Przeciekający sufit balkony. Naprawa po stronie wspólnoty czy własciciela lokalu
kielnia
Użytkownik
Przeciekający sufit balkonu, w czasie opadu deszczu. Od dłuższego czasu podkładam wiadro, by nie zalać sąsiadowi balkon piętro niżej. Naprawa przeciekającego sufitu po stronie wspólnoty czy właściciela lokalu.
Najlepsza odpowiedź
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Odpowiedzi
Według tej koncepcji „Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową”. SN dokonał w uchwale podziału balkonu na dwie części – część stanowiącą pomieszczenie pomocnicze do lokalu oraz część stanowiącą nieruchomość wspólną. Przyjmując tę koncepcję, podział kosztów pomiędzy właściciela a wspólnotę następuje w częściach, których wielkość zależy od konstrukcji i budowy balkonu.
Jak wynika z powyżej opisanych poglądów SN, nie jest możliwe jednoznaczne określenie prawnorzeczowego statusu balkonów i tarasów. Mają one bowiem specyficzny, dualistyczny status, według którego elementy balkonu niesłużące do wyłącznego użytku właściciela lokalu stanowią część nieruchomości wspólnej, a elementy służące zaspokojeniu indywidualnych potrzeb właściciela lokalu uważane są za część składową tego lokalu.
Jak wskazuje doktryna, w praktyce częściami, które stanowią część wspólną nieruchomości, są na pewno: płyta balkonowa wraz z izolacją, balustrada balkonu oraz połączone fragmenty elewacji. Oznacza to, że właściciel lokalu nie może ingerować w stan i wygląd tych części, przykładowo poprzez naruszenie elewacji, trwałą zmianę wyglądu balustrady czy samodzielne pomalowanie ściany budynku znajdującej się w granicach balkonu. Utrzymywanie tych części balkonu leży w gestii wspólnoty mieszkaniowej. Natomiast fragmentem, który stanowi część składową lokalu i który właściciel może swobodnie modyfikować, jest posadzka. Właściciel może więc wymienić płytki balkonowe i w tym zakresie obowiązany jest do utrzymania ich w należytym stanie. Dodać należy, że z tego względu ponosi on odpowiedzialność za ewentualną szkodę wyrządzoną przez niewłaściwe położenie płytek czy też oberwanie się fragmentu posadzki. Ponadto właściciel może dowolnie dekorować przestrzeń balkonu, wyposażając ją w meble czy rośliny. Ważne jest jednak, by dokonywane zmiany nie naruszały trwale technicznej konstrukcji balkonu.
UMOWA QUOAD USUM
W kontekście niniejszego artykułu wspomnieć należy o coraz bardziej popularnym działaniu deweloperów, polegającym na sprzedaży lokalu z zastrzeżeniem, że balkon czy taras pozostają częścią nieruchomości wspólnej. Następnie dokonywany zostaje tak zwany podział quoad usum, tj. ustanowienie prawa do wyłącznego korzystania z danej części nieruchomości. Polega to na tym, że pomiędzy deweloperem reprezentującym wspólnotę a właścicielem danego lokalu zostaje zawarta umowa, na podstawie której balkon zostaje (jedynie faktycznie) wydzielony z nieruchomości wspólnej i oddany do wyłącznego korzystania na rzecz właściciela lokalu wraz z ponoszeniem kosztów jego utrzymania. Status balkonu nie zmienia się – nadal stanowi on część składową nieruchomości i współwłasność całej wspólnoty, natomiast na mocy umowy cywilnoprawnej o skutku wyłącznie obligacyjnym tylko jeden właściciel ma prawo z balkonu korzystać. Tak dokonany podział quoad usum pozwala na uregulowanie w dowolny sposób zakresu ingerencji korzystającego, przy zachowaniu statusu balkonu jako części składowej nieruchomości wspólnej. Ponadto skutkuje to tym, że faktycznie zmniejsza się obszar nieruchomości wspólnej, której utrzymanie obciąża całą wspólnotę, ponieważ koszty utrzymania balkonu ponosić będzie jedynie korzystający. Należy jednak mieć na uwadze, by zakres korzystania z balkonu został w takiej umowie precyzyjnie określony, a nie jedynie lakonicznie i jednostronnie wskazany przez dewelopera.
