Sprzedaż 'miejsca postojowego' w hali garażowej która jest częścią wspólną
ip0
Użytkownik
Dzień dobry chciałbym odkupić od sąsiada miejsce postojowe w hali garażowej która jest pod budynkiem.
Niestety deweloper nie wyodrębnił hali jako oddzielnej własności więc jest ona częścią wspólną i poszczególni lokatorzy mają prawo do korzystania z miejsc postojowych.
Zarząd wraz z zarządcą zaproponował uchwałę w której: w sprawie wyrażenia zgody na zmianę sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej
w ten sposób , że Właściciel lokalu nr 1 położonego przy ul.xxx w klatce x, korzystać będzie z miejsca postojowego nr 10 w miejsce Właściciela lokalu nr 1 położonego przy ul. xxx w klatce Y.
Czy taki zapis jest prawidłowy ?
I czy późnij u notariusza gdy będziemy dokonywać cesji prawa do miejsca nie będzie problemów z ujawnieniem tego w KW w dziale III (KW części wspólnej ) ?
Pozdrawiam
Niestety deweloper nie wyodrębnił hali jako oddzielnej własności więc jest ona częścią wspólną i poszczególni lokatorzy mają prawo do korzystania z miejsc postojowych.
Zarząd wraz z zarządcą zaproponował uchwałę w której: w sprawie wyrażenia zgody na zmianę sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej
w ten sposób , że Właściciel lokalu nr 1 położonego przy ul.xxx w klatce x, korzystać będzie z miejsca postojowego nr 10 w miejsce Właściciela lokalu nr 1 położonego przy ul. xxx w klatce Y.
Czy taki zapis jest prawidłowy ?
I czy późnij u notariusza gdy będziemy dokonywać cesji prawa do miejsca nie będzie problemów z ujawnieniem tego w KW w dziale III (KW części wspólnej ) ?
Pozdrawiam
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Lepiej zaopiniujcie u notariusza, dla którego to zbycie może być zupełną nowością.
Żeby go nie zaskoczyć, podkreślając że hala nie jest wyodrębnionym lokalem, a zbyciu podlega prawo wyłącznego użytkowania oznaczonego miejsca postojowego.
Na jakiej podstawie obecny właściciel wszedł w posiadanie tego miejsca?
Czy jego osobę też wskazywano w uchwale?
tytuł uchwały nie powinien dotyczyć "zmiany sposobu korzystania", a raczej "zmiany podziału nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania", lub inne zbliżone.
Na marginesie można również dodać, iż w wielu przypadkach podział quad usum jest niewłaściwie ustanowiony, co warto sprostować przy stwierdzeniu okoliczności wskazujących na bezskuteczność takiego podziału quad usum. W szczególności można zwrócić uwagę na treść uzasadnienia w sprawie pod sygn akt III Ca 123/14, rozpatrywanej przez Sąd Okręgowy w Łodzi:
"W umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu zawarte są postanowienia dotyczące podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej, w tym klauzula, która wskazuje, że nabywcom lokali będzie przysługiwać określone miejsce postojowe i takiego władczego wskazania dokonuje Spółka (...) w stosunku do nabywcy w tej sprawie oraz blankietowa klauzula do wskazania przez Spółkę (...) komu z przyszłych nabywców lokali będzie przysługiwać kolejne miejsce postojowe i inne miejsca. Zdaniem Sądu I instancji nie doszło jednak do zawarcia umowy o ustaleniu sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, a zawarcie wskazanych klauzul nie prowadzi do powstania umowy o podział quoad usum pomiędzy nabywcą, Spółką developerską i przyszłymi nabywcami."[..] "jedynie umowa zawarta przez pierwszego nabywcę z deweloperem będzie stanowić umowę o podział rzeczy do korzystania gdyż będzie zawarta przez wszystkich współwłaścicieli. Każda kolejna umowa zawierana z deweloperem dotycząca sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej powinna być zawarta również z udziałem współwłaścicieli poprzednio nabywających lokale - w przeciwnym wypadku wspomniana klauzula może być skuteczna wyłącznie w stosunkach „nabywca - deweloper”. Klauzula taka nie tworzy więzi zobowiązaniowej pomiędzy współwłaścicielami. Poprzedni nabywca nie wie, z którego miejsca korzystać będą kolejni nabywcy. Także klauzule wskazujące, że „nabywca wyraża zgodę na korzystanie z miejsca parkingowego w sposób określony w umowach z pozostałymi nabywcami”, również nie tworzą umowy quoad usum, a pozostają nadal skuteczne jedynie między stronami umowy. Rozwiązaniem pozwalającym na zawarcie umowy o podział quoad usum w kilku osobnych umowach w formie aktu notarialnego jest udzielenie pełnomocnictwa deweloperowi do zawierania kolejnych umów w imieniu każdego kolejnego nabywcy. Zawierając każdą kolejną umowę sprzedaży z nabywcą zawierającą klauzulę dotyczącą określenia korzystania z miejsc parkingowych, deweloper działałby w imieniu własnym (jako właściciel pozostałych do sprzedaży lokali) oraz w imieniu właścicieli lokali, którzy wcześniej dokonali nabycia udziału we współwłasności lokalu garażowego, a którzy wcześniej udzielili mu pełnomocnictwa."
