie przeniesie.
Nie może. Za przedmiot umowy już zapłaciłeś. Może dochodzić długu. Tzn. długu czasami dochodzi zarządca w imieniu wspólnoty.
Ale bez pełnomocnictwa do dochodzenia cudzej należności udzielonego przez dewelopera? Nie za bardzo. Powinien dochodzić deweloper. Szczególnie jeśli operacja zorganizowana została na zasadzie "na gębę".
Kto będzie zarządzał po okresie przejściowym , to masz wskazane w akcie notarialnym, który podpisałeś. Lub w projekcie tego aktu który już masz. Masz tam wskazany i sposób zarządu na najbliższy okres i z nazwy masz tam wskazaną firmą, której wraz z deweloperem, powierzyłeś zarząd nw przy okazji zakupu lokalu. A zrobiłeś to przy okazji zakupu lokalu, nie za bardzo świadomy tego na co się zgadzasz, a nie później, ponieważ polskie prawo na to pozwala. Tak się składa, że przy okazji zakupu pojedynczych lokali właściciele wskazują nie tylko sposób zarządu nieruchomością wspólną, ale też konkretnego zarządce tzw.powierzonego. Nie wiedząc raczej czym jest ten sposób, ani kto lub co będzie zarządcą.
Zakładam , że jakieś lokale jednak zmieniły już właściciela. Wystarczy, że jeden. Ponieważ tylko w takiej sytuacji już istnieje wspólnota i może pojawić się zarządca, oraz tylko wtedy istnieje nw i deweloper opłaca koszty nw. Jeśli żaden lokal nie zmienił właściciela, to z twojego punktu widzenia po prostu trwa budowa i w razie braku ustaleń umownych w tym zakresie nie ma mowy o ponoszeniu kosztów budowy przez przyszłych właścicieli. I nie mówimy o tzw. okresie przejściowym, bo jeszcze go nie ma.
Masz trzy okresy. Budowę, okres przejściowy od powstania wspólnoty z mocy prawa i okres od faktycznego założenia wspólnoty.
W idealnej sytuacji tego środkowego okresu może nie być. W praktyce jest prawie zawsze.
Poza tym rzadko się zdarza żeby deweloper wpuścił na budowę (do lokali) obcych ludzi, albo żeby zatrudniał zarządce obiektu jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowania. Nie spotkałem także zarządcy, który wprowadziłby system naliczeń dla osób, które nie są jeszcze właścicielami lokali bądź nie dysponują umową przedwstępną.
Jeśli masz legalizowane liczniki, to możesz żadać rozliczenia mediów wg liczników + np. różnice wodomierzowe. Z tym, że zazwyczaj to się robi na koniec roku.
Przejrzałem AN (umowa deweloperska). Nie ma tam za wiele na temat zarządzania nieruchomością. Szkiców AN przeniesienia własności brak.
" Od dnia wydania lokalu na nabywce przechodzą wszelkie obowiązki związane z utrzymaniem lokalu oraz nieruchomości wspólnej, a w szczególności nabywa zobowiązuje się do pokrycia wszelkich kosztów związanych z eksploatacją or utrzymaniem lokalu oraz nieruchomości wspólnej, w tym kosztów dostaw mediów, utrzymania czystości, wywozu smieci. Nabywa zobowiązany będzie do uiszczenia zaliczek na poczet pokrycia powyższych kosztów na rzecz dewelopera lib na rzecz powołengo przez dewelopera administratora, które następnie będa rozliczna według faktycznego zużycia."
"Nabywa wyraża zgodę na dokowanie przez dewelopera lub zarząd wspólnoty mieszkaniowej ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspolnej, po uzyskaniu wypisow z kartotetki lokali uwzgledniajaych powierzchnie wszystkich lokali wydzielonych z budynku oraz w umowie przeniesienia i umowie sprzedaży - ustanowić dewelopera oraz zarzad wspoloty mieszkaniowej i upowaznic ich do dokonania wyzej opisanej czynnosci"
- Na fakturach widnieje deweloper - sa tylko wysylne przez zarzadce (z jego email)
- "Bo rozumiem ze ponaliczano za ciepło jakieś pierwsze ryczałty" nic mi nie wiadomo, deweloper jest bardzo skąpy w komunikacji. Ciagle tylko powtarzaja ze nie moge jeszcze przeniesc wlasnosci. Licznik został spisany przy odbirze lokalu. Lokal w trakcie wykonćzenia więc jego wskaznie prawie sie nie zmieniło.