Podsumowując niniejsze rozważania stwierdzić należy, że status balkonów i tarasów nie jest jednolity. W zależności od tego, o jakiej części balkonu mówimy, odmienny będzie jej status prawnorzeczowy. Przyjęcie dualistycznej koncepcji okazuje się być w praktyce funkcjonalne, pozwala bowiem z jednej strony na ograniczoną ingerencję właściciela w wygląd balkonu i dostosowanie go do własnych potrzeb czy preferencji estetycznych, natomiast z drugiej strony – na utrzymywanie przez wspólnotę mieszkaniową konstrukcyjnych elementów w należytym stanie technicznym i estetycznym, pozostającym w spójności z resztą budynku. Niezależnie od tego, możliwe jest odmienne uregulowanie korzystania z części wspólnych nieruchomości poprzez ustanowienie podziału quoad usum.
Po stronie Wspólnoty mieszkaniowej .... bo jest uszkodzona warstwa uszczelniająca , która chroni konstrukcje budynku ...
Sposób, żeby obciążać właściciel lokali całością kosztów remontów balkonów z ominięciem zasad, według których w ogóle ustanawia się takie prawa ograniczone na rzecz właściciel lokali.
Takie quod usum na balkonie, to nie tylko potworek prawny, narażenie właściciela na koszty, ale też ryzyko dla całej wspólnoty.
Dlaczego? Bo jeśli na mnie spoczywa cały ciężar kosztów, w tym wyremontowania elementów konstrukcyjnych, to kto mnie powstrzyma żeby zaingerować w te konstrukcję po swojemu? Wspólnota? Quod usum zawsze ma dwie strony zalet i wad.
Deweloperzy dobrze o tym wiedzą, także o tym, ale konsekwencje kombinowania przy quod usum, zawsze potem spadają na właścicieli lokali.
Brawo blazej_h wątek UMOWA QUOAD USUM wrzuciłem jako ciekawostkę i Ty jedynie zrozumiałeś i prawidłowo zareagowałeś.
Grafen2 nie potrafił zrozumieć tekstu to ocenił tekst jako słaby.
Jeżeli jest quod usum na balkonach i cieknie woda od sąsiada, to rozumiem, że według planu dewelopera za naprawę wyjściowo odpowiada sąsiad z góry?
U nas balkony jako czesc wspolna z quoad usum, i tak:
1. Trzy tarasy na ostatniej kondygnacji byly sprzedane przez dewelopera bez warstwy plytek , rzucili luzno zamocowane deski kompozytowe. Wiec z tego wychodzi ze ostatnia trwala warstwa jest wylewka bez zadnej izolacji . Wlasciciel nie wiedzial nic , wiec teraz zalewa 2 pietra ponizej. Inspektor zamowiony przez wspolnote proponuje remont ze zdarciem wszystkiego do plyty lub werja light polozenie przynajmneij papy zgrzewalnej + obrobki.
2. Osiem innych balkonow mialo polozone plytki. Pod plytami balkonowymi pojawily sie wysolenia, inspektor podejrzewa ze izolacja jest niewlasciwa i jedynie plytki jako tako trzymaja wode. Zaleca zerwanie plytek i reszty i zrobienie nowej izolacji
No i teraz kto placi ?
I teraz : 3 balkony gorne : ta papa to wg mnie warstwa wierzchnia i pozostaje kosztem wlasciciela ?
