przewody wentylacyjne budynku
bogna
Użytkownik
Podczas corocznej kontroli kominiarze stwierdzili,ze w łazience, w której znajduje się piec gazowy (ogrzewa między innymi mieszkanie) jest zły nawiew.zarzadca/administrator napisał pismo aby lokator zrobił nawiew.Moim zdaniem lokator może zrobić tylko dziurki w drzwiach i wyczyścić kratkęwentylacyjną a nie ingerować w przewody wentylacyjne budynku - przepychać nawiew dwa pietra w górę.
Kilka lat temu (gdy budynek był w zarządzie ZGN był przeprowadzony remont przewodów wentylacyjnych, lokator dopłacił do funduszu remontowego ponad 700zł.
Jest to mała wspólnota mieszkaniowa. Zarządca jest do usunięcia,podpisuje się jako administrator.
Uważam,ze odpowiedni nawiew do tego lokalu powinien być przeprowadzony z funduszu remontowego wspólnoty a odpowiedzialności za konsekwencje złego nawiewu z powodu złych przewodów nie powinien ponosić właściciel.
Kilka lat temu (gdy budynek był w zarządzie ZGN był przeprowadzony remont przewodów wentylacyjnych, lokator dopłacił do funduszu remontowego ponad 700zł.
Jest to mała wspólnota mieszkaniowa. Zarządca jest do usunięcia,podpisuje się jako administrator.
Uważam,ze odpowiedni nawiew do tego lokalu powinien być przeprowadzony z funduszu remontowego wspólnoty a odpowiedzialności za konsekwencje złego nawiewu z powodu złych przewodów nie powinien ponosić właściciel.
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
No to zrób to.
Co dokładnie Ci tam napisali w protokole z kontroli, to wiesz tylko Ty. Tyle, że prawdopodobnie nie zrozumiałaś, w czym jest problem, skoro piszesz o udrażnianiu przewodów dwa piętra w górę.
Proponuję dopytać, na czym dokładnie polega nieprawidłowość, a wtedy będzie łatwiej ją usunąć.
Czy te piece grzewcze były w łazienkach od początku budynku i we wszystkich lokalach?
Jaki był w planach przewidziany system nawiewu świeżego powietrza do pomieszczeń łazienek?
Jaki metraż ma łazienka tego lokatora?
Czy łazienka ma okno?
Jakiego typu jest ten piec: z otwartą komorą spalania czy z zamkniętą komorą spalania (kondensacyjny)? Jeżeli jest to mała wspólnota to - rozmawiałaś z pozostałymi właścicielami na ten temat?
Co oni na to, są skłonni sfinansować remont łazienki tego lokatora?
Gdy odpowiesz na pytania to zapewne otrzymasz właściwą poradę - tu na Forum fachowców nie brakuje.
Jest to przedwojenny budynek z 7 lokatorami ( 5 właścicieli).Łazienka ma okno do jednego z pokoi.
Piec gazowy jest już tam ponad 20 lat.
Musze skontaktować się z kominiarzami.
Spadek owszem wezmą, ale pomóc to już nie?
5 otworów w dolnej części drzwi, średnica fi 75 mm. Jedna tuleja w markecie budowlanym ok. 3,50 zł, otwornica bi-metal do wykonania otworu ok. 20 zł, do tego zaprzyjaźniony majsterkowicz złota rączka z własną wiertarką i sprawa załatwiona. Mamy spełnione wymagania przepisów (Dz.U. 75/2002, poz. 690, par. 79 ust. 1; powierzchnia otworów 5x75 mm = 0,02278 m2 co jest większe, niż min. wymagane 0,022 m2)
Trzeba jeszcze pamiętać, że oprócz zapewnienia napływu świeżego powietrza z korytarza do łazienki, trzeba też sprawdzić, czy jest odpowiedni dopływ z zewnątrz do lokalu (otwory nawiewne w oknach/przegrodach zewnętrznych).
Pogdybam trochę - jeżeli jest to stary piec (ponad 20 lat jak piszesz) zapewne jest z tzw. otwartą komorą spalania.
Taki piec dla sprawnego funkcjonowania oraz po to aby nie stał się cichym zabójcą (czad), potrzebuje do spalania znacznej ilości świeżego powietrza. Takich ilości na pewno nie zapewnią mu "dziurki" w drzwiach nawet
fi 75 mm, czyli nawet większe od normy o 0,00078 m2.