- " Pokrycia kosztów w mniejszym wymiarze możesz żądać dopiero w wyniku rozliczenia zaliczek." czyli teoretycznie nawet 1-2 lata?
- " Zakładam , że jakieś lokale jednak zmieniły już właściciela. Wystarczy, że jeden" Czy da się to jakoś sprawdzić? Pytałem sąsiadów. Nikt nic nie wie na ten temat. Przypuszczam ze w KW tez nic nie bedize z powodu długiego czekania na wpis w Warszawie (nawet rok). Pytanie dewelopera o cokolwiek nie ma sensu - nie odpowie.
Jeszcze raz dziękuje za poświęcony czas. Chociaż niestety widzę dwie opcje. Płacić te prawie 2000zł/msc i mieć swiet spokój i ew. kiedyś uzyskać zwrot (kto mi odda pieniadze jesli deweloper updanie?) albo wynająć prawnika i szykować się na wieloletnią batalie...
" Kupujący zobowiązuje się ponosić koszty eksploatacje zwiazane z utrzymaniem lokalu oraz utrzymanie części wspolnych nieruchomości i opłacanie na poczet tych kosztów zaliczkę eksploatacyjna. Przy czym wpłacone zaliczki zostaną rozliczone za okres od odbioru lokalu do powstania wspolnoty mieszkaniowej zgodne z poniesionymi i udokumentowanymi kosztami utrzymania nieruchomości stosowanie do udziałów lokali w nieruchomości wspólnej"
Ciekawa sprawa. Jak interpretować powstanie wspólnoty mieszkaniowej. Przeniesienie własności pierwszego lokalu? Jesli to nastąpiło to deweloper powinien udokumentować koszty. Jesli nie, to jest to nadal plac budowy???
https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/eukw_prz/KsiegiWieczyste/wyszukiwanieKW?komunikaty=true&kontakt=true&okienkoSerwisowe=false
Powinieneś mieć nr KW gruntowej. Wchodzisz i w dziale własność sprawdzasz czy deweloper ma 100 %. Popatrz u góry na wzmianki. Jeśli jest wpisana wzmianka, to znaczy że już nastąpiło przeniesienie własności.
Ale do czasu podpisania Twojej umowy przeniesienia własności WM nie jest dla Ciebie stroną w sprawie. Stroną dla Ciebie jest deweloper.
Zobowiązałeś się płacić za utrzymanie lokalu (woda, śmieci, ciepło) i utrzymanie części wspólnych ( prąd na klatce, utrzymanie czystości, ubezpieczenie cześci wspólnych, przeglądy budowlane, koszty bankowe, wynagrodzenie zarządcy itd. )
Jeśli przez 10 miesięcy ignorujesz pisma zarządcy, to skąd zarządca może wiedzieć, że zaliczki np. za wodę są za wysokie?
Masz tam jakieś miejsce postojowe?
Zarządca wystawia Ci fakturę? Przeanalizuj jej składniki.
I wtedy porównaj z opłatami w innych wspólnotach.
Chodzi właśnie o środkowy okres, deweloperski. Tutaj przez "powstanie wspólnoty" rozumie się moment w którym wspólnota ma pozakładane uprzędzenia księgowe i wykonane naliczenie własnych zaliczek za pierwszy miesiąc. Według planu waszego dewelopera i waszego zarządcy ten moment powinien nastąpić gdzieś na przełomie stycznia/lutego przyszłego roku. Najkrócej okres przejściowy ma potrwać więc co najmniej 11 miesięcy.
Natomiast wspólnota z mocy prawa istnieje już moim zdaniem od lutego 2023. Przypuszczalnie od 1 lutego br. Jeden lokal mieszkalny lub użytkowy już sprzedano (umową przedwstępną) i na papierze wspólnota już istnieje.
Powyżej zacytowałeś dwa artykuły z aktu i one są także standardowe.
Pierwszy zawiera nieścisłość, ponieważ, zgodnie z prawem część zaliczek zostanie rozliczona w stosunku do udziałów, a tylko zaliczki na media zostaną rozliczone w stosunku do zużycia.
Zaletą zapisu jest, że on ustanawia administratora do rozliczenia zaliczek okresu przejściowego. Wadą tej zalety jest to że mowa o administratorze, który w istocie jest zarządcą nieruchomości powołany na podstawie art 18.1. Podmiotem, który będzie zarządcą powierzonym także po okresie przejściowym. Także pisanie tutaj o administratorze to tylko mętlik pojęciowy.
Bardzo dobrze że dokumenty pochodzą formalnie od dewelopera i konto podane jest kontem dewelopera.
