Przeciekający sufit balkony. Naprawa po stronie wspólnoty czy własciciela lokalu

Przeciekający sufit balkonu, w czasie opadu deszczu. Od dłuższego czasu podkładam wiadro, by nie zalać sąsiadowi balkon piętro niżej. Naprawa przeciekającego sufitu po stronie wspólnoty czy właściciela lokalu.

Odpowiedzi

  • Opcje
    dropsdrops Użytkownik
    Które piętro, czy nad Tobą jest inny balkon? Moim zdaniem, naprawa sufitu balkonu należy do wspólnoty - jako element budynku. Bo jeśli chodzi o sam balkon to odpowiada za niego właściciel.
  • Opcje
    dropsdrops Użytkownik
    Mam rację jest wyrok NSA w sprawie balkonów : bezprawnik.pl/kto-odpowiada-za-remont-balkonu/
  • Opcje
    kielniakielnia Użytkownik
    Nad moim balkonem, jest kolejny ostatni balkon odkryty, baz dachu. Deszczówka zbierająca się na balkonie sąsiada ma odpływ, który jest odprowadzony przez sufit mojego balkonu. Zbierająca się deszczówka spowodowała wykruszenie betonu wokół przewodu odprowadzającego, który powoduje zalewanie mojego balkonu. Zarządca powołuje się na wyrok Sądy Najwyższego w składzie siedmioosobowym, że naprawa balkonu jest po stronie właściciela lokalu.
  • Opcje
    dropsdrops Użytkownik
    Sytuacja tak jak opisujesz może naruszyć stan ścian budynku, tym samym odpowiada za to Zarząd. Przeczytaj stronę którą Ci podałam. W przypadku gdy Zarząd nie chce przyjąć odpowiedzialności za sprawę zawsze będzie szukał argumentów na swoja korzyść.
  • Opcje
    adadadad Użytkownik
    Stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 marca 2008 r., sygn. III CZP 10/08.
    Według tej koncepcji „Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową”. SN dokonał w uchwale podziału balkonu na dwie części – część stanowiącą pomieszczenie pomocnicze do lokalu oraz część stanowiącą nieruchomość wspólną. Przyjmując tę koncepcję, podział kosztów pomiędzy właściciela a wspólnotę następuje w częściach, których wielkość zależy od konstrukcji i budowy balkonu.

    Jak wynika z powyżej opisanych poglądów SN, nie jest możliwe jednoznaczne określenie prawnorzeczowego statusu balkonów i tarasów. Mają one bowiem specyficzny, dualistyczny status, według którego elementy balkonu niesłużące do wyłącznego użytku właściciela lokalu stanowią część nieruchomości wspólnej, a elementy służące zaspokojeniu indywidualnych potrzeb właściciela lokalu uważane są za część składową tego lokalu.

    Jak wskazuje doktryna, w praktyce częściami, które stanowią część wspólną nieruchomości, są na pewno: płyta balkonowa wraz z izolacją, balustrada balkonu oraz połączone fragmenty elewacji. Oznacza to, że właściciel lokalu nie może ingerować w stan i wygląd tych części, przykładowo poprzez naruszenie elewacji, trwałą zmianę wyglądu balustrady czy samodzielne pomalowanie ściany budynku znajdującej się w granicach balkonu. Utrzymywanie tych części balkonu leży w gestii wspólnoty mieszkaniowej. Natomiast fragmentem, który stanowi część składową lokalu i który właściciel może swobodnie modyfikować, jest posadzka. Właściciel może więc wymienić płytki balkonowe i w tym zakresie obowiązany jest do utrzymania ich w należytym stanie. Dodać należy, że z tego względu ponosi on odpowiedzialność za ewentualną szkodę wyrządzoną przez niewłaściwe położenie płytek czy też oberwanie się fragmentu posadzki. Ponadto właściciel może dowolnie dekorować przestrzeń balkonu, wyposażając ją w meble czy rośliny. Ważne jest jednak, by dokonywane zmiany nie naruszały trwale technicznej konstrukcji balkonu.