Zapewne potrzebny będzie otwór nawiewny i to miał na myśli administrator pisząc aby lokator zrobił nawiew.
Najistotniejszym parametrem w tym wypadku jest także wielkość łazienki (dlatego o to pytałem).
Mimo iż jest to stara kamienica nie sądzę żeby łazienka miała przynajmniej 8 m2 - a to jest wymóg bezwzględny aby piec nie stwarzał zagrożenia bo o to w tych wszystkich "przepychankach" chodzi.
http://hydromar.info/koty-gazowe-wymagania-pomieszcze.html
Wymóg jest taki, że ma być kubatura min. 8 m3, a nie powierzchnia 8 m2. Jeśli nawet byłaby minimalna wysokość 2,5 m (choć w starej kamienicy zapewne będzie to więcej), to wtedy min. pow. wynosi 3,2 m2, czyli wystarczy Ci pomieszczenie 2 x 1,6 m (albo np. 1,8 x 1,8), żeby przy prawidłowej wentylacji było bezpiecznie. Nie trzeba jechać specjalnie i mierzyć łazienki.
Coś mnie otumaniło.
Może powołałem się na niewłaściwe przepisy, albo normy? A może stechiometria spalania gazu ziemnego tak nie przebiega i te ilości powietrza są inne, niż napisałem? Proszę o rzeczowe i merytoryczne argumenty - jeśli się mylę, chętnie przyznam Ci rację.
Tak, tak. No, pisałeś. Dużo fajnych rzeczy pisałeś. Nie podawaj, że wczoraj, tylko napisz swoim zwyczajem, ile godzin temu to było. : )
Mam pytanie kto i w jakim zakresie odpowiada we wspólnocie za wykonanie zaleceń kominiarskich w mieszkaniu wykupionym, czy kominiarz ma obowiązek sprawdzenia zaleceń.
a może chodzi o Ci o zalecania kominiarskie z przeglądów okresowych ?
Jeżeli chodzi Tobie o zalecania kominiarskie to odpowiada Zarząd WM / Zarządca NW >>> właściciel lokalu.
:wacko:
Pewnie pomyślałeś o zalecaniach do kominiarzy. Wiesz, dostaje taka zlecenie na kominiarza i się zaleca.
Właściciel lokalu / Zarząd WM / Zarządca ma podjąć decyzję czy te zalecenia zostaną wykonane ... przez kominiarza
Kominiarz opisuje nieprawidłowości - właściciel to podpisuje. Wspólnota ma więc dowód, że zapoznał się z wynikiem przeglądu.
Rozsądna osoba wykonuje zalecenia. Jak się trafi ktoś nieodpowiedzialny to niestety wspólnota nie ma "narzędzi przymusu/kary", gdy nie dokona naprawy.
"Wspólnota mieszkaniowa i zarządca nie mają narzędzi do tego, aby szybko i skutecznie wymóc na właścicielu lokalu jego udostępnienie. Tymczasem konsekwencje obstrukcji mogą być dotkliwe dla ogółu, jako przykład możne posłużyć sprawa pewnej wspólnoty mieszkaniowej, na którą organy nadzoru budowlanego nałożyły grzywnę w celu przymuszenia w kwocie 10 tys. zł.. Wspólnota nie usunęła bowiem nieprawidłowości stwierdzonych w protokołach przeglądu kominiarskiego, ponieważ właściciele odmówili dostępu do lokalu. Organ a następnie sąd administracyjny zarzucili jednak, że nie podjęto żadnych innych działań w przeciągu roku poza wystosowaniem dwóch kolejnych wezwań a brak realizacji wynikających z decyzji obowiązków, mających na celu usunięcie zaistniałych w budynku nieprawidłowości w zakresie wentylacji, rodzi zagrożenie dla mieszkańców całego budynku. W dodatku organ uznał, że mobilizująca rola grzywny „niewątpliwie natomiast wzrośnie w przypadku, gdy odczuje ją cała wspólnota.”
Organy administracyjne nie były jednak zobligowane do nakładania takich środków na wspólnotę mieszkaniową, ponieważ żaden przepis nie wyklucza nałożenia obowiązków na właściciela lokalu, w którym wystąpiły nieprawidłowości, tym bardziej, że jak wskazują realia sprawy – ten lokalu świadomie nie udostępniał. Organy poszły więc na łatwiznę, po co walczyć z opornym właścicielem, skoro można to przerzucić na wspólnotę."