Drugi zapis to czysty bełkot, ale wiadomo o co chodzi. Chyba nie dokładnie przepisałeś ten zapis , ale chodzi tam o ustalenie kryterium udziałowego dla rozliczenia oraz upoważnienie dewelopera do ustalenia wysokości udziałów.
To znowu tylko czyste formalności i wadą tego zapisu jest to, że nie wskazano wyraźnie momentu dla ustalenia wysokości udziałów. Chodzi tu o datę wykonania rozliczenia zaliczek, a w praktyce chodzi o pieniądze, tj. o to, jak duża część kosztów wróci do dewelopera. I żeby jak najmniej zwrócić właścicielom, a najlepiej, żeby wszyscy trochę podopłacali.
Jeśli deweloperowi nie pójdzie sprzedaż do końca stycznia i jego udział ustalony na ten zakładany wstępnie dzień 1.02.2023 (?) będzie wysoki, to może się okazać, że rozliczenie odsuną w czasie. Dlatego nie podano żadnej daty w tym zapisie, a mowa jedynie o tym, co oczywiste.
Decyzja należy do Ciebie.
1. Zaraz przyjdzie drugie wezwanie do zapłaty. Zadłużenie wysokie.
2. Czeka was rozliczenie okresu przejściowego. W nim będziesz miał prawdopodobnie nadpłatę z tytułu zużycia mediów, głównie ciepła, którego wcale nie zużywasz. Możesz sobie wziąć jedną z faktur, przemnożyć kwotę za CO razy jedenaście odjąć np. 1/3 tytułem kosztów ogrzewania klatek i mniej więcej oszacować, że wyniku rozliczenia zadłużenie o tyle mniej więcej zmaleje. Pi razy drzwi.
Rożnicę możesz już spokojnie zapłacić, ponieważ w sądzie nie masz niczego do szukania.
Mnie ciekawi jedynie, dlaczego założono, że okres przejściowy będzie akurat taki długi. I dlaczego jak miał być taki długi, to nie założono, że zakończy się równo z końcem roku obrachunkowego?
Może obok trwa drugi etap budowy?
Zapis z protokołu zawiera ważny kruczek. Piszą tam o "wpłaconych zaliczkach". Jeśli Ciebie , jako notorycznego dłużnika potraktują w tym rozliczeniu indywidualnie i zbadają że wpłaciłeś zero zaliczek, to to rozliczenie niczego ci nie da. Zadłużenie znacząco wzrośnie.
Jak ludzie płacą, to te rozliczenia wykonywane są standardowo - według naliczeń. Ale jak się ktoś tam na ciebie wkurzy, to przebada twoje wpłaty. Bo jest napisane "wpłacone". I dostaniesz figę z makiem, a nie zwrot za ciepło.
Zaliczki w kwocie 20 zł od m2 wydaje się wysoka, tym bardziej, że brak ochrony, ale zależy co się na nią składa.
Jeśli deweloper nie chce przedstawić wiarygodnych prognoz kosztów, to przyjąłbym niższą stawkę i na tej podstawie wpłacił zaliczkę. Samo zobowiązanie w umowie deweloperskiej, że będziesz ponosił koszty za ten okres, nie daje deweloperowi prawa do naliczania dowolnej stawki. Innymi słowy, wpłacaj zaliczki w wysokości jaką uznasz za racjonalną (podobne nieruchomości w okolicy). W twojej sytuacji, gdy deweloper/zarządca nie jest transparentny, lepiej mieć niedopłatę u dewelopera za ten okres, bo wtedy on musi wykazać podstawę poniesionych kosztów (np. faktury za ten okres), żeby domagać się ewentualnej dopłaty. Zwykle szacują koszty z górką, wtedy ciemny lud, cieszy się, że otrzymał zwrot od dewelopera i nie wnika w koszty.
Na koniec, po przedstawieniu rozliczenia, masz prawo domagać się od dewelopera faktur kosztowych za ten okres.
Deweloper nie może warunkować przeniesienia własności, zaległościami w opłatach za okres deweloperski.
Oprócz straszenia sądem, raczej nic nie grozi, ale trzeba z nimi rozmawiać, tłumaczenie w stylu, że się nie sprawdzało poczty, to kiepski argument w dyskusji. No i ostatecznie, trzeba będzie jakieś koszty jednak ponieść za ten okres.
No i jeszcze takie oczywistości, że rachunki bankowe dla zaliczek okresu deweloperskiego i zaliczek wspólnoty, będą różne, chociaż może być ten sam zarządca (administrator).