Balkony pokryte plytkami - sprawa wspolnoty , polozenie nowych plytek sprawa wlasciciela ?
wiekszosc lokali nie ma balkonow, ciezko bedzie podjac uchwale , tym bardziej ze jeden lokal sam juz zaplacil za naprawy i teraz bedzie ze ma zaplacic tez za naprwe innych. Zeby sie nie przerzucac prawnikami i sadami myslalam, zeby zaproponowac jakis uklad doplat , np 5 - 10 tys doplaty do remontu balkonu. Jesli balkon jest czescia wspolna w uzytkowaniu quoad usum , to dziala w dwie strony - wspolnota moze nalozyc dodatkowe oplaty za wylaczne uzytkowanie czesci wspolnej . Skoro konstrukacja balkonu jest czescia wspolna do remontowania przez wspolnote to powinna tez byc dodatkowo obciazana kosztami za wylaczne uztykowanie.
Normalnie gdyby quod usum nie było:
Górne balkony - papa - nawet jeżeli to warstwa wierzchnia, to zarazem pierwsza warstwa izolacyjna. Izolacja w gestii wspólnoty.
balkony z płytkami - izolacja w gestii wspólnoty, płytki albo na koszt właścicieli, albo wspólnoty, raczej właścicieli, bo jeden sąsiad już zdążył sobie coś ponaprawiać na koszt własny a na dodatek tylko nieliczni w budynku mają balkony.
Żadnych dodatkowych dopłat za użytkowanie czegoś co, dostępne jest tylko z jednego lokalu, ale po głupiemu wpisane zostało do aktów jako quod usum.
Quod usum na balkonach to jest potworek prawny.
Doradzam działać normalnie, jak każda normalna wspólnota z normalnymi balkonami. Tak jakbyście tego potworka w aktach nie mieli.
Według zasad rządzących quod usum niejeden prawnik powie wam, że każdy posiadacz balkonu ma się martwić także o część konstrukcyjną oraz o jej izolację. I z konfliktu o koszty balkonów nigdy się nie wygrzebiecie.
ps. Te dopłaty prawdopodobnie byłyby dodatkowymi pożytkami podlegającymi opodatkowaniem cit. Także bardzo serdecznie odradzam takie pomysły.
Po prostu wpadniecie w pułapkę zastawioną przez dewelopera i po prostu nic się nie wydarzy.
Tylko balkony będą ciekły.
Jeśli objawią się miłośnicy tego rozwiązania, to oni zagłosują przeciw. Ale gdyby quod usum nie było, to pewnie też głosowaliby przeciw,
więc nimi w zasadzie nie ma co się przejrzewać.
Tak samo inwestorami. Ci zawsze będą przeciw. Na to nie poradzisz.
wszystko racja, tylko nie bedzie wiekszosci do przeglosowania tego. Osoby zainteresowane balkonami sa w mniejszosci i to z optymistycznym zalozeniem ze wszyscy posiadacze balkonow zaglosuja na tak. To co ogarne z Funduszu to da rade przepchnac. Jak pojawi sie doplata w tysiacach, to przejdzie. Dlatego myslalam jakos po polowie. Wlasciciele od balkonow byliby gotowi doplacic , zwlaszcza tych co ich zalewa.
Dopłaty których odradzałem , dotyczyłyby odpłatności z tytułu samego ustanowienia quod usum na balkonach. Nie zgarnął tych opłat deweloper, ale zgarnęła wspólnota. Byłaby to zmiana umowy zawartej jeszcze z deweloperem. I takiej zmiany odradzałem.
Zrozumiałem tak ten wątek z dopłatami, jako wykup pewnego rodzaju przywileju, tak jak kupuje się quod usum w hali garażowej. I wtedy byłby cIt i nic by te kwoty nie miały wspólnego z funduszem remontowym.
Natomiast zwiększenie przypisów na fundusz dla niektórych właścicieli jest możliwe i często się tak uchwałą robi.
Albo wykonanie dodatkowego przypisu jednorazowo.
Mam nadzieję, że poniższa opinia pozwoli przyswoić zagadnienie guoad-usum i powinna wskazać rozwiązanie problemu.
https://adwokat-sobolewski.pl/podzial-quoad-usum/