Więcej na ten temat w artykule: "Właściciel nie wpuści do mieszkania - wspólnota zapłaci grzywnę ". Artykuł na stronie czasopisma Zarządca Portal Informacyjny:
http://www.zarzadca.pl/komentarze/2531-wlasciciel-nie-wpusci-do-mieszkania-wspolnota-zaplaci-grzywne
A właściciel lokalu, z minusikiem na kartotece należności wobec wspólnoty, jeśli nie zapłaci, zostanie skierowany do nakazu sądowego, a potem do komornika. Piłeczka odbita do wymiaru sprawiedliwości zamiecie tego, którego ów wymiar usiłował chronić. Oczywiście najpierw wspólnota grzecznie zapłaci grzywnę. :tooth:
Gdybając dalej.
"Sprawca" składa sprzeciw do nakazu zapłaty i... wspólnota musi w normalnym procesie udowodnić dlaczego koszty grzywny rozdzieliła niezgodnie z prawem tj. niezgodnie z art. 12 ust. 2 UoWL?!
Jak wspólnocie sąd przysoli kolejne koszty to odechce się właścicielom podejmować d.... uchwał.
Może tak być? Może.
Nie ma nigdzie podstawy prawnej dla obciążenia delikwenta całą grzywną. Przeciwnie - ustawa wyraźnie mówi że odpowiada on do wysokości udziałów.
Odpowiedzialność zbiorowa właścicieli wynika z samej istoty wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli wspólnota to ogół właścicieli to podstawowa odpowiedzialność jest wspólna - z definicji.
Więc taka uchwała byłaby bezprawna, łamałaby tę zasadę, nie tylko art 12 ust. 2.
Po drugie - sytuacja, w której występuje nieszczelność instalacji gazowej, względnie urządzenia gazowego, jest klarowna i to przepisy regulują dość dokładnie. Bardziej problematyczne są nieprawidłowości, które nie zagrażają bezpośrednio zdrowiu i życiu ludzi lub bezpieczeństwu mienia i środowiska.
Prawdę mówiąc, nigdzie nie przeczytałem, że właściciel ponosi odpowiedzialność do wysokości udziałów. Doczytałem się jedynie (zresztą w powołanych przez szanownych Panów przepisach), że właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z UTRZYMANIEM nieruchomości wspólnej.
W mojej opinii nie sposób zakwalifikować grzywny nałożonej przez organ nadzoru budowlanego do kosztów lub ciężarów UTRZYMANIA nieruchomości wspólnej, ponieważ grzywna nie ma nic wspólnego z utrzymaniem nw. Koszty wykonania kontroli okresowej - tak, grzywna za uniemożliwienie przeprowadzenia tej kontroli - nie. Ja uważam również, że nie ma czegoś takiego, jak odpowiedzialność zbiorowa, niezależnie od tego, czy dotyczy grupy osób, wspólnoty, czy innego podmiotu. Wg mnie wspólnota w takiej sytuacji powinna albo opłacić nałożoną grzywnę, a następnie wystąpić do tego konkretnego właściciela z regresem, jeśli nie w drodze porozumienia, to w procesie cywilnym, albo odwołać się od decyzji o nałożeniu grzywny.
Twierdzenie, że za czyny pojedynczego właściciela ma odpowiadać wspólnota prowadzi do absurdalnych wniosków - właściciel mógłby wyrabiać, co mu się podoba, a płaciliby za to jego sąsiedzi. Nie ma akceptacji dla takiego poglądu. Być może w przywołanej sprawie chodziło o to, że dana wspólnota (domyślam się, że rękami zarządu) nie zrobiła praktycznie nic (poza dwoma pismami na przestrzeni całego roku - tj. jedno pismo na 6 miesięcy), aby rozwiązać problem opornego właściciela i może dlatego dostało się wspólnocie. Nie uważam, że można z tego jednego konkretnego przypadku robić ogólną zasadę prawną.
:shades:
Za to, że to on nie otworzył drzwi i nie wpuścił do swojego mieszkania? Według Ciebie to wspólnota ponosi winę i musi za to ponieść karę w postaci grzywny?
Prawo oprócz tego, że jest prawem powinno być jeszcze normalne, czyli operować w zakresie sprawiedliwości.