Im krótszy okres deweloperski, tym lepiej, bo jeśli nam się nie spieszy, to późna data odbioru oznacza krótszy okres i mniejsze koszty utrzymania dla nas.
Wpłacanie zaliczek do wspólnoty, nawet tych zawyżonych, nie jest już dla nas takim ryzykiem, jak wpłaty na konto dewelopera/zarządcy.
Ale to i tak nie ma znaczenią dla forumowicza, bo on do czasu przeniesienia własności jego lokalu rozlicza się z deweloperem. Czy wspólnota powstała czy nie.
TomaszZ powinieneś pamiętaj też o odsetkach od długu, jaki masz wobec dewelopera.
I zamiast szukać dziury w całym spróbuj rozwiazać problem.
1. Wpłać chociaż połowę kwoty.
2. Spisz liczniki i poproś o uwzględnienie przy wyliczeniu długu.
3. Wrzuć nam tutaj naliczenia od dewelopera. Skąd wziął taką a nie inna zaliczkę,. W Wawie za śmieci płaci się od metra powierzchni? Sprawdź na stronach miasta. Sprawdź też cenę wody i ścieków. Może zaliczki za wodę masz za wysokie. I tu najprościej skorygować część długu.
4. Pytałem ale zapytam jeszcze raz - masz jakieś miejsce parkingowe, garaż, udział w garażu? Jeśli tak, to jakie?
Deweloperowi zależy żeby temu pierwszemu właścicielowi sprzedać (i przekazać ) lokal jak najszybciej. I sprzedawać (i przekazywać następne lokale) jak najszybciej po tym pierwszym. Tj. żeby okres deweloperski zaczął się jak najszybciej od chwili uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku i decyzji o samodzielności lokali.
W teorii w interesie dewelopera i wszystkich innych jest także, żeby okres ten trwał jak najkrócej.
Naliczenia na śmieci mogą mieć związek z kosztami wywozu kontenerami np. KP-7.
Zgadzam się z przedmówcami - niesprawdzanie maila bylo błędem. Jednak szczerze mówić nie sądziłem że wystarczy przesłac jakieś niepodpisane świstki na maila żeby wymagać od ludzi bezwarunkowego płacenia. Deweloper przy odbiorze zapewniał (ustnie oczywiście) że otrzymam jakieś prognozy płatności i przynajmniej pierwszą fakturę listem poleconym (teraz wiem że deweloper gada co chce - w nic nie mozna wierzyc). Koszty miały być około 10zł/m2/msc.
" Na koniec, po przedstawieniu rozliczenia, masz prawo domagać się od dewelopera faktur kosztowych za ten okres." - Tylko że jak rozumiem rozliczenie nastąpi dopiero po przekazaniu własności? Czyli nie wiadomo kiedy, może za 5lat?
"Deweloper nie może warunkować przeniesienia własności, zaległościami w opłatach za okres deweloperski.
Oprócz straszenia sądem, raczej nic nie grozi," - Oczywiście zgodnie z prawem nie może. Ale z tego co się orientuje ustawa deweloperska nie przewiduje jakiegoś automatycznego trybu przekazania własności gdy deweloper nie robi tego (bez podania przyczyny). Deweloper sam przyznał że nie przekaże prawa własności jeśli zaliczki nie zostaną uregulowane. Mogę ich podać do sądu i pewnie wygram, ale to wiele lat stresu i płacenia na prawników.
Myślałem też o zapłaceniu np połowy zaliczek, ale co to mi tak naprawdę daje? Deweloper nie przekaże własności dopóki nie dostanie całej kasy. Opcje mam dwie: płacić wszystko albo nic.
Mam miejsce parkingowe w garażu podziemnym. Opisane jako "nabycie udziału w garażu" - przedwstępna umowa sprzedaży. Termin zawarcia umowy sprzedaży: doluty 2024.
Tutaj pozycję z faktur. Licznik w mieszkaniu jest na mnie i ja płace. Wywóz nieczystosci jest błędnie wpisany za lokal, ale opłata jest policzna od m2.
- brak innych inwestycji dewelopera w sasiedztwie
- "Mnie ciekawi jedynie, dlaczego założono, że okres przejściowy będzie akurat taki długi. I dlaczego jak miał być taki długi, to nie założono, że zakończy się równo z końcem roku obrachunkowego?" Ja tez nie wiem, ale sie domyślam, planują ukraść te pieniądze po cichu, korzystając z naiwności ludzi i bałaganu podczas okresu deweloperskiego.
