naliczenie opłat wstecz
Krzysztof.
Użytkownik
Mam pytanie bardziej z zakresu prawa. Zarząd Wspólnoty celem uregulowania najmu części nieruchomości wspólnych podjął uchwałę, zgodnie z którą wszyscy użytkownicy części wspólnych, poprzez zamieszczenie na elewacji budynku reklam, szyldów i klimatyzatorów, zobowiązani byli do wnoszenia na konto wspólnoty comiesięcznych opłat. Uchwała nie określała wielkości tej opłaty, miała ona zostać ustalona przy podpisaniu umowy najmu. Przed jej podpisaniem każdy zainteresowany najmem powinien był złożyć wniosek do zarządu wspólnoty o wyrażenie zgody na najem części wspólnych. W moim przypadku do podpisania umowy najmu doszło po 9-ciu miesiącach od dnia złożenia wniosku. Zarząd pomijając zapis samej uchwały, w którym wprost jest napisane, że pierwsza opłata z tytułu najmu części nieruchomości wspólnych naliczana będzie dopiero z dniem podpisania umowy, wystawił mi rachunki wstecz za 9 miesięcy, czyli od dnia złożenia wniosku. Podkreślam że cena najmu została określona dopiero w dniu podpisania umowy. To przypomina sytuację, w której wjeżdżając na parking przy supermarkecie, gdzie na wjeździe nie ma informacji o opłatach, na wyjeździe żądają od ciebie opłaty "niespodzianki". Czy są przepisy, które regulują naliczanie opłat wstecz, biorąc w szczególności pod uwadze fakt że wysokość opłaty wcześniej nie była ustalona ?
Aby napisać komentarz, musisz się zalogować lub zarejestrować.
Komentarze
Czy jest Pan właścicielem lokalu w tej wspólnocie? Nie ma przepisów, które umożliwiają naliczanie wstecz, ale w zależności od stanu faktycznego sprawy, niekiedy istnieje taka możłiwość. Dlaczego zarząd tak długo zwlekał? Czy są uchwały wspólnoty w tym zakresie?
Uchwała w tej sprawie została podjęta przez członków Wspólnoty. W jej treści podana była informacja zgodnie z którą,
wszyscy zainteresowani najmem części nieruchomości wspólnych, powinni byli w określonym czasie (podana była konkretna data), złożyć do zarządu wniosek o udzielenie zgody na najem części nieruchomości wspólnych. Do uchwały załączone były druki: " Wniosek o wyrażenie zgody w sprawie....", "Decyzja zarządu" oraz wzór "Umowy na najem części nieruchomości wspólnych". Po złożeniu wniosku i zgodzie zarządu miała być podpisana umowa na najem, zgodnie ze wzorem załączonym do uchwały.
W moim przypadku od dnia złożenia wniosku do dnia podpisania umowy najmu doszło po ponad 9-ciu miesiącach.
Pomimo tego że w samej uchwale a także we wzorze umowy załączonym do uchwały był zapis, który mówił wprost iż pierwsza opłata z tytułu najmu naliczana będzie z początkiem miesiącem, w którym podpisano umowę, zarząd wspólnoty obciążył mnie naliczając opłaty wstecz tj. od dnia złożenia wniosku o wyrażenie zgody...
Do dnia podpisania umowy nie była określona stawka z tytułu najmu, a rachunki z tego tytułu zostały wystawione z datą z dnia podpisania umowy wstecz za poprzednie miesiące.
Należy mieć na uwadze, że to ja ponaglałem zarząd o podpisanie umowy. W pismach informowałem że przez brak umowy tracą korzyści należne z tytułu najmu. Myślę że to przyspieszyło proces podpisania. Zarząd aby wyegzekwować należności wstecz, dał mi do podpisu umowę w której wykreślono zapis że pierwszą opłatę pobiera się za miesiąc w którym podpisano umowę najmu, a dodano zapis w którym jest mowa że opłata naliczana będzie od dnia w którym złożyłem wniosek o zgodę.
Podczas składania podpisu, chciałem wykreślić niekorzystny i niezgodny ze wzorem umowy zawartym w uchwale, zapis. Zostałem jednak poinformowany że każda zmiana skutkować będzie odmową podpisania umowy przez zarząd.
Według mnie w sposób nieuprawniony zarząd dokonał zmiany treści umowy, której wzór jako załącznik do uchwały został zatwierdzony przez członków wspólnoty. Ponadto zapis ten jest sprzeczny z zapisem zawartym w samej uchwale (zapisu w uchwale nie zmieniono), że pierwsza opłata pobierana będzie za pierwszy miesiąc w którym podpisano umowę. Jeszcze raz podkreślę że rachunki zostały wystawione wstecz z datą podpisania umowy przez zarząd, za dziewięć miesięcy, a koszt najmu został określony dopiero z chwilą ich wystawienia. Jeśli są przepisy, które mówią o naliczaniu opłat wstecz, lub adekwatne do mojej sytuacji, proszę o pomoc. W przypadku pytań, pozostaję do dyspozycji.
Uchwała narusza prawo, ponieważ scedowano na zarząd uprawnienie do decydowania o zmianie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej - to tak na marginesie.
Do oceny stanu sprawy konieczne jest zacytowanie całej treści uchwały. Zarząd naliczył opłatę wstecz, ponieważ tę reklamę już Pan tam umieścił wcześniej?
Kto ustalał treść umowy? Zarząd samodzielnie, a potem sobie wykreślił postanowienie?
