Skuteczny wybór zarządu
IwonaB
Użytkownik
Witam,
Ponieważ wspólnota nie jest zadowolona ze współpracy z zarządem, chce dodać kilku członków zarządu. Wybory odbywają się elektronicznie. Niestety oddano 40% głosów w przewidzianym czasie. I co teraz? Zarządca powinien dokończyć wybory sposobem tradycyjnym czy po prostu nowy zarząd nie został wybrany?
Ponieważ wspólnota nie jest zadowolona ze współpracy z zarządem, chce dodać kilku członków zarządu. Wybory odbywają się elektronicznie. Niestety oddano 40% głosów w przewidzianym czasie. I co teraz? Zarządca powinien dokończyć wybory sposobem tradycyjnym czy po prostu nowy zarząd nie został wybrany?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
A pomijając już te kwestie to decyzja odnośnie opisanego przeze mnie problemu - czy kontynuować głosowanie, jest teraz w rękach zarządu, zarządcy, mieszkańców? Bo jak rozumiem wybór przez 40% ogółu nie jest skuteczny.
Odpowiadając na konkretny dylemat jak kontynuować głosowanie, to formalnie decyzja należy do pana z zarządu, ale w praktyce może należeć do właścicieli lokali.
Jak dokończycie głosowanie samodzielnie bez niczyjej łaski i z dochowaniem minimum procedur, tj. w sposób taki, że sposób przeprowadzenia głosowania nie wpłynie na jego wynik, to nikt wam tej uchwały nie podważy. To tak ogólnie.
A ile procent udziałów reprezentowali właściciele lokali, którzy zagłosowali "za"?
Nie musi zarządca kończyć tradycyjnie. Może każdy członek wspólnoty przejść się po sąsiadach i zebrać podpisy pod uchwała.
Co to znaczy, że deweloper jest jednoosobowym zarządem?
W zarządzie mogą być tylko osoby fizyczne.
Deweloper-firma nie może być w zarządzie. Może sprawować zarząd powierzony na podstawie ar.18.1. A to różnica.
To jak jest u Was?
Sprawdź w akcie notarialnym. I przepisz tutaj, co tam jest napisane.
Bo jeśli powierzyliście w akcie notarialnym zarząd panu X, to nie zmienicie niczego bez uchwały protokołowanej przez notariusza.
"Notariusz pouczyła strony o (...), oraz treści uchwały nr 1 właścicieli lokali nieruchomości ul.Cedrowa 1 z dnia 5 lutego 2015 r. o wyborze Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej w osobie Jana Kowalskiego, (...)."
I tyle. Pan sprawuje cały czas zarząd naszej wspólnoty. Na zebraniu została podjęta próba zmiany zarządu a raczej dodania do zarządu jeszcze 6 osób, które mogłyby patrzeć deweloperowi na ręce. Niestety jak pisałam uchwała ta z braku odpowiedniej frekwencji na głosowaniu na razie jest w zawieszeniu. Spośród kilkudziesięciu mieszkańców tylko kilku mieszkańców zdaje sobie sprawę z powagi sytuacji, gdyż ten pan kryje różne niedoróbki w budynkach co zostało wykazane w 2 kolejnych przeglądach rocznych. Zarząd ukrywa te protokoły i tylko wielka determinacją udało mi się "wyszarpać" je a teraz jest blokada na kolejny i nie mogę się go doprosić. Jak rozumiem ponieważ pan Kowalski figuruje w AN jako zarząd, żeby go odwołać musimy poprosić notariusza o obecność na zebraniu? Chyba z tego powodu, i z powodu kosztów nowego AN, zrezygnowano z odwołania dewelopera a ludzie chcieli dodać tych kilku nowych członków. Co jak na razie się nie udało. A może poszerzenie składu zarządu też musi odbyć się w obecności notariusza?
Notariusz potwierdza co i kto glosował czyli głosy muszą byc oddawane w jego obecności .
W jednej WM zrobiono tak, że pozbierano pełnomocnictwa rodzajowe do głosowania od właścicieli lokali i trzy osoby poszły do notariusza z treścią uchwały i tam oddały głosy.
Niekoniecznie.
Powierzenie zarządu (zarządzania) i wybór członka zarządu (zarząd osobowy) to dwie różne sprawy.
Jeśli właściciele lokali nie zawarli między sobą umowy, że wybór/odwołanie członka zarządu wymaga formy notarialnej, to mimo że w akcie notarialnym jest informacja o wyborze członka zarządu, odwołanie lub zmiania nie wymaga formy notarialnej.
Z przytoczonej treści wynika , że nie ma dodatkowej umowy i że wybrali członka zarządu a nie powierzyli zarząd.
Nowy doklejony: 11.01.19 19:16
Macie coś wpisane w KW na temat zarządu/zarządcy/członka zarzadu?
Nie, nigdzie takiego zapisu nie znalazłam. A jeżeli by był to w którym dziale, tak z ciekawości? Myślę, że bardziej prawdopodobna jest opcja z wyborem a nie z powierzeniem zarządu. Czyli raczej masz rację, że czynności z wyborem zarządu nie będą wymagały obecności notariusza. Natomiast jeżeli chodzi o to, że zagłosowało tylko 40% to dobrze rozumiem, że ten wybór jest nierozstrzygnięty? Mimo, że większość głosujących jest za wyborem nowych członków?