Odpady i kontener. Nie zawyżone
Całoroczna zaliczka za ciepło, w porównaniu np, z Wro, dość niewysoką. Tam wynosi do 7 zł / m2 miesięcznie. Zależnie od budynku. Może Twój jest już energooszczędny.
Za garaż bardzo niska opłata.
Utrzymanie czystości sporo ale może i budynku i terenu wokól. Może mycie klatek 2 razy w tygodniu? Bez zakresu prac trudno ocenić.
Administrowanie cena w normie. Mieści się w średnich warszawskich.
Ubezpieczenie też w normie.
Energia elektryczna: zależy co jest podłaczone. Winda, oświetlenie klatek, lampy na zewnątrz. Może doliczają też zużyty prąd oświetlenia garażu , stąd opłata za garaż niska.
Konserwacja części wspólnych - to jest jedyna pozycja do zakwestionowania. Nawet jeśli wejdą w to przeglądy budowlane, to trochę za dużo. Może w tym jest ryczałt za pogotowie techniczne? Można dopytać.
Kupujesz wielkie mieszkanie, kupujesz udział w garażu, więc utrzymanie tego musi kosztować. Jeśli powstanie wspólnota, zaliczki będą zbliżone.
Zastanów się czy Cię na to stać.
Jeśli powstanie wspólnota, to też nikt Ci nie będzie poleconym wysyłał wysokości zaliczek. Tak, jak gazownie, energetyka, telefonia nie wysyła faktur poleconym.
To nie jest tak, że nic Ci nie grozi. Deweloper może wystąpić do sądu i uzyskać nakaz zapłaty. Komornik ściągnie z konta.
Zapłacisz dodatkowo koszty sądowe, odsetki, wynagrodzenie komornika.
Czy to jest koszt podgrzania 1m3 czy też suma ceny zimnej wody +koszt podgrzania? Odczytaj wodomierze, i wylicz ile jesteś winny deweloperowi za wodę. Do kosztu zimnej wody dodaj przynajmniej 5% na różnice wodomierzowe.
I nie ma co płakać, że miało być tyle a jest tyle.
Spróbuję rozliczyć wodę i ciepło wg. wskazań moich liczników. Sprzątają, ale bardzo słabo i nieregularnie. Ciepłej wody nie ma co drugi dzień.
Krótko mówiąc płacz i płać. Dam znać w przyszłości jak poszło rozliczenie tego wszystkiego. Jeszcze raz dziękuje Wam za odpowiedzi. Bardzo wiele się tu nauczyłem.
Nie podoba mi się pozycja "konserwacja części wspólnej" . Żeby nie było, że deweloper naprawia z tych pieniędzy to, co powinien naprawić w ramach rękojmi.
I to naliczenie za prąd. Trochę za dużo. Są gniazda do ładowania w garażu?
Ładowarki są, ale nieczynne. Deweloper odmawia ich uruchomienia - mimo że ludzie płacili za nie po 20 tyś.
Jeszcze jedno pytanie z mojej strony na przyszłość. Po tym jak pierwszy nabywca podpisze AN przeniesienia własności zawiąże się wspólnota mieszkaniowa. Co jeśli deweloper nadal będzie wymagał wpłat na swoje konto, a nie WM? Poinformować o braku wpłat dopóki nie dadzą nr konta WM? Z drugiej strony nadal nie będę miał swojego AN przeniesienia własności, więc łatwo mogą mnie dalej szantażować: płać albo nie będzie przeniesienia własności...
Jeśli 200 pln kosztów ochrony przesunięto już po pierwszym miesiącu do konserwacji i widzisz wyraźnie to przesunięcie z miesiąca na miesiąc, to błędu tu raczej nie ma. Przesunięcie jest celowe.
Standardową praktyką jest płacenie za media wg prognoz. Jeśli ktoś ściąga grzejniki to okrada sąsiadów,bo ciepło (upraszczając) " przenika" przez ściany. Ogrzewa się też części wspólne. Są opłaty stałe, które też trzeba rozliczyć.
Na koniec roku rozlicza się ciepło we wspólnocie. Deweloper ma obowiązek rozliczyć do podpisania aktu.
Przy podpisywaniu umowy nabycia lokalu powinien być protokół ze stanami liczników.
I tak masz mało naliczone za ciepło.
Za wodę też pobiera się zaliczki. Wg deklarowanego zużycia lub wg zużycia z zeszłego roku. I też rozlicza na koniec roku.
Nikt nie będzię biegał co miesiąc i odczytywał liczniki, bo to generuje dodatkowe koszty pracy.