Grzywna jest takim samym kosztem wspólnym jak koszt np. kontroli kominiarskiej. Księgowo jest to to samo i podstawowy podział tych kosztów też będzie taki sam i ustawa o tym stanowi. I delikwent raczej wybroniłby się przed sądem przed regresem całości. W sprawie o regres, czyli przy sprzeciwie od nakazu zapłaty - tylko ten wątek na razie rozważaliśmy.
Inaczej zupełnie byłoby w sprawie gdzie rozpatrywanoby winę delikwenta skutkującą wlepieniem grzywny wspólnocie - to byłby osobny proces, całkowicie na tle cywilnym i o tym możnaby dyskutować osobno. Tylko nie jestem pewny czy znamy szczegóły powyższej sprawy, żeby takie rozważania miały w ogóle sens. Wątpię..
Tzw. organów nie interesują problemy wewnętrzne wspólnoty np. z jakimś użytkownikiem lokalu. Problemem było tutaj to, że wspólnota nie zrobiła nic z przewodami, a nie że nie zrobiła nic z delikwentem co nie wpuszcza.
Problem delikwenta, jego wina, jego odpowiedzialność za jego czyny czy zaniechania jest tu problemem wtórnym. Jest w tle sprawy, która ma swoje źródło w obowiązku wynikającego z prawa administracyjnego, którym niestety obarczona jest wspólnota, nie delikwent.
Warto rozgraniczać obydwie odpowiedzialności i konteksty. Różnice są takie jak pomiędzy prawem administracyjnym, a prawem cywilnym. Wystapienie o zapłatę prostym nakzem zapłaty nie wystarczyłoby, nawet podparte taką kontrowersyjną uchwałą, o jakiej była mowa.
:shades:
Przewody kominowe, to element nw, ale żeby wykonać kontrolę okresową tych przewodów, niezbędny jest dostęp do lokali mieszkalnych/użytkowych. Nic nie poradzimy. Jeśli właściciel nie zapewnia dostępu, to nie może być za to karany jego sąsiad z dołu i sąsiadka z góry.
Prawdopodobnie nie można było wymyślić nic głupszego. To jest chyba najgłupsze zdanie, jakie ostatnio przeczytałem. Chodzi mi oczywiście nie o to, co pisze Zarządca, tylko o to, co cytuje Zarządca. Mnie się zawsze wydawało, że mobilizująca rola grzywny wzrośnie wtedy, kiedy odczuje ją jeden właściciel, czyli sprawca, a nie wtedy, kiedy będzie obciążony kosztem w wysokości np. 1 % wymiaru grzywny. Jak myślisz, kiedy właściciel-kozak szybciej zmięknie: jak zapłaci 100, czy 10 000?
:shades:
A tu już wspólnota musi udowodnić dlaczego niezgodnie z prawem go obciążyła (bez względu na ewidentną winę) bo to w takim procesie (jak pisze blazejh) jest nieistotne.
No niezupełnie.
Zapłata grzywny nałożonej w postępowaniu administracyjnym w celu przymuszenia, jest obowiązkiem publicznoprawnym podmiotu tzw. zobowiązanego. Czyli sama grzywna jest opłatą publicznoprawną w związku z czym kwalifikuje się jako koszt zarządu NW na podstawie art. 14 ppkt. 3 UoWL.
W związku z tym na podstawie art. 12 ust. 2 i art. 13 ust.1 taki koszt winien zostać rozliczony wg. udziałów na wszystkich.
Niestety właśnie w UoWL istnieje takie coś jak odpowiedzialność zbiorowa usankcjonowana art. 17
Oczywiście: - jest absurdem ale taka jest natura tego rodzaju grup, stowarzyszeń, wspólnot w tym wypadku.
W odwrotną stronę też tak jest, że jeżeli np. jeden właściciel "załatwi" wielkoformatową reklamę na budynku to korzystać z tego będą wszyscy właściciele a nie tylko on.
Inną zupełnie kwestią jest ewidentna wina zarządu tej wspólnoty który rzeczywiście nie zrobił nic aby taki dość przecież powszechny niestety problem we wspólnotach (zawsze się taki jeden znajdzie) rozwiązać inaczej.
W takim razie, tytuł przywołanego tutaj artykułu jest bzdurny i wprowadzający w błąd. Mało tego, może sprzyjać zezłośliwieniu właścicieli lokali, a więc jest niepoprawny wspólnotowo.
jak zmusić właściciela lokalu do wykonania zaleceń pokontrolnych ?
W istocie! Tytuł jest publicystyczny. Typowo gazetowy, żeby się lepiej artykuł czytało.