Na jakiej podstawie obecny właściciel wszedł w posiadanie tego miejsca?
Umowa o zmianie sposobie korzystania w formie Aktu notarialnego z przedstawicielem dewelopera.
Czy jego osobę też wskazywano w uchwale?
Tak – Właściciela lokalu nr 1 położonego przy ul. xxx w klatce Y.
Czy uwidoczniony jest w KW obowiązujący podział do wyłącznego korzystania ?
Niestety nie. Ogólnie mówiąc w tym przypadku jest straszny nieporządek. W głównej KW części wspólnych nie ma ujawnionego podziału do wyłącznego korzystania.
Jest widoczna tylko jedna cesja i to właśnie prawa do korzystania z miejsca postojowego którą zrobili nie tak dawno bo jakieś 2 lata temu.
Dlatego też zależ mi bardo by moja cesja prawa do korzystania była tam wpisana.
-----
Co powiecie na taki projekt uchwały (dwie wersje poniżej) ? ...czy nie jest zbyt rozległy i czy jest czytelny ? Która wersja jest według Was lepsza ? Jakiekolwiek sugestie i podpowiedzi są mile widziane.
Zgadzam się z tym, że to nie jest raczej 'zmiana w sposobie korzystania' ale 'zmiana podziału nieruchomości' też nie do końca.
W akcie notarialnym 'zakupu' przez sąsiada tego dodatkowego miejsca jest wyraźny tytuł "Umowa o zmianie sposobu korzystania"
Uchwała nr ...
Wspólnoty Mieszkaniowej ... w ...
w sprawie
wyrażenia zgody na zmianę do prawa korzystania z miejsca parkingowego stanowiącego nieruchomość wspólną w następujący sposób :
Właściciel lokalu nr A położonego przy ul. ... w klatce ... dla której to prowadzona jest KW nr ... otrzymuje do wyłącznego użytku miejsce postojowe nr ... znajdujące się w hali garażowej tego budynku.
Właściciel lokalu jest uprawniony do samodzielnego dysponowania powyższym miejscem parkingowym, w tym do jego wynajęcia lub użyczenia dowolnej osobie na warunkach przez siebie ustalonych, a środki uzyskane z tego tytułu stanowią jego wyłączny dochód.
Prawo to dotychczas posiadał Właściciel lokalu nr B położonego przy ul. ... klatka ...
---
w sprawie
wyrażenia zgody na zmianę do prawa wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego stanowiącego nieruchomość wspólną w następujący sposób :
Właściciel lokalu nr A położonego przy ul. ... w klatce ... dla której to prowadzona jest KW nr ... korzystać będzie z miejsca postojowego nr ... znajdującego się w hali garażowej budynku z wyłączeniem praw właścicieli innych lokali co do posiadania i władania tym miejscem postojowym.
Prawo to dotychczas posiadał Właściciel lokalu nr B położonego przy ul. ... klatka ...
Uprawniona do czego i na jakiej podstawie?