Uchwała w sprawie: zasad i trybu udostępniania niektórych elementów nieruchomości wspólnej.
par.1 pkt.1 Jeżeli właściciel lokalu chce skorzystać, dla zaspokojenia indywidualnych potrzeb, z elementów nieruchomości wspólnej na zasadach wyłączności w sposób trwale ograniczający korzystanie z tych elementów przez innych właścicieli lokali, powinien wystąpić z umotywowanym wnioskiem na piśmie do Zarządu o wyrażenie zgody i o zawarcie umowy w sprawie opłat za korzystanie z elementów nieruchomości wspólnej, której wzór stanowi załącznik nr 1 do niniejszej uchwały.
par. 4 pkt. 1 Ustalenie wysokości opłat powierza się każdorazowo Zarządowi Wspólnoty, przy czym powinny one odpowiadać cenom rynkowym za zajęcie nieruchomości podobnego typu w podobnym zakresie.
par.4 pkt.2 Pierwszą opłatę pobiera się za miesiąc, w którym podpisano umowę.
par.4 pkt.3 Opłata określona w ust.1 może podlegać zmianie raz w roku, stosownie do podjętych Uchwał Wspólnoty w tym zakresie
par. 4 pkt.4 Opłaty za korzystanie przez właścicieli lokali z elewacji w inny sposób, w tym przez umieszczanie na elewacji innych przedmiotów oraz inne opłaty będą ustalane w umowie w sprawie opłat za korzystanie z elementów nieruchomości wspólnej zawartej między Wspólnotą, a właścicielem lokalu. (jest to trochę niegramatyczne, ale taki jest tekst w uchwale)
par.5 pkt.1 Tablice, klimatyzatory co do których właściciele lokali nie zawrą do dnia 01.07.2020r. ze Wspólnotą Mieszkaniową umowy w sprawie opłat za korzystanie z elementów nieruchomości wspólnej powinny być przez właściciela usunięte.
par.6 pkt.1 Właściciele lokali korzystający bez zgody Zarządu wyrażonej w formie pisemnej z elementów nieruchomości wspólnej dla zaspokojenia indywidualnych potrzeb w sposób trwale ograniczający korzystanie z tych elementów nieruchomości wspólnej przez innych właścicieli lokali, są zobowiązani do złożenia wniosku, o którym mowa w par.1 ust.1 w terminie do dnia 01.07.2020r.
===========
par. 5 pkt.1 i par. 6 pkt. 1 są ze sobą sprzeczne ponieważ jeden mówi że do dnia 01.07.2020r. powinny zostać podpisane umowy, drugi że powinny zostać złożone wnioski o wyrażenie zgody.
Wniosek o wyrażenie zgody złożyłem dnia 27.06.2020r.
Zarząd Wspólnoty dał mi do podpisu umowę 20.02.2021r. , natomiast podpisany przez zarząd egzemplarz otrzymałem
dopiero 01.04.2021r. tj, po przeszło 9-ciu miesiącach od dnia złożenia wniosku.
==========
Pozostałe punkty uchwały precyzują techniczne aspekty korzystania z części nieruchomości wspólnej i raczej nie widzę konieczności ich cytowania.
Proszę o rozwinięcie myśli z odpowiedzi "Uchwała narusza prawo, ponieważ scedowano na zarząd uprawnienie do decydowania o zmianie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej - to tak na marginesie." Nie za bardzo rozumiem a może być istotne dla sprawy.
Przechodząc do meritum sprawy: nie, zarząd nie był uprawniony do naliczenia opłat wstecz, ponieważ zgodnie z brzmieniem par.4 pkt.2: "Pierwszą opłatę pobiera się za miesiąc, w którym podpisano umowę."
Zarząd nie zawarł umowy, być może z powodu własnego niedbalstwa? W takiej sytuacji można rozważać czy nie powinien pokryć tych kosztów w ramach odszkodowania.
Odnośnie elementów, jakie winna zawierać uchwała:
"Art. 22 ust. 2 stanowi, że: „Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.”
Sama zatem zgoda nie wystarczy, ponieważ jak to wynika z cytowanego przepisu konieczne jest również udzielenie pełnomocnictwa do zawarcia umowy, ponadto, jak wskazuje orzecznictwo należy także wskazać elementy podmiotowo i przedmiotowo istotne. Tego rodzaju pełnomocnictwo ma bowiem charakter rodzajowego, w przypadku którego aktualny pozostaje pogląd Sądu wyrażony w orzeczeniu z dnia 4 listopada 1998 roku (sygn. akt: II CKN 866/97), gdzie wskazane zostało, iż pełnomocnictwo rodzajowe winno określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot.
A zatem, w przypadku umów – podmiot, z którym ma być zawarta, kwotę zobowiązania, oczywiście konieczne jest ścisłe określenie przedmiotu takiej umowy – oznacza to, ze wykluczona jest blankietowa forma uchwały."
Więcej na ten temat w artykule: "Co powinna zawierać uchwała wspólnoty mieszkaniowej"
Artykuł na stronie czasopisma Zarzadca Portal Informacyjny
zarzadca.pl
https://zarzadca.pl/artykuly/co-powinna-zawierac-uchwala-wspolnoty-mieszkaniowej
W związku z tym sprzeczne są ze sobą dwa inne artykuły tej uchwały. Tan w którym właściciel cedują uprawnienie do ustalenia opłat (par. 4 pkt. 1), z tym , który uwzględnia możliwość corocznej waloryzacji czynszu najmu (par.4 pkt.3) JEDNAK za pomocą uchwały.
Opłata wyznaczana bez uchwały ma być u was waloryzowana za pomocą uchwały. Ktoś tutaj źle zaczął, ale też nie przemyślał do końca.