Jeśli powstanie wspólnota a Ty nie przeniesiesz własności, to nadal będziesz rozliczał się z deweloperem. W Twoim interesie jest, by jak najszybciej podpisać akt notarialny.
Czy zdajesz sobue sprawę, że Ty nie płacisz dewelolerowi a deweloler musi płacić miastu za śmieci. Musi płacić za prąd - nie zapłaci, to odetną. Za sprzątanie - jakie by nie było. Za wodę, bo odetną i podstawią beczkowòz. Za ciepło, bo odetną.
Tak samo będzie we wspólnocie.
Wpłaciłem deweloperowi 75% długu i wysłałem prośbę o rozliczenie wody i ciepła wg liczników. Poprosiłem również o wyjaśnienie sposobu prognozowania kosztów w okresie deweloperskim. Obstawiam że nic nie odpowiedzą, tylko upomną się o 100% + ew. odsetki, no ale próbować trzeba.
Niestety ciężko mi uwierzyć w uczciwość dewelopera. Stąd boję się przelewać od razu 100%. Czy jest jakiś racjonalny powód dlaczego deweloper opóźnia przekazanie własności o prawie rok, mimo że już kwietniu 95% mieszkań było sprzedane?
Myślę, że nim podpiszesz akt wspólnota będzie miała swoje konto. Regon, NIP i założenie konta to kwestia kilku, góra kilkunastu dni.
Przypilnuj protokołu przekazania, aby były tam stany liczników wpisane. Przy rozliczeniu wody pojawiają się różnice wodomierzowe, więc do wskazań liczników trzeba dodać minimum. 5 %.
Czemu deweloper zwleka z aktem?
Może tyle czeka na zaświadczenie o samodzielności lokali? Bez tego nie sprzeda.
Może czekał aż więcej ludzi będzie chętnych? Może w lutym nie było wszystkich odbiorów?
Śledź KW i jak w dziale II pojawi się wzmianka, to znaczy, że coś sprzedał.
Nie chcę Cię straszyć ale skończycie z deweloperem, zaczną się schody ze wspólnotą. ;-)
Dobrze rozumiem że liczniki spisujemy dwa razy: przy odbiorze i przy podpisaniu AN przekazania własności? Mam sam o to zadbać jeśli deweloper tego nie zrobi? Tak jak mówiłem przypuszczam że zamierzają rozliczyć z m2 - wtedy spisywanie liczników nie ma sensu.
Dużo mieszkań na wynajem, świadomość prawna ludzi z tego co czytam na FB bliska 0, także powoli godzę się na rządy dewelopera najpewniej do końca rękojmi!
Deweloper korzysta art. 389 par. 2 Kodeksu cywilnego: " strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej może w ciągu 1 roku wyznaczyć termin jej zawarcia".
U was w umowie przedwstępnej ten termin wyznaczono na 11 miesięcy. A więc wskazano termin zbliżony do maksymalnego.
Rozumiem, że sprzedaż poszła gładko w zasadzie we trzy miesiące. Ale oprócz tego, że lokale muszą się sprzedać umowami przedwstępnymi w zdecydowanej większości w zakładanym okresie, to jeszcze deweloper musi brać pod uwagę koszty po budowie. Czyli okresu deweloperskiego oraz koszty usuwania usterek.
Budynek 50-100 lokalowy w normalnej koniunkturze u małego dewelopera sprzedaje się właśnie około trzy miesiące.
W optymistycznym założeniu dali sobie więc prawdopodobnie także dodatkowy czas na usuwanie usterek w lokalach. Tzn. solidny deweloper chce mieć w miarę zamknięty temat usterek, także w częściach wspólnych, do momentu faktycznego założenia wspólnoty. Żeby nie mieć z nią wiele wspólnego, po momencie, gdy właściciele uzmysłowią sobie, że są właścicielami.
W lokalach usterki załatwi raczej w pierwszej kolejności, a w częściach wspólnych, jeżeli są tylko typowe usterki - w drugiej.
Zgłaszanie usterek w częściach wspólnych należy w teorii i w większej ich ilości zwyczajowo (oraz wg umowy) do zarządcy. Pod warunkiem, że działa on w miarę samodzielnie względem dewelopera. W tym kontekście te procesy mogą trwać te dodatkowe miesiące, aż do założonych z góry jedenastu.
Z punktu widzenia dewelopera taki długi okres ma sens, jeżeli, niestety dla wspólnoty, jej przyszły zarządca, jest po prostu do pełnej dyspozycji dewelopera.