    UMOWA QUOAD USUM
    W kontekście niniejszego artykułu wspomnieć należy o coraz bardziej popularnym działaniu deweloperów, polegającym na sprzedaży lokalu z zastrzeżeniem, że balkon czy taras pozostają częścią nieruchomości wspólnej. Następnie dokonywany zostaje tak zwany podział quoad usum, tj. ustanowienie prawa do wyłącznego korzystania z danej części nieruchomości. Polega to na tym, że pomiędzy deweloperem reprezentującym wspólnotę a właścicielem danego lokalu zostaje zawarta umowa, na podstawie której balkon zostaje (jedynie faktycznie) wydzielony z nieruchomości wspólnej i oddany do wyłącznego korzystania na rzecz właściciela lokalu wraz z ponoszeniem kosztów jego utrzymania. Status balkonu nie zmienia się – nadal stanowi on część składową nieruchomości i współwłasność całej wspólnoty, natomiast na mocy umowy cywilnoprawnej o skutku wyłącznie obligacyjnym tylko jeden właściciel ma prawo z balkonu korzystać. Tak dokonany podział quoad usum pozwala na uregulowanie w dowolny sposób zakresu ingerencji korzystającego, przy zachowaniu statusu balkonu jako części składowej nieruchomości wspólnej. Ponadto skutkuje to tym, że faktycznie zmniejsza się obszar nieruchomości wspólnej, której utrzymanie obciąża całą wspólnotę, ponieważ koszty utrzymania balkonu ponosić będzie jedynie korzystający. Należy jednak mieć na uwadze, by zakres korzystania z balkonu został w takiej umowie precyzyjnie określony, a nie jedynie lakonicznie i jednostronnie wskazany przez dewelopera.
    Podsumowując niniejsze rozważania stwierdzić należy, że status balkonów i tarasów nie jest jednolity. W zależności od tego, o jakiej części balkonu mówimy, odmienny będzie jej status prawnorzeczowy. Przyjęcie dualistycznej koncepcji okazuje się być w praktyce funkcjonalne, pozwala bowiem z jednej strony na ograniczoną ingerencję właściciela w wygląd balkonu i dostosowanie go do własnych potrzeb czy preferencji estetycznych, natomiast z drugiej strony – na utrzymywanie przez wspólnotę mieszkaniową konstrukcyjnych elementów w należytym stanie technicznym i estetycznym, pozostającym w spójności z resztą budynku. Niezależnie od tego, możliwe jest odmienne uregulowanie korzystania z części wspólnych nieruchomości poprzez ustanowienie podziału quoad usum.
  • Opcje
    Grafen2Grafen2 Użytkownik
    edytowano 23 marca
    kielnia napisał użytkownik: »
    Przeciekający sufit balkonu, w czasie opadu deszczu.
    Od dłuższego czasu podkładam wiadro, by nie zalać sąsiadowi balkon piętro niżej.
    Naprawa przeciekającego sufitu po stronie wspólnoty czy właściciela lokalu.

    Po stronie Wspólnoty mieszkaniowej .... bo jest uszkodzona warstwa uszczelniająca , która chroni konstrukcje budynku ...


    Komentarz edytowany Grafen2
  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    Ciekawy myk i ominięcie zasad prawa cywilnego z kodeksu cywilnego, jeśli chodzi o ten wątek quod usum balkonów.
    Sposób, żeby obciążać właściciel lokali całością kosztów remontów balkonów z ominięciem zasad, według których w ogóle ustanawia się takie prawa ograniczone na rzecz właściciel lokali.

    Takie quod usum na balkonie, to nie tylko potworek prawny, narażenie właściciela na koszty, ale też ryzyko dla całej wspólnoty.
    Dlaczego? Bo jeśli na mnie spoczywa cały ciężar kosztów, w tym wyremontowania elementów konstrukcyjnych, to kto mnie powstrzyma żeby zaingerować w te konstrukcję po swojemu? Wspólnota? Quod usum zawsze ma dwie strony zalet i wad.
    Deweloperzy dobrze o tym wiedzą, także o tym, ale konsekwencje kombinowania przy quod usum, zawsze potem spadają na właścicieli lokali.
  • Opcje
    adadadad Użytkownik
    blazej_h napisał użytkownik: »
    Ciekawy myk i ominięcie zasad prawa cywilnego z kodeksu cywilnego, jeśli chodzi o ten wątek quod usum balkonów.
    Takie quod usum na balkonie, to nie tylko potworek prawny, narażenie właściciela na koszty, ale też ryzyko dla całej wspólnoty.

    Brawo blazej_h wątek UMOWA QUOAD USUM wrzuciłem jako ciekawostkę i Ty jedynie zrozumiałeś i prawidłowo zareagowałeś.
    Grafen2 nie potrafił zrozumieć tekstu to ocenił tekst jako słaby.

  • Opcje
    blazej_hblazej_h Użytkownik
    edytowano 27 marca
    No bo kolega Grafen koniecznie chce pomagać. A wątek quod usum jest przecież niekoniecznie na temat zadanego pytania. :D

    Jeżeli jest quod usum na balkonach i cieknie woda od sąsiada, to rozumiem, że według planu dewelopera za naprawę wyjściowo odpowiada sąsiad z góry?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.