Sprawdź księgę gruntową i księgę pierwszego kupującego mieszkanie.
W swoim akcie notarialnym masz nr księgi gruntowej.
https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/eukw_prz/KsiegiWieczyste/wyszukiwanieKW?komunikaty=true&kontakt=true&okienkoSerwisowe=false
Jak tam prześledzisz wpisy, to zobaczysz kto pierwszy kupił lokal - będzie podany numer KW tego lokalu . Wejdź do tej księgi i sprawdź dział III.
Ściągnij tekst ujednolicony:
http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19940850388
art.23.2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
Musisz znać udziały poszczególnych właścicieli.
Za przegląd macie obowiązek płacić. Usuwanie usterek powinno być zrobione w ramach rękojmi.
Nawet jeśli wyślesz polecony za potwierdzeniem, to nie zmusisz człowieka do działania. Odbierze i zignoruje; Co najwyżej będziesz miała dowód w sądzie, że coś wysłałaś.
Najlepszy sposób na usterki, to podanie dewelopera do sądu. Albo chociaż pismo prawnika, że jeśli nie naprawi w ramach rkojmi, to sprawa trafi do sądu.
Właśnie dlatego został waszym zarządem. Klasyczne deweloperskie działanie.
Nowy doklejony: 11.01.19 22:04
Coś dla mnie jest niejasne.
Właściciele lokali z ilu bloków tworzą twoją wspólnotę?
Ile wyodrębnionych lokali widać w KW gruntowej?
Co do liczby lokali we wspólnocie to jest 45 mieszkań w 3 blokach i 2 lokale usługowe, z czego jeden niesprzedany jeszcze przez dewelopera.
Ten przypadek Iwony już omawialiśmy jakiś rok temu czy dwa, wałkujecie od nowa.
To jest nietypowa sytuacja:
jest wybór zarządu na podstawie art 20 ustawy, przy czym wybór ten przeprowadzono na poziomie zawieranych kolejno aktów notarialnych, faktycznie był to wybór drogą obiegowego zbierania głosów
to jest namiastka zarządu powierzonego (18.1), inne zapisy w aktach, bez podania wyraźnej podstawy prawnej, a praktyczny skutek dla dewelopera ten sam, jakby był zarząd powierzony
skutek osiągnięty, bo deweloper ma kontrolę nad usuwaniem bądź nieusuwaniem usterek, wedle własnej woli, choć nie pełni powierzonego
pan z jednoosobowego zarządu wspólnoty jest słupem dewelopera, słup polega na tym że on jest równocześnie szefem formy która wybudowała bloki, a pełniąc funkcję zarządu właścicielskiego realizuje przede wszystkim interesy swojej firmy, a wspólnoty w drugiej kolejności
Zmiana pana z zarządu , jak piszecie, raczej z zachowaniem tej samej formy notarialnej. Może się okazać że zwykła procedura nie wystarczy, bo sąd uzna, że zapis notarialny podpisany przez wszystrkich właścicieli przeważa na uchwałą większości właścicieli.
Czyli jest obawa że jak procedura elektroniczna zostanie dokończona, to uchwała natychmiast trafi do sądu.
ps. Iwona niepotrzebnie pisze o panu z zarządu wspólnoty jako o deweloperze , to dwa odrębne podmioty,
dewelopera nie można się pozbyć decyzją właścicieli, ale pana właściciela dewelopera z funkcji zarządu - jak najbardziej
@blazejh, dzięki za wyczerpująca odpowiedź. Niezła kombinacja z tym zarządem. Czyli jak rozumiem ten kombinowany sposób, jaki u nas się odbył nie rzutuje na zapis w KW bo tam nic nie ma o zarządzie nieruchomością?
Z tego wynika, ze najbezpieczniej jednak spróbować odwołać tego pana z zarządu drogą notarialną. Najciekawsze jest to, że ludzie do tego stopnia dali się omotać panu deweloperowi i jego prawej ręce czyli administratorowi, że zamiast głosować uchwałę o odwołaniu pana z zarządu i jednocześnie powołaniu kilku osób nowych została wersja o dodaniu nowych osób a pozostawieniu dewelopera w zarządzie. Dlatego ja nie jestem dobrej myśli, patrząc na dotychczasowe postępowanie mieszkańców.
A najfajniej to się tłumaczy sam deweloper - że tu nie ma żadnego konfliktu interesów bo wszystkie usterki to wina wykonawcy a nie jego. Ale kasę to brał on i z nim podpisywaliśmy umowy. Poza tym wykonawca w postaci małej rodzinnej firemki już się ulotnił bo to była jakaś firma krzak.
Niemniej jeżeli jakimś cudem uda nam się dewelopera z zarządu odwołać to dam znać.