Wtedy te wszystkie procesy mogą sobie trwać nawet jedenaście miesięcy i nikt i nic dewelopera nie będzie popędzać.
Wiesz już, że ten okres charakteryzuje się tym, że jako przyszły właściciel jesteś bardziej petentem dla dewelopera, niż partnerem. Czy będziesz nim także wobec wspólnoty, gdy ona faktycznie powstanie - to zależy od tego jaką pozycją ma zarządca. Może się zdarzyć, że nawet nie zauważysz żadnej różnicy pomiędzy drugim a trzecim okresem. I nadal będziesz faktycznie petentem dewelopera, chociaż będzie i wspólnota i zarządca. Np. za niektóre koszty poniesione przez dewelopera będziesz płacił nadal na konto dewelopera, albo gorzej - wspólnocie, ale jeszcze na rzecz dewelopera, pomimo, że będzie już funkcjonowała wspólnota. Albo, że będziesz czekał na to rozliczenie do późnej wiosny.
Natomiast po utworzeniu faktycznym wspólnoty wiele dotychczasowych problemów dewelopera, staje się problemami wspólnoty i zarządcy. Nawet jeśli deweloper był tzw. solidny.
To wszystko się okaże w najbliższym czasie, dlatego pisemnie, po zapłacie części zaliczek, gdy nie jesteś już takim zupełnym petetentem, teraz pytałbym dewelopera o tego typu kwestie, a nie o to czego spokojnie dowiesz się na tym forum.
Na standardowe pytania otrzymasz standardową odpowiedź, albo żadnej. Pytając o sposób naliczania zaliczek udowodnisz tylko, że jesteś zielony.
Wbrew temu co zdajesz się sugerować, deweloper nie przesuwa na razie terminu zawierania umów przenoszących własność. Terminarz jest dochowywany, deweloper ma na to trochę czasu. Miesiąc z hakiem.
Reasumując: długi termin opłaca się deweloperowi ustanawiać w umowach przestępnych tylko, o ile założy, że w długim terminie nie poniesie nadmiernych kosztów. I jeśli będzie miał dyspozycyjnego zarządcę. Np. jakąś spółkę córkę córki. Albo żony.
A kiedy nie poniesie nadmiernych kosztów? Moim zdaniem wtedy, gdy odpowiednio tak zrealizuje usterki, żeby jak najmniej kosztowały. Takie jest tutaj główne zagrożenie. Do tego kwestia śmieci i pomniejsze.
A płacenie całości, czy części zaliczek - to właściwie nie ma tutaj większego znaczenia, ponieważ dług już masz, tak czy inaczej, spory.
Deweloper nie ma interesu nieurachamiać ładowarek właścicielom tak po prostu. Albo chodzi o cięcie kosztów własnych (ich przesuniecie na później), albo o awarie tych urządzeń (proces gwarancyjno-usterkowy), albo brak jakiegoś odbioru, albo brak opomiarowania indywidualnego zużycia energii dla tych stanowisk, albo brak licznika w ogóle dla całej hali (znowu - przesunięcie).
Strzelam tutaj, że kwestię ładowarek przerzucą już na wspólnotę. Bo to już się późno zrobiło. Już ją przerzucili.
Sam masz zadbać o własne interesy! I przypilnować, by liczniki zostały spisane.
Jeśli masz legalizowane wodomierze, to deweloper musi Cię rozliczyć wg wodomierzy + różnice wodomierzowe.
Deweloper czy wspólnota nie mogą sprzedawać wody. Są pośrednikami między wodociągami a użytkownikami/właścicielami lokali.
Z ciepłem może być trochę inaczej, bo być może ogrzewane są powierzchnie wspólne, gdzie nie ma opomiarowania.
Ale wskazanie ciepłomierzy powinien deweloper uwzględnić.
W tej chwili umowa na dostarczanie wody jest na dewelopera. Do czasu przepisania umowy na wspólnotę dewelooer płaci za wodę. Załóżmy, że jesteś pierwszym kupującym. Dopiero po podpisaniu aktu można załatwiać REGON, I NIP.
I dopiero po tym przepisuje się umowy na wspólnotę.
Tymczasem deweloper znów mnie zaskoczył. Dostałem pismo o planowanej zmianie formy własności garażu. Miała być oddzielna KW na garaż, a ma być jednak garaż jako część wspólna. Deweloper twierdzi że miasto "coraz częściej" odmawia wyodrębnienia garażu jako samodzielnego lokalu. Czy to może być prawda? Z ciekawości, co dzieje się wtedy z miejscami których nie udało się sprzedać deweloperowi? Zostaną niczyje?