Przecież osobą uprawnioną jest każdy współwłaściciel w tej wspólnocie.
Na podstawie prawa współwłasności, co tak naprawdę wyklucza jego indywidualne posiadanie tego miejsca. On jedynie z niego korzysta.
Uchwałą nie można przyznać tego miejsca w posiadanie, jednej konkretnej osobie. To nie będzie zgodne z prawem. Wystarczy uchwalić regulamin korzystania z miejsc garażowych/postojowych.
Obojętnie jaki by właściciel nie posiadał takiego zapisu w uchwale, jest to niezgodne z prawem.
To tak jakby jakiemuś właścicielowi wspólnota pozwoliła na wyłączność użytkować kawałek podwórza (NW), że może sobie go wynająć komuś na np. kiosk i czerpać z tego osobiste dochody.
Pozostali właściciele musieliby być chyba idiotami aby się na to zgodzić, pomijając niezgodność z prawem takiego rozwiązania.
Jeśli mp jest we wspólnej hali garażowej, to odradzam. W tym układzie dla wspólnoty (właściciela) to mp to ośrodek kosztów i to dość dużych, bo każde miejsce i przejazd przez halę trzeba czyścić maszynowo, a nie da się maszyną wyczyścić omijając jakieś miejsce, a nawet jak się da, to jest to bez sensu. Do tego serwis bramy, prąd itp., ale przede wszystkim jest mycie posadzki również tego miejsca.
Ten zapis mówi więc: my ci przyjacielu opłacimy koszty utrzymania, a ty sobie czerp zyski.
Także zapis o ewentualnych zyskach w uchwale:
- jest sprzeczny z interesem wspólnoty
- nie jest sprzeczny z jakiś konkretnym przepisem prawa materialnego
- nie jest zgodny z ogólnymi zasadami prawa cywilnego
- nie jest zgodny z przeznaczeniem mp jako miejsca do parkowania, a nie do zarabiania
Klasyczny przypadek, gdy interes dewelopera jest sprzeczny z interesem wspólnoty, bo ta pierwsza wersja jest wybitnie napisana pod dewelopera.
poza tym określenie:
...samodzielnego dysponowania powyższym miejscem parkingowym...
to nie jest język prawny prawa cywilnego
po pierwsze: zbywane prawo wyłącznego użytkowania mp, jako jeden ze swoich elementów, samo w sobie, zawiera przede wszystkim prawo do używania tego miejsca, używania na wyłączność
Jeśli coś używamy na zasadzie wyłączności, to w zasadzie wyłącza to możliwość używania dla zysku, ale jak mówię: prawo formalnie tego nie zabrania. Tu jest spór, ale wcale nie decydujący. Dla mnie decydujący byłby naruszony interes ekonomiczny wspólnoty.
Wprawdzie kc nie zabrania dalszego podnajmu (i dalszego użyczenia użytkowania quod usum), ale wspólnota mogłaby na takie coś się w uchwale wprost nie zgodzić. I taka uchwałe ja bym w sądzie wybronił.
Wszystko przez to, że deweloper nie wyodrębnił hali garażowej jako osobnej nieruchomości by każdy kto kupił mp miał udział w niej.
Może macie zatem propozycję treści takiej uchwały ?
Dodam tylko, że osoby które mają prawo do wyłącznego korzystania z mp w tym wypadku nie ponoszą dodatkowych opłat.
Coś mi tu ... hala niewyodrębniona ? jak zostało to oddane do użytku?
- co to jest ograniczone prawo rzeczowe i dlaczego wyłączne użytkowanie miejsca postojowego nim jest, co je wyróżnia spośród innych takich praw
- dlaczego akurat tej hali nie wyodrębniono
- jak zabezpieczyć interesy właścicieli tej konkretnej hali
A to dlaczego?
Zgoda wynikająca z umowy wszystkich właścicieli?
Czy też ilość miejsc postojowych jest wystarczająca dla wszystkich?
Przeczytaj sobie moją odpowiedź na wpis Zarządcy, ponieważ wszystko na to wskazuje, iż tego nie zrobiłaś/-łeś. A jak już przeczytasz, to włącz myślenie.