Wątek dot. procesu o zapłatę w trybie nakazowym związany jest z kilkoma niuansami, które zdaje się doskonale wychwyciłaś. Są one związane z trybem uproszczonym postępowania.
W postępowaniu uproszczonym o zapłatę wobec delikwenta co nie wpuszczał element winy delikwenta w ogóle by nie występował. Sąd prawdopodobnie wykazałby że związek przyczonowo-skutkowy pomiędzy nie wpuszczaniem do jednego z lokali, a wlepieniem grzywny jest pośredni, a pozwany nie jest adresatem decyzji administracyjnej.
Delikwent wybroniłby się i wspólnota musiałaby złożyć zupełnie nowy pozew z klasycznym roszczeniem regresowym. I wykazać ten związek w normalnym postępowaniu.
https://forum.zarzadca.pl/dyskusja/7749/przewody-wentylacyjne-budynku/#Item_1
1) wysyłanie wezwań, nakazów, ponagleń, gróźb itd. itp.
2) wspólnota jako organizm jest zależna od właścicieli (vide - nie wpuszczenie do lokalu) i każdy właściciel jest zależny od wspólnoty jako ogółu. No i tu ma zarząd pole do popisu - możliwości mnóstwo.
3) po dobroci - "negocjacje pokojowe", rozmowy, uświadamianie, zaprzyjaźnianie itd. itp.
nr 2 - nie rozumiem, na czym polega ta metoda
nr 3 - chyba wymaga dokumentowania
Może ktoś jeszcze ma jakieś inne pomysły?
To od zarządu zależy, jaka atmosfera panuje we wspólnocie. Jeżeli zarząd działa źle, głupio - to nie można się dziwić, że zdarzają się właściciele którzy się "buntują".
Z czegoś to wynika.
Bardzo rzadko z samej natury danego człowieka. Wtedy można zastosować metodę z pkt 2) czyli jak Ty nam (wspólnocie) tak - to MY tobie tak. Np. w najmniej odpowiednim momencie dla "krnąbrnego" właściciela - można zamknąć pion z ciepłą wodą pod pozorem awarii (oczywiście tych 2-3 sąsiadów w pionie musi być wtajemniczonych. Za drugim, no najpóźniej za trzecim razem nie ma cudów - zmądrzeje a jak nie to następną metodę tego typu lub podobną.
Też jestem ciekaw innych pomysłów.
1) tylko w ciągu dwóch tygodni od wyznaczonej daty kontroli i daty nieudostępnienia lokalu, a najdłużej w ciągu 1 miesiąca, zarząd powinien próbować nakłonić opornego właściciela do udostępnienia lokalu.
2) jeśli to nie odniesie skutku, w ciągu następnego miesiąca powinny być dwa pisma, najpierw wezwanie, a potem drugie-ostateczne wezwanie (czyli w czasie 12-krotnie krótszym, niż w tamtej wspólnocie).
3) jeśli to nie odniesie skutku, to po upływie wspomnianego miesiąca wniosek do organu nadzoru budowlanego o wszczęcie postępowania.
Naturalnie, należy zauważyć, że z dużą dozą prawdopodobieństwa decyzja będzie nałożona na wspólnotę, a nie na właściciela, bo tak działa organ nadzoru budowlanego, ale wtedy zarząd powinien się od tej decyzji odwołać i w razie czego, skończyć w sądzie. W takiej sytuacji przynajmniej nie ma mowy o zarzucie ze strony wymiaru tak zwanej "sprawiedliwości", że wspólnota nic nie zrobiła przez 12 miesięcy, powodując realne zagrożenie dla mieszkańców budynku. Wręcz przeciwnie - zadziałała energicznie i zdecydowanie.
Są tacy, co za wszystkie tego typu sytuacje winią wybraną partię polityczną, inni wybranego polityka (wszystkiemu winien jest ... - tu wstawić dowolne nazwisko), jeszcze inni jakieś tajemnicze siły, następni pecha i niesprzyjające okoliczności i tak dalej.
Absurd.
(...)
Rzeczywiście, po jednym słuch zaginął.
Nowy doklejony: 07.07.17 10:25 elan124 - na Ciebie zawsze można liczyć. Jak zwykle, wnosisz wielką wartość dodaną do dyskusji. A skoro już zabrałeś głos, to może masz jakiś pomysł na rozwiązanie problemu, o który to pomysł zapytała koziorozka powyżej?