Z jakiego powodu miasto nie chce wydać zaświadczenia o samodzielności? Nie jest to samodzielny lokal? Masz interes prawny, zapytaj tam, gdzie takie zaświadczenia wydają?
To nie jest tak, że urzędnik decyduję czy wydać czy nie. Musi być powód. Np. że lokal nie spełnia wymogów samodzielności.
Zwyczajnie nie wiedzieli, że hala otoczona dookoła komórkami lokatorskimi, które są częściami przynależnymi do innych wyodrębnionych lokali, nie może uzyskać samodzielności.
Nawet jeśli miejsce na wyłączność jest wpisane w KW?
Właśnie problem jest taki że wg dewelopera nie ma jeszcze odpowiedzi od miasta. Ale "przypuszczają" że będzie negatywna, bo ostatnio w Warszawie podobno przestali wyodrębniać hale garażowe jako lokale samodzielne. Może ma to związek z mniejszymi wpływami z podatku od garaży? Deweloper twierdzi że spieszy im się żeby zdążyć z terminem przeniesienia własności.
Nie wiem, jest to standardowa hala garażowa w piwnicy jak w każdym nowym bloku. Czy w tym kraju musi być wszystko tak pokręcone...
I co w końcu udało się wyodrębnić? U mnie też są komórki, ale nie wiem jaka forma własności. Chciałem kupić, ale już zabrakło. Hala garażowa standardowa na poziomie -1. Komórki + oczywiście różne węzły woda, CO, elektryka.
Fakt, nim ktoś się zorientuje we wspólnocie, że to jest część wspólna i że podział nastąpił z pokrzywdzeniem innych właścicieli. mogą minąć lata a parkować, gdzieś trzeba.
A co do podatków, to bardziej miastu się opłaca wyodrębnić halę, więc to nie to.
Nie powiem Ci co masz robić, bo to Twoja decyzja.
Jeśli hala nie będzie odrębnym lokalem, to deweloper nie dotrzyma warunków umowy.
Nie sprzeda Ci tego, co masz w umowie. Może zatem walcz o obniżenie ceny!
Oczywiście, w takim przypadku, można odstąpić od umowy zakupu udziału w hali garażowej, bo deweloper nie jest w stanie się z niej wywiązać. Jeśli była zawierana razem z umową deweloperską i jest to transakcja wiązana, to niestety wypowiedzenie tej umowy wiąże się również z wypowiedzeniem umowy deweloperskiej, a to nie jest najlepszy pomysł.
Ja bym się tak bardzo tym nie przejmował. Właściwie, z tej sytuacji wynika więcej plusów niż minusów. Deweloper zwróci różnicę podatku vat (8% zamiast 23%), nie płacisz wysokiego podatku od udziału w hali garażowej (za halę płacą wszyscy właściciele lokali wg udziału), opłaty za utrzymanie miejsc są zazwyczaj niższe niż dla wyodrębnionych garaży. Sprzedać (prawo do używania miejsca) można wyłącznie któremuś z członków wspólnoty, ale sprzedaż jest możliwa.
Deweloper nie zgodzi się na odszkodowanie, przy tej dynamice popytu, może sprzedać mieszkanie z zyskiem bez większego problemu. Tobie nie opłaca się odstąpić od umowy.
Jeśli deweloperowi zostają wolne miejsca, po przeniesieniu własności wszystkich lokali, to wspólnota "przejmuje" te miejsca do dyspozycji. Tyle teorii, a w praktyce deweloper robi wszystko, żeby się ich pozbyć i zarobić, łącznie z przeciągnięciem terminu przeniesienia własności ostatniego lokalu.
Z podatkami od nieruchomości też może już być inaczej. Polecam zapoznać się z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 18 października 2023 r., sygn. akt SK 23/19.
Poza tym mam wątpliwości co do tego, że rezygnacja z części umowy unieważnia całą umowę. Zwłaszcza, że to z winy dewelopera część umowy nie dojdzie do skutku. Już na etapie projektowania można było pomyśleć o tym, że hala powinna spełniać wymogi samodzielności.
I nurtuje mnie pytanie. Po sprzedaży 1 lokalu powstaje WM. I pojawią się taki konstrukt, jakim jest nieruchomość wspólna (NW). Czy zatem pieniądze za oddanie części NW na wyłączność nie powinny przypaść WM? Czy deweloper nie zachowuje się, jak paser, gdy bierze tyle samo pieniędzy ile za udział w hali?