Tym bardziej, że gdyby było u was klasyczne powierzenie zarządu 18.1, to najprawdopodobniej powierzono by jego sprawowanie jeszcze innemu podmiotowi, niż deweloper. Np. takiemu, w którym wasz pan z zarządu zasiadałby jako prezes tej spółki córki. Albo jego kolega, czy nawet żona. Tak się robi najczęściej, jeśli deweloper zakłada, że będzie coś ukrywał przed wspólnotą.
Gwarantem usterek jest podmiot, który zbudował budynki i uzyskał decyzje na ich użytkowania. I to jest zawsze deweloper. Ten, kogo akt wskazuje jako sprzedawcę lokalu.
Sposób zarządu nieruchomością wspólną to w kontekście usterek jest to więc kwestia wtórna.
Sam zarząd powierzony (18.1) ma swoje zalety. Trudno tu mówić o wyższości, bo obydwa sposoby nie są dla siebie w pełni alternatywne do wykorzystania.
Temat rzeka. Mnóstwo jest tutaj patologii, które te zalety powierzonego przesłaniają. Zwłaszcza ludziom, którzy czytają to forum i trafili tu z ich powodu.
Konfiguracja w twojej wspólnocie jest niestety celowo zamotana. /to hybryda ułożona z dwóch przepisów. Moim zdaniem jest to celowe obejście przepisów prawa regulujących zarząd powierzony i art 20 uwol, (czyli dotyczącego wyboru zarządu właścicielskiego). Obejście dwóch przepisów na raz. Nieźle ktoś to wykombinował, ale trochę jakby pod górę, bo gdyby i Ciebie był prawdziwy powierzony, to z tymi usterkami byłoby u was tak samo jak przy z tym zarządzie quasi właścicielskim z tym panem X w roli głównej.
Nowy doklejony: 12.02.19 15:11
Mam jeszcze takie pytanie: jeżeli zarząd w naszej wspólnocie został wybrany w opisany powyżej sposób to jakie to ma skutki jeżeli chodzi o dokumentacje techniczną budynku i obowiązek jej udostępniania? W UWL czytam o obowiązkach zarządu powierzonego w trybie art 18:
Art.29.(...)
1b.Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego) w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, przechowywać dokumentację techniczną budynku oraz prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej.
A jak to się ma do naszej sytuacji? Od kogo domagać się wglądu do protokołów pokontrolnych z przeglądów budynku? Też od zarządu?
W takim układzie (zamotanym celowo) pan X de facto mógł przejąć te dokumenty od siebie samego.
Mógł je np. zebrać je z siedziby dewelopera i zanieść do własnego mieszkania.
I potem udostępniać właścicielom, lub.
Nie twierdzę, że powinien. Mógł tak porobić. Układ jest patologiczny przecież, więc ten człowiek mógł wszystko.
Jeśli go już nie ma w zarządzie, to jest byłym członkiem zarządu obowiązanym do przekazania dokumentów nowemu zarządowi.
Albo wszystko wciąż leży u dewelopera.
I teraz uwaga, bo to są z reguły chytrusy.
Jak napiszesz o przekazanie dokumentów do dewelopera to ci odpiszą, że nie mają, bo ma pan X.
Jak napiszesz do X , to odwrotnie, ten odeśle do dewelopera.
Czyli musisz pisać w obydwa kierunki. Jeden będzie prawidłowy.
Myślałem że nie można być w połowie ślepym.:shocked:
W swoim samopoczuciu, a może tylko w zachowaniu, wcale nie jest gwarantem. Zapomniał nawet o zasadach gwarancji, a wręcz przeciwnie, jest taką samą ofiarą, jak właściciele lokali.
Łączy się więc w bólu, potakuje, popiera roszczenia gwarancyjne właścicieli, potem zbywa, obraca w żart na zebraniach, ponarzeka na rynek robót budowlanych...
Ale przecież nic nie może. I radzi czekać. I sobie poczekacie te pięć lat i potem zniknie. I stwierdzicie nagle, że jesteście bez zarządu. Nawet tego fikcyjnego.
Spotkałem się tym.
Zbierajcie lepiej już na FR jakieś większe pieniądze.
Staram się kogo mogę uświadamiać ale idzie jak po grudzie. Jak się nic nie zmieni to może skończy się nawet wyprowadzką, jak dzieci pokończą tu szkoły. Bo że czeka tu masa problemów jak się te gwarancje pokończą, jestem niemal pewna.
Stąd ten zawijas prawny w waszych aktach.
Super chytrze wymyślony. Ja bym w życiu na to nie wpadł.
Obejście prawa na rympał, na beszczela.
Co 2 tygodnie deweloper zatroskany pyta, czy już zgłosił się wykonawca do naprawienia tego. Nie zgłasza się. I czym innym oprócz sądu można takiego postraszyć?
U nas wykonawca nie = deweloper. Deweloper miał kasę i wynajął wykonawców. Sam jest "tabula rasa".
Czyli stawka dla wynagrodzenia administratora ukryta jest w stawce kosztów zarządów osiedla. W tych dwóch złotych od metra.
Nie upieram się, że chodzi o grzanie czy coś innego. W każdym razie coś na pewno jest nie tak i nie pociesza mnie nawet fakt o wierceniu bez detektora.